黄剑岸与观点对话:摩码公寓要沉得住气

观点地产网

2018-08-01 10:44

  • 无论产品还是服务方面,远远不是大家看起来那么美,真正扎进来之后就会知道,其实里面还需要下很深的功夫。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

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    观点地产网 “随着中国的城镇化以及流动人口的增加,未来的租赁需求肯定会有很大幅度的增长,这是经济发展的必然规律;房地产也进入到存量市场,未来资产的运营商肯定较有优势。”

    摩码公寓CEO黄剑岸对长租公寓市场有着清晰的判断,2015年,正是由于对该领域的看好,黄剑岸等人在联合办公“倍格创业”之外,开始涉足长租公寓。

    2016年,摩码公寓开始进行漫长的公寓改造浪潮,并于该年5月份获得了第一资产与全经联500万的天使轮投资。目前,摩码公寓已在北京、长沙、太原、西安有所布局,目标是希望在未来两年可以达到5万间的规模。

    风口之下,黄剑岸逐渐认识到,长租公寓行业表面上很美好、很热闹,但扎进去之后,要下很深的功夫、沉得住气、耐得住心,慢慢打磨产品,才能站稳脚跟。

    协同与定位

    除了带领摩码公寓的团队之外,黄剑岸还有另外一重身份,就是联合办公品牌倍格创业的联合创始人兼COO。在他看来,两个领域正好能形成协同。

    “联合办公和长租公寓都是存量资产的运营,很多方面都有一致性,包括服务的客户、产品、设计等,基于在运营方面的经验,我们会把一部分联合办公的功能跟长租公寓相结合。”

    例如,摩码公寓在西安的项目,在公共配套里面放一些联合办公的产品,设置一些开放式的工位、会议室,以及相应的办公设备等,方便客户使用。而倍格创业的联合办公客户,如果入住魔码公寓的话,也会享受到价格方面的优惠。

    黄剑岸表示,因为两种产品具有互通性,开发运营的逻辑也很相似,所以未来会寻找比较合适的物业形态,把办公跟公寓完全结合在一起,形成一个闭合的产业。

    背靠着当代置业,摩码公寓可以相对便利地获取集团自持的房源;除此之外,也会在一些比较核心的城市寻找合适的存量物业资产。产品定位方面,摩码公寓也有着自身的一套逻辑。

    据黄剑岸介绍,对于一个项目,公司会对未来服务的客群进行调研。

    具体而言,摩码公寓会根据周边人群的收入情况,以及他们以前租房的租金支出结构,了解未来项目的市场定价。此后,以这个市场定价为标准,指导产品的设计、产品投入的成本档次等。

    目前摩码公寓投入运营的基本都是轻资产项目,产品的装修成本都算入开发商的建设成本,摩码公寓不用去承担该项费用。换言之,小业主把房子委托给摩码公寓的时候,就已经是精装修交房了。

    建立运营体系

    在黄剑岸看来,在长租领域,懂得运营才是长久之计:“只有经过一轮淘汰之后,真正有实力的,有运营经验与能力的,才能沉淀下来;而最后“淘沙”之后真正能够留下来的,才是未来市场的主力军。”

    运营管理中,社群运营是增强客户黏性的关键,摩码公寓考虑的是,如何通过一次社群活动,给客户提供更大的交流平台。

    为客户提供服务的好坏则决定着租金定价的溢价能力,所以保洁、维修、搬家、安防、安保等方面的服务,也是摩码公寓关注的重点。此外,楼宇的运营维护关系到整个项目的综合运营成本,魔码公寓在这方面更是下了不少功夫。

    得益于当代置业专业的社区空间运营团队,摩码公寓在运营过程中,将每个运营的节点串联起来,建立了标准化体系。

    据黄剑岸介绍,摩码公寓有一套“里程碑”工具,在项目运营周期中,所有工作分成许多节点,把整个运营工作都分解、细化,具体到每个专业、每个岗位、每个时间点应该做什么工作。

    流程标准化体系为“三级流程”,包含将近300个作业标准;这些作业标准类似于一个指导手册,载有操作流程、考核体系、工作情况评估体系等。摩码公寓正是通过这些作业标准,保证了服务的稳定性,以及运营精细化的可持续性。

    另一方面,在能源、能耗管理中,摩码公寓也有一套智能化管理系统,以此来优化整个能源的运行情况,为楼宇的整体运营提供保障。

    以下为观点地产新媒体对摩码公寓CEO黄剑岸先生的采访实录:

    观点地产新媒体:魔码公寓获取房源有哪些渠道?

    黄剑岸:主要是两个渠道:第一是当代置业自己开发的房源,不管自持或者销售之后再委托给我们;第二是在一些比较核心的城市寻找一些适合的存量物业。

    观点地产新媒体:轻资产比例占多少?

    黄剑岸:基本上全都是轻资产的,有个重资产项目但还没有交付运营。

    我们有考虑重资产,也在考虑集体建设用地建设成长租公寓之后长期运营。

    另一部分就是我们持有、集团自持的项目,但是现在还属于建设阶段。

    观点地产新媒体:公司在未来几年会达到怎么样的规模?城市布局如何?

    黄剑岸:我们的目标是在明年、后年可以达到5万间左右的房源。布局主要在一二线城市,北京、上海、西安现在已有了,长沙、太原、武汉这些城市是比较关注的,还有合肥等。

    观点地产新媒体:跟联合办公项目之间是否有相互促进这方面?

    黄剑岸:联合办公和长租公寓都是存量资产的运营,很多方面都有一致性,包括服务的客户、产品、设计等,所以我们也会把一部分联合办公的功能跟长租公寓相结合。

    比如现在在西安项目,公共配套会放一些联合办公的产品,比如设置开放式的工位、会议室,有相应的办公设备,这是可以提供给客户进行使用的。

    倍格创业的联合办公客户如果入住魔码公寓,也会享受到价格方面的优惠,这也是两个产品的互通;未来我们会寻找比较合适的物业形态,把办公跟公寓两个全部结合在一起,形成一个闭合的产业。

    因为这可以形成很好的业态协同,魔码公寓跟倍格创业联合办公,从客户角度来说,服务的都是年轻客户群体,经营范围、开发逻辑都是一样的,包括开发周期、后期运营的要求,基本上是一致的,两者结合起来也会提高效率,也可以更满足客户的需求。

    观点地产新媒体:很多开发主体都是比较重视运营管理,能不能谈一谈魔码公寓在运营管理方面的情况?

    黄剑岸:运营确实是整个项目后期经营的关键,我们主要从几个角度考虑:

    首先,对项目的社群运营,即客户黏性,怎么样通过第一次社群活动,给客户提供更大的交流平台。

    第二,实际给客户提供的服务,包括保洁、维修、搬家、安防、安保等方面的运营服务,这也是非常关键的,因为这涉及到整个服务质量以及给客户的感受,包括租金定价的溢价能力。

    第三,对整个楼宇以及对能源能耗方面的运营维护,这更多是属于后台的运营维护,关系到整个项目的综合运营成本,这一点也是非常重要,魔码公寓在这方面也下了很大功夫的。

    观点地产新媒体:资产证券化比较热门,公司会尝试做吗?

    黄剑岸:我们一直在关注,也一直在研究,未来肯定会做,因为资产证券化对整个行业有非常好的促进作用。

    除了资产证券化、类REITs之外,我们也在关注比如ABS证券化等,随着金融渠道慢慢打通,无论对哪个运营商来说,都应该好好把握这个机会。

    观点地产新媒体:您如何看待长租公寓的走势?

    黄剑岸:从长远的周期来看,肯定是非常好的,这是一个非常大的市场。

    首先,房地产也进入到存量市场,肯定是资产运营商会比较有优势。

    第二,随着中国的城镇化以及流动人口增加,未来租赁需求肯定会有很大幅度的增加,这是经济发展的必然规律。

    第三,二三线城市都在进行人才资源的争夺,意味着未来这些城市会更多地引进或者留住这些新的城市人口、流动人口。当这些流动人口进入之后,要解决的首先就是居住问题,没有能力购房的时候,前期肯定以租房为主。

    租房国家也在倡导,通过机构化的运营,让整个租房市场更透明、更阳光,也提高用户群体的租赁体验,同时国家也在政策层面上做相应的配套,包括现在租购同权的政策,推动整个行业发展、推动市场发展,这肯定是非常好的。

    从另外一个角度看,现阶段整个行业应该也会遇到一些波折,这是不可避免。在每个行业兴起的阶段,都会有一个大浪淘沙的过程。经过2年时间,无论是资本还是政策层面,把这个行业硬生生推上风口之后,确实出现了并不是特别好的现象,竞争比较激烈,导致在服务方面、产品方面良莠不齐的现象时有发生。

    另外,也有一些小型运营商因为经营不善而出现亏损或者倒闭,这是一个很正常的市场淘汰过程。只有经过这么一轮淘汰之后,真正有实力的,有运营经验能力的运营商才能沉淀下来。

    大浪淘沙之后真正能够留下来的,才是未来整个市场的主力军。

    观点地产新媒体:公司有计划寻求登陆资本市场吗?

    黄剑岸:肯定有这个目标,登陆资本市场,无论在内地、香港还是在别的地方上市,首先具备这个能力,各方面条件也要达到。

    我们希望未来5年之内可以去实现这个目标,或者更快一些。但涉及的因素很多,需要看整个市场未来的走向,在这之前需要做的就是把自己的工作做好,然后再做好未来发展规划。

    观点地产新媒体:您在长租公寓领域中最大的感受是什么?

    黄剑岸:这个行业,可能外行看起来非常美好、非常热闹,但真正做起来是非常考验人的工作;而且这不是能快速达到某种高度的行业,做这个行业大家要沉得住气、耐得住心,然后慢慢打磨产品,做好吃苦的准备。

    因为确实会很辛苦,在运营管理上考虑的事情会非常的细,要考虑到每一个细节。无论产品还是服务方面,远远不是大家看起来那么美,真正扎进来之后就会知道,其实里面还需要下很深的功夫,才能真正站稳脚跟。

    撰文:曾树佳

    审校:劳蓉蓉

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