与冯印陶对话:米域 让办公不一样

观点地产网

2018-08-01 10:34

  • 用新眼光颠覆旧传统,打造属于年轻人的新办公空间。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 6月26日,上海天气阴,最高气温达37度,天气预报提示大家注意防暑。

    对冯印陶的采访约在上海黄埔区九江路168号礼和大楼洋行大楼,这曾是清末德国军火商建立的“礼和洋行”,20世纪早期的中华储蓄银行。

    走进大楼,扑面而来的是典雅西洋建筑艺术的历史韵味感,穿插着现代元素的搭配,彼此相融相生,没有一丝违和感。这是经过米域改造的一个联合办公项目,一番规划之后,为这百年老建筑重新注入了活力。

    采访安排在一间四周是黑框透明玻璃小会议室里,大概十平方米,里面摆着一张原木纹理的会议桌,可以容纳10人左右。

    一副黑框眼睛、一件白T裇搭配浅蓝色牛仔裤,冯印陶今天的着装,看起来非常休闲,给这炎热的天气带来一丝清爽。

    年轻人里的老男孩

    84年的射手男,上海人,本科就读于东南大学通信工程专业,任学生会主席,墨尔本大学计算机专业研究生,后留在澳洲,曾在麦格理银行和西太平洋银行总部任分析师、高级分析师、业务经理,再到项目经理。

    出于对空间改造的热爱,和本身工作的缘故,这为米域的创立,创造了契机。

    2014年初时,看到互联网金融在国内发展较为蓬勃,以及中国房地产市场从增量市场到存量发展的转型,冯印陶觉得时机到了,于是放弃高薪、体面的工作,归国投入到创业热潮中。

    2015年2月回到上海,3月成立新型空间投融资平台一米好地,2016年7月成立新空间运营商品牌米域。

    发展不过两三年的时间,如今的米域已经交出了一份满意的成绩单,团队由最初的3人扩充到100人;运营管理面积已近10万方,目前在上海及北京已拥有16个项目,为数百家公司,近万名会员提供服务。所有空间均位于市中心核心位置,在上海陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥及北京朝阳区皆有布局。2016年8月获得A轮融资1亿元,2018年3月获B-1轮4亿元融资。

    同时,基于高效的运作和管理,目前公司的运营成本达到行业最低,还拥有着高达72%的续签率。

    冯印陶直言,目前公司团队非常年轻,几乎都是85后和90后,而90后占了将近三分之一的比例,自己俨然成了一帮年轻人中的老男孩。

    顺势而为

    “首先,我觉得联合办公崛起,底层有两个特别重要的推动力,第一个推动力是小微企业化,我们的经济将来会有大量的小微企业。还有就是越来越多大型企业,内部的组织形式其实是在分散化的。

    第二个趋势是消费升级,消费升级本质上就是大家吃穿住用行,各个方面都开始追求更好,要去满足大家对办公需求的变化,把办公空间做成产品,即查即用,拎包入住的工作空间。”

    政策对初创企业的大力支持、“8090”新一代工作者办公需求升级、共享经济的蓬勃发展、互联网科技的进步,这都为联合办公在中国的发展了提供了机会。

    目前,国内联合办公发展非常迅猛,优客工场、方糖小镇、氪空间、SOHO3Q等,新的企业出现,方兴未艾。同时,行业里融资并购的新闻也接连不断。

    戴德梁行最新发布的《大中华区的联合办公空间》报告指出,到2018年第一季度末,联合办公在全国主要城市已经有550个联合办公场所,成为大中华区写字楼市场中发展最快的新兴力量。

    面对竞争激烈的联合办公市场,如何杀出一条血路,做到差异化呢?

    “第一是要做好基础的企业行政服务,因为联合办公里面企业是小微企业,对于小微企业来讲,首先第一个面临的负担就是基础的办公室支撑,例如网络怎么管?前台怎么管?快递怎么管?”

    第二是企业之间的连接,这个要在米域达到一定规模以后做,才有更深刻的意义。比如说我们有20家广告公司,这个时候去做相应的链接,甚至给这20家网络公司做导游,就变得有意义了。

    还有一个层面就是社区里面的客户、客群服务。大部分是80后90后新一代的工作者,这一拨人的社交需求是非常旺盛的,很容易让一个空间变得更有社群价值的。

    互联网+时代突破传统的工作模式,越来越多人选择移动办公或者联合办公等灵活的办公模式,去办公化和社交化成为了联合办公的关键词。

    正如冯印陶所言,当用户积累到一定规模之后,再去做用户之间的连接和社群服务,让用户体验到Space as a service,承载社群、文化交互服务。

    联合办公重新定义了共享经济时代下的工作空间和生活的关系,体现美学和生活理念的高颜值空间设计,对于企业而言,快速入驻,节省成本;对于8090员工来说,办公不再局限于公司和家的两点一线,也不仅仅是整洁敞亮的办公场所,还应该是工作、社交、休闲的完美结合。

    如今,联合办公全球增长率达10-15%,发展势头迅猛。作为联合办公浪潮中的一员,在激流勇进当中,如何做到顺势而为,作为米域掌舵者冯印陶,这既是机遇也是挑战。

    以下为观点地产新媒体对米宅实业CEO冯印陶先生的采访实录:

    观点地产新媒体:您对联合办公、共享办公发展势头怎样看?

    冯印陶:其实大家可能会有一个误解,就是说联合办公是为创业企业服务的。其实,联合办公崛起,底层有两个特别重要的推动力,第一个推动力是小微企业化,将来会有大量的小微企业;第二就是越来越多大型企业,内部的组织形式其实是在分散化的。

    所以小微企业崛起是两个层面,一个是真正意义上小微企业,另外一个是大型企业分散化,所以这是第一个大的趋势;第二个趋势是消费升级,消费升级本质上就是大家吃穿住用行各个方面,都开始追求更好。

    联合办公本质上要满足越来越多小微企业的升级需求,将来这会是非常普遍的需求。即便是大型企业,最后也会越来越多选择像联合办公这种把办公空间做成产品,即插即用、拎包入住的工作空间。

    有个说法叫Space as a Service,我认为这里面有两个阶段,第一个是Space as a product,就是空间作为产品。第二部分这个产品是包含Service,把联合办公这个定义扩大到服务化。

    观点地产新媒体:联合办公未来的运营核心您觉得是什么呢?或者说怎么去提升附加值?

    冯印陶:第一是要做好基础的企业行政服务,因为其实联合办公里面企业是小微企业,对于小微企业来讲,首先面临的负担就是基础的办公室支撑,例如网络怎么管?前台怎么管?快递怎么管?

    第二就是企业之间的连接,这个是需要有相当的体量以后才有意义,否则的话其实连接不起来,因为同类型的企业太少了。到一定规模以后,比如说我们有20家广告公司,这个时候去做相应的业务链接,就变得有意义了。

    还有一个层面就是对社区里面的客户、客群做服务。有这么多的用户,都是80后90后新一代工作者,这一拨人的社交需求是非常旺盛的,很容易让一个空间变得更有社群价值。

    再往上的话,其实我们是想为企业做更多增值服务,让他到这个空间来是感受服务的,真正感受到Space as a service,但这个需要循序渐进。

    观点地产新媒体:去年米域布局了梅泰恒商圈,打造的是首个商业办公项目,跟现在所做的联办空间有什么区别呢?

    冯印陶:我们有个很关键的理念,就是说这个办公和生活以后会结合的更紧密,生活越来越碎片化,把工作和生活分开是很难的事情。

    从现实来讲,这也是不可能的,与其强行分开,不如更好的融合,通过融合来完成一种平衡。

    所以工作空间和生活空间本来就要高度交融的,这个体现在米域选址和空间打造的各个层面。

    我们在选址的时候,希望这个空间既有工作部分,又有商业部分,所以我们做了恒泰项目,这是第一个办公和商业结合的项目。

    观点地产新媒体:公司成立时间不长,目前发展到怎样的规模?

    冯印陶:今年大概达到了10万方左右的运营管理面积,会在北京、上海两个城市发力,主要还是以上海为主。除了办公项目之外,会有4-5个办公和商业结合的项目落地。

    我们的路线图上,想进入的还有深圳和广州,除了这四个之外的其他城市,会比较慎重,不主动积极寻求拓展,而是机会型的,碰到合适机会再进入。

    一线城市存量物业比较多,另外从现在经济发展大趋势来看,小微企业或者是服务业的核心,还是集中在一线城市,其他城市小微企业的生存环境,并不一定那么好。

    观点地产新媒体:联合办公市场也是比较激烈的,对于行业的并购,您是怎么样看待呢?

    冯印陶:我觉得肯定会出现一系列的并购,因为这个行业还是需要一定的规模,以后有相当规模的和这个小微的两种,可以活的得比较好,其他的中间段其实都会很尴尬。

    要么做精品,要么做规模。在一定规模下的产品,才有可能有一些规模化的竞争优势。我们自己不一定会去并购,因为我们的产品和其他同类型产品相比,有一些特点是比较鲜明的,如果并购的话,其实会发生产品不兼容的情况。

    观点地产新媒体:公司比较偏向于后者,可能会做精品的联合办公是吗?

    冯印陶:这倒不是,我不认为规模和精品之间是矛盾的。做一个优秀产品的时候,我们是想做到一定规模,但不是通过兼并去扩规模,因为很难百分之百和自己的产品一致。

    观点地产新媒体:公司的续签率和改造成本,情况怎么样?

    冯印陶:5月份是72%,这个应该在行业内也是比较高的。

    改造成本我们应该是性价比较高的,比WeWork的投入要低,但是比其他的竞争产品的投入都要高,是为了保证我们的产品有比较好的质量。

    运营成本的话,我们应该是全行业最低的,单工位的运营成本低于150块/月,比所有竞品都要低。

    观点地产新媒体:现在联合办公领域存在产品同质化现象吗?米域通过什么途径来打造差异化或者个性化的产品?

    冯印陶:我们有几个方面的差异化程度还比较高。第一是选址,我们会把选址看得非常重要,就是让大家以后想到米域,一定会想到最好的地段空间。

    第二是设计,坚持自己的风格,我们的空间的产品有比较大的差异,或者说我们已经在树立米域等于一个什么样的空间的形象。

    还有一块是在服务上面,我们不会特别注重这个,或者是仅限于创业企业的社群打造和服务。对我们来讲,还是一个更多样化的生活方式类的社群。

    观点地产新媒体:公司推行办公跟商业组合这样的项目,特点是什么?

    冯印陶:不是所有的项目都适合做一部分商业的,所以我们的立足点还是办公。

    对米域来讲,Mixpace work这是我们的主线产品,这里面有一个很重要的分支是办公和商业怎么去结合。

    传统规划的商业存在高区很难做的挑战,我们会看到很多商业到最后其实都变成超级大食代了,高区价值很难被挖掘出来,通过把联合办公引入到高区,可以起到商业导流和稳定人流的作用。同时对办公来讲,又是和商业一个比较好的结合。

    我们在接下来可能会和很多商场去做类似这样的合作,由我们的进入来替代目前在商场高区存在的电影院,大型餐饮和KTV,我们会逐渐扮演这样一个角色。

    商场的高区目前大部分是三种业态,大型餐饮、电影院和KTV。但是对于商场来讲,大型餐饮一般只有晚餐高峰的流量,KTV只有晚上有,电影院的话是白天几乎没有人流量,很不稳定,特别是星期一到星期五。这三个类别带来的人流量和想要的主力人流量是不吻合的,而且承租能力是偏低的。

    办公的引入会带来稳定人流量,特别是在核心地段的办公。联合办公客群的收入比较高,同时又是全天在商场里面,这帮人的消费能力是很强大的。

    撰文:李奕和

    审校:劳蓉蓉

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