博鳌演讲 | 朱旭:万科怎么看待房地产的新时代?

观点地产网

2018-08-02 16:01

  • 万科是不是做得很多元化?看似多元,其实我们的主线还是很明晰的,就是围绕城市发展和人民消费升级的两条主线。

    朱旭(万科集团副总裁、董事会秘书):各位嘉宾下午好!刚刚招商蛇口的刘伟总说“万科”只有两个字,很好记,其实我们的全称有10个字“万科企业股份有限公司”,只不过我们没有“地产”两个字,所以暂时也不需要改名字。

    我今天跟大家汇报一下万科在新时代战略的选择——城乡建设和生活服务商。

    其实万科在做战略升级的时候,我们也请麦肯锡做过一个战略的分析,分析了美国的财富500强,在1955年到2015年这几十年,曾经有2000多家美国的企业上榜过美国的财富500强,但是其中只有3%常在榜单。

    后来我们也分析了这3%企业的特点,发现有三个特点,第一,它是能够比较准确地把握时代发展的趋势,突破自我路径的依赖;第二,它时时刻刻把握住了原点,就是要满足客户的需求,同时要激发员工的创造力;第三,保持了持续和稳定的增长。

    万科过去30多年之所以能够稳健的成长,也是把握了中国城镇化发展过程中房地产的红利。面对未来,我们怎么看待这样一个新的时代呢?

    十九大报告相信大家都已经认真学习过了,有两点是非常值得大家关注的,第一,现在的时代已经从一个高速增长的时代到了高质量发展的阶段,今天上午的大会上,恒隆地产的陈总也说到,未来地产企业是不是还应该围绕着数量和速度来竞争呢?答案可能是否定的。同时,人民的美好生活还有大量的需要未被满足,但是我们的供给是不均衡的。

    面对着新的时代,我们还有大量的服务需求未被满足,现在全国有135亿的物业管理面积,但是绝大部分的物业供应仅仅是保安、保洁等等。但是我们的物业服务已经发展到物业的托管、电商甚至健康食品的供应等等。

    养老方面,去年底的时候,65岁以上的老人占总人口的比例已经达到了11.4%,与此同时中国相关的养老服务和机构的供应还是有很大的空间。

    租赁方面,根据统计局数据的统计,流动人口已经达到2.4亿之多,这其中绝大部分都有租赁的需求,预计2020年租赁消费市场至少在2万亿以上,在目前中国只有5%的租赁住宅是由品牌公寓提供的,其它的绝大部分都是C2C的供应,存在大量的信息不透明的痛点。

    物流仓方面,美国的人均物流仓储面积是中国的13倍,同时中国的冷链物流高端的供应只有20%,还有大量的发展空间。

    面对人民美好生活的需求和供应的不平衡,不充分,万科就针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线,提出了城乡建设与生活服务商的升级。

    具体包括什么呢?从城市涉及到了城乡,就意味着我们不仅关注城市,还包括乡村,这里面不仅是乡村振兴,还有城中村的改造。我们的建设不仅仅是建房子,还要建设美好生活的场景,同时生活的服务中,不仅仅是搭建硬件,还希望提供服务的内容。

    根据这个战略的升级,逐步把开发的业务延伸到了服务的领域,已经布局到了四大新的核心业务,一个是租赁住宅,第二是物业服务,第三是物流仓储,第四是商业运营。

    万科还探索了养老、度假、教育、产办、智慧停车,甚至还做了很多的大家非常需要的社区食堂,甚至一些社区集市我们都在涉足。

    经过几年的努力,万科搭建的美好社会场景基本形成了一个雏形。首先是住宅业务,未来很长一段时间,住宅业务还是我们的核心业务,是主要的收入和利润的来源。

    万科93%以上的产品都是140平米以下的中小户型产品,我们着力满足的是人民美好生活的刚需的需求,同时还致力于中国绿色工业化的领先技术,希望通过工业化的推广,不断地提升建筑的效率和对环保的贡献。

    万科物业方面,我们已经连续8年成为中国综合品牌第一名,目前服务于1200万客户。万科物业有52%的小区面积并不是万科开发的,而是其它开发商开发的,服务的内容已经从传统的保洁、保安拓展到了电商、物业托管等等。

    我们的服务内容从单纯的小区管理拓展到了商业物业的管理,很多大公司的总部物业都是我们管理的,我们还参与了大横琴的混改,意味着以后会有物业的城市,从物业的小区提升到城市管理服务。

    长租公寓方面,万科是2014年开始涉足的,目前覆盖了36个城市,已经获取了16万间,开业了14万间。万科的长租公寓有三种类型,第一种是适合年轻单身白领的产品,第二种是适合小两口的公寓,第三种是高端公寓,不仅仅是希望提供一个硬件,还希望提供家的氛围,在泊寓里面每个月都有不重复的社区活动。

    商业方面,目前管理面积已经超过了1000万平方米,是中国第二大商业管理企业。我们做商业的宗旨是为家而建,我们认为未来的商业应该是人们生活的第二空间,因为其中有大部分是当时的社区商业,并没有单纯的品牌的复制,而是根据当地社区群众的特点来进行不同特点的开拓。

    产研办公方面,目前已经涉足了20个城市,600万平方米,我们的产业办公楼也是希望提供有温度的办公空间。比如说在厦门的甲级写字楼万科云玺里面,引入了万科里的商业,引入了万科的食堂,还在里面开设了幼儿园,让在那里上班的爸爸妈妈可以带着孩子上下班。

    物流仓储方面,我们现在是普洛斯的第一大股东,普洛斯是世界上第二大物流仓储供应,它在全球有5500亩的物流仓储面积,同时我们自己的物流公司拓展也很快,可租面积已经超过了740万平方米。

    万科的教育并没有急功近利去做,还是沉下心来打造市民真正需要的产品,通过了梅沙教育和英德勒的两个品牌,创造了很多课程的内容,并把这些内容嵌入到我们的全日制学校、社区营地和户外营地。目前在全国开办了20个全日制学校,有60多个社区营地和70多个户外营地,服务了超过200万人。

    养老社区方面,我们把专业机构养老方式和社区居家养老非常好地融合在一起。

    冰雪度假方面,可能有很多人去过万科吉林松花湖的滑雪场,还有运营的北京的滑雪场,这两个雪场在2017、2018年度累计游客超过了15万人次。

    我们还积极参加乡村振兴活动,在江苏的特色乡村建设中,利用万科的设计和建筑优势,把当地村民的村舍进行修缮和改造,同时还把当地可以产业化的农产品帮助他们推向市场。

    因为我们管理的小区特别多,有很多的停车场业务,我们深刻感觉到停车场其实有很大的一个潜力可以挖掘,我们自己研发了停车系统,实现了分时智驾、无人值守。

    此外,我们还做了很多食堂、集市等等配套的服务。

    介绍了这么多,万科是不是做得很多元化?看似多元,其实我们的主线还是很明晰的,就是围绕城市发展和人民消费升级的两条主线。我们提升服务城市、服务乡村和服务客户的满意度,需要更好地服务现有的客户,并且从更多的方面来满足很有客户的需求,这样进而可以服务更多的客户。

    通过这样的战略升级和迭代,一方面可以满足人民美好生活的需求,另一方面可以激发城乡的活力,最终也实现万科企业的可持续稳健发展。

    撰文: 朱旭

    审校:徐耀辉

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