胡京与观点对话:联合办公的未来

观点地产网

2018-08-01 11:04

  • 办伴不只是联合办公,也不太希望被简单定义为联合办公,办伴其实想做面向未来的智慧办公。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 “这个行业带有很强的地产属性,必须要按地产和空间的要素去考虑,它不是互联网,还没到破茧为蝶的时候。”

    采访一开始,胡京便给出了自己对联合办公领域市场的看法。

    现年48岁的胡京,出生于1970年,目前的角色是上海办伴科技发展有限公司办伴创始人兼CEO。他见解独到,总能给人带来一种拨开表象迷惑,直达事物本质的豁达。

    2015年,许多地产界经理人像约好了一样,纷纷从大企业、大公司离职投入到创业的第二春,胡京是他们众多代表中的一员。当年义无反顾地离开绿地集团执行副总裁兼总建筑师的岗位,创立Distrii办伴。

    如今三年已过,胡京已经淡然许多,而行业里的这种离职潮,还在陆续上演。对于当初胡京这一批“不安分”的地产人离职所牵引出的诸多疑问,直到今天人们还在尝试寻找。

    从地产开发企业进入到办公空间领域,胡京说业界用“转型”来形容自己并不贴切,他说自己只是从增量市场走到了存量市场,而且,这并不是什么新鲜的事情,是行业的必然趋势。

    “增量市场没有那么多事要做了,存量市场到了需要更新升级的时候了,一个城市有那么多办公楼,大量存量等待着更新去提升价值。”他把自己的这种职业方向的“转变”轻描淡写地称为是:一个自然的流向。

    “不会是某种短暂而激烈的事情,或突然的念头促使的转变?”

    他的回答同样轻描淡写:“没有那么戏剧化,自然而然就过来了,就好像我十几年前进入地产一样。”

    胡京称自己是观察了好几年从而做出的判断,最终只是做了顺应城市化发展阶段的尝试,选了大势所趋的事情。

    胡京所说的大势,现已成为联合办公市场的一种共识。数据显示,近两年,国内的联合办公空间一直保持着30%的增速在发展。有市场人士预期,到2030年,联合办公将占据整体商办市场30%的体量,成为千亿市场规模的行业。

    胡京认为,目前联合办公增长势头迅猛,当中有合理因素,也有不合理的因素。个人、企业或组织对资源的共享以及灵活性更加地追求,使得联合办公成为了未来办公非常可能的趋向。另一方面,这也表明中国整个房地产的转型没有更多新的方向,导致了联合办公这两年“一窝蜂”的增长速度。

    他进一步介绍称,未来十年,将会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能,而办伴正是基于此,提供未来办公解决的可能性,“它不止是简单的地产属性。”

    胡京强调,办伴并不希望被简单地定义为联合办公,要做的是一个面向未来的智慧办公。他提到,联合办公只是办伴的一个组成部分,是办伴认为未来办公在线下可能的一种形态,“联合办公和共享办公,只是向未来办公的过渡阶段,但办伴做的远远不止如此,办伴还有线上系统。”

    据了解,办伴科技的营运收入主要来自于三个方面,分别是联合办公出租运营带来的收入、企业办公定制以及办公智能化系统输出。其中,胡京将办伴科技办公智能化这套线上系统比作为办伴的“核心基因”。

    “没有这一块的投入就不是办伴了,也不是办伴要做的未来办公目标。我们希望投入未来带来更高的效率使得企业更愿意选择办伴,这是必投不可的。”

    胡京表示,目前为止办伴已在线上系统这块投入超过3000万元,虽然目前还没有产生。“但不产生就不代表这不是我们的理想,我们还在持续投入,在这一块我们超过任何一个这个领域的企业。”

    他认为,线上线下的一体化是办伴有别于其他企业的特征,只有拥有了线上的系统,才能对线下的空间、租金等形成一种效率驱动:“我们把自己定位是面向未来的提供办公解决方案的科技企业,不是一个二房东。”

    胡京以京东为例:“正因为线上系统的科技投入,才使得他投入的大量物流可以产生更高效率。没有线上这一套系统,怎么驱动线下的物流资源、物流配置?以前线下物流这些是不值钱的,就是因为拥有线上驱动才变得值钱了,也正是这一块的投入使得空间服务真正变得更有价值。”

    当然,胡京也介绍称,办公空间里面的运营本身也是一种服务,然后在这个基础上提供的增值服务,再通过办伴的IT系统提供企业效率的供给,这就是一揽子的服务。“要做的事情非常多,做好服务,这是这个行业的特征。”

    “这一点我比较同意马云说的一个观点:未来的产品,既是制造业又是服务业。我们做的这件事情有这样的属性,既是制造业,也提供出很好的空间产品、科技系统,同时过程中又是一个服务。”

    胡京为Distrii办伴能拥有上述三个板块而感到自豪:“在任何一个团队里面,同时具备这三种能力的,我们看到这个市场上还是非常稀缺的,我们对我们这一块多元化发展、互补的结构式的发展,还是非常有信心的。”

    对于这三块中在未来所占的规模比例,胡京说:“看谁跑得快!哪个发展快,说明市场上哪块需求大,主要就是看市场的决定。”

    对于规模的扩张,胡京表示这并不是一个烧钱扩张式的行业,而是稳步的发展。据了解,今年下半年,办伴科技将稳步进入南京、杭州等城市。

    作为办伴的创始人,胡京直言,目前对他来说最具挑战的是公司IT、融资、运营等团队,是他的专业背景所了解不足的,这种情况下怎么样把这个团队力合在一起发生效率,对他来说,这是一个全新的课题。

    以下为观点地产新媒体对上海办伴科技发展有限公司创始人兼CEO胡京先生的采访实录:

    观点地产新媒体:联合办公发展势头比较猛,有预测称在2030年左右,整个联合办公占商办市场可能会达到30%左右,您怎么看这个趋势?

    胡京:首先澄清一下,办伴不只是联合办公,不太希望简单被定义为联合办公,办伴其实想做一个面向未来的智慧办公。

    联合办公或者共享办公只是办伴的一个组成部分,只是我们认为未来办公在线下可能的一种形态,这是一个前提。

    联合办公和共享办公,只是向未来办公的过渡阶段,办伴做的远远不止如此,办伴还有线上系统,我们要打造整个面向未来的智慧办公场景。

    第二,联合办公目前发展比较快有两点:一个就是合理的因素,另一个就是不合理的因素。合理的因素是联合办公、共享办公是代表未来办公的一种非常可能的趋向,企业、个人、组织对更加共享和更加灵活的一种追求,对资源的共享以及更多灵活性的追求。在这个点上联合办公的出现和发展很快这是必然要素,未来的世界一定是更加灵活、更加资源共享,这样才有效率,所以联合办公是一个发展方向,出现得多、出现得快是有道理的。

    另一方面,中国整个房地产的地产转型,没有更多新的方向,联合办公这两年的增长速度某种程度上也是一窝蜂。所以说它的增速超过了100%、200%,所有人都往这方面转。但合理的增速是多少呢?我觉得这个还不好定论。

    未来有30%转化为联合办公?这个我不能确定,但我相信未来十年内会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能性,其中有多少联合办公?不一定。

    未来的办公跟现在办公的解决方案又不一样,所以办伴提供的是未来办公解决的可能性,不止是简单的地产属性。

    观点地产新媒体:对于联合办公这一块,您觉得是否存在一些问题需要在未来一段时间寻求突破的?

    胡京:任何一个企业起步的时候都存在各种各样的问题,而且是不一而存,太多了,每个企业都有每个企业的大问题,从产品、选址、发展速度到运营服务能力,做表面文章还是做自己实际的功课,哪些在宣传,哪些在做事,种种问题。

    我们每个行业在初期的时候,都会有联合办公各种各样的问题,包括产品是不是跟市场完全节奏匹配,起步期都是这样,所以出现各种各样问题是正常的。

    我认为关键是这个行业从本身的运营、客户的匹配,资本市场上进入一个相对来说积极而理性的阶段,现在肯定还没有达到那个时候,这可能是未来很大、很宽泛的行业,目前说谁对谁错,还很难讲。

    现在不是争论的时候,是大家共同努力把这个事情做起来的时候,所以我们从来不评价别人,别人对我们的评价,我们也当作一种参考。

    这个行业远远还没有达到要相互评价大家长短的时候,这也不是一个做企业应有的心态,做企业你心态是,向外面向趋势和客户应该怎么样?向内面向自己的团队和产品到底是有没有价值? 

    观点地产新媒体:联合办公的运营核心,您觉得是哪一方面?

    胡京:运营的核心,主要就是服务。

    观点地产新媒体:有很多的一些联合办公品牌也在提服务,可是对于怎么样去做好这些服务,行业里面有没有一种共识?

    胡京:服务这件事情本身就是一个共识,要让你的客户更舒坦,这本来就是一种共识,只不过对服务的定义可能大家的理解不太一样,我们理解的服务其实是叫比较宽泛的。

    你弄的空间乱糟糟、又不通风、又不采光,本身基础服务就达不到,本身就是服务问题,因为这个行业带有很强的地产属性。

    必须要按地产和空间的要素去考虑问题,这不是互联网,或者起步初期不是互联网,还没有破茧为蝶的时候,在没有变成蝶之前它就是虫子。

    然后在这个空间里面的运营也是一种服务,在这个基础上提供增值服务,再通过我们的IT系统提供企业效率的供给,这是一揽子的服务,要做的事情非常多。

    做好服务,这是这个行业的特征。这一点我比较同意马云说的一个观点:未来的产品,既是制造业又是服务业,我们做的这件事情有这样的属性,既是制造业,也提供出很好的空间产品、科技系统,同时过程中又是一个服务。

    观点地产新媒体:行业里面像优客工场、Wework这些为了扩大规模而去进行并购,办伴是否有考虑这种方式来扩充自己的规模?

    胡京:第一首先我从来不评价人家,没有意义。第二企业在合适的时候,并购一定是企业的手段之一,关键看您的并购是理性的还是为了吹泡泡,办伴目前还没有到这个阶段。

    也有人找我合作,但在办伴目前的评估来说大家的模式、产品、盈利都未到成熟、可以并购的时候,你说骡子和马怎么并购?并起来你算这是马群还是骡子群?很难讲。

    反正我们没有看到现在并购的这种迫切性,但肯定有一些企业感觉到了迫切性,跟自己的商业模式发展的产品相关,我很难评价这件事情。

    观点地产新媒体:市场上很多联合办公品牌涌现出来,会不会出现产品或者模式上的同质化现象?

    胡京:首先办公市场上,你说现在大家都已经形成品牌了,我觉得谈不上。所谓品牌就是一个人找办公室,首先就要想到这个企业,我觉得现在还达不到,不像酒店,你想去香格里拉,或者想去万豪,这个是花了很长时间才形成的,办公品牌还达不到。

    现在办公的产品也达不到所谓同质化、非同质化,都还是在摸索阶段,客户该怎么样、产品该怎么提供,服务、配套该怎么提供,离同质化还远,可能在摸索过程中,有一些共同的举措而已。

    观点地产新媒体:这种情况下模式可能也不是很清晰,办公企业想要在里面突围,您觉得可以从哪些方面来进行提升或者创新?

    胡京:我觉得这个无所谓突围,大家都在想怎么样能够更加符合未来的趋势。

    任何一个行业,想要符合未来趋势,就要更好了解未来发展可能性,洞察未来发展可能性,更好理解你的客户是谁,要什么。

    第三,能够提供什么样的解决方案,对任何一个行业都是共同的问题,如何面向客户,提供更好的产品,专注做这个事情。

    观点地产新媒体:您之前在绿地集团出来的?怎么看近两年很多地产人进入办公领域这个空间?

    胡京:这是行业发展的必然趋势,增量市场没有那么大、没有那么多事要做了,存量市场是需要到了更新升级的时候了,这是一个自然的流向,不是新颖、新鲜的事情,这是一个行业必然趋势。

    一个城市里面有那么多办公楼,大量存量等待着升级,提升价值。存量地产、增量的地产就那么多,肯定会往这方面,那边不需要人去了,那边没有什么新发展空间了,城市都是这样。

    撰文:李奕和

    审校:劳蓉蓉

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