博鳌演讲 | 于大海:亿达从园区运营商到产业合伙人

观点地产网

2018-08-02 17:43

  • 归根结底还是人,就是把产业、城市和居住有机地结合起来,最终要实现产城人之间持续健康的发展,助力社会发展的成果全民共享。

    于大海(亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长):尊敬的来自地产圈的同行和媒体的朋友们,大家下午好!今天下午的主题演讲由我来压轴,感谢大家坚持到现在,我也很荣幸有机会向在座各位报告亿达中国,特别是在从产业园区的运营商向产业合伙人这个方向转变所做的一些探索和实践。

    亿达是1984年成立的,1998年我们做的第一个产业园区项目大连软件园正式开园,2014年我们在香港联交所主板上市。在上市之前,国际资本在我们路演过程对我们的评价是中国最大的产业园区的运营商,我们的理念是以产促城,产城融合,共创价值。在上市之后,我们的发展策略是轻重并举、以轻带重、以重促轻。

    之前我们主要是以重头产业园区或产城融合项目为主要模式,在上市后我们主动选择了轻重并举的发展策略,其主要目的就是为了进一步快速地扩大产业园区和产业客户的数量和规模。

    我们企业发展主要经历了三个阶段,第一个阶段是1998年大连软件园开园,到2000年我们联合东软信息学院,创办了中国第一家专门培养软件信息服务业人才的二本高校,一直到大连软件园形成了非常旺盛的生命力和产业形象,并且在客户定制和BOT模式已经成熟的基础上,我们进入了第二个阶段,就是专业化的积累阶段。

    那是以我们走出大连,面向全国,到天津、苏州、武汉等地,我们应武汉市政府的邀请,参与了武汉光谷软件园的建设和运营,之后我们在2010年和2011年分别开始投资建设大连生态科技创新城和武汉花山软件新城,这是我们第二个发展阶段。

    第三个发展阶段是一个规模化的发展阶段,是从我们上市之后,我们目前在全国已经重点布局了大连、武汉,特别是对京津冀、长三角、珠三角、中西部和其它经济活跃的区域进行重点布局,目前在全国20个城市,开发、建设、运营接近40个产业项目,总的产业园的面积超过800万方。

    多年的发展,亿达形成了产业集聚、运营服务、园区建设和资源整合四大核心能力。我们的主要产业方向都是围绕智慧型产业和国家战略新兴产业为主,其中包括八大产业领域,是软件和服务外包、新一代信息技术、智能制造、高端装备、大健康、科技金融、数字文创、节能环保。

    另外,我们近些年也积极地参与和支持国家的四大战略,特别是在军民融合、创新创业、乡村振兴和一带一路这四大国家战略方面着重发力。

    经过20年的发展,亿达集聚了上百家世界500强的客户,并且形成了长期稳定的合作关系,有超过百家行业百强、上市公司,以及独角兽企业作为我们的合作伙伴。

    我们的四大核心业务是:商务园区的开发、运营、工程建设、装修、园林、物业这样全产业链的园区建造和运营的能力。

    我们做过的一些代表性的项目,大连软件园一期,占地3平方公里,之后又沿着旅顺南路软件产业带打造了10平方公里的大连软件产业带,带动大连软件信息服务业从无到有,目前整个软件业的产值超过1600亿,占到大连市GDP的20%。所以业界有一句话,说一个企业打造了一个园区,改变了一个城市的产业结构。

    大连软件园也是中国目前世界500强客户集聚度最高,国际化色彩最浓厚的软件园区,也是亚太软件和服务外包的创新基地。在2009年我们获得了联合国颁发的国际花园社区的称号,这也是该奖项自创立以来首次颁给一个产业园区,而不是一个住宅项目。

    武汉软件新城,这是我们在武汉的花山区的项目,它的占地是3.4平方公里,目前已经发展成为我国中部地区规模最大、国际化特征最明显的IT服务基地、高新技术研发基地和创新创意产业基地,也为武汉市争创中国软件名城打下了很好的基础。大连生态科技创新城总的规划面积是106平方公里,其中产业可建设面积是60平方公里,还包括两个国家森林公园。核心起步区15.26平方公里,是由亿达从一级开发到二级建设、园区运营一体,全链条来打造。目前已经成为一个低碳、低密度、低能耗的现代化、国际化的生态智能社区。

    后面我又罗列了我们最近几年做的一些项目,包括北京科技地产新地标中关村1号,这是50万方,北京的亿达绿色中心、上海的亿达北虹桥创业城、深圳海科兴战略新兴产业园、郑州亿达科技新城、苏州亿达高铁新城、长沙梅溪湖健康科技产业园、亿达制造产业小镇、重庆亿达创智广场、成都西部地理信息科技产业园、四川泸州航空航天产业园,中国绵阳科技产业园,哈尔滨亿达创意智慧谷等等。

    我们经过这么多年的发展,也得到了社会的认可,获得了一些荣誉,在这个过程中,亿达始终是把履行社会责任放在第一位,和企业的品牌并重。

    我们在20年的发展过程中,亿达人走过了世界上20几个国家,飞行了大概几十万公里。目的就是要把世界上最先进的产业园区发展的理念带入中国。2014年,我们的一个长期合作伙伴布鲁金斯协会,在原有的工业区、科技园区的基础上提出了创新区的概念,并且把它划分成为三类,第一类就是城市中心区的锚类,它是有支柱、有主导。第二是城市近郊型,第三是郊区型,这也是亿达20年来长期走过的道路。

    这是美国波士顿的一个区域发展情况,大家看到这就是典型的一个锚形的产业园区的发展,它在城市的最中心区,通过整个区域的改造,把麻省理工大学的科研资源和大量的科技企业集聚,形成了更好的融合。但是它的问题就是发展的空间小,成本比较高。

    第二类的例子是西雅图南联盟湖地区,这个区域在城市近郊,既没有城市中心区狭小空间的限制,又不远离城市给有良好的城市配套,太空针就在这张图片的西南方向。大连软件园就属于城市近郊型,但是经过20年的发展,目前已经成为城市中心型的项目。大连的生态科技创新城属于郊区类型的,在2010年建设之初相对还比较偏远,美国的谷歌园区也是这个概念,它的特点就是必须要有一个大型的科技类企业以自用为主,同时要吸引上下游关联企业进驻形成这样一个片区的发展。

    从整个工业区、创新区发展的趋势和过程来看,我们总结是从锈带向智带发展,从人们的生活方式来看,工业区是为了生活,科技区是工作和生活的平衡,亿达现在做的创新区,讲求的是生活和工作的融合,是从同时同地工作到随时随地工作。

    从整个经济活动的特点来看,我们的企业客户所关注的是性价比到效价比,所谓的效价比,就是50%关注的是费用问题,楼宇的使用率问题,办公费问题,剩下的就是关注品牌、这种愉悦度感受体验。

    这是大连软件园我们的实践体会。《世界是平的》作者在创作过程中专门到大连考察,回去在书中写下这么一段“宽阔的林荫大道、美丽的绿色空间、林立的大学与科学院,庞大的软件园区,看到大楼的招牌就知道一切”。这是我们典型的一栋办公楼,它是要为整个入园客户、企业人创造良好的空间,而不是简单的电梯直上直下。东北第一个麦当劳和肯德基的餐厅就落户在我们园区。

    这是大连生态科技创新城,核心区15.26平方公里。

    这是美式的办公区,图中只是我们某一个情景院落。

    这是我们滨湖景观的住宅。

    这是12年制一体化的教育配套,还有五大公园的生态涵养区。

    武汉软件新城也打造了活力创新社区、绿色生态景区、国家智慧园区和传世经典的园区。

    总体来讲大连软件园是从一个园开始发展到一个城,是被动式、渐进市的发展。而大连生态科技创新城和武汉软件园,都是从城到园到楼,有了整体规划,逐一落实。

    要想在一个城市里打造好一个园区,寻找好一个方向,我们用望闻问切几个步骤来看,产业园区客户关注的要素,近些年也从项目本身的特性偏移到相对市场的竞争优势,发展到带给客户潜在的价值。

    亿达的核心能力就是我们的运营服务,我们有360度八大产业服务平台,我们对企业和对企业人创造了几十项、几百小项的服务内容。

    这是亿达的五种身份,我们要成为熟谙行业迈动、携手专业力量的业界专家,成为区域产业转型升级的合作伙伴,成为在中国发展的合伙人,我们要成为他们在中国工作生活的亲密朋友,对企业人来说,要成为解决多方需求运营的提供者。

    IBM到大连来,发展到现在有1万多人,它带来了它的合作,它的合作伙伴又带来了它的竞争对手,它的竞争对手又带来了它的合作伙伴和对手,这样一个完整的生态圈是依靠龙头性的代表性企业进驻打造的。包括我们和国内的行业百强,以及我们独自打造软件服务企业,形成这样完整的生态圈。

    当前线上线下结合的智慧园区尤其重要,我们通过智慧平台,特别是大数据手段的应用,已经可以帮助政府从园区的定位到招商都实现精准服务,可以帮助企业快速成长,帮助企业人从生存需求到成长需求,提供全方位的服务。

    我们的智慧党建广受各地政府的欢迎,我们可以联系到党员和群众,使得我们的党员群众能够及时找到党组织,特别是我们园区里的青年人工作流动比较快,他有了我们的APP之后,可以第一时间找到党组织,交上党费,过上组织生活。

    核心的问题,亿达的体会,我们近几年又提出了产城人的模式,归根结底还是人,就是把产业、城市和居住有机地结合起来,最终要实现产城人之间持续健康的发展,助力社会发展的成果全民共享,欢迎各位同行和媒体到亿达的园区考察指导。

    撰文:于大海

    审校:徐耀辉

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