对话 | 地产精英 博鳌论剑之一:穿越地产繁荣周期

观点地产网

2018-08-02 13:04

  • 周期性起落中的房地产,在2018年迎来关键的改变。面对过去一年全行业创造的14万亿销售新纪录,这是一个有可能在新一年被再次突破的高度,但增长是否还能持续?

    主持嘉宾:香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。

    对话嘉宾:

    中原集团主席兼总裁施永青先生

    旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生

    全国人大代表、禹洲集团董事局主席、太平绅士林龙安先生

    五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生

    招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟先生

    宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英先生

    阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌先生

    远洋集团控股有限公司执行总裁谌祖元先生

    金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生

    京东金融副总裁、首席经济学家沈建光先生

    巴曙松:现在已经12点了,大家的午饭需要到1点才能吃饭了。这是今天上午的最后一个环节,为了提高我们这个会议的政治学习的氛围,我给大家传达一下7月31号中央政治局研究经济形势的公告里面对房地产的表述。

    我一直想谈这一点,结果前面的嘉宾都没谈。我看完之后,我发现这是各种正规的文件里面第一次这么严厉的表述。

    以前是说抑制房地产价格过快上涨,意思就是说涨多涨少你别涨太快了。这次用的词是“控制房地产价格上涨”。涨都不让涨了,以前没有这样严厉的表达,这是第一次。

    我专门对比了4月份的政治局会议,用的词是“促进房地产市场健康发展”,当时认为还不是太健康,但是还是要发展。国务院常务办公会的公报里面对房地产就没提,所以对比这三个公报,我的体会就是,至少在政策的定调来看,虽然在金融方面有所放松,但实际上对房地产政策表述的严厉程度是上升的。

    房地产市场受政策影响很大,所以这个政策不了解不行,怎么看政治局会议里面第一次提出来这个措词的表达。

    我在国务院发展研究中心待了十几年,我看中央文件的体会是,你读得特别顺口的,读得特别逻辑严谨、流畅、排比的其实可以不用特别重视,基本上那是写字班子反复改、琢磨的,就是要读这些新的,跟原来不一样的,那一定是领导要求改的。另外就是读起来前后不顺口的,看起来前不着村、后不着店的话,那才是最重要的,肯定是最后要定稿的时候,领导说这里要再加一点。

    所以这样想下来,这段话还不能不重视。在政治局的公报里明确说了,第一次这么表达,控制房地产价格上涨,以后就不能涨了,要么就是平着走,要么就往下调一点。大家怎么看这一点?或者说只是一个不同的表达方法,还是说意味着更严厉,还是说坚持了一段时间他坚持不住,可能还会改?大家怎么理解?我觉得这是一个很重要的方向性的问题,今天我看大家都是在第一线的,大家先谈谈自己对这个问题的专业看法,谈完了,基本上把讨论的调子定了,我们再看后面的进展。先从施先生开始。

    施永青:中央的态度是很明确的,就是感觉到房地产的价格过度上升,对民生有影响,年轻人都在一线城市,很难买得起房子。另外就是资源错配,国家要有一个平衡发展,但是现在都是做房地产才赚钱,所以他不想资源过度的流到房地产里面去,这是我理解的,我也支持的。

    巴曙松:你觉得做不做得到呢?控制房地产价格上涨?

    施永青:我觉得是不容易做得到,而且会有另外一个作用,我觉得调控房地产是用宏观的方法调控,比如说货币政策、利率、银行的某些信贷的要求都可以,但是直接调控这个价钱,我是不赞成的。它本来可能是为了金融风险方面想减少这个泡沫,但是我自己理解,价格是市场的最重要的信息,现在连价格都控制了,就是没有反映市场的真正的情况,没有价格信息,定出来的政策就会出现很大的失误,这是很危险的,所以我不赞成调控这个价格的。

    巴曙松:你赞成不赞成,他已经定下来要调控了。

    施永青:我担心这个调控,一是价格不可能永远停在一个阶段,它在一个高峰上,要么掉到那边,要么掉到这边,它不可能永远在中间,停是停不了的。

    为什么停不了呢?因为现在中国的租金回报率才1.5%到2%,为什么有这么低的租金回报率呢?因为大家觉得房价会上升,可以补偿租金回报率不够的问题,如果价格不上升,你这个租金回报率就变成不合理的投资,价格就要下来,使这个租金回报率合理化,这样一来价格就要跌,不可能不跌,这是我的观察。

    巴曙松:我们再说具体一点,明年博鳌论坛再开的时候,你认为政府那个控制房地产价格至少不涨,走平或者是下跌,你觉得明年我们开会的时候,是下跌的还是说它能跟今年的水平是持平的?

    施永青:从现在国际的形势,中国经济发展到这个水平,和整个公务员系统的管理效率来说,我认为中国的经济出现调整的机会是大的。以前房价不用调整的,因为经济增长很快,在上面等一段时间,你追平以后又可以上升,所以中国的房地产在这20多年来没有真的大的调整。但是经济跟不上就可能会出现大调整。

    巴曙松:所以你觉得明年我们博鳌房地产论坛开会的时候房价会跌,大家记着施总的观点。

    巴曙松:我们再看看林总,林总的公司股价走得也很好,业绩也很好,您怎么看政治局的定调,您认为是一个很大的变化,还是说其实也跟原来变化不大?

    林中:我认为这是一个新的形势。房地产行业在中国城市的发展进程中,不管怎么样,它都是对国民经济有比较重大影响的行业,这个体量摆在那里。但是这个行业给点阳光就灿烂,所以回过头来看中央出台的说法和政策背景,6月份统计局发布的70个大中城市的指数,大部分还是涨的,说明这个市场还是有温度的,还是属于没有降温的。

    到了现在,从目前来看,中央还是希望应对外部的环境的变化,应该稍微保持一个适度宽松的货币政策,也就是说我们看到最近货币投放和信贷宽松,当时中央担心的是这个宽松之后,会更进一步刺激房地产价格的上涨,所以要求对冲,而且这个上涨也是政府不愿意看到的,因为不希望房地产快速的上涨。

    所以才有可能在货币政策上放松,以及在对冲行政上收紧,确保房价不上涨,减少外部的风险,以及达到国家宏观政策解决实体经济、解决内需问题,不刺激价格进一步上涨。明年的房价我认为应该是平稳的,我们对党和政府非常有信心,我认为党和政府想强调的东西一定能做得到。

    巴曙松:也就是说明年开博鳌会的时候,你认为价格是平稳的,对你们公司经营的影响呢?

    林中:其实也不会有什么影响,我认为核心的是你对很多事情的预测要提早做判断,我们内部的认为是,大部分的城市2018、2019、2020年房价都会比较平稳。我昨天也在讲,我说土地市场会回归理性,开发商的增长回归质量,房企回归稳健,产品回归生活,行业未来回归制造业。

    巴曙松:林总把我们这次会议的主题做了一个非常全面的总结,今年的主题叫地产归途,我觉得把它理解成回归非常好,比较有正能量。

    巴曙松:接下来是林龙安总,你们今年的业绩也很好,基本上你的土地的布局是在长三角这些发达的城市群里。你怎么看?刚才我看了一下,这些地方的供应量缩得很快,肯定就有需求上涨的压力,你怎么看政治局定的控制价格上涨的政策?这次不是说抑制价格过快上涨,它连上涨都不能接受了,直接说控制价格上涨,您觉得这是什么信号?

    林龙安:上个月我刚列席了人大预算委的会议,应该讲我的判断跟你刚才讲的是类似的,这个政策是历史以来最严峻的,可能是秘书改到最后,领导说要加上这句话,给房地产行业一个定性。房地产是一个民生工程,从长远来讲,房地产业又有金融的性质,所有产业链中负债比例最高的就是内地的房地产业。

    香港所有的地产业的负债比例基本上是在20%到30%之间,我们的负债几乎都是在70%到500%之间。所以从中央层面来讲,肯定是从严来管控整个产业的发展,跟涉及到民生方面的发展。所以我刚刚在路上跟万科的朱总闲聊的时候说,你今年冲万亿,明年还能冲万亿吗?房地产业未来的走向,深圳已经推出一个政策,已经不让卖了,接下来北京、上海可能都不让卖了,再下来杭州也不让卖了,未来就是以租赁为主,未来销售的量肯定是减低的,而不是增多的,促使着房地产行业一系列的调整,针对民生工程,国家有长远的战略布局,我们房地产业内部,特别是企业内部要有一个洗牌,要自己自行洗牌,或者自行革新。

    是不是说还是要冲量?大家都在冲量,我一直强调的是三架马车并举,没有盈利的项目不要去做,没有达到盈利目标的不要去做,还是要做到利润最大化,另外要控制一定的负债比例,同时还要有一定的量,如果没有量,你的行业地位也上不去,所以要这三个方面同时考虑。

    我在跟我们内地的三大评级公司和国际的四大评级公司沟通的时候,跟他们也达成了共识,未来我看的是你的战略布局,还有你的盈利空间的实现,是你的权益的体现,是你对股东利益的体现。所以我的判断是,产业的革新时代已经来了。

    巴曙松:林总是以人大代表身份给大家透露了一些他参与政策的过程,证实了这个政策基调是一个重大转变,不是一个简单的猜测。总结下来,林总你刚才讲的就是要把去房地产的投资化,要强调它的实用功能,而不是作为一个资产的功能,这跟我们过去这么多年的发展动力是一个重大的变化。

    林龙安:应该讲房地产发展强调的是去投资和去投机功能,房地产要回归民生功能,这是未来的发展方向,也是国家应该把控的,房地产是民生工程,你这个民生工程肯定跌幅不能太大,肯定要围绕民生工程来展开,来确保国家的繁荣及稳定。

    所以我的判断是,在一二线城市应该还是会比较平稳,我的判断跟林中总的判断是一样的,当然也不排除人口、产业的转型跟不上,或者说人口的流出,随着新的以租为主的战略布局的拉开,可能会存在着停滞的问题,这也是一个信号。

    巴曙松:谢谢林总。

    巴曙松:何剑波总是国家队,央企的地产公司,政治局的公报发完之后,你组织你们班子学习了吗?你要没学习,今天跟大家一起学习,谈谈你作为央企学习政治局习主席讲话的重要体会,你怎么看这个判断?

    何剑波:巴老师刚才已经给我们解读了一下,我们确实很认真地学习了,而且还是专门跑到博鳌来学习的,我觉得这个学习也是很有收获的。实际上看政治局这次公报里面的一些提法,就像刚才说的,你要看哪些不同,要看跟以往不一样的地方。

    我觉得这里面有几个不一样,一是外部环境出现了明显的变化,这一点我觉得是过去多少年都没有的,可能在2008年金融危机的时候有过这样的说法,已经多年没有出现过这样的情况,那就预示着未来的一些风险。

    第二是提出了六个稳,归根结底就是要稳投资、稳就业、稳金融、稳汇率等等。

    第三是对房地产提出了坚决防止房地产价格上涨,这就跟过去有很大不同,过去是防止过快上涨。我相信防止过快上涨的时候,肯定在发生着过快上涨,所以它才会防止,今天提出防止上涨,是不是过快上涨的问题已经解决了,可能还在涨,但是现在要防止它上涨,那就要保持房地产价格的平稳。

    所以我觉得它一个字就是稳,第二个就是防(防风险),这是这次的公报给人印象最深的。

    巴曙松:明年我们再开博鳌论坛的时候,在这个政策引导下,你觉得那时候的市场格局会是什么样的?

    何剑波:我觉得这个行业肯定会有一个天花板,刚才巴老师已经讲到了,一个是人口,一个是政策的要求,很多房子将来是作为保障房、公租房,总需求是不变的,结构发生了变化,商品房的天花板肯定是有的,再加上我们现在对房价的限制,我认为在未来一年,房价应该是保持平稳的,不会出现一个显著的上涨。但是反过来说,如果是房价稳定下来了,不涨了,房价能不能稳住呢?它会不会跌?

    巴曙松:你说会不会跌呢?刚才施总说会跌。

    何剑波:我认为房价稳定的预期实现了,可能有下跌的压力,因为不涨了之后,很多人买房不会那么着急了,投资、投机的也没了,这个市场里最活跃的因素是投资、投机,当然基本因素可能是我们的刚需,如果说真正房价稳定了,达到中央的要求了,说今年的房价增长百分之零点几,我相信没有谁着急买房,我今年买、明年买、后年买都一样,这个时候甚至有的人就要卖了,卖不出去的,他可能着急了就会降一点,市场就会往下走,另一种风险也会出来。

    巴曙松:如果往下走,风险在哪儿?为什么有风险?

    何剑波:往下走就不稳了,刚才说了我们要稳定,现在的经济要稳定、房地产要稳定,如果说往下走的话,房地产牵涉到就业、金融,牵涉到其它很多方面,可能会出现一些问题。

    巴曙松:何总的意思就是替国家分忧说,明年我们再开博鳌论坛的时候,可能会讨论另外一个方向的问题,替国家担心房地产价格下跌了应该怎么办。这是一个很重要的判断,你和施总是认为有下跌压力。两位林总都认为明年会保持平稳,现在阵营已经很明显了。

    接下来这位刘伟总,也是来自央企招商蛇口的,最近你们刚开了一个项目非常火爆,他们的高管还邀请我去抽签,结果我没资格。据说是为了打一个突然袭击,要求别人交500万的诚意金,我看别人拍的照片,说有500万在我们家乡,是银行的高端客户,到了招商局地产只能坐在角落里找张报纸坐着等。

    如果按照政治局定的这个调子,控制房地产价格上涨,你们已经在房地产价格控制上涨的情况下卖过楼盘,你认为在这个政策下,从现在到明年,会是一个什么状况呢?你们是不是下一次卖房要交800万的诚意金,还是说把价格降低,或者说还是继续在其它城市开发,你是怎么想的?

    刘伟:中央这次的公报,巴教授已经解读了,我也认真学习了,因为国有企业对中央的大政方针的学习是非常重要的,而且还要贯彻落实。我们的要求更高一些,要不折不扣地执行。

    巴曙松:你讲的这句话,我忍不住要打断你,难道我们民企是不折不扣的学习的吗?林总你们学习了没有?余总你们也学习了吧?你有所有制歧视。

    刘伟:地产行业是一个最开放、最充分竞争的行业,所以这个行业最热闹,这个行业里成长起来的企业最市场化,国企也是如此。

    巴曙松:回到主题,习主席的讲话之后,控制房地产价格上涨之后,未来一年会是什么样子?

    刘伟:刚才您讲到这个案例,我用这个案例来说,大家看到的房价是一个平均价格,是一个统计价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据他掌握的资源的情况去做一些平衡,是可以调的,我可以把最高组合和远处持有的一些价格低的做一个中和。

    巴曙松:您说明年的房价稳定是指可以调的稳定,还是同比的稳定?

    刘伟:其实我们那个案例,大家有很多误解,我也想把这个说一下,当时我们开的这个盘叫双玺,这个盘你要单纯做一栋楼说它的价没有意义,因为这个盘周边的配套有文化艺术馆、五星级酒店、商业综合体,这些持有是需要花大成本的,这个项目的住宅很少,在这么一个资源最好的地段有这样的价格,你用这种特例说是不合适的。

    巴曙松:如果完全按照市场化,你们会开多少价?

    刘伟:我们会根据自己的测算来定。我想多讲讲这个案例,这个故事其实反过来说,该怎么来做这个事,这个调控带来的是投机者更多了。

    巴曙松:怎么叫投机者?

    刘伟:我觉得还是叫投资者吧,叫投机者这个词不太好。因为二手房价格已经比新房价格高,所以更多人要摇这个新房,摇到新房,他认为他就有利润空间了,所以你的引导当中让这些中签的投资者会在第一时间获取一个空间。其实反过来说,如果说市场化的手段,千万不要认为开发商拿多了,更大的贡献是给了国家,房地产增值税到65%了,这都是国家拿走了,拿去给老百姓盖一些保障性住房,这个问题不就解决了吗?所以这里面有些悖论我觉得是可以讨论的。

    当然你说到房地产的整体价格,中央的信号大家都清楚,就是越来越严格,房地产商也要做好管理,包括对预期的预测,我们在很多城市已经限价了,已经说当年拿的地,可能有些地还比较贵,但是这个价格一定不会让你突破某一个价格,这就对你公司的负债、财务都是一个考验,我觉得这个内部的风险控制是应该要考虑的。

    另外一个我觉得应该关注的,我们别忘了每个城市的情况不同,如果说我们的执行政策的人再理解这句话,他片面地理解,说每个地方都不能涨,可能就有些政策上把握的因城施策就是一个问题,所以我觉得要全面准确地理解政治局的决定,这里边我觉得不能片面。另外一点是要保持这个市场的健康发展,这也是很重要的。

    巴曙松:所以你的建议,我听到这里受到一个启发,一个城市可以把高价楼盘、低价楼盘调节一下推盘的时间,价格算比较比较平稳,国家统计局在全国范围内也可以这样平衡,五矿这个楼盘高一点,你这个月开,新疆那个楼盘低一点,下个月开,是不是也可以这样算呢?

    刚才刘伟总从一线操盘的角度提了一个很好的问题,我估计朱中一会长要回去跟部领导反映一下,如果你控制的这个价格比二手房价格还低的话,它不仅没有鼓励实际使用价值,反而吸引了投机者,我觉得这个判断很重要。第二个判断,你把增值税加上去了,还是收到国家了,你把它管制住了,反而被投机者拿去了,所以该怎么定这个价,中央肯定控制房地产价格的政策是对的,但是我们整个地方怎么定这个价,让它能够收入放到国家手里,不要弄得他们这么为难,我觉得这是提了一个很好的点。

    你回答了半天,还没有说到明年会是什么样子。

    刘伟:我的判断是,明年一定是一个差异化的,像你刚才分析到的,包括深圳的供应量在下降,深圳的人口增加量那么大,他的需求支撑是很足的。

    巴曙松:不让你卖。

    刘伟:我们如果用市场化的方法来解决这些问题,你就要考虑,大家都不卖,形成一个恶性循环,这个恶性循环,包括地产、金融,最后到国民经济。

    巴曙松:能不能把深圳前两天刚出的政策给大家介绍一下。

    刘伟:深圳的政策是第一个响应政治局号召的政策,这个政策总的来讲还是想让价格不上涨。

    巴曙松:我觉得我们统计局已经成功的在过去的13个季度把中国这么大国家的GDP的增长速度控制在上下0.1%的波动,所以这个统计局的工作是不容易的。13个季度,GDP上下波动0.1%,我们朱总这么优秀的首席经济学家做的模型,和我们任何一个不做宏观研究的,和拍脑瓜的人预测出来的GDP的增速也就相差0.1%。所以你觉得我们的房价会不会也像GDP这样稳定?

    刘伟:如果从统计口径,肯定是稳定的,一定不会上涨。我们国家的政府是很有力量的,一说什么事肯定是能做到的。但是我刚才讲了,它实际上是有差异的,整体是不会上涨,但是个体或者城市、区位不同,它还是有一些差异。

    巴曙松:所以你的意思是,像你在深圳拿了这么多地的,还是有上涨压力。

    巴曙松:接下来是宝能地产的余英总,先请你谈谈学习政治局的态度问题。

    余英:我非常认真地学了,也非常相信不让涨真的就涨不了,因为中央会给地方政府下指标,谁涨了就要拿掉谁的乌纱帽。现在房子什么价格开盘已经定好了,不是开发商定的,是有关部门定的。

    巴曙松:最难找的部门是“有关部门”。

    余英:让你卖多少钱就卖多少钱,有些地方还要炒房票,要交茶水费。我相信中央文件这么坚决,一定能够在数据上,在统计等等方面能够做到。由于上涨预期没有了,最近又出台一个政策,就是提出终身负责制,央企拿了地王的可能明年还卖不了,民企没事,亏了5个亿,这个楼盘卖了也就算了,三季度到明年,出让的土地价格一定会降下来,因为没有预期了,再加上卖一个楼盘亏了5个亿,大家也就不买地了。

    巴曙松:就是说下一步业界会把房价不涨作为一个先决条件,再来决定下一周期的开发?

    余英:对,因为现在还想着哪一天可能就放开了,可能三季度,也可能四季度,也可能明年一季度,现在连这个想法都没有了,因为中央的决心太坚决了。

    巴曙松:到时候都没房子了怎么办呢?

    余英:我相信一线城市的中心区需求量大,能顶住,其它城市价格可能真的要往下走了,所以我判断今年年底到明年开会之前,可能有些地区分化很严重,有些地区就要救市了,当然北上广深还行,能顶住。

    巴曙松:如果是这样,明年再来开博鳌会的时候,主题会变成“房地产归途中的救市”?会不会有这个情况?还是说只是一小部分地区?

    余英:分会会很严重,有些投资在三四线城市的,或者有些三四线城市土地,我建议大家赶紧卖,落袋为安,如果投资的,赶紧把它卖了,把钱收在手上。

    巴曙松:那你都这么想了,卖给谁呢?

    余英:总有些人不信,那你就卖给他。

    巴曙松:大家今天参加这个会很有收获,大家说的都是心里话。还有一部分人不信政治局的会,他就接盘了。那我有一个疑惑,央企终身追究责任,所以他就不买地了,民企说卖亏了,他也不开发了,到时候年轻人住哪儿呢?

    余英:这个问题您刚才已经说了,现在的住房自有率已经1点几了。

    巴曙松:你觉得总量已经平衡了。接下来是阳光控股的吴总。你怎么看待政治局的公报。

    吴建斌:我觉得政治局的决策或者决定可以理解,今年房地产市场,特别是前几十家,家家销售的都不错,特别是1-7月份增量非常好,有的城市的价格大幅提升。

    巴曙松:你们公司的楼盘在哪些地方涨得多?

    吴建斌:一线城市涨得少一些,二三线城市涨的还是比较多的,像西安。

    巴曙松:西安要哭了,变成三线城市了。

    吴建斌:是二线城市。国家采取了一些政策,包括多个方面的限制的政策,其实已经想到了房地产市场有一个平稳的发展,但是今年各家销售不错,价格也上升了很多,所以中央会采取更加严厉的措施,想把这些东西压下去,变成一个平稳的市场,我觉得是可以理解的。

    巴曙松:“可以理解”好像话里有话。比如说朱会长跟我开会讨论一个事,我可能不太同意,但是我尊重他德高望重,我说“朱会长这么说可以理解”。后半句呢?你心里想说的是什么?

    吴建斌:价格确实是很复杂的一个因素,受很多因素的影响,你要遏制价格的上涨,我们就想这个政策会是什么呢?现在已经限价了,由于限价,一线城市个别楼盘实际上是过去两年买的地,出现了一些亏损,所以有的就不卖,这样带来的后果是什么呢?我估计有些房地产公司的资金链上会产生比较大的影响。

    另外一方面价格会有一些向下的松动,就会产生若干的亏损,如果你是上市公司,你怎么去向你的股东交代?所以一连串的问题可能就会引发。

    巴曙松:我发现你讲话有点像首席经济学家,比较含蓄。明年开博鳌论坛的时候,是不是也得讨论救市?

    吴建斌:因为中国的市场太大,几千个城市,各个城市之间是不平均的,我相信有的城市的价格还会保持上涨。

    巴曙松:哪些城市?

    吴建斌:我相信二线城市可能会上涨。

    巴曙松:我不知道你说的二线是哪几个,你举个例子?

    吴建斌:省会城市。

    巴曙松:刚才刘伟总经理讲的话对我有一个启发,我想请教你,因为他刚才分析得很有意思,比如限价,谁得益了,谁受损了。从你的角度分析分析,这个政策执行下来,到明年出现你说的情况,谁得益了呢?谁受损了呢?一点好处都没有的政策它为什么要做呢,到底谁得益了,我很迷惑,我一直没找到,你说说。

    吴建斌:我感觉谁都不受益,其中最难受的就是房地产商,特别是过去两年,出让了很多新的土地,而且价格比较高,这方面的压力最大。

    巴曙松:我再接着问问远洋的谌总。您说这个政策执行到明年,谁是受益者?我们寻找这个政策的受益者。

    谌祖元:其实在去年下半年,这个政策在局部地区已经实行了,就是不准房价上涨,主要在一线城市和重点二线城市。我和刘总都在深圳有项目,其实深圳从去年就开始了,而且还得每个月都下降,你申报这个盘的时候还得要下降,从去年就开始了,只不过我在想这次出这个文是不是想全国范围推开,这是第一个。

    从它的初衷,我想大家都非常容易理解,就是每一次货币宽松,可能直接带来的中央最不愿意看到的,就是房价一轮上涨,而且每次上涨的幅度都比它想象的更大,然后那个行业所占的GDP的总量还更高,这是它不想看到的,所以做一次重申。

    巴曙松:他为什么不想看到呢?

    谌祖元:我觉得确实从某种意义上来讲,他可能认为这是不健康的,也挤占了实体经济未来的发展。

    巴曙松:所以你认为把它按住了,房价下跌了,实体经济会受益?

    谌祖元:我觉得应该是这样,我个人一直认为这次的流动性释放,政府有很多管控手段,货币直接流向房地产市场是不太可能的,至于间接释放过来,毕竟是释放了货币,对房地产是有间接受益的,直接受益可能性是不大的,国家一定会控制住。

    刚才您讲到受益,很明显今年上半年三四线城市房地产普遍上涨,而且成交畅旺。

    巴曙松:棚改带来的。

    谌祖元:还不一定。现在最历史的城市是五限:限贷、限购、限价、限售、限签。有的城市一限或者两限,一限的政策还是比较宽松的,所以使得三四线城市从去年下半年到今年的房价有所上涨。

    这一轮出了这个政策,是不是真是像刘总刚才讲的,一个区域平均把这个价格固定起来,中心区的房价受限制,但是对边缘的房价不一定是坏事。以前在一二线限的时候,对三四线不是坏事,但是现在都这样做的话,确实会带来问题。

    巴曙松:你这样一说,我倒想到了,你刚才说限了一线,深圳的开发商先有经验了,有一部分原因是不是把这个购买力溢出到三四线了,如果全部都限了,这个购买力去哪儿呢?

    谌祖元:对。今年上半年尽管房地产整个成交还是总体增长的,但是一线城市价格是下降的,上涨主要都在三四线城市,以及一些传统的弱二线城市。

    巴曙松:你们在深圳先被限了,你们有了经验,你判断在明年我们再开会的时候会出现全国性的交易量下降,价格下降?

    谌祖元:我觉得一二线可能会比今年上半年表现更好,但是三四线可能不会有今年上半年这样好的表现。

    巴曙松:接下来是金科地产的方总,您怎么学习政治局会议的?

    方明富:实际上预测房价是很难的事情。主持人问到这一点,我的判断是这样的,明年的房价是稳中略升,不会降。今年大家看到我们的房价基本上保持稳定,略有上升,实际上政府已经把我们的价格下降了,我们现在一二手房倒挂这么大,周边二手房卖3万,政府给新房批的只有2万,已经把价格预期拉下来了,现在政府控制价格就已经控到底部了。

    巴曙松:明年它再以2万为基线再往下降呢?

    方明富:这是不太现实的,政府现在控制的这个价格原则上已经严重倒挂了。

    巴曙松:刚才不是说深圳报的价格已经是要你不断下降吗,万一他要你从2万的价格往下报呢?

    方明富:从全国平均的趋势来看,我认为它是略有上涨的,但是在有些局部的城市,在政策高压的地方,可能有这种现象。但是放在全国的情况来看,我认为它更多的还是逐渐的会在那个主基调下有所松动。

    巴曙松:大概会涨多少?

    方明富:这就不太好预测了。

    巴曙松:随便说一个。

    方明富:我认为5%到10%左右。

    巴曙松:终于有一个人对明年看涨了。有看跌,有走平,有看涨,这就很丰富多彩了。还有理由呢?为什么是5%到10%的涨幅?

    方明富:基于房价的预测在平稳的基础上略有提升,我认为从明年的态势来看应该是这种趋势。同时在有些局部高压的城市,可能有下跌的个案,但是我认为它应该不是常态。

    巴曙松:所以你的判断一个很重要的逻辑就是说现在政府定的价已经比二级市场低了,已经给你找了一个底。我觉得逻辑上也是站得住的。最后一位是刚刚从做研究转型到京东金融做副总裁的沈建光博士,你是学者,还没开始操盘,你看他们这些操盘的企业家,对他们的三种看法,你做个评论,你觉得明年这个时候哪一种方向的可能性比较大?

    沈建光:我刚到新单位,还是做首席经济学家,我还是做研究,身份还是没有变。

    经济学家预测房价,过去十几年预测房价下跌的都被打脸了,但是我还是要勇敢一点,对明年房价我还是看微跌的。刚才也提到政治局这个新的政策,房价不能涨,我觉得比较好理解的一点就是,它这个政策从去杠杆到捂杠杆,很明显的这个货币政策就是放松了。货币政策放松的时候,股市现在又跌了,现在P2P又有很多跑路,老百姓的钱往哪里去呢?如果不控房价,不采取措施的话,这个房价又可能有新一轮的暴涨,所以它肯定要防范。

    巴曙松:你觉得这三个方向,哪个方向的可能性更大?

    沈建光:我认为是会微跌的,一方面是大城市管控了,第二方面是三四线城市棚改都被叫停了。第三是今年或者明年,房产税可能会推出,这个消息不完全确定,但是推出的可能性比较大,这对存量房就会有影响。我们现在说一二手房价格倒挂,如果在二手房价格不跌的情况下,房产税推出,影响有多大,这还是有很大不确定性的。

    巴曙松:所以这个价格调整既可能是新房,也可能是存量房,很可能房产税推出来,存量房价格下跌,一二手就不倒挂了。如果真是这样,大家说有地要卖,现在有存量房是不是也要抓紧要卖了?

    沈建光:还有两个负面的地方,一个是贸易战打到现在还没有叫停的意思,现在的不确定性是很大的,最近这两年川普又加码很厉害,我们过去房价上涨的基础,从来是没有出现就业的问题,大家借钱买了房子,从来不会想到断供了怎么办。

    最后一点就是房价到底会涨到什么地步?国内看起来感觉房价跌不下去,但是从全世界房价收入比来看,现在中国的房价已经是全世界最高的了,现在一线城市的价格和伦敦、纽约几乎都是差不多的,但是我们的生产能力,我们在产业链的中高端方面,我们还比不过这些发达国家。

    巴曙松:你的意思我听明白了,我还要请教你一点,前两天有一个银行的董事长到我办公室跟我聊天,我说你看房地产现在专门拿出来控制,看来钱松也是滴灌式的松,不能流到房地产市场里面。他跟我说,以前每次也是这么要求的,但是这一次为什么不一样呢?这一次实体经济已经受伤了,你现在让我贷的这些项目,要么就是资金紧张,要么就是库存很多,我也不敢贷,我估计到了年末还有贷款额度没放出去,还是房地产靠谱,可能我到时候还得砸到这里面。你批判一下他这个错误的观点。

    沈建光:这其实恰恰就是中央最担心的。

    巴曙松:他是跟我很熟的一个银行的董事长,他就是这么考虑的。我也做过银行行长,手里总有点潜在客户群,他说我现在手里装的客户群基本上都受到了伤害,不是我愿意给的目标客户,他说我先等等,等到年底的时候,我还是把它投到房地产里面。

    沈建光:这里面有一个悖论,就是他说到其它实体行业都不好,所以他要把钱放到房地产市场。但是房价上涨过去主要还是因为经济不错的情况下形成的,如果经济不行的话,我们的收入能不能保证房价的上涨,这是很重要的一个方面。

    巴曙松:我本来还有好几个问题要提,比如说现在政治局报告讲下一步要着手建立长效机制,我本来想让他们每个人给政治局提一个长效机制的建议,然后由沈建光或者我,或者朱海斌写一个报告交给领导,但是时间已经到了,给我50分钟,现在已经超了10分钟了。这一节的题目可以改一下,到时候你们做纪要的时候,就说一帮房地产商和学者集中在三亚认真学习政治局会议精神,在未来一年里面准备认真落实政治局会议精神,这样这个会议的规格、政治基调就上了一个档次。

    审校:劳蓉蓉

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