博鳌演讲 | 陈启宗:中国房地产的改变已经开始

观点地产网

2018-08-02 10:36

  • 希望大家能够借着心态的改变,借着经营模式的改变,从而做一个长命的房地产商,做一个长命的企业家。

    陈启宗(恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长):大家好,我们现在回归地产的话题。我的题目是反思地产,允许我作为一个半外围人来看怎么看待中国以往40年房地产市场,从而让我们知道今天可能往前去的路应该是怎么样。

    以往这40年,中国房地产市场的发展可以说是历史上前无古人,也绝对是后无来者,因为体量之大简直不可思议,回想二三十年前,中国的住房是什么样的情况,到今天是什么样的情况,相比一下大家就知道了。就像刚才樊纲说的,30年前的房子质量是怎么样的,现在的质量是怎么样的,有非常大的差异。更不用说量的进步,简直是非常了不起。

    以往这40年是中国房地产一个最佳的机遇,当然在那个年代,可以说房地产商基本上只有一个思维,也只有一个战略,无论你是北方的还是南方的,哪里的都好,基本上所有的房地产商都是在一个战略之下而往前去的。简单来说是什么呢?就是一个量的比较,越大越好。

    昨天晚上跟观点的朋友聊天,我说你们怎么都受了这个影响,动不动就是5000多亿、3000多亿,还完全是在量的领域里的考量。我不否认在住房房地产发展的早期,量是极度重要的,但是随着时间的推移,那个量是不是还是那么重要呢?这是值得我们思考的一件事。

    当你有量的时候,速度也就变成一个大问题,你的速度不够,你绝对是比不过别人,你要每年推出那么大的量,你的速度就要比别人快。

    当然在以往的年代里,怎么拿地的我不知道,在座的很多朋友都非常知道,但是是我不想知道的,因为有很多不正规的方法拿地。

    第二是拿钱,拿钱的方式也是我不知道的,总之在那个年代拿地、拿钱都是很特别的方式,作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展,所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”。

    我以前用过这个词,被很多人骂过,我今天还是说,我觉得中国的房地产疯子很多。

    你说这种现象是不是中国独有的?不是这样的,我们在以往的历史上见过这样的人,以往的四五十年里,香港也有不少的“疯子”,有本地疯子,还有外边来的疯子,有日本来的,有东南亚来的,还有澳大利亚来的,疯子很多,所以我一见到“疯子”我就很敏感。

    以往二三十年在中国内地,在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”,因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是疯子就不容易致胜,所以在过往几十年有了很多疯子出现。

    有朋友问我,香港过去几十年的疯子,现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个,一个是进监牢,一个是破产。

    中国的疯子会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。哪里都有疯人院,外国有,中国也有。所以你们要做各种各样的地产,有文旅地产、养老地产,将来还有一个疯人院的地产业是大家可以考虑的。

    到了今天,我们再问一个问题,以往这个模式能否继续在中国持续下去?昨天晚上我问了一个问题,我说中国头10名住宅房地产商占了市场份额的多少?大概20%到25%,前50名占了市场份额的大概50%。

    我还记得大概10年前,好像是郁亮说前10名占的份额只有5%左右,今天到了25%,这个数字可不可能再往下发展下去?当然我们也知道这个数字不是特别奇怪的,因为市场经济就是这样的,一定是往这个方向走的。但是一个国家不可能让那么重要的行业操纵在少数人手上,一定会用各种方法把这种情况改变过来。

    所以我个人非常相信这个量的较量、速度的较量是过去的事,要是你今天还是保持这种态度,恐怕在未来你不容易致胜。问题是要改变的时候,什么时候改变,怎么改变?

    我认为现在改变已经开始,要是你还是抱着一个量的心态、速度的心态,可能你就晚了。当然晚改比不改还是好的,所以我奉劝各位,要是你还以为这是一个量的较量,希望你要改一改。

    这里要改的话,最困难的是什么?我认为最困难的是你自己,就是你的心态的问题,你的心态不调整过来,你是改不了的。

    原因有两个,第一,人性所及,人都不喜欢变,也不容易变,以往的20年、30年都是这样子,你今天要改变过来不容易。第二,以往二三十年你非常成功,成功的不容易改变。但是当大环境改变的时候,你不跟着改变的话,恐怕你也很容易被淘汰。所以内地的住房房地产商,希望你们在心态上要调整自己。

    为什么要心态改变呢?因为经营的模式一定是改变的。所以我很高兴刚才听到诗涛的白皮书中提到的一点,有很多不同类型的跟房地产有关的,有商业地产、文旅地产、产业地产、养老地产等等。这些都跟从前的模式有基本上的不一样。量的较量和速度的较量,在将来的模式里不一定能够合用。

    还有一个问题,你做那些东西能否赚跟以往那么多年同样多的钱,这又是一个问题,因为模式的改变就需要有不同的管理方式,也就需要有不同的管理的心态,你的心态改不过来就不行。

    以往这5年,有好几家公司、好几个内地的房地产商跟我说,我们现在要开始向恒隆学习,当然别人向我学习是我的荣耀,但是我心里明白,他们绝对是学不来的,为什么学不来呢?因为他们的心态调整不过来,心态调整不过来,你就不能在一个新的经营模式里致胜,所以我就说这完全是一个心态的问题。

    我去年在这里说了一句非常不客气的话,允许我再提醒你们一下,我去年在这里说的最后一句话是说,“希望大家做一个长命的房地产商”。

    恐怕一年一年的过去,做到这一点越来越难,因为环境越来越改变,市场越来越逼着你必须要调整你的经营模式,也就是要调整你的心态,调整不过来的人,恐怕就要成为市场的牺牲品。

    所以我还是说去年的那句话,希望大家能够借着心态的改变,借着经营模式的改变,从而做一个长命的房地产商,做一个长命的企业家。

    撰文:陈启宗

    审校:徐耀辉

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