对话 | 博鳌铿锵行:多极世界的地产图景

观点地产网

2018-08-02 11:21

  • 2018年,经济全球化与世界贸易格局骤起波澜,复苏与改变中的中国房地产,面临着自2008年全球金融风暴以来最为复杂的宏观大环境,我们需要更清醒的思考和更谨慎的决策。

    主持嘉宾

    陈启宗  恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

    讨论嘉宾

    樊  纲  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

    贾  康  华夏新供给经济学研究院首席经济学家

    巴曙松  香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家

    赵  驹  招商银行总行副行长、招银国际首席执行官

    朱海斌  摩根大通董事总经理、中国首席经济学家

    单伟豹  路劲地产集团有限公司董事局主席

    陈启宗:去年在这里本来也是我在这里主持,我去年请巴曙松和我联合主持,今年我不请你了,因为去年你给我太大的难处。不过去年我在这里也问了一个问题,所以今天我想再重新问一个问题,不过一年时间而已,记不记得去年我在这里问的问题,就是说有谁认为在未来5年之内,香港的房地产市场是被内地的房地产商处于主导地位?

    也就是说香港的房地产商不能再主导香港市场,是内地的房地产商主导香港房地产市场。一年过去了,现在你们怎么看?单伟豹,你去年认为5年之后香港房地产是二流角色。

    单伟豹:没有。我认为香港的房地产比国内的房地产好做很多,可能没有暴利,但是你能守得住的话,政府对房地产的干涉是最少的,税率是不能比较的,我们就16.5%,中国的房地产税加起来是60%。所以在香港更容易做,我们在香港做了三个项目,做得还可以。

    早期我就觉得如果我们国内的房地产商进来,我们就危险了,前几年我们拿土地拿不到的时候,发觉路劲是排在国内出去投标的后面,但排在香港开发商的前面,就是说国内的开发商胆子大很多,他们拿得多,海航拿的几块地,最后转让也没亏本,也赚了些钱。当然有政策问题,国家限制外汇出去,所以现在国内的房地产商没有港币拿土地,国企、央企也禁止在香港拿土地,所以这样香港的房地产商又有一些好日子过。

    陈启宗:也就是说你没有改变你的看法,单伟豹认为内地的房地产早晚还是会把香港的房地产商打下去。赵驹,你同意吗?

    赵驹:从这几年的实际情况来看,确实有一些内地的房地产商在香港拿了一些地,做了一些项目,但是并没有改变香港的主流,主流还是像恒隆地产,以及其它的几个大型的香港的房地产商,他们在香港依然占有主导地位。

    我非常同意伟豹刚才讲的,现在大的经济环境下,内地的房地产商在资金方面,在境内他有人民币资金,但是在境外的外币方面还存在着很大的难度,所以尽管这两年也有一些境内的房地产商在香港拿地,但是还不是主流,主要的还是香港的房地产商。

    另外大家也看到,在二级市场交易方面,境内的一些大型的二级市场的交易商,类似于链家,它们也没有去到香港,我也问过左晖为什么没有去,他觉得这个市场竞争激烈,而且这个市场规模只有四五千亿,已经大大小于上海、北京,这些城市都超过万亿了,所以他觉得很大的投入可能也不见得有很好的回报。所以这个市场在变化中,我们看到无论是一级,还是二级,现在主要还是香港本地的地产商占据了主要的地位。

    陈启宗:樊纲,你先回答,我再问巴曙松,因为巴曙松香港和内地都跑。

    樊纲:我不是回答你的问题,我评论他们的观点。我印象中去年我听出来的结论是,内地的企业在香港大举收地,他们的胆子很大,要逐步统治香港市场,好像去年是单总说的这个观点。去年让我感觉这个趋势有点可怕,今天听下来不是因为这个趋势没有了,是因为政府干预了,是因为政府保护了香港的房地产商。

    陈启宗:真的?

    樊纲:不让央企去了,然后又不让你换汇,如果没有这个保护,我不知道这个趋势会怎么样。

    陈启宗:巴曙松,你同意吗?你在香港也待了那么久。

    巴曙松:陈启宗去年回去之后还给我写了一封邮件,专门跟我说这个事,我还给他解释了,我的解释就是说,新增的土地供应内地房地产商占大比例,这是事实,他如果把地拿到现在,没有亏钱也是事实,卖出去的基本上都赚钱了。我觉得他们在香港市场唯一的打破他们的判断的就是,中国的地产商更了解来自国内的这部分投资者或者购房者的需求,因为香港已经不仅仅是香港人的香港,香港的房价在很大程度上是受国际特别是中国高端投资者的诉求,今年香港交易所上市企业数量这么多,上市家数创历史新高,这个锣敲一下,前十大股东身价都过亿,这些人很多的资产留在香港,他就有这个购房需求,所以这个需求还在。

    变数就是中国内地的开发商拿了地之后,有没有能力根据这一部分诉求来提供产品,因为开发还有一个周期,目前来看,受到政策冲突了。但是这个改变的趋势并不是完全不存在,我也问过好几个地产商,他们是怎么看的呢?他基本上是把香港作为中国的几个一线城市来类比,所以从市场规模、市场复杂度等等各方面的对比,他觉得我不是把所有的宝押在香港,我只是把它当做一个一线城市,我像在北京、上海、深圳布局一样,他只要按照同等比例在这个城市布局,这个布局的比例如果达到他在北京、上海、深圳的比例,内地的开发商在香港就是一个很大的数字。

    陈启宗:我在这里再重申一次我去年说的那句话,未来这5年,我看不到中国内地的房地产商会成为香港房地产的主导地位。当然感谢中央,不允许央企到香港来,那是另外一回事。但是还有一点,不止是政策的问题,还有相对优势的问题。

    樊纲:我记得去年你说的是,中国的房地产商将要在香港占统治地位,你说的不是不占统治地位。

    陈启宗:不是。我去年是唯一一个与众不同的,大家都认为内地的房地产商5年之内在香港占主导地位,我是唯一不同意见的,10年、20年我不知道,未来这5年我真的看不到,就算政府允许央企来香港,我们香港房地产商也不怕你。你不要小看香港的房地产商,恒隆是不值得你们看的,我不重要。

    巴曙松:我打断你一下,1997、1998年我在BOC香港工作的时候,在香港交易所上市的投行主导的前10名甚至前20名全是香港的投行,我那时候很难想象,20年后现在上市的前10名投行除了一两家外资的,其它的全是中资的。

    陈启宗:香港作为一个金融中心,主要服务的是内地市场,内地公司到香港来,当然是内地的投行有优势。

    巴曙松:所以如果内地的消费者下一步要更多的想在香港买房子,把内地的需求能引过来的话,内地的开发商是有优势的。

    陈启宗:这方面我跟你有不一样的意见。给你一个数字,以往这两年我卖了6套,每套3亿港币左右的高档住房,6个人当中只有一个人是内地来的,其他5个都是港商。当然这是一组小数字,不能代表全部的市场,但是你不要忘记一件事,你们都喜欢说3000亿,现在到了5800亿,首先你的数字是有水分的,可能每个项目我平均只占50%,所以它可能只是5000亿,只是2500亿。

    另外,你赚钱的盈利能力有多大?我们算了一下,在内地要是你说报出来的数字是卖2000亿的公司,可能赚的也不过是100多亿的数字。香港赚100亿以上的房地产商还是很多的,而且还有很多其它各种方法,这个不用说了。这是今天给我的三个分议题中的第三个,我们就停到这里。

    我们再讨论前两个问题,第一是关于贸易战,经济增长下的地产的新局。刚才樊纲已经讲了他对贸易战的一些基本的看法,我想请问在座几位经济学家,包括贾康老师、朱海斌老师、巴曙松,你们三位对这个贸易战有没有补充的?你们同不同意樊纲说的,不同意的在哪儿,要补充的在哪儿?

    贾康:早上在早餐会上有一个交流,我跟樊纲老师的思路是高度一致的。现在我感觉外部的压力带来了很多的不确定性,这一点大家都感受到了,在这方面,我们自己可选择的是自己怎么做好自己的事情,因为在美国和外部来的这些影响方面,我们是被动的,我们也无法去左右他们到底怎么样施压。在压力面前你把它变成动力,能做的事情是中国在自己改革这方面好好地去解决攻坚克难的问题。我们有那么好的60条,实际它的落实很多地方如履薄冰,迟迟不见实质性的推进,这是非常值得我们反思的。

    你要靠改革推动发展,怎么调动潜力和活力,构建现代治理的制度安排,这是我们要抓住不放的,在外部有压力的时候,我们要怎么进一步开放,这方面要结合在一起,进一步开放会倒逼我们改革。如果WTO边缘化了,我觉得那个压力无非跟前面的WTO倒逼我们改革是一样的道理,我们别无选择,我们确实还有进一步开放的空间,进一步开放一定会逼着我们自己好好在制度方面攻坚克难。所以坏事变成好事,这不是一句空话,确实是应该在这方面,我们把自己能做的事情做足。

    当然对于贸易战要掌握的要领,我觉得就是避免最坏的,争取最好的,现在中美远远没有走到一个可以对决的平台上。

    我们要做到有理有利有节,有理是我们要更全面地考虑一下我们有道理的地方,要更多的通过交流让大家知道,让方方面面争取理解我们有理之处,我们也努力站在这个应有的道德制高点上,也要检讨我们自己理亏的地方,改变欠缺的地方。有利就是瞻前顾后,处理好灵活性和原则性的结合,要有一个动态的务实的态度,去处理这个动态过程。

    有节就是不能够一味的逞强,要总结前一段时间,我们客观上在过于高调、不善于守拙这方面,激怒竞争对手,而促使人家朝野一下达到空前一致来打压中国,这是值得我们检讨的。这些事情掌握好了以后,做了一定的磨合和妥协之后,找到中美这个世界上最重要的双边关系里新的平衡点,防止最坏的局面。

    朱海斌:我补充两点,第一点就是中美之间关系的问题,在今天的早餐会我也谈到,中国在过去的12个月,从一个极端走到了另外一个极端,去年的一个极端是把特朗普作为一个商人对待的商人思维,到今年这几个月的冷战思维,觉得中美之间的对抗不可避免,从一个极端走到另一个极端。从美国的诉求来看,它有三个层面的诉求,在不同的层面,它在美国的体制内部,它的支持或者反对的程度是不一样的。

    这三个层面,一是中美之间的贸易逆差,刚才樊纲老师讲了,第二是中国在目前的市场开放程度,在知识产权保护方面,放宽了来讲,就是中国在WTO底下应该扮演的是享受发展中国家优惠的条件,还是应该负起更多跟OECD国家相对应的责任的状态,第三个才是地缘政治或者是战略层面,中国和美国这种老大和老二之间未来的冲突。在第一个层面,美国不一定有大部分人支持,但是在第二个层面,在中国的市场化改革方面,美国的朝野有高度的重视。中美之间的谈判,现在比较为难的是特朗普本身有很大的不确定性,他在三个诉求之间不停地摇摆,他没有明说到底它想要什么。

    从中国和美国各界的接触里面,我们要尽量寻求最大公约数,尤其是在市场方面。在市场开放方面,中国到底能做多少?我跟樊纲老师有点不同意见,樊纲老师说我们现在能做的都做了,但是现在好像也不能达到这个目标。我觉得反思一下,我们真的能做的都做了吗?

    贾康老师刚才也讲了,我们的60条写得很好,几百个任务,我们现在划勾的话,基本上一半以上已经宣称达成目标,但是我们也知道这是一个文件式的改革,并没有到实体的经济。所以无论对内的开放还是对外的开放,我们应该说有相当的距离。我们在这个时点,到底能够再做些什么,我觉得我们应该做更深层次的反思。

    巴曙松:我谈谈最近我读过的两本书的体会,第一是一本很厚的影集,回顾中美百年来往的历史,在序言里面有一句话我印象很深,从百余年来中美往来的历史来看,中国是通过改变自己来改变世界,美国是通过改变世界来改变自己。中国文化的独特、市场的庞大,所以它自己改革开放,从东方阵营转到西方阵营,就带动了全球化的一轮大的进展。所以我们要做的事情,可能更多的是怎么样去通过改变自己来改变世界的格局,我们毕竟还有庞大的市场,毕竟还有比较完整的产业门类,这是第一点。

    第二是我最近在知乎上刚推荐的一本书,叫《时运变迁》,这本书是美国和日本贸易摩擦、货币战的时候,双方的亲历者,一个人写一章,前面是美国的保罗·沃尔克写,后面是日本的央行行长写,日美最后基本上都同意双方两个专家说的,从整个贸易战来看,基本上日本那时候表现出来的对国际局势的不了解、被动,总是坐等美国不断地开出新的价格,然后做一点微调,缺少对美国、对全球主动的格局的了解,基本上没有什么话题的提议权,也没有主动的发起一个新的构想的战略思路,就是被动的等美国开价,开完之后日本再来稍微让点步,讨价还价。所以你看贸易战过程中,基本上就是一个对全球很有影响力的,和一个只是过分的收缩在自己国内市场,而没有国际格局的、正在成长中的国家的博弈的过程。

    所以我说到这里,大家也就知道我的意思了,我们是不是也得从美日当年的摩擦里面找到我们的定位,我们也得反思一下。前两天全球四大会计师事务所管全球事务的副总裁来我这边,我就问他,我说当年9·11恐怖事件之后通过法案制裁恐怖分子,还有人投反对票。

    怎么中国给你们出口了这么多价廉物美的商品,在国际范围内帮你推动全球化,怎么还全票通过对中国的相关法案?你们有没有搞错?包括昨天发的44个企业的名单,我也问了一下业界,都说瞄得好准,它对我们非常了解。我们怎么去影响它的市场、它的目前全球的格局、各个不同的诉求?

    陈启宗:下一个问题是谈贸易战对中国内地房地产的影响,但是问这个问题之前,我想先问一个很重要的小问题。樊纲,你画了一个图,说1929年因为美国的贸易战,提出57%的关税,结果每年都收缩,导致全球的大衰退。现在有这个可能性吗?请樊纲、贾老师、朱海斌和巴曙松每人讲半分钟。

    樊纲:这个可能性当然是有的,但肯定不会像当年那么厉害,但是对全球贸易肯定是有影响的,无论如何成本高了,无论如何你不去买了,无论如何生产都会减少。美国的大豆明年肯定是要减产的,从这个角度来讲,对经济、对贸易、对生产都会有负面影响。但是现在是比较复杂的,现在已经是全球化的,你中有我,我中有你,你制裁的结果一方面使你的出口下降,另一方面可能使你的生产增加。比如说不买你的车了,但是你到我这儿来建车厂。

    贾康:就经济数据直观来看,这几年有这么一个特征,在中国经济开放的过程中,进出口对GDP的支撑这几年其实是往下走的,前年还出现了负增长,今年上半年还是逆差,所以如果单纯从经济的角度来看,这个进出口的贡献率抹平了,或者变成负的,怎么对冲?我现在看了这么多材料,比较乐观的认为就0.2%的影响。

    陈启宗:就是GDP的0.2%?

    贾康:对,只有0.2%的影响。虽然对美国的出口占了中国外贸的很大的一块,但是它不可能抹平,回到中国经济全景的影响,也就0.2%或者0.3%,这都不是太大的变化。可能最担心的就是派生的影响,我理解对房地产不会造成直接的影响,但是它会造成预期的低靡,预期引导大家经济活动里面各种行为方面是景气滑坡。

    比如说外贸带来的经济下滑,把我们其它的东西都搅出来了,这就更没法定量分析了,但我觉得至少值得警惕,防患未然总没坏事,从这个角度来说那就得警惕了。如果纯经济的讲,百分之零点几,再放大一点到1%,也不是太大问题,但是一定要警惕,虽然我们还有潜力,还有韧性,还有回旋余地,但是经济问题的社会化、政治化,这个风险不可小视,中央说的防范系统性风险就是从这个方面考虑的。

    朱海斌:刚才您提到关税战对中国经济影响不大,其实是有前提的,如果对2500亿的产品征税的话,对中国贸易的直接影响大概是0.2%、0.3%,但是这中间有几个前提,第一是我们只关注进口和出口这两个部分,所以你要从这个角度看,美国占中国的出口部分大概在17%、18%,也就占中国的GDP不到4%,在这个情况下征关税对美国的出口,比如说弹性系数1.2、1.3左右,你加10%,整体的关税平均上升6到7%,这样可以算下来,对美国的出口大概会减少多少。

    第二是因为中国的进口很多,跟出口是相对应的,很多是处于进口以后再重新加工再出口,所以进口也会相应减少,两个加总以后,如果只关注贸易的渠道,确实进出口对于中国经济的影响并不是很大。刚才贾康老师也提到,它更多的是间接的效应。间接的效应有三个渠道,第一是对就业的影响,如果出口这一块速度下来,对就业会有100万的压力。第二是对投资的信心和投资的意愿会有很多影响,尤其是涉及到非关税部分。大家知道最近美国对外国企业在美国投资的法案要修订,包括昨天公布的40家企业在出口限制方面,如果在非关税部分针对中国企业,这可能对中国的相关企业或者说投资都会带来更多影响。

    第三是美国最近这一轮的贸易保护,它实际上不是仅仅针对中国,它也涉及到墨西哥、加拿大,也包括欧洲和日本的贸易谈判。现在从全球来讲,我个人觉得比较担心的是,现在WTO的机制很难再像以前在国际贸易里头成为一个基准的规则,随着美国这种一对一的贸易谈判的兴起之后,WTO机制如果最后瓦解的话,这对全球贸易,对全球供应链体系都会产生巨大的冲击,这个我想在目前没有任何一家的分析考虑到了这个后果。

    陈启宗:我还是想知道一个问题,1929年的事情,有可能现在在美国继续发生,加税不到57%,也可能到25%,会不会引致世界经济的大衰退?

    赵驹:刚才您提到中美的贸易战会对房地产行业有什么影响。我的理解是,中国是GDP大国,我们在全球占第二位,在过去40年里,应该讲房地产行业对中国经济的发展贡献巨大,也是我们GDP发展中的一个非常重要的组成因素,因为中国经济发展本身需要一些推动的力量,房地产行业也扮演了这个推动的力量。

    中美贸易战不管怎么样,总之这个不确定性,因为我们另外一个推动GDP的推手就是贸易,肯定会对我们的发展前景产生一些不利的影响,所以这次我看到政治局会议上提出来的,对房地产行业的描述就是要遏制房地产价格过快上涨。所以我在想,如果我们在座的这些房地产公司,大家在追求利润方面更合理一些,价格更公道一些,在价格方面大家能够更平滑一些,我觉得对地产行业的发展也是相对积极的。

    陈启宗:在问单伟豹关于贸易战对房地产的影响之前,允许我分享一点我的看法。我认为如果贸易战只是中国和美国之间的事,我是不过分担心的。一方面是刚才经济学家给了我们这个数据,影响不是很大,第二是关税可谈的空间还是相当大的,再有就是人民的贬值,也就抵消了相当一部分。

    人民币贬值的原因不谈,但是以往三四个月是贬了8%的。这不止是对美国的出口,或者是抵消关税的问题,而且对欧洲、日本,对全球其它国家的外贸都是非常有益处的。刚才朱总说中国对美的出口只不过是17%,其它的83%都因为那个贬值而受惠,所以总体来说是好了还是坏的,还真是不好说。反而我担心的是跟樊纲刚才那个图有点像的情况,就像刚才有人说,美国不是冲着中国而来而已,当然主要是冲着中国而来,它也冲着欧洲、墨西哥、加拿大、日本等等,这就可能引致整个供应链某一方面的断裂,要是这样发生的时候,恐怕对世界的经济就可能引起比较大的影响。

    樊纲,你想说什么?

    樊纲:我想说恰恰是因为现在它跟其它的经济体也在闹,恰恰因为世界上有其它经济体,所以我不认为会出现大的全球性的崩裂。1929年的时候没有中国,没有墨西哥,没有这些新兴市场国家,那时候就是一个美国,一个欧洲,全世界GDP90%是它们的,所以它们俩一闹就完了。现在没有美国,欧洲、东南亚、拉美也能构成完整的生产链,你跟欧洲是不可能同盟的,美国跟欧洲的关系和我们跟欧洲的关系完全是不一样的,但是在贸易上,在生产上,在生产链的问题上,我们是可以生存的。而且这些人之间跟新兴市场国家之间没有大的滑坡的话,世界经济不会有大的滑坡。再加上跟美国的经济也是你中有我,我中有你,所以现在跟过去是完全不一样了。

    陈启宗:这种情况下中国一定会增加内需,所以恒隆的商场租金一定很好,鼓励大家买恒隆的股票。单伟豹,你谈谈贸易战对房地产业的影响是什么。

    单伟豹:房地产业不说会更好,但是起码不会变得更差。刚才也说了,人民币贬值是绝大部分能平衡25%的税的,人民币的贬值空间有多少呢?我说不出来,反正我们知道,以前港币对人民币是0.8对1,后来变成1比0.8,恢复到15年前人民币和美元的兑换价格,我们还有20%多的下调空间,现在已经下调了7%,再有20%的下降,基本上就可以平衡美国的税率的提升。中国的薪水现在是不便宜的,和东盟比贵很多,如果人民币真正贬值的话,其实对我们出口的竞争力是有非常大好处的。

    另外是进口不会受什么影响,中国需要的东西不从美国来,也可以从其它地方来。最近李克强总理去欧洲,尤其是去德国,肯定谈了很多高科技的东西,在替换美国的进口。所以我觉得在贸易方面,因为人民币可以贬值的空间很大,因为其它替代的国家很多,现在的经济体不只是一个美国,习近平在2013年提出一带一路倡议,现在蛮有成就,所以在这个前提下,贸易战对中国的伤害不会太大,短期的心理影响会比较大。

    两国的政治体制来说,中国是非常坚固的,他们是不确定的,谁也不知道在11月中期选举的时候特朗普会不会败。如果你到美国所有的大城市,尤其是纽约、波士顿、芝加哥那些教育程度特别高的地方,几乎我见到的每一个美国朋友都是在骂他的,说他是非常疯狂的,完全不给面子的,这种情况下去,他能待多久,很难说。

    陈启宗:选他的人是你不去的地方。

    单伟豹:确实是,也是民主党上一届的选举对手太差了,你让我选,我也不知道选谁,你明知道特朗普是这样的,你去选希拉里,我觉得也选不下去,这是宏观的情况。

    从中国内部来说,其实中国市场很大,32个省市,我们相当于32个国家,我们自给自足是绝对可以的。就算我们的外贸是负的,我们的内需增长还是可以的。现在我们可以看到比如昆明地铁,原来规划6条,只批了2条,现在又增加了2条,中国内需不行就增加投资,做基建在长期来说是值得的,我们上一轮做高铁,现在证明高铁对中国经济发展有决定性作用。所以我觉得中国能应付这种经济衰退的手段很多,人民币不流通的好处就在这儿。

    消费里面有1/3是房地产的消费,房地产不可能太差,现在对房地产的打压已经是史无前例,而且全是不讲道理的,在这种情况下,前50名的房地产商都在增长,无论是量还是利润都在增长,只要政府把这些不合理的措施逐步取消掉,控制一定的涨幅,它绝对不让房地产降下来,房地产本身占了那么大的消费的比例,另外财富效应也是很重要的,现在中国人85%都有房地产,我有一套2000万的房子,我花10万去旅游,我会不会去?我会。如果我的房子跌到200万,我会不会花10万去旅游?我绝对不会。这就是财富效应最简单的演绎。要增加消费,现在中央还是比较明智的,不会乱来的,房地产价格不跌是增加消费最大的一个手段。

    所以我觉得,增加消费房地产有促进作用,而且不用鼓励,就是把那些不合理的政策一点点取消掉就可以了。消费要增长,房地产是不能下跌的,这是一个总的大趋势。中美贸易短期有影响,5年、10年肯定没有影响,我们内部需要内需更加重要,所以房地产不会让它下跌,我的感觉就是,对房地产来说,中美的贸易战其实是比较正面的,这些不合理的措施和银行对房地产的不开放,最快今年年底就会改变,最迟在明年7月份一定改变,现在已经在改变中。

    陈启宗:我这样解读你的话,刚才大家都认同贸易战对中国的影响不是太大,但是对于很多行业还是很痛苦的,最好还是不要,尽可能避免贸易战,但是有时候避免不了也没办法。现在好像是避不了了,总得要面对一点了。这个环节里,刚才你说的就是增加公共投资,另外就是刺激消费,刺激消费当中,房地产又是一大块,要是这个不放松的话,消费就还是有问题的,所以会不会话是说的比较硬,但是过了一段日子还是不会太紧,还是要松一松,有这个趋势?

    单伟豹:肯定会。

    陈启宗:经济学家们同不同意?

    贾康:现在实际上已经做了重大调整,就是按松的方向调整,松紧适度,那个紧已经无所指,就是怎么松的问题,当然强调要优化结构,财政跟它配合,就是在重点方面,区别对待方面做好结构优化的事情。

    宏观政策调控方面这个新的局面,由这一段中央的部署,已经明朗化了,适度松的过程中,有的评论者是说,原来有些过不去的企业现在能过去了,这也是必然要让他们过去的,不能成片的过不去,不能出现成片的烂尾,中央现在特别点出来,要特别警惕烂尾。

    陈启宗:巴曙松,很少见你没话说的,你要不要分析分析贸易战对中国房地产市场的影响。

    巴曙松:我说大一点,为什么原来美国接受中国贸易的大量的盈余呢?有一个解释叫做脆弱平衡,或者恐怖平衡。这是什么意思呢?中国经常出口大量的盈余,我们在资本项目,通过买它的国债又回流到美国。这个逻辑现在大家都不谈了,或者说特朗普打破了这个逻辑,因为支撑它的政治力量可能是制造业,他们在意的就是就业机会,在意的是他们的制造业的发展。所以就有可能贸易盈余慢慢地减弱,但是我们能够到美国去投资的规模可能就在不断地下降。

    所以我一直也在请教很多美国的朋友,怎么去理解这一点,我今天看到一个统计数据,美国的纽约、新英格兰地区和加州这些比较富裕的地区,它可能贡献经济力量,贡献税收占美国的百分之五六十、六七十,但是它在参众两院,在政治上的影响力只有百分之二三十,所以这是有一个错配的。对特朗普来说,他就更加在意的是盈余这个领域减少,然后巩固选票,金融方面投资少,无非是华尔街这些发达地区机会少一点,反正你也没投我的票,反正你老是骂我。而且我也问过华尔街这些人的判断,他们说特朗普的决策他们也看不懂。我问他们特朗普会不会赢,多数人也认为他还会再赢,所以现在这个逻辑已经变了。

    回到房地产市场,其实你仔细想,原来这种国际收支结构对房地产价格上涨是有帮助的,因为有贸易盈余,还有资本流入,这样的双盈余导致外汇占款增加。外汇占款增加之后,在贸易部门不可能大幅价格上涨,然后资金流到非贸易部门,到道路、桥梁、房地产,所以非贸易部门吸收了大量的多投放的,因为贸易盈余带来的外汇占款。现在反过来了,贸易慢慢变成有逆差了,所以很可能就是在资金方面形成另一个方向的约束。

    陈启宗:最后一个问题,房地产商以往这5年、10年出去的人很多,出去的人成功吗?会回流吗?赵驹和单伟豹你们两位先回答,然后我再请经济学家聊聊。

    单伟豹:过去5年,出去的企业规模都不大,都是尝试性的,中国的房地产企业走出去,到美国的比较多,在欧洲、澳洲还是比较少的,我们和那些基金也投了不少的项目,但是回报率都很一般,而且能持续的机柜不大。2012年出去的时候价格很便宜,现在再去,它不便宜了,美元又升值,到底能不能继续还不知道,所以回流也是正常的,我们最近一年就没有什么新的投资过去。当然返回来的钱还是留在美国继续滚动,如果你真正统计一下整个中国房地产对美投资是有限的。

    赵驹:我觉得我们境内的房企要走出去,一种情况是一个一个项目去做,在香港、美国、欧洲、澳洲去做一些项目,另外还有一点是从资本市场的角度来看,大家在香港市场或者境外市场进行了上市的安排,因为在境内对房地产公司上市有政策方面的各种限制,所以房地产公司主要还是在香港上市。我觉得在境外上市有时候还是需要有一定的定力,我们在境外做上市和境内做上市,确实市值会出现一些波动,出现一些变化。比如房地产行业,2017年是一个分水岭,在2017年以前境内上市的房地产公司融资情况好于境外上市的房地产公司,但是2017年发生了很大的变化,我们看到地产板块在香港市场有很大的成长,特别是价格、市长都有很大的增长。

    但是在境内A股市场上表现平平,增长也有,但是不是太明显。包括万达商业地产在2016年退市,当时可能它也是主要考虑到境内境外的差异,在境内可能有更多的机会。当然对金融机构来讲,这都是业务,都是生命,我们也愿意协助这个公司去上门反馈,我们也愿意提供金融方面的服务。后来我们看到整个金融市场的波动和变化,要是万达商业地产没有退,2017年这一波行情一定会赶上,也不会像去年万达商业地产、文旅资产跟融创、富力之间的大笔的交易。所以从资本市场的角度来看,我觉得大家一旦选定了模式和方式以后,还是应该有一定的定力。

    我们现在来看,在境外上市的地产公司,确实从香港,从国际资本市场都获得了很多的融资,特别是今年我们看到既有股本的首发、增发,同时也有一些美元债券的融资,但是我看到大部分的融资,就是大家没有再进来,没有用在境外。所以刚才提出来的观点,我认为中资在相当长的时间内还是处于做些项目的地位,很难取得主导地位,因为境内的资产量太大,境内资产的资金需求也太大,很多时候还是需要大量的资金支持它的发展。

    所以这就出现了我们这个企业走出去又回来等等的情况,可能也是因为资本市场的变化,有时候也是因为境内政策的变化,但是总的感觉,无论选择了哪种形式、哪种方式,还是要有定力,按照这种模式和方法做下去。

    陈启宗:谢谢台上各位嘉宾。

    审校:徐耀辉

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