对话 | 主题讨论会:城市升级与商业地产

观点地产网

2018-08-02 17:39

  • 主持嘉宾:广东省房地产研究会执行会长韩世同先生

    讨论嘉宾:

    光大安石资产管理有限公司副总裁、光控安石商业管理有限公司总裁周颂明先生;

    彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生;

    长沙IFS董事兼九龙仓租赁及营运总经理何蔡宁玲女士;

    平安不动产长租公寓事业部董事总经理邬克敏女士;

    九宜城高级合伙人赵晓萍女士;

    合生商业集团商业事业部副总经理王海燕女士;

    贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领先生;

    西藏水资源有限公司执行董事王克勤先生;

    仲量联行资深董事、华南区董事总经理吴仲豪先生;

    源涞国际合伙人、总裁陈昱彤女士;

    第一太平戴维斯广州公司董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海先生

    韩世同:我们这个阵容非常强大,但是时间还是只有40分钟,而且按照预先日程已经迟了三十多分钟,我想革新一下,因为我虽然在群里征求了大家的意见,但是有三个话题,大家可以自由选择,哪一个方面最擅长的,突出讲一讲。

    第一个是新商业退潮时期究竟是怎么样的表现?还有长租公寓是蓝海吗?第三,未来的城市升级,未来的商业是什么样的走向?

    先从周总讲,我们不久前去新加坡的时候考察过,我觉得你们光大安石跟九宜城是属于新锐的资管新军,已经在国内的资产管理上表现优秀和突出,您谈谈这方面的看法。关于新商业和新商业的未来。

    周颂明:我还是谈谈新商业,相对来说商业比较熟悉,因为我觉得商业大家的看法变化比较大,整个供应链大家都知道比较大,电商冲击各个方面,实际这几年的确变化非常快,从本身是零零散散许多商业公司,这几年整合非常快,也是逐步高度集中的趋势,这是非常明显的。

    另外,商业这一块用基金的模式去做方向,也是会越来越清楚,因为传统的商业公司找基金公司合作,基金公司找商业公司合作,无非都是在融合的过程。另外一个是购物中心跟百货之间也逐步在融合,在购物中心看到百货的影子,但是传统的百货肯定不会按照传统百货做,这也是在有交叉,这些趋势都非常明显。另外整个商业的趋势实际上是创新会更多,新的业态不断出现,具体怎么样很难说。

    很多人说商场也在变,购物中心里面有植入公寓,植入联合办公,医美等等,实际现在很多的主题式的也越来越多,就是做内容,所以整体商业来说,未来实际是整个资源的整合过程,需要比较大的实力,那是肯定的,因为没有大的规模,很难生存,对资源的把控、成本各方面,都会存在问题。

    韩世同:您觉得在现在这种调控下,商业会是什么样的?简单说一说趋向。现在更多的关注是住宅,但是商业会是什么样的?

    周颂明:最近一段时间,商业也是比较难的,因为资金,你会发现在整个市场上,整体的并购明显在减少,整个成本在上升,前几年资产价格高,对资产的预期高,现在成本高了,这方面对整个商业的整合速度来说,还是会有一定的影响。但是我想整体这个趋势不会改变。

    韩世同:唐总刚刚在隔壁场做了物业管理新物种的讨论,您的彩生活在新商业也属于范畴,您来谈谈今天的话题,新商业前沿。

    唐学斌:我觉得老百姓的生活还是有很大的改善和提升的空间,所以我们现在也在进入一些商业的合作,现在看到商业有一些很微妙的变化,前面我们看到盒马、永辉,似乎创造了新零售的模式,现在看到资本市场又有了一些新的变化,也在表现出来。

    其实我觉得现在的问题是线上的成本已经太贵了,所以不得不到线下来获取一些新的流量,我认为这些企业并没有改变零售行业或者商业的本质性问题,只是多了一个维度,把每一侧和客户之间的接触变成一次互联网方面的线上流量的接触。

    所以从这个角度看,线上对线下确实也产生了一些冲击,但是同时,我们也应该看到,线下的商业价值是逐渐的凸显出来,线上不会进一步的更加有能力让线下的商业更难做,我相信这种可能性会变得相对小。

    但是在线下,如果说不能用线下的武器,可能你跟这些新零售比,缺了一块,比如盒马还是亏钱的,但是它的想法是将来20%的销售是在线下来完成,但是通过20%的销售引发了线上80%的销售,一算总帐就比线下单纯只能利用线下的模式做。

    韩世同:还有资本市场的增值。

    唐学斌:那是另外一个故事,彩生活涉及新零售也是一样,我们有社区场景,但是我们需要商业服务产品和场景进入进来,让业主每一次和我们的接触转化成商业合作的机会,换一种方式说,我们发现物业管理也是具有无限场景的社区服务的市场,是一个新的线上加线下的全新商业场所。

    韩世同:谢谢唐总给我们讲的新零售、新商业线下化,我们传统的是否要线上化,形成互相竞争的机制和模式,来形成自己的竞争优势。接下来请平安不动产的邬总,平安属于保险银行业,也涉及房地产,您来谈谈长租方面的,您是侧重于这方面的业务?

    邬克敏:我原来是在平安不动产做资产管理,管理的所有商业和地产,不管的时候是一年多前已经有1500多亿,因为我们是保险基金投入的商业和写字楼的物业,其实管的量很大。长租不管是红海还是蓝海,从去年政策规定保险基金可以进入长租公寓的市场,保险基金也可以从事开发,整个住宅市场国家在管控,而租赁这一块国家是支持的,所以长租公寓不动产成立到今天只有半年,我跟所有的市场上的开发商也好,代理公司的长租公寓的运营品牌、投资品牌都有很好的接触。

    从大的市场趋势来说,肯定是有未来的发展前途,我们根据市场的调研报告,到2030年,整个长租公寓的市场如果是机构化的管理,大概能达到1800万间,整个市场是1500亿,大家都冲进去在做,在做的过程中也发现了很多问题,因为人们的消费观念的问题,因为我们中国的租售比的问题比较严重,所以导致了如果你重资产去投的话,投资回报会很低。

    你们现在买的住房根据现值来算的话,一年有1.5到1.8的回报已经很好了,长租公寓在另辟蹊径,城市化进展,因为所有的城市尤其是一线大城市增量市场越来越少,存量市场越来越多,我们希望从存量市场上找到合适的项目,比如说旧的写字楼,旧的酒店改成长租公寓,平安不动产是全链条的资源整合者,不会自己做运营,也不会买了以后自己管理,我会联合上下游所有的资源,运用好集团保险资金的资源,包括外部的资金和其他的保险公司,还有国开行等等这些金融资源做好金融对接。

    第二是关于跟其他所有的开发商和运营商资源的整合,我不会自己去做,所以他们非常欢迎我,看中的项目就跟我说一起投,再交给他旗下的管理运营公司运营,比如说朗诗有朗士寓等等都是和我们的合作商,如果投资层面允许投,基本上会把运营交给运营公司。

    所以不动产在长租公寓上做的就是资源的整合者,怎么样把城市的存量用房用好,同时把那些跟住宅相关的边上配套不准卖的那一块,长时性的商业也好,变成长租公寓,是未来的发展方向,希望居者有其屋,习大大说房住不炒,希望给真正需要房子的人提供住宿,也是平安不动产想做到的社会责任。

    韩世同:谢谢邬总,主要长租公寓是做资源整合和配合,专业的投资机构做得更好,但这里很关键的还是房源问题,如果市场上拿房源肯定必死无疑,连资金的利息回报都不行,但是把一些原来租金很低的长租下来通过改造提升价值,我觉得是基本逻辑。

    邬克敏:我们不仅是做二房东的模式,有个任务是帮保险公司配资,做重资产投资,这才是我们的重要任务,我其实是买入的,买了以后交给其他的运营管理公司运营,品牌是他们的,我是一个重资产投资者,当然为了提高投资回报,我会结合一些中资产,也就是二房东的模式做,当然市场上还有非常大量的集体用地,现在集体用地北上广深和杭州是允许用地来做,利润大,对资金的要求也很高,所以很多公司愿意和我们合作。

    韩世同:对于某些机构而言可能是蓝海,对于不习水性的可能就是红海了。九宜城的赵总,根据您的经验谈一谈。

    赵晓萍:中国现在已经到了一个全新的商业时代,这是从消费者这一块研究的,现在已经到了80年代小太阳,什么意思?就是一家六口人带着一个孩子,这是一个结构,这个结构是12岁以下的儿童已经2.5亿,还有一个是单身狗,90后消费者1.88亿,在00后的1.61亿,所有的生意、销售额,我们做商业的都是围绕着消费者,这就给了我们机会,第一是新的机遇,第二是新的创新,第三是新的价值。

    我就谈谈我们公司新的机遇,因为我们也是成立两年的公司,但是已经做到了管理七十几个项目,今年管理了两个标杆项目,一个是武汉,是全球的第三高楼,厦门中心也是我们管理的项目,为什么我们有机会能赢得这么好的项目是因为我们的团队,团队规模非常大,全国已经有七个分公司,我们已经研究,怎么落地?以前的购物中心是大而全,现在小而美,市场的细分化正是市场所需要的,还有一个数字,文化产业在全球来讲是偏低的,因为日本文化产业占到了15%,全球是5.5%,中国是五年来增长了20%,也只有4点多,所以文化产业发展是急需的。还有演出的资源,在伦敦每个人口一年有1.8次去看演出,纽约是1.6次,中国拿上海来讲只有0.3%左右,研究这些市场以后,我们的新区域就是大娱乐,大休闲。

    谈到新创新,我们业态去创新,引进的品牌去创新,每个星期都有团队分享,新奇特品牌,全国七个分公司一起分享。而且我们优秀的团队,我们的智慧商业,为什么说他们很优秀,因为我们打通了金融环节,在自己用的系统里,做到了经营贷款、装修贷款,我的消费者有两个,一个是品牌商,另外一个是消费者,很多商场为什么招商难,这些品牌方的开店需求以前不一样,以前看地理位置,现在除了地理位置还要看周边邻居品牌气质是否跟他匹配。而且他周边住的消费者跟他的气质是否吻合,我们从前期已经解决了这些品牌方经营的困难,我们是有专门系统做到,因为我们公司本身的DNA是带着金融,所以解决这些问题,这就是新创新。

    第三是新价值,中国已经从增量到存量,很多开发商是因为运营不善,粗糙管理,通过精细化管理让资产增值,其实商业人不光要懂数字,还要懂艺术,懂美食,懂美酒,美学的东西必须懂,懂得美的人才能引领老百姓的生活。

    韩世同:时间比较紧,接下来是合生的王总,老牌地产商早期影响非常大,这几年有一些转型,今天我看到品牌百强里面,你们公布的是在50位,谈一谈合生在商业方面有什么想法。

    王海燕:刚才听了各位嘉宾说了很多未来商业的理论认知和想法,作为商业运营商来讲,我再谈一些更加具有执行和操作性的方法论。刚才也说过了,消费整个升级是在变化了,消费群体也年轻化了,在整个的变化之下,目前我们的商业地产已经进入到快速的更新迭代时期,我们也是有自己的几个观点。

    第一,轻运营时代已经结束,深度运营一定是未来商业地产的新趋势,我们认为的深度运营是什么?第一,我们有了很多新的科技应用,所有的客流系统已经到店铺级客流,包括系统化的商业对租户的了解,我们更多的帮助大家去搭建场景化和体验感,从引客流到帮助租户加强做生意和转化率。

    第二,创新空间运营是整个的商业地产永恒的话题,对我们来讲也是非常值得研究的。其实我们从2016年开始开业,我们尝试的街区的运营才两千多平米,到去年年底开业的北京的项目,创造出了自有的IP品牌,做了亚洲最大的两万平米的主题街区,经过半年多的运营,也成为北京市场非常大的亮点。

    同时这个创新运营空间,因为在购物中心里所有的租约基本是三年五年,而这种变化对消费者日益加强和需要变化的新鲜感就会受到限制,我们也是运营而生,近期也是在北京合生汇推出了集群放量的网红街区,汇集了20几个品牌租户,聚集了当下非常潮流的品牌,人脸识别、无人店等等高科技,跟品牌进行深度运营和连接,形成了自由IP品牌的尝试。如果有在北京的话,也可以请大家来体验一下我们自己孵化的品牌。

    第三,商业的根本回报率,没有利润,商业是无法持续和经营下去的,以上这三点是我们的一些观点。

    韩世同:接下来请吴总谈谈。

    吴仲豪:其实刚才嘉宾已经说了长租公寓和商业地产,我都很同意。我们的公司服务很多的发展商,基于刚才说的商业地产的点,再过五年00后就出来了,可以多看怎么利用科技连接。还有一些商业地产,十年过去常常谈人性化,未来的人性化定义是新一代科技的人性化,未来商业发展上可以用载体,用你们的平台可以鼓励更多人跟上科技发展,可以接受科技发展,自然会去你那里做生意,这个大方向未来五年都是这样。

    长租公寓是未来的蓝海,应该去做,而且值得去做,为什么应该去做?我们公司看到一二线城市很多的长租公寓在过去半年的承租非常快,单价也非常高,我们看到一些年轻人接受长租公寓,他们给的单价比较贵,空间很小但是不介意,他们有街区,有社区设备,所以这个需求是有的,值得去做的。

    长租公寓很明确的一个是可以解决社会的问题,解决配合未来中国发展的租房问题,还有解决现在年轻人问题,很多人才流动,所以长租公寓值得也应该去做。

    韩世同:这是关注00后和长租公寓值得做,杨院长现在是贝壳研究院院长。

    杨现领:我说租赁,去年我也说了租赁,我说租赁市场空间没有想象的那么大,也建议大家不要那么快的进来,实际过去一年进来的速度很快,我还是把我的观点梳理一下,主要是几个数据。

    第一,这个市场空间到底多大,刚才他说这个市场是很大的蓝海,我觉得市场没有想象的那么大,今天的租金总规模才1.5万亿,看起来未来五到十年可能扩展到3万亿左右,但是1.5万亿里面真正跟开发商有关系的,包括跟所有机构有关系的,机构渗透率只有2%,也就是几百亿的市场规模跟我们有关系,那开发商有关系吗?最多只有20%,所以简单来说似乎跟开发商没有半毛钱关系,所以空间没有想象那么大。

    第二是增长没有那么快,我刚才看了数据,过去20年,开发商卖了1.4亿套房子,过去五年,过去十年,是加速增长的,越来越快,抛物线到顶点再下来,租赁是线性增长,不会特别快,因为租赁的需求,收入不增加,市场不会扩大,所以是缓慢增长线性增长,而且不会增长那么快。

    第三是这个市场80%跟开发商其实没太大关系,我们知道任何一个国家,80%的租赁房源来自于业主,业主把房子拿出来重新装修出租,交给中介公司,托管公司管理,真正跟开发商有关系的只有10%,80%的市场是跟大家没有关系的,另外10%是政府的,所以这是811的结构。

    第四是市场格局到底是怎么样的,我认为核心是未来的中级格局是头部高度集中,尾部高度分散,中间是相对平均,未来大的企业会非常大,租赁市场3万亿规模里,未来可能管理到一千万间的规模,未来一定会出现千万间量的企业,而且有那么几家会出现,市值能过几千亿的很正常。尾部,因为大部分是中小二房东,二房东的服务是不错的,越来越规范,所以尾部高度分散。中间会有一批企业做一定规模,我对租赁市场是谨慎而悲观的,但是大家好像很乐观。

    韩世同:这是杨院长给大家的忠告,讲得非常好。接下来请王总,赞助我们在座的5100的水好几年了,而且您又是学者,香港科技大学的学者,又从事快销售30多年,饮料行业27年。

    王克勤:我认为今天中国的地产业,我们未来的方向都是蓝海,我成长在丹麦,有一次计程车公司跟我说,跟中国计程车公司是不同的,他说我们开计程车是希望我开得好开心,所以这个车子是我的生命一部分,所以我碰到人的时候,我会道歉,客人上车我会微笑。

    中国人的计程车司机是今天要开快一点,赚多少钱,中国的营业管理是数字的,我们的管理是生命和微笑。今天我们经历了非典,那时候是十年前,中国有了一个大遗症,我们大量使用抗生素,今天有疫苗事情,今天在讲地产进入蓝海的最重点是蓝海更蓝,红海浅红。

    陈昱彤:我现在是做长租公寓,是从恒大、香格里拉做了15年,三年前选择了去长租公寓当时认为是蓝海去创业,其实我觉得长租公寓蓝海还是红海,取决于你要做什么和你怎样去做,首先是看你的定位是怎样,我们是在上海,我做的只是切中高端部分人群,不做刚需房,上海80%的500强的高管,全部都住在我的公寓,我们只是服务特定人群,所以这部分人群相当稳定,而且是可以满足持续增长的房量需求。所以我们可以保持在90%的出租率,这样的话是蓝海,天花板相当高。

    第二是看你的模式,我们是分散和集中相结合,有些长租公寓大部分是做集中式的,我们有一大半是做分散式的,流转得比较快,所以一套房子进来九天,装修好了就出租,这节约了我的成本,时间就是金钱,所以分散式也是一个蓝海。

    第三是你的目标是什么,我三年前来创业的时候,也有其他的比如成都、广州、北京的企业开发商来找到我们要不要做品牌输出,做长租公寓运营,因为两三年前,很多的房企是没有进入这个领域的,但是我们都拒绝了,因为五年之内都是在上海,因为我要修炼内功,拒绝了很多机会,今年才开始准备有计划的第一站先进杭州,然后长三角再珠三角,再是中国主流的一线城市。我觉得还是个蓝海。

    韩世同:最后请刘总总结性发言。

    刘蔚海:刚才谈了很多长租公寓的供应商,我们看到市场的反应,特别是我负责大湾区发展,现在有非常多的需求,有很多存量物业还有开发商,在想方设法多做一些长租公寓,这也是我们公司战略发展的一点。

    至于红海还是蓝海,我个人觉得在中国这么大的消费群体,不要说是红海蓝海,看你做的有多好,这就是蓝海,现在说创新还有新的物业,包括共享办公还有商业中心,已经起了巨大变化,归根结底要看消费群,他们的想法到底是什么,我们来满足他的需求。以前我们干什么,他们就可以获得什么,现在是反过来的,他们需求怎么样,供应他们的需求。

    所以以前共享办公,现在很多年轻人不多给两千都不给你,办公室还要高大上,他们觉得这代表一种身份。还有服务商场,五年前做定位,一般消费群集中在45岁,他们是金领老板,一般定位餐饮不能超过30%,现在餐饮一般占50%以上是很普遍的现象,而且消费群集中来看都是以一种比较短平快的营销手法,还有场景打造,和商家的沟通,来完成它的品牌效应。所以我觉得到底长租公寓能不能够有一个很好的发展,我觉得还是消费人群的根本接受能力,我基本上看好。

    韩世同:谢谢各位,我们合个影,干货满满。

    审校:徐耀辉

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