博鳌演讲 | 刘伟:创新转型有时候甚至需要“疯子”

观点地产网

2018-08-02 15:52

  • 创新转型说起来简单,做起来不容易,要有定力,要有耐心,要有偏执狂,有时候甚至需要“疯子”。

    刘伟(招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理):今天用这么一个题目,叫“招商蛇口创新转型的探索与实践”,是想跟各位同行分享我们在这方面的一些思考,因为每个篇章都可以作为一个专题,有些点到为止。

    这里先跟大家梳理两个概念,一个是招商局,很多人不理解招商局,因为各地都有招商局,海南陵水、三亚都有招商局,所以大家一说到招商局,就不知道了。我现在告诉大家,如果不了解招商局,基本上对中国的现代史就不太了解,尤其是对近现代史不了解。

    这个招商局是1872年李鸿章给皇上上奏折成立的一个集团,百年央企,到今年成立已经有147年,而且历史上若干第一都是在这个企业当中诞生的。它也是一个综合性的央企,今天我们集团来了两位,一个是招商银行,一个是招商蛇口,都是在招商局集团旗下的,我们有交通、金融、城市和园区的板块,还有一些实业。

    为什么要讲这些特点呢?其实你的创新也好,很多工作也好,离不开你自己所拥有的资源,离开这些资源去谈很多东西,就可能会脱离一些实际。

    这个央企目前管理资产是7.6万亿,在央企当中的规模排第一,今年上半年的利润也在国企当中排名第一。这是一家驻港央企,总部在香港维多利亚湾,信德大厦旁边就是招商局。

    还要介绍一个名词——招商蛇口。我这个单位头衔很长,叫做“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”,一般做品牌不能这么做,像“万科”很简单,只有两个字,我们公司的名字为什么这么长呢?这家公司是在2015年12月30日吸收合并招商地产,用了这么一个名字,这个名字可以把它简称为招商蛇口。可以说如果不了解招商蛇口,就不知道中国的改革开放。

    招商蛇口是在1979年1月份成立的,它的股票代表是001979。在没有深圳之前,先有了这么一个中国最早的对外开放的工业区。深圳有很多理念都是从这个企业当中喊出来的,比如说时间就是金钱、效率就是生命,实干兴邦、空谈误国等等。这个企业也做了一系列的改革的试点,包括房地产住宅商品化的改革也是从这里实验出来的。

    希望以后说到招商局、招商蛇口,大家不要再问这个企业是干什么的。

    我今天讲三个主题:

    第一是招商蛇口创新转型的背景。

    任何行业快速发展或者高速发展,利润比较丰厚,大家纷纷进来,到一定程度,社会的平均利润水平就趋于平衡。

    地产行业因为它的独特的商业模式,利润是相对比较丰厚的,所以很多实业板块耐不住寂寞的也都进来,没想到现在有些进来以后,行业的供求关系,我们的能力和需求之间的差别发生了很大的变化,所以必须转型。

    从招商蛇口吸收招商地产那一天起,招商局为这家企业定位的转型就是由过去的纯开发为主,变成中国领先的城市与园区综合开发与运营服务商。

    大的国家背景我就不展开了,在发展方式、发展要素、国家政策方面,有很多地方逼着大家要转型。行业的竞争,产业地产也好,传统的房地产也好,都需要大家转型。

    我们叫传统地产也好,叫城市运营也好,实际在这个转型过程当中是有很多不一样的。刚才大家都说到,用传统的开发理念,我们要去做城市的运营,不是那么一回事,而且它的数量级有些也不一样,所以能不能认识城市运营的特点和规律,准确地把握这个行业独有的特点,然后去培育我们的新的业务,可以说对我们来讲,转型对我们是一个考验。

    我们在蛇口从1979年到现在,可以说这个城市或者说这个城市的一个区域不断地在升级,在这个升级过程当中,我们总结或者说也对这个城市运营积累了一定的经验,现在提出一个从PPC模式,也就是前港-中区-后城,都是不断地在城市变化升级过程当中完成的。

    当年招商局在拿下蛇口工业区的时候,根本就没有房地产一说,也不会知道这个区域会做成什么样,其实是回头看,有些值得总结,但是真正要做这么一些创新,或者说一些转型,有时候是需要一些天才,或者说需要偏执狂的。

    如果说都按现有模式演绎得一清二楚,我觉得这种转型可能不一定存在,或者说不一定那么清晰。所以我们在这个过程当中,培养了我们自己的宜居宜业的城市打造的经验,这些经验我们不断地在国内国外用PPC的模式落地项目。但是我们落地项目不贪多,因为你的财务能力,或者说你的负债率、公司经营,贪多就支撑不了。

    一个产业新城是需要有一定的投入的,如果说你想用快周转的模式去做,或者说我们经常看到的很多地方其实是用房地产的思维在做这种产业园区,最后效果都不会太好。房子建起来了,产业没有了,很多地方都是这样。还有城市运营的经验,这方面也是我们的积累。

    第二部分,招商蛇口城市和园区开发运营经验。我们是两轮产业孵化转型经验积累,第一轮产业孵化,招商局是非常伟大的企业,大家熟悉的招商银行、平安保险,过去都是招商蛇口的一个财务公司和社保公司,我们培育了一批优秀的企业。

    你说做园区有没有意思?如果你能培育这么伟大的企业,而且招商银行现在可以说是招商局重要的一块收入或者利润来源,那也是从这里走出来的。第二轮产业孵化,我们根据未来的产业要求布局一些产业,我们在这些产业当中各有各的做法。招商蛇口的做法是平台+内容一起做,因为我们的这些内容是未来的产业新城、人们美好生活向往所需要的,这就是我们要做的。

    第三部分,招商蛇口的创新业务实践。当然做这些东西,它的过程不是说每一个板块都要能赚钱,但是我在这里也要强调,我们的行业,包括我们传统的房地产这一块,不是说就没有空间了。产品也好,质量也好,品质也好,也是一个可以说有无穷的空间去做的,所以深耕这个区域,或者说深耕这个板块中,我们为用户提供的产品,这是我们继续要坚持的。

    所以我们在社区这个业务当中,在我们的产品线上,都重新做了梳理,而且对这种资源控制更加灵活,对周转的要求也是要在合理的保证质量前提下的周转,包括我们一系列的精匠行动,都是围绕着全面提升产品管理标准和质量。我们在产业化这一块有很多推进,也投了一些和产业化相关的产业。

    另外就是在长租公寓方面,我们已经做了很多,现在国家在提倡长租公寓,招商蛇口的长租公寓在很多年前就有60万平米的面积在运营,目前投入的长租公寓出租率都在95%以上,是非常好的长租公寓。最近我们也在国家政策的支持下,包括一些新的金融产品的支持下,这一块在快速发展,现在在华北、华东、华中和华南区域都有一些布局。

    我们形成了自己的产品线,这个产品线在海外也有,在我们内部把它叫做“壹”系列,“壹间、壹栈、壹棠”,有各种档次的长租公寓。我们的各个城市以后都会出现这些产品,它的服务标准、体系都是一样的,我们已经总结出一套完整的体系。

    大健康这一块我们也做了很多的布局和落地,最近我们几个精品的养老的项目在深圳、广州和杭州都已经落地。其中有两个已经开了,已经有一批老人进入了我们的养老社区。这种养老社区,我们所提供的护理方面的服务是专业化的,而且我们是跟国际品牌做了一个深度的合作,是把我们所短缺的医疗等等方面的特殊病患护理方面的东西融入到我们的平台中,我们做了养老的产业。

    我们在蛇口拿了一块地做养老,一般在这种城市中心大家都是做住宅,但是我们没有全部做住宅,我们拿这一块做了养老,这是深圳的一个标杆。

    现在招商局旗下也有保险,我们现在也做了和保险的结合,我们叫做产融结合。还有医疗方面的落地,我们也有很多的项目。

    在文创方面,我们有很多的文化场馆,还有国际学校,现在我们看到有6个国际学校,加上我们的博物馆体系,整个的我们对这个产业做了梳理以后,我们围绕着大文创这一块也是全面的铺开,包括我们在经营的文化艺术中心,原来是一个文化艺术馆,我们也把商业融进去,加上艺术进行打造和经营。

    设计互联这一块,大家可以看,我们的改革开放博物馆今年8月10日经过一轮提升之后会正式开放,那个地方会跟大家讲蛇口的故事,我觉得回顾一下也是很有意思的,在大文创方面学校这些我就不展开了。另外围绕着双创,这是一个示范基地,我们做了一系列的创新创业的新的平台和产品,包括我们的园区的双创原生态,包括我们的招商创谷,在蛇口这个区域已经有一些样本可以看到。

    另外一个就是邮轮,邮轮是我们一个重要的产业方向,这个产业方向不是简单的一艘船,我们是围绕着船、港、城、游、娱、购打造一个生态链。我们在深圳、上海、青岛、厦门、天津、湛江都有相关的布局,而且都有和邮轮相关的产业甚至综合体落地。我们把它的商业模式叫做“船、港、城、游、娱、购”。

    简单梳理一下,我说的内容还是比较多的,一句话总结,就是这么一条线,围绕着传统的房地产或者说社区开发的产品的质量提升方面,我们有一系列包括品质提升的创新活动。

    新的业务形态方面,我们的长租公寓会在未来几年打造百万平米的水平;大健康已经出发,大文创也在路上。刚才讲到的双创相关工作也会在今年通过验收,而且不光是通过验收,我们创出了一些新的平台;围绕着邮轮,我们开展了船、港、城、游、娱、购生态圈的打造,形成了一个新的商业模式。

    招商蛇口正在向着经营服务型的企业转变,过去是资源型,向着服务型企业的转变实际上是很痛苦的,需要管理层的高度共识和定力。我们从高周转向持有型转变,也是需要耐心的。

    从传统的分析的业务向着数字运营型的业务,在信息化建设方面也需要我们有强烈的支撑,有非常有力的支撑,同时从单一的业务形态向着开发型、综合型的发展过程当中,也对我们的团队能力提出巨大的挑战。

    创新转型说起来简单,做起来不容易,要有定力,要有耐心,要有偏执狂,有时候甚至需要“疯子”。

    撰文:刘伟

    审校:徐耀辉

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