写字楼与联合办公:写字楼的创新转型 联合办公异军突起

观点指数研究院

2018-08-02 09:30

  • 联合办公异军突起,既给传统写字楼带来一定冲击,更是为写字楼开发商提供了一种新的思路。未来,联合办公市场会继续扩大,而更多的房地产开发商也会加入到联合办公的竞争行列中。

    1、写字楼的存量时代

    写字楼投资下降,市场进入存量时代

    受到楼市调控影响,土地、资金的获取越来越艰难,写字楼投资呈现降速状态。根据国家统计局已公开数据,2018年上半年写字楼投资同比持续下降。2018年1-6月,全国写字楼累计投资额2833.90亿元,累计同比下降10.3%。而在竣工面积以及新增开工面积方面,也表现疲软,预计未来写字楼面积将继续保持低速增长,存量市场将成为企业发展的主力市场。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    在甲级写字楼供应方面,除了个别二三线城市将保持较快增长外,其他将维持缓慢增长状态,特别是北上广,由于市场发展较早,饱和程度较高,增长速度极慢。

    数据来源:观点指数整理

    存量时代下的写字楼运营

    过去,写字楼的经营模式基本就是单位招租和物业管理。写字楼的租金收入高低首先是写字楼所在的地段决定的,如处在CBD黄金地段,本身租金的起点就高。而地段因素之外,运营商还可以通过其他手段来为写字楼增值。以往比较流行的做法是,通过办公场所的设计、办公用品的配置以及物业管理的质量,来提高写字楼的租金收入。而随着写字楼供给项目逐年增多,企业招租的谈判筹码也在不断升高。面对激烈的市场竞争,随着各种新的写字楼不断涌现,企业需求不断变化,写字楼必须通过不断加深运营管理、提升服务质量,才能增强自身的竞争力。

    在写字楼形态上,应注重写字楼用户的需求,着重吸引年轻化、拥有创造力和团队协作能力的人群。这类人群注重办公空间的绿色健康以及可持续性,更需要自由空间。因此写字楼项目需要往更纯粹、健康和开放的方向转型。

    当代人已经习惯在科技氛围下工作及思考,而结合最新科技的建设方式,为用户带来更加便捷的工作环境,让写字楼变得更为高效、安全、绿色纯粹。

    注重人文关怀,提高用户在写字楼的情感归属。由外到内的高速办公已经过时,从内到外的情感放逐才是真正的主流,随着用户的年轻化,人文关怀对于办公环境越来越重要。

    转换理念,迎接改变。写字楼,办公场所不应是一个部门、一个员工封闭,独立工作的地方。在资本的推动下,联合办公如火如荼地向传统写字楼市场发起冲击。但不应担心联合办公的发展,特别是在现如今的存量时代,联合办公给写字楼运营商带来了新的思路。他们可以开拓联合办公业务,也可以借鉴联合办公的优点,提高自己的服务质量,增强自身竞争力。

    而对于千禧一代用户来说,开放性、合作性的工作空间更具吸引力。一方面联合办公通过共享区域,提高空间的利用率。另一方面,通过营造多边交流的环境,和辅之更加细致的办公配套,实现了灵活办公,提高入驻者的办公效率。

    2、异军突起的联合办公

    联合办公的爆发​

    联合办公商业模式可以追溯到2010年。当时,P2联合创业办公社在上海首次设点。不过,直到2015年,该领域才出现了真正的爆发式增长。2015年,在“双创”政策的鼓励下,全国掀起了创业热潮,加上资本的推动,联合办公迎来井喷的一年。2016年,市场快速爆发,激增70%,虽有部分运营商的出局,但大环境依然向好。2017年,被业内形象地称为融资并购年,国内融资高达404亿元。

    联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究,中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币(5,320亿美元),同比增长97%,并且在2017年达到了4.92万亿元人民币(7,820亿美元),同比增长47%。

    联合办公企业通过租赁或者购买等方式获取目标场地的使用权后,在原有场地的基础上进行整改。在办公场地装修完成后,企业通过线上推广以及特定渠道进行招商,为企业提供基础服务、增值服务等,提升入驻率。企业的主要营收来源于工位及场地租金、商务服务等增值服务费用。

    联合办公企业在合作方面主要有三种形式,一是战略合作,如方糖小镇与碧桂园,优客工场与万科;二是合资,2017年9月,优客工场和方糖小镇互换部分股份,并成立新的合资子公司,11月,纳什空间与卓越集团资产管理公司于深圳建立合资子公司;三是加盟或品牌整合,如去年4月,WE+和酷窝品牌合并。通过不同的方式,各家企业力求在激烈的竞争中处于前列。

    联合办公创始人背景主要有两个方面,一是房地产企业背景,或离职或在职,如前万科副总裁毛大庆创办优客工场,SOHO董事长潘石屹创立SOHO 3Q等;二是互联网相关背景,如36氪CEO刘成诚创立氪空间。

    数据来源:中国发改委、观点指数整理

    与其他面临巨大发展挑战的共享经济领域不同,联合办公的持续扩张主要有几个方面原因:

    大量公司以及私募基金向联合办公注入资本。国际联合办公WeWork自2010年成立以来已成功获得超过69亿美元的融资,并且融资仍在继续。国内品牌方面,2018年6月6日,万科前高管毛大庆创办的共享办公品牌优客工场宣布正式完成数亿元C+轮融资,由山东国惠与丝路华创战略投资,总估值达到110亿元人民币。

    千禧一代的崛起。由于大多数千禧一代是独生子女,以及成长于科技大发展的时代,他们看待世界的方式与父辈截然不同。同时他们更加精通科技,注重分享、协作,且处于创新创业的大氛围下。可以说,联合办公空间几乎是为千禧一代量身定做的。

    灵活租约及节约租赁成本的需要。绝大多数联合办公的会员费中已经包含了办公用品(包括办公用具、电话和网络)以及办公室服务,因此搬迁至联合办公场所可以帮助入驻者降低物业维护和运营相关的成本。除此之外,入驻者还可以获得一些额外的好处,比如在与其他企业或者创业者交流中,可能会碰撞出新的商业理念。

    先进的技术促进了联合办公领域的变革。全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新。在过去几年中,笔记本电脑和智能手机越来越普及,人们可以选择在任何地方办公。

    应运而生,得到政府以及政策的支持。2015年联合办公爆发的一个重要原因是国家鼓励大众创业、万众创新。在“双创”浪潮的助推下,联合办公变得炙手可热。创业者、创业团队、创新企业的大量涌现,产生了新的行业需求:创业服务。而联合办公正好符合这些需求。

    联合办公主要分布在一线城市

    联合办公全国主要分布图

    来源:观点指数整理

    虽然联合办公这几年在快速扩张,布局的城市越来越多,但中国内地联合办公地点主要分布在北上广深一线城市。根据科技部发布的数据显示,到2018年3月,国内联合办公空间数量超过4000家,其中30%以上集中在北上广深等一线城市。截至2018年一季度末,四个一线城市主要的联合办公地点有400个左右。

    其中,上海是联合办公数量全国最多的。截至2018年一季度,上海主要联合办公数量168个,主要分布在核心商圈,运营商70%为国内运营商,全市联合办公平均工位租金1640元/人/月,其中黄浦区平均工位租金最高,在2500元/人/月以上。至2018年6月底,上海联合办公共有246个品牌,395个项目。

    来源:观点指数整理

     

    经过几年的发展,联合办公行业已经逐步形成一批规 模较大的或具代表性的企业,他们或拥有不同的背景, 或坚持不同的运营方针。以下选取了几家代表企业进行 具体分析,纵向可了解各企业的方向现状、未来趋势, 横向可进行对比,了解当今联合办公的主要发展情况。

    优客工场

    优客工场成立于2015年4月,由前万科副总裁毛大庆发起成立。截止2018年6月,优客工场在35个国内外城市布局了160个共享办公空间。国内城市包括北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青岛、厦门、武汉、杭州、重庆、昆明、太原、成都、香港、台湾等,国外有新加坡、纽约、雅加达、洛杉矶等城市。

    融资方面,截止2018年6月,优客工场已经完成C+轮融资,共获得超过36亿元,市场估值已达110亿元,是中国共享办公行业首个独角兽企业。

    数据来源:观点指数整理

    并购合作方面,优客工场大力扩张,特别是2018上半年,就完成了四次收并购,大大拓宽了自己的业务范围。

    优客工场大力扩张的原因主要有两点:一是为了做更丰富更多元的社交与资源配置平台,二是为了更广泛、更具规模效应的市场布局。

    优客工场不仅追求数量上的扩张,更追求在盈利以及质量上有所建树。

    来源:观点指数整理

    创始人毛大庆曾对外表示,优客工场盈利方式主要有三个半:

    第一、生态圈的股权投资。优客工场不仅在自我融资上力度大,对其他公司的投资力度也很大,投资业务领域包括教育、加速器以及体育互联网+等。优客工场通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时也享有股权收益。

    第二、流量搭载。在共享办公区域里,每一个单独的办公桌都相当于一个流量入口,每个空间就是一个流量的综合体。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现。

    第三、管理输出。除了管理费,入驻用户的数据沉淀下来后,能够更快地扩充优客工场的数据库,让业务发展得更快。另外规模化的扩张,也可以覆盖更多的管理成本。

    另外的“半”,毛大庆卖了个关子。“只能说,最终管理的不仅是店,也不是简单的数据和人,我们还有很多的资产。”

    WeWork

    国外联合办公鼻祖WeWork,自2010年在纽约开设第一家WeWork办公空间以来,联合创始人亚当·诺依曼和米格尔·麦凯尔维已将该公司发展成一个全球性的品牌。2016年进入中国后,便加速中国市场的布局。2017年7月设立了“中国?WeWork”,这意味着其在中国拥有了独立的法律实体。有消息称,中国将成为WeWork重点押注的市场,今年也将在上海及北京新开四家办公地点,扩大在华业务布局。而2018年4月对裸心社的全资收购则是WeWork本土化的又一步。

    官网显示,截止2018年上半年,WeWork在全球78个城市拥有396个办公地点。其中,在中国上海、深圳、北京、杭州、成都、香港6个城市已布局24个办公地点。

    为助力WeWork在全球的扩张,日本软银株式会社在2017年向其注资44亿美元。随后,大量融资蜂拥而至。截止2018年5月,WeWork已成功获得超过69亿美元的融资,估值200亿美元。

    WeWork能成为全球联合办公行业的巨头,离不开其管控租约风险的能力。WeWork与房东签订的长期租约可能持续10至15年,这要求其要在未来支付数亿美元的租金。如果在这期间经济下滑或者房地产市场不景气,加上会员可以随时离开,WeWork极容易陷入困境。

    WeWork通过四项措施,来降低运营风险:一是将业务拓展到第三方办公室管理领域,通过其Powered by We解决方案与企业客户合作;二是逐步从租赁转向合作管理交易,在这种情况下,房东可能会支付翻新和建设办公室的费用,或者分割成员利润的50%,这和酒店业推广的管理协议很像;三是开始购买房产;四是逐步延长其成员的租赁期限。

    氪空间

    来源:官网公布

    氪空间是以联合办公为载体、社群为纽带的企业服务平台。2014年4月,氪空间在中关村创业大街诞生。氪空间诞生的初心是解决小微团队办公难的问题,使命是“让办公更美好”,以空间产品构建线上线下社群,在提供联合办公空间的基础上,从用户需求出发推出更多围绕办公生态的服务。

    截至2018年6月,氪空间在中国内地覆盖北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门、合肥等11个城市,运营40个以上联合办公空间,运营面积约30万平方米,服务企业数量超过3000家。

    与优客工场、WeWork并购扩张的方式不同,氪空间一直坚持自营。业内人士认为,虽然收购看起来是一种更快的扩张模式,但收购的成效需要等到运营后期才能评定。如果收购的企业与自身品质不匹配,那么需要在运营后期投入更多成本来保证服务品质,反而会拖缓企业的发展步伐。

    除却自营外,氪空间在选址上也自成一派,选址均在核心办公区域。城市核心办公区域往往有优质的配套服务,容易产生资源聚集效应,而且出租率和租金均较高。因此,只要联合办公企业提供的服务价格低于企业整租或自建办公区,就能保持较高的出租率。氪空间的经营数据显示,其空间社区的平均入驻率达95%,远高于70%的生命线。

    商业模式上,氪空间的是以联合办公空间为基础,向企业以及入驻者提供增值服务。氪空间不仅为入驻者提供工位、公共区域的使用权,还鼓励入驻者用自己的会员卡邀请朋友、交易伙伴前来做客。一方面,增强人与人的交流,另一方面也让氪空间接触到更多的潜在客户。

    除了提供与其他同行一样的工商财法税等增值服务外,氪空间还拥有专业的创业孵化服务能力。氪空间脱胎于36氪,是一家聚集了众多创业者的服务机构,在开展创业孵化业务方面具有得天独厚的优势。再加上其在转型联合办公之前积累了不少孵化经验,更具备专业度。

    此外,氪空间还重视社群文化的构建与发展。在氪空间,创业者被鼓励融入到社群中去。氪空间首先鼓励他们形成社群,再引进线上和线下创投人群与内部社群进行对接,通过公开氪、CEO Time、Open Day等社群活动构建长期、有效的培训体系,实现各种资源的对接与互动,促进创业社群的健康发展。

    融资方面,氪空间也受到了资本市场的青睐。2016年1月26日,氪空间从36氪拆分,开始独立运营。同时间,氪空间就完成了由柯罗尼新扬子基金领投的A轮融资,融资3亿元。同年11月,IDG资本和普思资本联合对氪空间进行A+轮投资,投资额为2亿元。氪空间在加快布局国内市场的同时,也开始了境外的扩张之路。香港是氪空间扩张的第一站。年内氪空间在香港的首个社区将正式开业,预计未来三年氪空间将在香港地区新开设超过百万平方呎的联合办公社区,覆盖香港主要的商业区。到2019年底,氪空间目标是在以中国为主的亚洲范围内实现管理面积超过150万平方米,实时服务22万会员。

    数据来源:观点指数整理

    雷格斯

    1989年,英国企业家Mark Dixon在布鲁塞尔开设了一家商务中心,从而创建了Regus(雷格斯)。截止2018年,Regus已经在全球120个国家拥有3000个左右的办公地点。

    自1995年在北京燕莎中心开设中国及亚洲首家服务式办公中心以来,雷格斯已在中国深耕了二十多年。截止2018年6月,雷格斯在上海、深圳、北京、东莞、南京、厦门、天津、广州等22个中国城市开设了107个共享办公地点。

    雷格斯在共享办公(联合办公)业务上的开展与其他企业不同。大多数联合办公企业都是初创企业,从租下办公空间、设计配备办公环境到推广营销,可以说是从零开始。而雷格斯通过多年的运营,已经拥有相当规模的运营面积,形成了成熟的办公服务体系――?完备的空间配置、全球办公网络互联、24/7在线服务、企业专业定制、跟踪等,并且在移动办公上有良好的经营,使得雷格斯在开展共享办公业务时候能迅速形成规模。

    雷格斯对企业服务不限于办公场地租赁,还包括不少附加的服务。比如,为出口型企业、计划推广到全国以及海外的中国创业公司提供资源对接。此外,利用其丰富的会员资源,为创业者展开多场讲座、活动,提高创业能力,拓宽视野。

    ATLAS 寰图

    2017年6月8日,首家ATLAS寰图办公综合空间在广州珠江新城雅居乐中心开业。ATLAS 寰图,是全球首家将办公空间与健身房、高尔夫、餐厅等融为一体的甲级写字楼运营商。在联合办公领域,ATLAS寰图是一个新兴品牌,由雅居乐地产掌门人陈卓林儿子陈思烺创办。

    与其他联合办公品牌不同,ATLAS寰图更加注重工作之外的生活,整个建筑空间由办公、生活、社区三部分组成。在规划设计上,寰图按照接近4:6的比例进行配置,即4成是生活配套,6成是办公空间。寰图的生活配套有健身工房、都市高尔夫、咖啡、厨房、艺坊以及SPA等七个业态。

    在联合办公空间方面,ATLAS寰图通过联合空间的任意组合,为员工提供了8种不同类型的选择。当员工需要安静的环境时,ATLAS寰图提供多种私密空间,如电话间、“冥想室”等。此外,寰图社区还为工作者们构建丰富的“第三生活社交空间”,工作者可预约各个办公地点、发布业务咨询、交换创意灵感,参加多种活动等。

    除了运营理念的不同,ATLAS寰图善于借势粤港澳大湾区机遇。在政府和有关部门的大力支持下,于2017年6月正式成为天河区港澳青年创业基地,并于今年5月受到香港特别行政区行政长官林郑月娥的参观视察。

    在资本方面,今年1月,ATLAS 寰图宣布成功引入太盟投资集团及国际领先的投资银行高盛,作为战略投资伙伴。截至2018年上半年,寰图已经在北京、上海、广州、深圳、杭州和香港建成或在建共计19个项目,建筑面积达到15万平方米。而在今年的3月,ATLAS寰图与越南房地产开发公司ALPHA?KING宣布展开战略合作,进驻胡志明市,正式进军海外。

    SOHO 3Q

    2015年,SOHO 3Q成立,成为开放商中联合办公的第一个试水者。然而,3Q成立之时,正踩在SOHO中国由散售模式向持有模式艰难转变之际,因而在开始的两年里,3Q一直处于内部孵化阶段。直到2017年8月,潘石屹宣布以招标方式在北京、上海、杭州、南京等城市扩张,向潜在房东高调伸出怀抱。

    作为房企背景的代表,SOHO?3Q自有物业运营和合作运营模式同步进行,而其他具有一定规模的共享办公空间几乎全部采取整租+散租或者托管运营模式。从盈利模式上看,SOHO 3Q不仅可以享受出租物业的收入,还可以从散租溢价上获得二次收入。

    比起其他创业品牌,显而易见SOHO 3Q的优势在于SOHO持有大量的办公楼,这也让其可以在年内开出11个中心,超过1万个座位。甚至,原本规划为商业的物业也被改造成3Q。但依赖重资产并不非是3Q的理想状态,潘石屹对3Q的设想是向高估值的轻资产互联网企业看齐,比如UBER。

    此外,在融资与合作方面,SOHO 3Q已与招商银行及京东云达成战略合作。招商银行将为SOHO 3Q的入驻企业提供企业综合授信、交易银行、投资银行、零售银行等金融服务;京东云将为SOHO 3Q入驻企业提供京东云全系列产品和服务。

    截止2018年6月,SOHO 3Q在北京、上海、杭州、南京、深圳、重庆6个城市共布局了30个联合办公地点,入驻率85%。

    联合办公发展趋势

    2018年第一季度联合办公动作频频,尤其是优客工场,上半年就进行了四次并购。而排名靠前的裸心社也被WeWork全资收购。从群雄混战到“头号玩家”竞争,预示着行业正在加速洗牌,行业战争才刚开始。

    洗牌加剧并不意味着联合办公市场萎缩。正相反,联合办公未来规模前景大好。相关研究显示,中国联合办公空间正在以平均每年不低于50%的增长率增长。预计到2030年,至少30%的办公空间将是联合办公空间,联合办公正在逐渐成长为未来主流的办公模式。截至2017年底,我国联合办公行业市场规模约90亿,潜在市场规模较大,预计2030年将形成近千亿的市场规模,未来将达到万亿级别市场规模。

    而在运营商方面,会有更多的房地产开发商把握市场机遇,在联合办公中寻找新的增长点。SOHO 3Q、龙湖地产、太古地产……相信未来陆续进场的开发商将不在少数。

    “2018中国联合办公品牌TOP10”榜单

    办公市场持续疲惫,却正给了联合办公异军突起的大好良机。共享理念的盛行,为传统办公市场带来鲜活的动力。一方面是千禧一代自主意识的崛起、工作理念与习惯的转变,另一方面则是租用成本的降低以及空间利用的最大化。丰富的生活配套植入日常沉闷的工作环境之中,办公方式从封闭孤立向开放、交流、共享转变,这不仅是如今现状也是联合办公诞生的初衷。

    新兴事物的出现,意味着发展的无限可能。潜藏的利润空间,让不少以房企、创业品牌、媒体等为背景的联合办公运营商应运而生。短短几年之间,联合办公呈喷发之势,遍地落花。然而同质化竞争之下,唯有独特的商业模式才能抢占市场领地。随着人文化理念与服务体验的不断升级、经营布局渐趋多业态化、管理方式日渐精细化,联合办公在市场摸索中不断成熟,愈具创新之感。

    然而竞争者芸芸,这些联合办公品牌将用以何种方式拉开差距?谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

    为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上,结合长期跟踪的企业表现与数据分析,评选出“2018中国联合办公品牌TOP10”,以此推动行业的不断发展。

    撰文:李树佟

    审校:劳蓉蓉

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