博鳌演讲 | 陈朝朝:星河的产城融合逻辑

观点地产网

2018-08-02 17:36

  • 未来的区域经济发展,对城市的转型升级,对产业的转型升级的诉求和需求,我认为这是一个永恒的命题。

    陈朝朝(星河产城创新发展研究院常务副院长、星河产业集团总裁助理):尊敬的各位专家、同仁们、媒体朋友们,大家下午好!我今天的主题是“产城融合的逻辑”,今天的股市又跌得一地鸡毛,地产股也跌得很厉害,现在我们面临的是寒冬,工作难度很大,现在这个阶段我们大家都产生了迷惑,未来的方向在哪里?是不是地产界还像以前一样的盈利模式、商业模式,是不是还是以前的技术?

    在这里我想分享一些我的感受,我不是太赞成做产业的去干地产,也不太赞成做地产的去干实业,因为都是蓝海,我也见过很多失败的案例,大家也会争论为什么干实业的不能干地产,我认为好像不太尊重地产。

    为什么干地产的不能干产业?确实是实业很难。大家说产业地产是蓝海,那毕竟是海,跳下去也会淹死人的,这是我自己的观点。

    地产向产业转型,我觉得可以探讨,我不认为所有的地产都应该向产业转型,现在从国家经济区域开发的概念来讲,从国外同行分享的经验来讲,它应该是一种区域开发的概念,所以我同意前面的一些同仁们讲的,地产做得好,房子建得好,我就做房子,没有问题,我不需要去地产的字样。

    但是未来的区域经济发展,对城市的转型升级,对产业的转型升级的诉求和需求,我认为这是一个永恒的命题,在这方面,地产有地产可以做出贡献的地方,产业也有产业可以做出贡献的地方,未来怎么融合,方向在哪里,这是当前我们的同仁们比较困惑的地方。

    所以下面我也结合星河在产城融合的实践,当中也会存在很多困难,我们希望通过这种分享,在这个领域里大家能够共同进步,能够在目前的寒冬里走出一片新的天地。

    现在说产城融合,大家感觉好的案例不多,有问题的案例很多,这里面有载体的问题,也有内容建设的问题,其实大家都很赞赏深圳在南山的开发,当时我参与过深圳南山开发,很明显的钟摆,上班的时间塞车,下班的时候南山高新区很空,交通问题很严重,但是产生的税收很高,是不是它完成了产业地产的诉求呢?是完成了,但是造成了新的城市病。更不用说林林总总的我们在产城融合过程中出现的很多问题。

    回头可以看我们三个阶段的分析,企业办企业、商品房时代,到房企转型运营商,这里我没把它作为产业地产商,我们认为产业地产商是城市运营商的其中一个类型,并不是说非要地产商转型产业地产商。

    我也看到前面很多同仁说,产业地产是片蓝海,但是从我的经历来说,我感觉产业地产是非常复杂的,产业有它自己的生命周期,有自己的脉络和轨迹,跟地产不一样,跟商业不一样,跟物业不一样,怎么协同发展?

    同行们经常说地产绑架产业,企业家很难受。我最近一两年发现好像实体界要绑架地产,我也很难受。但其实不需要难受,本来目的是一致的,谁绑架谁都不是问题,关键怎么把事做好。

    从现在大家也感觉到了,现在是寒冬,政府管控很严,但是从国外的产业地产的发展历史来讲,我不觉得这是政府突然的要求,其实未来市场也会逼着我们这样去走,只是政府现在提出的要求,我们觉得早了、快了,我还适应不了。

    从外部来讲,我们说了政府的区域经济开发规划、片区统筹、网格化管理,你说对不对?是对的,它在解决城市病的问题。从内部来讲,我在推动城市和产业升级,必然会深耕各个领域的技术性的系统化解决方案,不是传统的地产解决方案,也不是传统的产业方案。都很专业,凭什么你就能把这些专业性方案统筹、协调、配合做好,这是两个另外因素的倒逼。

    不光产业地产界很混淆,外部对我们的理解也很混淆,经常会说产业地产是以产购地。也不用避讳,确实是这样的,是以产业来拿住宅,但是不是我们就是拿地只干地产,不干产业呢?并不是这样的,我们就是在往产业这个方向努力的。

    产城融合是一个非常庞大和复杂的体系,首先是人,大家经常说三生融合,其中一旦涉及到民生,那就不是光企业家的事,还涉及到政府,这么庞大的连政府都不能完全推动的体系,凭什么一家企业能干?所以我们又反倒到现在这几年大家常说的合作,产业合作、政府合作都会有。

    最后再说说我们的建议,凭什么让政府、让外界相信你是干产业?你能不能把赚取的利润投入到产业需要培育的板块里,这是很重要的因素。我们在跟很多政府领导沟通的过程中,政府领导很敏锐,他说你干产业,住宅产生的利润和未来形成的税收在哪里?你在当地我就信你,不在这里我怎么都不信你。

    很关键的是现金流平衡的问题,特别是在今年,不平衡会死人,想平衡,产和地怎么协调?从短期的资金平衡来讲,产业如何说好干,不会说政府非要说是充分调动社会资源、市场化运作,肯定是不好干。在这个环节当中,特别是在产业前期的培育,当年是政府投钱,现在说为什么让产业地产商介入?你怎么投钱?

    我们初步的设想,包括我们的实践是认为,通过住宅能平衡一部分产业的投入,在后期长期的运营方面,我们相信产业未来一定是个蓝海和高速增值,用它再来平衡房地产的让利利润,长短结合、产地互补。我们认为这是一个相对能够执行下去的算账方式。

    有很多难点,从规划的冲突来讲,我们现在是讲的四规合一,说实话在上世纪90年代,其实政府都提出过三规合一,但是很难做到,到这几年提出片区统筹,也很难做到。三规合一就是各个板块在整个系统化解决方案的难点和痛点性问题,特别是利益冲突问题,你要提前解决,而不是在事后解决,所以不是简单的规划统一,其实是利益的统一、商业模式的统一,难度非常大,别说四规了,产规和城规怎么统一?我相信有做过的同行都深有体会,天天吵架、天天沟通。

    捆绑供地的问题。现在政府既说低效供地,又说不允许捆绑供地,又说片区统筹,又说综合土地开发,这个逻辑非常矛盾。是为了防止以产业做住宅,但是你如果不把供地的路径走通,不是综合供地的方式,企业是要赚钱的,企业不赚钱等于是对社会的犯罪,这种方式下产业地产是没办法做的。

    我们接触到很多内地城市正在探索综合供地,深圳在这方面相对探索的比较前一点,其实我们有体会,从政府的角度来讲,一个片区分给不同的开发商去运作,协调太难,完全交给一个开发商来做,又怕这个开发商在局部利益会损失社会和政府的利益,这一点怎么平衡,我觉得着力点不在于是否是捆绑销售的问题,是否是你规划和落地执行相统一的问题,那就是政府做好政府的规划和监督,企业做好自己的运营和落地,所以在这一点,政府的很多的目前的规定对我们造成了很大的困扰。

    还有产业地产本身落地的问题,就回到我刚才说的观点,都是蓝海,实体企业也是蓝海,产业地产也是蓝海,从国外的同行来看,做到世界500强的城市综合运营开发商的,目前来说没看到谁是全力以赴去做一家实体企业的,都是蓝海,而且跨行的难度、复杂性非常大。

    我曾经跟几个上市公司的老总沟通,他们想从实业转产业地产,政府给他地,产业地产能赚钱,它也干,干到一半干不下去了,有团队的问题、盈利模式的问题,包括几个体系合作的问题,特别是还有产业怎么落地的问题。我们一直说产业是很难按照地产的规律走的。

    星河集团是五大集团,按照地产、商业、金融、物业、产业来划分,我们的设置是按区域开发建设的板块来设置的,而不是纯产业地产。我们今年也在全国布局,可能有点逆市而为,但是我们相信未来一定是一个趋势。

    在星河的整个产业算账的逻辑来说,我们是用租金收入、运营服务加金融工具来平衡长短期的现金流。我们也做了星河world第一期ABS,预先变现了8.4亿的资金,从租金的提升到物业价值的提升,再到现金的回流,纯靠租金是不行的,这在目前已经得到了同行们的公认,但是从综合运营来讲,未来跟产业一起发展的金融现金流的配套,所以星河有一个观点,就是房东+股东、社区+园区、产业和地产同步发展,甚至说我作为产业的服务商跟随者,但不做产业的主导者。

    所以在这个角度来说,既是一个城市运营的开发商,我们是产业的服务者,我不能干扰甚至介入。星河有一句话,我们控制不了的不做,我们变现不了的不做,我们退出不了的也不做,其实是给我们自己画了一个红线,产业还是企业家们为主,我们是服务。

    在这里也诚挚邀请,如果大家去深圳的话,我们也欢迎你们去深圳的星河world看一看,我们在这里面实现了四规合一,但是这个过程中非常痛苦,而且在这个过程中会有很多新的变数和新的体系化方案。

    我们5月30号在南京玄武区6块土地综合供地,一次性拿下,形成新的产融模式。南京的项目给了我们很大的信心,我们也相信这种产城融合的模式是可以在全国复制的。

    我们希望打造一个企业的全生命链条和资金的全生命链条,在两条线的共生过程中,我们来找到解决资金长短平衡的节点。

    在产业落地方面,因为时间问题,我就不细讲了。

    政府和企业怎么在产城融合当中互相定位,各自发展?政府做好政府的,企业做好企业的,同时在这片蓝海里,我们认为这是一个永恒的主题,也不是一个夕阳产业,是未来一个很好的朝阳产业。虽然说现在是寒冬,但我相信春天很快会来临。谢谢大家。

    撰文:陈朝朝

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    现场实录