博鳌演讲 | 王如民:楷林“写字楼产业化”之路

观点地产网

2018-08-02 14:59

  • 有三个方面逼着我们这种企业进行改变,第一是产业格局的改变,第二是行业的大势所趋,第三是商务空间的演进。

    王如民(上海楷林房地产运营管理有限公司董事总经理):尊敬的各位领导、各位同行、媒体朋友们,大家下午好!今天我给大家讲一个真实的故事。

    我是一个地产老兵,我在地产行业从业了25年,我在楷林任职了16年。楷林是一家专注于写字楼开发与管理的企业,2012年进入了长沙,开发了楷林国际项目的其中一栋楼,以11亿的价格卖给一个当地的金融大鳄,这家金融机构没有进入之前,他的网点和高管的个人所得税,在这个区域的税收仅仅3200万元,今年入住之后,今年上半年的税收就达到了5.48亿,预计今年整年的税收给当地新增超过1亿。

    这件事跟我有什么关系呢?带着这个问题,我思考了很久,我一直在想,产业链和产业的发展,和政府与运营商之间一定有一种互利共赢的关系。我就找到政府,和政府在产业招商和产业链的引进上形成了一定的共识。政府就给我了一个产业园的政策,带着政府给我的政策,我就带着我的部下全国上下地推式去找我的客户。

    我们找了中国独角兽排名非常靠前的一家企业,他通过对市场和政府的理解,通过资本的支持,对服务的理解,对产品硬件的理解等等做了评估和甄别,后来他就把中国的第二总部放到了我的楷林国际,我们拿出1万平方米零租金的方式给它免费用三年时间,这一万平方米一年的租金是1500万。它来了之后,我们预计每年可以给政府交税3亿。按照政府给我的政策,可以给我运营奖励3000万,这件事使我在1000多万租金的基础上增长了一倍。

    今天在座的多数都是房地产行业的企业,对写字楼的租赁大家可能有很深的感受,一般来讲一个项目的写字楼一年的租赁,3万平方米是一个峰值,我们这个客户来了之后,不但这个企业来这里租房,它的产业也跟着来了,它解决了我另外一个问题,它由原来一个项目一年租赁3万平米,能用到5万甚至更多的面积。通过这个案例,我实现了两点收益,第一,在原租金上突破了最大的瓶颈。第二,我是在租赁的面积上实现了营销非常大的颠覆。

    这个案例给我很多启发和感动,后来我就研究我们企业未来的发展模式,这一年当中我们思考很多,后来我们定的模式是,写字楼产业化。

    是什么情况迫使我们这样改变呢?有三个方面逼着我们这种企业进行改变,第一是产业格局的改变,第二是行业的大势所趋,第三是商务空间的演进。

    首先看看产业格局,今天上午在座的各位都听到了,很多专家、学者研究的宏观经济,我给大家几个简单的数据,目前全球信息技术产业异军突起,我们翻看2008—2017年整个信息产业的发展,非常惊人的一个数字,2008年全球市值TOP10的企业当中互联网企业只有一家,就是微软。到2017年,排到前10的科技企业有7家,特别是2017年之前,基本上都是国际上的公司,到2017年中国有两家进入前10,一家是腾讯,一家是阿里。

    这两年有一个热点的名词叫做独角兽企业,全球前10的独角兽企业2017年中国有4家,其中有三家互联网企业进入,比如说小米、滴滴、美团。

    跟房地产非常相关的行业是金融业,从1986年到现在,股份制银行总共只有12家,而2014年到今天,民营银行已经批了17家,其中有10家是互联网银行,也就是产业银行,这是大势。

    另外看行业大势,首先是产业供地,现在在座的开发商拿地都要配套大量的产业,第二是房住不炒,这一点大家谈得非常多,第三是大鳄垄断。2017年的数据反映,中国房地产Top20占Top200的53%的业务份额,2018年最近出的供地数据,今年1—7月份的供地,前10的房地产企业占前50企业的44.2%,这个数据是非常吓人的。

    再看商务空间的演变过程。农耕时代财富在田间,工业时代财富在工厂,商业时代财富在CBD。比如说曼哈顿,它的GDP占纽约CBD的60%,2015年之前,福田的GDP占深圳的1/7。到2017年随着南山产业经济的复兴和发展,南山的经济改变了深圳的格局,南山的经济在2017年占深圳GDP的1/5。这就是整个产业发展的规律。

    我们对产业的理解是,写字楼产业是城市垂直的印钞机。

    楷林有哪些优势呢?我觉得有三个方面的优势,第一是文化基因与专业沉淀。第二是相互成就的平台,第三是运营和物业的联动。

    首先看看楷林的文化基因,我们用三个词看看楷林,第一是纯正的DNA。第二是超前的顶层设计,第三是蚂蟥团队。

    从专业来讲,我们这么多年是专注做写字楼的。相互成就的平台支撑,大家都提资源整合,我在资源整合的板块中提出来叫互相成就,举个例子,三一重工是我的客户,吉祥人寿保险公司是我的客户,由于都是我的客户,我搭建了平台,让他们认识以后,三一重工的保险交给了吉祥人寿,吉祥人寿也用它的险资进行了三一重工的产业投资,这就是开发商、运营商给客户搭建最大价值的地方。

    另外是我们的物业管理,大家都知道物业管理是写字楼的第一收益,楷林的起家是做物业管理的我在很多场合给大家汇报,我们真正的优势是我们的物业管理,楷林是怎么做的?我从三个方面给大家汇报:第一是去地产化,第二是心态的转变,今天上午陈启宗先生也在讲心态,我等会儿也给大家讲讲心态。第三是盈利的转变。

    首先看看去地产化的思维,我们有三个坚持:第一坚持写字楼全链条运营管理。第二是坚持非销售型产业运营。现在的开发商转型之后,很多还是做的销售型的产业,楷林是专业做非销售型的产业转型。第三是坚持物业公司合资的道路。现在物业管理有三个方向,一是自己开发的方式,第二种是像彩生活的模式,第三种是楷林物业的追求,一如合作的方式进行管理。

    讲讲心态的转变,转型最大的核心,我们理解是身份的变化,原来我们在座各位都是做房地产的,我们在别人面前是比较牛气的,现在我们做轻资产模式之后,我们是做管家服务的,从骨子里改变是很难的,很多人说改变要做服务了,但是谷子里没有改变原来当老大的想法。

    另外一个是盈利模式,我们是从租赁到租赁+。原来我们是靠租金收入的,现在我不但靠租金,加上政府运营的奖励,加上我们的投资企业带来的收益,再加上增值服务。因此改革当中一定有阵痛,一定要试错,看我们在座各位有没有信心,我们有没有心胸和胸怀。

    未来的方向是什么?楷林的未来方向,第一是轻资产,第二是产业运营服务,这一是片蓝海,第三是服务能力是关键。

    最后我用一句话结束我今天的演讲,“重要的不是所在的位置,而是所朝的方向”,希望我今天的演讲,也在探索过程中给大家共勉,有更多的机会我们会后再探讨、学习,谢谢大家。

    撰文:王如民

    审校:徐耀辉

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