博鳌电视论坛主题:楼市凉热

观点地产网

2018-08-01 21:32

  • 2018年,中国房地产市场继续分化与调整,在调控收紧、金融严控下,规模化扩张的房企仍在加速前行,但亦有人转身离场,在千亿房企群体为主角的时代里楼市同此凉热。

    主持人:尊敬的各位来宾,大家晚上好,我是观点地产新媒体的陈泽旋。欢迎来到2018博鳌房地产论坛之博鳌电视论坛!在正式进入论坛之前,我先问问在场的各位,现在已经是8月份了,在过去8个月里,当聊起今年的房地产市场,你们最关注的话题是什么?

    现场嘉宾:未来房价走势。

    现场嘉宾:限购。

    主持人:没错。是摇号,有城市甚至几千人争夺几十套房源的情况,中签率低至1%。是限购限价限售限商限贷政策,引起一二线城市房价和成交量的双跌,三四线城市得到逆袭。是租赁市场一派欣欣向荣,恒大、碧桂园、万科、龙湖等等,纷纷进入长租公寓,当然,政策的支持也十分给力。

    是大家朝着千亿、万亿规模发足狂奔,快周转似乎就是眼下的一切!

    今年的楼市,一面看似冷冷清清,一面却是热火朝天。因此,今晚电视论坛的主题是——楼市凉热,我们的嘉宾将和在场的各位一起来聊聊今年的楼市,“长效机制、租售并举”、摇号、五限,规模与快周转,它们将给楼市带来什么更深层次的影响?

    接下来,让我们掌声有请今晚的嘉宾主持:浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚先生。

    同样,有请今晚参与讨论的嘉宾,他们分别是:

    三盛地产集团营销总经理朱黎民先生;

    仲量联行资深董事、华南区董事总经理吴仲豪先生;

    美联中国西南董事总经理缪鸿裕先生;

    戴德梁行中国资本市场副董事总经理邱会先生;

    《光华楼评》出品人杨光华先生。

    欢迎各位嘉宾的到来!下面,就把现场交给嘉宾主持丁建刚先生,掌声有请!

    丁建刚:现场的朋友,在电视机前收看节目的朋友,在看互联网直播的朋友,大家好!

    作为博鳌房地产论坛的序幕,电视论坛如果我没有记错的话已经持续5年了,这5年一直在这儿,大家非常关注,越来越热闹,刚才几位嘉宾的身份,美女主持都已经介绍了,每年都是我主持,我非常希望跟美女同台主持,差不多每年都是和大老爷们一起讨论,希望有美女来参与。

    刚才主持人说了今天的主题是“冷还是热”,当然现场还是有点热,今天三亚的气温据说算是比较凉快的,但是还是有点热,但是我想对楼市可能各自的感受不一样,所以我想先问问台上5位嘉宾,他们的感受,现在楼市到底是冷还是热?

    杨光华:大家好,我是地产自媒体光华楼评的出品人杨光华,我来自中部城市武汉。今年上半年武汉的成交量是800多万方,价格在13000左右,从数据来看,上半年量价都在上涨,所以我们还是感觉很热,跟武汉的天气一样,但是武汉的营销人也很苦逼。

    丁建刚:在这么热的时候为什么还苦呢?

    杨光华:有些分化,刚需盘600套房子出来就有3000人来抢,你卖给谁呢?

    丁建刚:苦的是不知道该卖给谁,摇号了吗?

    杨光华:摇了。

    丁建刚:政府强行介入的摇,还是自己摇?

    杨光华:已经像福利彩票抽奖那样摇了。

    丁建刚:等下我们谈摇号的事情。缪总,您来自西南,介绍一下。

    缪鸿裕:我是美联物业西南片区的负责人。楼市热还是凉?我是从重庆来的,前两天重庆45度、47度的天气,到处都非常热,但是这种热可能在过去几年楼市都是这样的,我觉得不太正常,反倒三亚现在只有30度左右,我觉得这种天气还是比较正常的。

    丁建刚:你刚才说的是重庆的天气不正常,还是楼市不正常?

    缪鸿裕:楼市还好,还是挺健康的。

    丁建刚:可是前两个月我去重庆的时候,重庆很多人还是抱怨,原来黄市长在这里没涨,现在一年就涨了多少,大家是不是有抱怨?

    缪鸿裕:其实抱怨的不是很多,很多重庆本地人还觉得,终于盼到有个合理的增幅了。

    丁建刚:有房的人觉得重庆的房价还不够合理,现在终于回归合理了?

    缪鸿裕:终于可以追上重庆火锅涨价的速度了。

    丁建刚:今天现场唯一一位开发商的代表,来自三盛的朱总。

    朱黎民:主持人好,各位在场的朋友大家好!我是来自三盛集团的朱黎民,我平时是负责品牌和营销工作的。

    丁建刚:你们的总部是在福州?

    朱黎民:总部在福州,在上海也有我们的分总部。

    丁建刚:双总部?

    朱黎民:对。

    丁建刚:你们整个开发的地域主要是在哪里?

    朱黎民:三盛集团分为两大块,一个是资本,一个是地产。地产这一块我们主要是聚焦全国的5个大区域,包括福建、华东、山东、北京、成渝片区,我们主要是这5个片区。

    丁建刚:你现在感觉到这个市场总体来说是冷还是热?

    朱黎民:我可能跟大家的观点不一样,我的感觉是冷,这个冷不是市场的冷,从2014年到现在,我也连续参加了4次的博鳌论坛,前几年大家都在探讨发展商怎么转型、怎么升级,接下来房地产应该怎么走,房价会不会变化等等。也就是说之前大家对这个行业的未来之路是讨论的比较热,大家思考的是比较多的,这个热度是比较热的,但是在今天,我想它冷下来了,因为接下来的房价会怎么样,房地产会怎么样,一种大的趋势,特别是在中央政策层面已经非常明确了,在这个方面,大家不要再去焦虑了,不要再去思考了,我觉得这是一个冷静的“冷”字。

    说到热的方面,我觉得现在发展商蛮热的,不同的发展商、不同特点的发展商、在不同区域的发展商、拥有不同战略的发展商,我们可以看到,大家的方法、应对之策是百花齐放的,这又呈现出一个非常热的状态。所以我个人对冷和热是这么理解的。

    丁建刚:朱总说得非常清晰。接下来有请吴总。

    吴仲豪:各位朋友大家好!我是仲量联行的吴仲豪,负责华南区的业务,仲量联行是美国的公司。

    丁建刚:总部是在伦敦还是在美国?

    吴仲豪:以前我们在伦敦,现在的总部在芝加哥。

    现在的楼市是冷还是热?我觉得是虚,就是外冷内热。

    丁建刚:是外边冷还是外边热?

    吴仲豪:外边冷,里面很热。我跟大家分享一个真实的案例,大概两个月以前我在深圳跟5个客户吃饭,我说我要买一个楼,你们怎么看?他们说现在很贵,现在的调控很严,入市有风险,说的比较冷。但是在后来有一个楼盘开盘的时候,他们5个人其中有4个人去摇号了。他们说现在市场很冷,但是他们的行动很热。这是我在华南区见到的情况,包括在一些一线城市和一些很热的二线城市都是这样的。

    丁建刚:心口不一、口是心非。吴先生的虚和我理解的不一样,我以为是外面热、心里冷,他说的是外面冷,心里热。下面有请戴德梁行邱总。

    邱会:大家好,我来自戴德梁行。今天我们讨论冷与热的话题,我觉得答案已经有了,不用讨论了。

    丁建刚:你认为已经有答案了?

    邱会:没有答案我们干吗要讨论这个冷与热呢?

    丁建刚:我认为没有。

    邱会:今天下午我老板问我,最近在北京看一套房,7万多一平米,总价超过千万,值不值得买。我说你买这个房子一个月租金有多少钱?他说可能一个月一万多两万,我说你的利息多少钱?按揭利率是6%左右,你买一套房子,一个月利息都要3万多,你买它干吗?他说现在买了是要赌房子涨价。我说现在买就跟赌大小一样,你还是别买了,还是等等看。

    丁建刚:你的结论是冷?

    邱会:我觉得还是挺冷的。

    丁建刚:邱先生的观点非常明确。但是我有一个疑问,如果按照租金回报来算中国房地产市场,没有任何一个住宅能够算过这个账的。

    邱会:觉得中国的住宅市场从第一开始到现在为止都算不过账。

    丁建刚:问题是过去20年我们涨了10倍多。

    缪鸿裕:这方面我有一点不同意见,如果在深圳你五六年前买的房子,1万多的房价,现在的租金回报率是非常可观的。这不是一个成熟市场,就算是在北上广深,现在算租金回报率还是非常可观的回报。

    丁建刚:我们这一轮的话题就到这儿。

    丁建刚:主办方让我讨论的第二个话题叫房住不炒,本来都已经在做这个准备了,昨天傍晚的时候看到中共中央政治局的会议公告之后,我想这话题不用讨论了,房住不炒变成了大家要讨论房价不涨。而且还不是遏制过快上涨,昨天非常明确地说,遏制房价上涨,涨一分都得遏制。毫无疑问我们的政策进入了一个房价不涨的时代了。

    当然昨天政治局会议透露出的信息还是很多的,前所未有的提到了一个稳中有变,而且提到了六大部署,特别把房地产市场作为六大部署之一,就是要解决房地产市场的问题,进入这样一个新的时代,我不知道大家怎么理解昨天的政策?我不知道邱总是不是根据昨天的政策修订了你对冷热的判断,才说北京市场冷的?

    邱会:其实刚才你讲这个话的时候,我就特别想反对,昨天开完那个会之后,很多朋友就发了一些解读过来,我想不管是房地产市场还是资本市场,这是一个自由的市场,供需是市场决定的,而不是由咱们去解读这个政策到底怎么走,这个字眼到底政府怎么写,我觉得这不是一个特别健康的环境导致出来的结果。

    丁建刚:当然你可以这样说,但是我们不得不承认中国房地产市场的属性,它不完全是市场经济的。

    邱会:我觉得政府肯定是意识到这个问题了,不然它干吗这么做呢?中国房地产涨了20年了,未来还要涨20年吗?今年10万,明年20万,后年30万?我觉得这也不会的,市场一定会回归自由市场,但是就看是今年还是明年,或者是后年。

    丁建刚:你的回归是指现在不正常?昨天的提法是遏制房价上涨,你的回归的意思是还要下行吗?

    邱会:我觉得下行和上涨都是正常的反映,当市场的供应和需求达到一个平衡的状态,才是正常的状态。

    丁建刚:我记得中央政府的调控多年前提过三个比较合理:供需比较合理、价格比较合理、结构比较合理,其中邱总谈到了供需比较合理,在供需合理之后,价格自然也就合理了。

    吴总您怎么看昨天的政策?

    吴仲豪:我感觉这个政策是为了支持租赁市场,发展长租公寓,我有一个案例可以分享一下。

    大家都知道中国的长租公寓非常少,但是在一些一线城市、二线城市,他们的长租公寓成交的租金都是比较高的,年轻一代对租房的观念有一个根本性的改变,他们可以花很多钱租一个很小的长租公寓,但是他们可以享受到这个区域的配套,有一个很好的生活方式,而且我觉得长租公寓市场有助于这个问题的解决,我觉得长租公寓是我们长期要关注的一个点。

    丁建刚:本来后面要谈这个话题的,吴总把这个话题提前了,他学习了政治局的公告,特别理解了未来在租赁市场上有很大的发展,年轻人租房的观念发生了很大的变化,即使是有钱,他们也愿意租房,而且并不需要一个非常大的房子,只要一间小房子,他们就愿意过这样的生活,享受着比较完善的社会服务。

    朱黎民:中国毕竟有960万平方公里,14亿人口,每年17亿平米的成交量,这么大的市场,我们经常用一句话、一个词来定义这个市场,我觉得这并不专业,因为这是一个经济话题,是一个经济现象,我们就应该从经济的角度、经济的视角去观察它、分析它,这是我的第一个观点。

    第二个观点,关于今天出来的政策,我的第一个感觉叫“是时候了”。

    丁建刚:是政治局的政策还是深圳的政策?

    朱黎民:政治局的政策。

    丁建刚:房价不涨?

    朱黎民:对,这个是时候了。

    丁建刚:为什么?

    朱黎民:今年是中国改革开放40年,在刚开始我们的房地产市场提出的口号是居者有其屋。

    朱黎民:我作为一个公民,我有在自己国土内居住的权利,不管是大房、小房、好房、差房,我有一套属于我家庭居住的房子,这是房地产开始起步的初心。

    到了现在,其实也有很多版本的数据,有一个非官方的数据,50%左右是属于保值的一个资产配置,另外50%左右属于自住。可以看到它跟我们当初的初心已经背道而驰得非常远。

    今天中央出这个政策,我觉得是基于市场调研的基础上的,现在基本上居者有其屋,它已经基本解决了居住的需求,现在更多的是改善的客群在买房,都是手中有了一套、两套房的人。深圳的这个政策,限制假离婚为什么要这么恐慌了?为什么要假离婚?就因为你手中有太多的房子,你需要买更多的房,你才采取假离婚的手段,你如果只有一套房子,你为什么要假离婚呢?

    丁建刚:您认为房价不涨的目标能达到吗?

    朱黎民:这是我接下来要说的一个概念,我觉得这不是一个目标,我个人的判断,就像前面几位说的,整个国家的大部分人希望这个行业回归市场经济的本质。什么叫市场经济?它可以今天涨,也可以明天跌,它可以大涨,也可以大跌,它可以十年不动,它完全取决于市场的供应和需求,取决于市场购买者购买力的提升和下降,它应该最终是朝着这个目标去的。

    丁建刚:更取决于土地是否垄断在一家供应上。

    朱黎民:这在现在还是有非常多机会的,从土地的深层次的角度来讲,比如说农民的土地的交易。

    丁建刚:这是顶层设计的问题。

    朱黎民:这个设计已经在做了。所以我说它其实不是上涨的问题,也不是下跌的问题,它是最终会回归自由的市场经济的问题。但是现在因为没有准备好,就是我们刚才说的,第一,房价不让它虚高的准备,我们准备好了,所以我们不让它虚高,但是让它成为一个自由市场的行业,我们的准备还没有做好,所以这个时候还需要一些过渡的政策、过渡的手段来保证健康、稳定的过渡到那个自由市场。

    丁建刚:这是朱总的观点,非常新颖。

    缪鸿裕:我觉得这个政策出来,对购房者的期望影响很大。因为缓涨的时候,大家觉得还是很稳妥的,要是完全不涨,那是另外一个概念。

    丁建刚:原来说遏制房价过快上涨,现在是遏制房价上涨。

    缪鸿裕:对。这对投资者的观念影响很大。现在很多政策出来就是用时间换空间,之前很热的市场,现在冷一点,对开发商也好,对我们中介也好,我们不需要再看市场上涨得有多快,我们可以静下心来做好我们的服务,做好我们的产品。

    我们到今年有45年了,上上下下经历了很多的周期,我们到国内来十几二十年,看到大家的规模越来越大,价格越来越高,这次出台这样的政策,我相信接下来租购并举,市场慢慢会把房地产租金的回报做得更合理,这也可以稳定消费者的希望,不能加杠杆加得太快,我相信这个情况会来得越来越快,比如说成都东二环,原来租金1万多,租金2000多,现在房价涨到3万多了,租金涨到了5000多。买房子不光看房价增值,租金的预期也很重要。

    再举个例子,15年我好重庆的时候,重庆小面1.5元一碗,现在已经到了7块钱一碗。接下来在时间换空间之后,配置房产的人会获得他的合理的收入,这是一个多赢的局面,也会是最理想的局面。

    杨光华:我对房价不涨有两个方面的理解,第一个涨是相对的,比如说这边的天气,我们认为30多度已经很热了,但是当地人觉得并不是很热,对重庆和武汉人来说,30度左右的温度我们觉得是非常凉快的,这是一个相对的概念。我相信我们的统计部门非常有能力把我们的数据做到不涨。在以前,很多城市的房价都没涨。

    丁建刚:因为2016年9月30号那次会议确定了环比0增长,所以我们的诸多城市统计局公布出来的数据都没涨。

    杨光华:我们的数据是下跌的。

    丁建刚:每个嘉宾的回答都不一样。

    杨光华:我还有第二方面的理解。从前面的不炒到现在的不涨,它的核心根源是政府要稳定市场的预期,从开发商和投资者的角度来讲,他的预期是在利空。

    丁建刚:通过两轮的讨论,我谈谈我的观点,我现在所在的城市杭州还是很热的,但是跟吴总的观点是相反的,外面很热,心里很冷,无论是开发商还是购房者都担心市场逆转,因为有一些现象,包括土地价格在下跌,而且非常明显的下跌,可能会迅速向一手房和二手房传导,这是第一个,热还是热,但是是外热内冷。

    第二个话题,刚才说到的房价不涨这个事情,我更愿意理解成不涨,但是更不能跌。你要看那个文件前面的那段话,我们的经济形势是稳中有变,这个变是什么变呢?就是贸易战打响了,我们的外部环境发生了很大变化,用了六个稳,稳就业、稳金融、稳外资、稳投资等等,这时候总不是说因为房价可能还要暴涨。

    但是有一种可能,就是我们的财政政策和货币政策如果继续变化,继续救市的话,确实不排除有人把它理解成大放水,如果有人这么理解的话,那就糟糕了,所以我认为昨天的所谓的房价不涨,实际上是一针预防针。

    邱会:我认为还是会放水,但是不会放到房地产。

    丁建刚:刚才邱总说会放水,不会放到房地产,我也有不同意见,我们的人民币上没有芯片,如果有芯片的话,跟踪着这个人民币不让它流向房地产市场,到了开发商门口再转向,那还可以。但是只要一放水,我认为所有的血管都是连通的。

    邱总有没有反对意见?

    邱会:我反对。咱们讲的房地产在概念上有点不一样,丁总讲的是普通一手楼、二手楼、房地产相关的上下游的行业。平时我自己参与的比较多的工作是资本市场的东西,其实今天我不知道你有没有关注香港股票市场内房股大跌,我相信资本市场是最聪明的他是掌握钱的走向的,我相信市场上的人已经对房地产的政策的解读给出了很好的判断,他们的判断是一个不太好的预期。

    丁建刚:加大调控力度。

    邱会:不说加大吧,起码现在来看不会乐观,不会松动。所以这其实跟政府预期想达到的目标和效果是一样的。

    丁建刚:刚才邱总反驳了我,他认为资本市场今天的反应,大家也看到了,内房股下跌了。

    我们沿着这个话题讨论,我们从2016年开始,一线城市进入了五限,限购、限价、限贷、限售、限商等等,深圳也出台了限售的政策,这五限到底起多大作用,到底对市场有没有改变预期?光华,你觉得这五限有没有作用,有没有改变市场情况?

    杨光华:我以武汉为例,武汉是三限,它只是限购、限价、限贷。之前我们在想武汉会不会限售三年,这个政策一直没出来,昨天深圳的政策出来以后,我们也写文章说,武汉会不会跟风,我们从一组数据看出来,在今年上半年,武汉的限购区和不限购区的成交量占比,不限购区只占总成交量的22%,限购区才是它的主力,占到78%。这是以一个二线城市的表现来谈的。

    武汉限购也是比较严的,但是它的结构还没有发生逆转,也就是说它的作用不是很明显。

    丁建刚:三限没有对这个市场的预期发生根本的逆转,而且这个三限政策已经有两年左右的时间了。

    缪鸿裕:我反倒有一点点不一样的意见,因为我们觉得这些限的政策出来以后,不是马上可以看到效果,像煮开水一样,它要到一个临界点,这个临界点也不光是政策出来影响的,包括金融、外部环境、经济情况,这几个因素加起来到临界点的时候,我相信效果会比较明确。

    举个例子,比如说成都,它的一二手倒挂还是比较严重的,但是它出了新的限购政策以后,市场是在缓慢地朝着政策想的方向走的。这个限不止限涨,也限跌,其实整个政策的想法就是把市场冰封。

    丁建刚:一线城市基本上已经冰封了。

    缪鸿裕:是的,在冰封的情况下,我认为它就达到效果了,它不只是限涨,它还限跌。这个政策出来以后有一个好处,政策多了,到时候要调的时候也方便。就是手段多了,后面要调的时候也方便。

    朱黎民:我们是最感同身受的,因为营销跟成交直接挂钩,基本上我们五大区域里面,四大区域都是七到八限。

    丁建刚:七到八限?

    朱黎民:7到8种限制的手段,限备、限价、限购、限贷、限转、限售,基本上7到8种手段。

    丁建刚:除了五限,还有限备案、限网签。

    朱黎民:对。这些政策出台以后效果还是蛮明显的,我们的一些区域从原来市场非常热,通过这些限制的政策出来以后,上市的数据有明显的变化,从最开始百分之百去化,到后来降到百分之七八十,到后来的百分之四五十,到现在只有百分之三四十,这是第一点,成交量有变化。

    第二,我们说的限价其实很多的时候是指你的市场太热了,政府给你一个价格,不让你上涨。但实际上现在有一些城市已经出现了发展商主动选择的上市价格低于限价的状态,而且不是一个城市,是好几个城市已经出现了,也就是说你不用限我,我卖不到这个价格,发展商还是以现金流、以实际的运营目标来考量的,所以从这两个角度来说,七限也好、八限也好,是起到了非常大的作用,特别是对市场客户的心理预期产生了重大的影响。

    丁建刚:人们已经觉得反正价格不会上涨,我早一点买、晚一点买没关系,是这个意思吗?

    朱黎民:不是这个概念,一个是购买的时机、购买的计划有变化。更多的是它对这个物业的理解发生了核心的变化,对物业的价值发生了核心的变化。原来你限我,我的预期是要乘1.5倍,甚至乘2倍,现在你限我了,所以我拼命来买。但实际上现在这种购买的心理预期发生了变化,心理预期发生变化不是早买和晚买的问题,他甚至于有可能从买到不买。

    丁建刚:这是由限价带来的吗?

    朱黎民:有影响。

    丁建刚:你的意思是开发商的心理变化还是客户的心理变化?

    朱黎民:客户的心理变化。

    丁建刚:好,等会儿我继续和你讨论这个话题,吴总,你觉得五限对市场的影响怎么样?

    吴仲豪:我比较了解华南区,我看到广州在过去18个月有很多限制的政策,但是广州在过去18个月涨得很厉害,尤其是2017年,所以这个政策在广州没有效。但是在深圳挺有效的。

    我的观点是,一个调控有效还是没效,除了看价格可以被调控到一个稳健的水平以外,我们可以看到深圳的调控,可以使一些没有住房的人多一点时间去储备一些钱来买楼,这可以让更多人有住房。

    在中国我们要调控,因为房价涨得太快,造成一些不和谐,还有带来金融系统的风险,如果慢慢的很多人都有了住房,楼价上涨的影响不可能那么多。还有就是我们的调控,未来要比较精细化一点,比如说限价,不同的产品、不同的户型应该有不同的定价,还有一点是要稳定中长线供应的健康,所以我觉得调控不仅仅只看楼价,还有其它的影响,要看长期对经济的影响。

    丁建刚:吴总已经说得比较明确了,限价会改变预期。邱总来谈谈。

    邱会:现在有三限的,有五限的,也有七限的,这些政策有没有效,就像吴总说的,可能在深圳有效,在广州没效。如果说没效的话,政府想让它有效,我再多一限、两限,肯定可以让它达成有效,如果广州是无效的,可能是政策制定者在这上面手松一松,或者觉得广州市场还差一点,可以再上涨一点,我觉得这跟政策制定者有很大关系,而不是由市场决定限购到底是否是有效的。

    丁建刚:我也谈谈我的感受,杭州限价,我是坚决反对限价的,没有让开发商获得更高利润的想法,它使市场的信号失真了。从法律上来讲,价格法确实有这样一条,就是当某一个商品的价格剧烈波动,不正常的波动,涉及到国计民生的时候,国家是有权力干预这个价格的,没问题,我也跟法律界的人士讨论过。

    但是房产的限价只能限住商品房的价格,而限不住二手房的价格,于是就产生了双轨制,这个双轨制是什么概念呢?就是杭州很多热点的地区一手房是二手房的7折,谁要是不买一手房谁就是傻子,于是一手房就变成了一房难求,于是一手房就开始卖房号,找关系,于是一手房就越来越俏,最后政府就不得不进行摇号,这个摇号就把所有的套利的空间显性化、全民化、福利化,谁都有机会。我如果有一个购房资格,我要也有那么多钱的话,我不去摇也是傻子,于是就全民摇号,上万人摇号。

    这个事情越限越荒唐,如果当时我们就把价格放开,确实可能会暴涨,但是暴涨完了之后会发生什么情况?所有投资者全撤退了,因为他知道这里没有利润空间了。这时候经过一段时间的横盘,有可能就会下来。刚才有人摇头,等会儿我们可以来讨论,这是我对这个问题的看法。

    每位嘉宾都有不同的看法,我个人认为限购没问题,限贷更没问题,但是限价是有问题的,限售我倒觉得问题不是很大,因为这个政策不是追溯既往的,好像西安还追溯既往,这个有点过分。

    昨天深圳的政策是这样,从今天之后买的房子,三年之内不得出售,我已经警告你了,你还要买,责任你要自己承担。我觉得这比限价的政策要好一点。

    我们的三轮讨论已经差不多了,今天有很多人都在收看观点新媒体的直播,我们也请各位谈一谈,开发商在面临今天这样复杂的局面,经济形势走势不定,政策走势不定,冷热大家都众说纷纭,在这样一个局面下,价格可能面临着不涨的局面,开发商应该做些什么?我们的房地产业界在整个产业链条上大家应该做什么?

    杨光华:因为我是自媒体人,我简单讲一下我对这个问题的理解。前几年来博鳌论坛,大家都谈转型,但是后来发现一个问题,很多人转型没有成功,房地产主业还是最好的。

    丁建刚:追求规模的倒挺成功。

    杨光华:对,所以在这个时候更要做自己坚持做的事情,你本来就是做地产的,你在地产行业里面有优势,你就坚持走下去,只不过你要做好规模和品质的平衡。

    丁建刚:如果这个主业你熟悉了,你还是要坚持下去。

    杨光华:对,就像我们写文章一样,我只会写文章,我会坚持写地产行业。

    丁建刚:你就别写诗歌了。

    杨光华:对,其它的行业我写不出来,这个道理是一样的。

    缪鸿裕:我觉得接下来可能还是每个行业做专的过程,消费升级对我们的服务也有要求,我们经过那么多次的上上下下之后,终于可以把我们的专业做大做强。另外就是在杠杆上,在负债率上,每个企业还是盈利为王。

    丁建刚:你的意思是现阶段不要加杠杆。

    缪鸿裕:要评估自己的承受能力。

    丁建刚:要保生存。朱总的观点,你是代表开发商的,你的意见非常重要。

    朱黎民:我只能说代表三盛对这个行业,对当下的局势的理解。首先我们觉得从之前的单纯追求规模,现在要回归到适度规模的追求,每一个发展商都应该根据自己的运营目标、运营特点、运营特长去制定他的阶段性的规模保持的尺度,这一点很重要。我这句话的意思也就是,你没有一定的规模也是很有问题。

    丁建刚:你根据自己的能力来追求规模。

    朱黎民:对。因为这个行业的资源、资金还是相对有一种集中度的,如果没有规模,你就失去了一些竞争的门槛,这是第一点。关于这个逻辑,接下来就是发展商不应该遍地开花,他应该更多的深耕那些比较熟悉的区域,去服务好已经拥有的大量的业主基数,去服务好这些老业主、老客户,然后真正满足他们不断变化的需要。

    丁建刚:开发商服务老业主,这个怎么理解呢?你的意思是说改善性需求还会不断地涌现出来?

    朱黎民:一定是这样。这里举一个非常小的案例,物业为什么能上市?物业公司赚的是辛苦钱,他的物业管理费当初收的时候都和房价不一定匹配,或者说和未来上涨的房价是不匹配的,物业公司怎么能上市?因为物业公司拥有了这些客户的流量,在当今的社会流量和数据就是利润。这是第二点。

    第三,房地产要做专、做精。我们企业有一句话“稳健进取、高效专业”,这八个字是我们内部奉行的一个企业运行的宗旨,做到这一点,才能在纷乱的市场处于不败之地。

    丁建刚:你们的口号是什么时候提出来的?

    朱黎民:我们已经提了两年了。

    丁建刚:非常好。

    吴仲豪:从发展商做生意的角度来看,我觉得过去的十多年到20年,发展商买地盖楼,销售房子,现在社会、政府很难给他们支持,没有给他们任何价值,我觉得发展商以后肯定要转型,产品的团队如果转型不行就要换掉。发展商的产品的设计要有一些新的概念,比如说把房地产和高科技融合。还有一点,你在每个城市做房地产,要能吸引一些人才去做你的生意,政府才会认可你的价值。所以产品的团队可以大胆更换。

    丁建刚:吴先生的意思我大致理解,就是在产品上创新才能继续发展,才能继续获得利润,简单的土地增值的利润空间恐怕是没有了。

    邱会:其实中国的房地产行业还是一个蛮粗放型的行业,就像朱总讲的,大家都是讲规模,怎么来钱快就怎么做,能赚多少赚多少,现在限价就是要限制开发商的利润,不要这么多人都来玩房地产,该干吗干吗去,我觉得现在这个时点对开发商来说是一个蛮好的机会,机会不是说扩大你的规模、扩大你的销售,怎么转型、降杠杆都是扯淡的,不是你想降杠杆你就降杠杆的,你得卖房子来养这么多人,你借银行这么多钱,你怎么玩?每个都想降,但是降不下来,每个都想转型,做轻资产、长租公寓、联合办公,每个都想做,但是每个都能做好吗?不一定能做好。

    我建议咱们开发商朋友要想想怎么打造一个优秀的管理团队,打造一个现代化的管理团队,去学习日本、欧洲、美国的一些企业管制的方式,对后一代员工的培训、人才的培养,我觉得这一点非常重要。

    因为现在房地产行业人员流失非常严重,可能比较少有老板关心人才怎么培养,或者怎么打造一个有效的团队,所以导致了咱们很多东西做得太粗、太快,现在遇到问题了,可以静下心来想一下,怎么把它做得更好。

    丁建刚:刚才两位嘉宾的观点有接近之处,吴先生说在产品上创新,邱总说在这个时候应该更重视团队的建设,大致给我们的行业有这样一些建设性的意见,到现在我们的论坛也接近尾声了,感谢观点新媒体和广东电视台、南方电视台、江苏广播电视总台和陵水电视台。

    现在我们留几分钟时间给在座的媒体朋友,以及在座的其他的听众朋友一点互动的时间。

    主持人:谢谢丁建刚先生的主持,谢谢各位嘉宾的精彩发言,接下来是本次论坛的提问环节,在场的各位嘉宾如果有任何疑问或者有不同的见解想要与台上的嘉宾进行讨论可举手示意。

    丁建刚:刚才那位先生在我发言的时候您在摇头,有不同意见吗?

    台下嘉宾:刚才您说的是如果不去限价的话,有可能会更好。但其实在我看来,如果不限价的话,价格只会更高,因为如果不限价,我们就是想把政府的宏观调控去掉,让它回归一个正常的价格市场,但是价格市场的规律是符合价格规律的,就是供需关系,而杭州现在供需是严重失衡的,所有的中国的大型公司都去杭州,包括Facebook都在那边注册公司了。

    丁建刚:那条消息被删掉了。

    台下嘉宾:我觉得在供需关系这么悬殊的情况下,如果回归自然市场,它的价格只会更高,不会更低。

    丁建刚:我跟您讨论一下这个话题,刚才我说了一句话,中国的房地产市场是一个不是完全市场化的市场,它其中最重要的生产资料——土地,是掌握在一家供应商——政府的手里。其实供和需完全由它来调节,你看到的杭州,现在看到的可售房源只够卖两个月了,但是你知道潜在的有多少吗?过去的一年半中出的土地居然有80%上不了市,就是因为限价。开发商不愿意接受你那个限价的价格,上不了市。

    怎么办?政府限价帮助开发商捂盘销售,制造了价格的恐慌,如果说价格放开了,原来卖3万5的,他卖5万,房子都出来了,但是没有人买了,等到没有人买的时候,一定会降价,中国很多地区的市场做过非常漂亮的调节,2011—2014年杭州就是持续下跌的,2014年12月份,国家统计局公布的70个大中城市的价格指数,杭州位列跌幅第一。限价起到了作用吗?我认为没起到。我们可以继续讨论。

    台下嘉宾:这一点您说得对,如果供应量的确足够的话是没问题的,但是供应量够不够,这是国家一个非常大的难题。我们认为如果每个城市的供应量都能按照它未来的城市人口净流入来精确预测,房价可以保持得非常好,不用做宏观调控,但是现在这个预测是非常难的,到底未来会流入多少人以及流出多少人,政府是掌控不了的。

    丁建刚:但是最聪明的是市场,我认为哪怕有两个土地市场,就像中国的电信公司一样,有中国联通,中国移动就不会乱来。

    台下嘉宾:但是作为政府他只削弱开发商的力量,不削弱政府的力量,它也是没有用的。

    台下嘉宾:刚刚说到中央政治局说遏制房价上涨,我就想假定一点,假设房价真的不涨,中国不算一个低利率水平的国家。

    丁建刚:不是不算低利率,如果我没记错的话,我们应该是全世界利率最高的国家之一。

    提问:我们的资金成本很高,会不会说以后拥有一个房产不是居民的选择,就会变成全部都去租房子,因为租金比较低。

    丁建刚:很好算这个帐,2%的年租金回报率,我拿100万买一套房子,一年的利息要6万块钱,但是我租房子只需要2万块钱,这样就没有人买房子了。

    提问:对,这样我就想问一个问题,对核心城市来讲,需求是在那里的,会不会有一天变成要遏制租金过快上涨?

    丁建刚:你请哪位嘉宾来回答?哪位嘉宾和这个问题比较吻合?

    提问:我其实都想问一下,因为大家都是代表各自的身份,台上有开发上代表,也有中介机构的代表。

    丁建刚:我请开发商代表来回答。

    朱黎民:其实一手房的价格、二手房的价格、租金,这三者是密切相关的,我们不能单纯切割的看一个价格,应该有三个价格是联动的。一手房和二手房代表了这个城市的活力,代表了这个城市热点板块的客户购买需求,租金市场和售价代表了整个城市经济发展水平以及城市发展活力,这不一样,但是这三者是密切相关的。

    比如说现在很多城市因为有了限价,二手房的价格比一手房价格高,出现了价格倒挂,但是也有一二手房价格联动,甚至二手房价格比一手房价格低的城市,不能一刀切,所以这个因素有影响,但是它是一个漫长的,而且是一个周期性的影响,而且它和我刚才说的背后的逻辑是有关的,你不能只看它表面的数字。

    另外一点,价格不涨,就像光华说的,核心是什么不涨?如果说连一碗小面都涨到了机场的面条的价格高度,房价还是不涨,你觉得合理吗?所以我个人解读我们这个房价不涨是指与我们国家GDP同步的上涨处于合理范围,这个叫不涨,不高于国家GDP的上涨速度。以上是我个人一家之言。

    缪鸿裕:我谈一点新的政策解读。北京一年多前出了一个不允许群租的政策,租金在一夜之间往上走了一步。就像你刚才说的,如果所有人都不买房,都去租房,租的人多,租金就往上走,租金往上走,反过来会吸引一部分人又去买房放租。

    我们公司做了几十年了,有很大部分是我们的老客户,我们服务的客户有些是服务了两代甚至三代人,很多到最后很稳的投资,都是靠房租慢慢收回来的,所以我觉得遏制房价太快上涨,不一定是要用调控,有可能是公租房,有可能是其它类型的房屋的供应,但是租金的问题,我相信马上会很快回归到它真实的情况。

    丁建刚:我想请邱总再回答一下这个问题。

    邱会:如果房价不涨,可能大家觉得这个房子没有投资价值了,开发商就不会建这么多商品房出售,没有这么多商品房出售,大家都租房住,供需关系又不平衡,开发商可能又要改做长租公寓,他做租赁性市场,不做商品房市场,这个格局发生变化了,可能租金的价格又上涨了。

    丁建刚:我同意你的观点,如果这是一个长期的政策,一定是一个荒唐的政策,一定会租金大幅度上涨,然后没有人开发商品房,也没有人买商品房,大家全租房子了。如果我们的政府宣布说房价100年不涨,一定会出现这种情况。

    这是一个短期政策,我相信一定是为了改变短期预期的政策,说要100年不涨的话,一定会出现你刚才说的情况,然后大家全去租房子了,谁也不会买房子了,谁都不是傻子,我租房子只需要花2万块钱,我买房子一年的利息就是6万块钱,而且100年不让涨。

    主持人:感谢各位嘉宾的新颖的观点,也感谢各位观众的热情参与。

    尊敬的各位来宾,我们的论坛已经接近尾声,欢迎各位继续在此享用主办方为各位准备的点心,我们期待明年这个时候能够与大家再次相聚,谢谢!

    丁建刚:谢谢和我一起对话的5位同事,也谢谢大家,我们明年博鳌论坛电视论坛再见。

    审校:劳蓉蓉

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