高清平与观点对话:一呆长短租策略

观点地产网

2018-08-01 10:29

  • 短租可以进行铺垫,因为短租的利润会比较高。我们有一些项目纯做长租,长租打造过程就会结合短租,弥补利润损失。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

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    观点地产网 在“房住不炒”时代,长租公寓成为了各方青睐的风口,租赁平台出身的一呆集团也是其中一员。

    这家企业2007年在香港成立,最开始做在线租赁业务,2014年至2015年转型尝试做线上线下相结合。经过11年的发展,一呆积累了600多万线上会员,有208个旅游目的地项目。

    “因为2017年是长租公寓的风口,所以我们在年初成立了长租事业部,现在长短租相结合。”一呆集团副总裁高清平在接受观点地产新媒体采访时表示。

    “就目前整个行业而言,包括国家政策不断调整,金融界、地产界纷纷涌入了租赁市场,对一呆而言,也面临新的挑战。”高清平说。

    高清平表示,一呆的深圳香蜜湖项目已经在运营,这个项目便是长短租相结合的方式。挑选作为长短租相结合的项目,都是交通比较方便的,针对的客户是企业白领为主。

    “做长租需要一个过程,需要8到10个月的去化过程,这个阶段需要砸钱,但是一旦稳定以后就可以赚钱。”

    高清平说:“为什么我们长短租结合?长期可以做短租进行铺垫,因为短租的利润会比较高。在长租打造的过程结合短租,可以弥补去化过程中的利润损失。”

    “因为现在国家也在扶持公寓租赁市场,包括税收、政策、房地产调控方面,趋势就是做租赁市场,所以我们就慢慢做了战略调整。”高清平告诉我们:“公寓的概念还有很多问号,到底是什么样的状态?整个行业都处于摸索期。到底能够走到多远、多高?现在基本上不知道。跟着国家政策前进,我们是属于稳扎稳打的概念。”

    高清平指出,一呆希望把直营房源做到一定的高度。过去,一呆有高中低三个不同档次的市场,2015年把低端市场进行了优化,目前主攻中高端市场。房源是基石,首先把手上的房源运营好,打响品牌之后再推行加盟模式等,将一呆的产品和系统推向整个租赁市场。

    “我们2019年、2020年,2018年下半年,陆陆续续会有项目上线。”高清平表示:“包括去年签约了100多个项目,会在2019、2020年推出,我们的规模爆发点在未来几年内。”

    以下为观点地产新媒体对一呆集团副总裁高清平先生的专访实录:

    观点地产新媒体:一呆集团什么时候成立的长租事业部?

    高清平:我们2017年就成立了长租事业部,因为2017年也是长租公寓的风口,现在我们长短租相结合,包括深圳项目、广州项目都是长短租相结合。

    短租市场收益会大于长租市场,把这两者进行结合,目的是让业主能够拿到更多的回报。

    综合长短租相结合的概念,我们重庆的项目试运行非常成功,针对未来项目开发也有了新的定位,会拿出一部分项目做长租规划,一部分作为短租规划,把长短租通道全部打通。

    观点地产新媒体:长租房源是一呆的物业还是和其他企业合作?

    高清平:所有物业都是属于业主,不属于开发商,或者个别大业主,是托管的概念,换句话说是轻资产运营的概念。

    长短结合的目的是开房率最大化,收益最大化,从运营的角度和未来发展的角度来说,这是我们做的一个定位。

    观点地产新媒体:投资回报率大概是多少?

    高清平:基本上度假盘的回报率是5%到6%,北上广深城市盘因为是长短租相结合,回报率大概是4%到5%。

    针对不同城市有所浮动,有一些高的项目达到10%。

    观点地产新媒体:有人说一呆是中国式Airbnb,两种模式有不同吗?

    高清平:我们根据政策变化进行了战略调整,之前更多是走线上,当线上做强的时候线下自然而然会有沉淀。这就是为什么我们有这么多会员量,会员入住量这么高,因为我们线下做得好,同时结合了线上的资源。

    观点地产新媒体:关于加盟模式,一呆是提供一个平台其他人用吗?

    高清平:我们会提供财务支持、系统支持、IT支持,人员培训支持,会安排人员进驻,和常规的酒店加盟有相同点。

    整个管理会根据对方的需求进行专业化培训服务,包括前期运营支持,平台推广的支持。

    从某种意义上来说,他们也是一呆的一员,只是一呆有直营和加盟两个品牌。

    观点地产新媒体:现在这两块的占比是多大?

    高清平:现在房源基本上是以直营为主,加盟模式因为刚起步,我们更多倾向于做直营,希望把直营板块做到一个高度。

    我们最早有中高低端三个不同档次的市场,2015年把低端市场进行了优化,现在主攻市场是中高端。

    针对加盟的商家,也是往中高端市场方面进行,包括房屋品质、地段,我们会让团队提供投资建议。

    大家都觉得这个行业是一种潮流,很多人都想去尝试全新的概念,缺乏的是技术和经验,我们刚好可以把经验和技术输出给他们。

    针对某一个项目,我们会做投资回报的测算,包括预算、市场未来的规划走向等。

    我们会通过一呆的团队共同努力、共同推动,让加盟门店能够获得更高的回报收益。

    有一些项目方在徘徊,没决定是自己做还是托管给别人做。针对这部分客户群,我们会帮他们解决问题,把一些核心概念给对方,进行选择。

    观点地产新媒体:这种模式要有很大的品牌知名度才能发展下去。

    高清平:对。一呆在前期也是纯平台化的概念,现在我们通过线上推动线下,再从线下反推线上,是一种逆向思维。

    如果我们线下得到了一定的支撑点,未来也有可能走平台化的路线,但是这需要有一定的运营体量来支撑这个平台的发展。

    现在直营项目有2万多套房源,真正的爆发点是在2019、2020年,因为去年和今年的重心是在项目开发上。整个运营团队,运营的机制基本上成型,稳定了,2018年下半年开始陆陆续续会有项目上线。

    包括去年签约了100多个项目,将在2019、2020年推出,我们的规模爆发点在未来的几年内。为什么项目的签约量有这么大?因为现在政策在扶持公寓行业,包括地产行业的商改住、工改住,公寓产品会越来越多,适合一呆未来长线发展的我们会重点接洽。

    加上一呆长短租相结合的理念,我们有选择性的布局新项目,更多是在沿海和云南、贵州等度假城市,这些区域是我们重点发展区域。

    北方也有项目,热点城市基本上都会有拓展团队去重点关注。

    观点地产新媒体:长租也是走中高端路线吗?现在有哪些代表项目?

    高清平:对,长租公寓也是走中高端路线,目前长租公寓品牌基本上都是走中高端路线。一呆做的是长短租相结合,意味着长租也会走中高端的路线。

    长租公寓是去年刚开始介入,深圳香蜜湖项目已经在运营,这个项目是长短租相结合的方式。

    我们的房源在不断增加,基本上开房率能够达到95%以上,包括重庆公寓项目也是结合长短租的概念。重庆公寓长租公寓部分去化能够达到40%,另外一部分是做短租,开房率是90%以上,把业主空置的房源收益最大化。

    长短租相结合的项目都是交通比较方便的,针对的客户是企业白领为主。

    观点地产新媒体:一呆如果想扩张主要还是拓展房源,房源是基石。

    高清平:对,房源是基石。首先,我们要把自己手上的房源运营好,所有都是建立在房源的基础上,线上平台也推出了加盟模式,目的是把我们的产品,把我们11年运营的结晶推向整个租赁市场,这是我们平台的核心价值。

    观点地产新媒体:一呆转型已经完成了?

    高清平:现在基本上稳定期了,过去这两年时间里我们在做这样的一个闭环链,真正做到省心、省时、省力。

    我们能够给到业主帮助,能够解决业主的一些问题,能够解决开发商的问题,能够使物业保值,这才是我们真正的核心价值和核心竞争力。

    我们需要一个支撑点,做公寓就是做服务,服务对象有可能是开发商,有可能是业主,也有可能是商旅住客。服务对象把整个链条串在一起了,会让我们未来走得更远、更稳。

    我们早期服务的项目很单一,只是作为线上托管平台,纯线上运营,现在把涉及到公寓的所有层面都串在一起了,包括解决老百姓心中实实在在想得到的东西,只有解决了这些问题,我们才能在市场上走得长远。

    观点地产新媒体:为什么想要转型?线上做得好好的,为什么想做线下的?

    高清平:为什么要做线下?因为原来做公寓的不多,2012年才真正开始做第一个项目,我们看到公寓租赁市场空间非常大,所以就慢慢做了战略调整。

    纯做平台耗资会比较大,因为公寓的概念还有很多问号,到底是个什么样的状态?整个行业都处于摸索期;到底能够走到多远、多高?现在基本上不知道。我们都是跟着国家政策前进,属于稳扎稳打的概念。

    观点地产新媒体:现在市场讨论的是长租公寓都在烧钱,还没有找到真正的盈利模式?

    高清平:长租公寓市场的盈利时期一定会到来,前期大家都在烧钱,包括我们做这个平台也砸了不少钱,刚开始做的时候花了不少人力、物力、精力去支撑这个平台。

    烧钱也不是没有盈利模式,因为这是个新生事物,需要摸索的过程,才能找到盈利点。就像新生儿要先学会走路,再慢慢走,有一个过程。

    观点地产新媒体:现在长租公寓大部分还是在吃差价。

    高清平:不一定是吃差价,差价只是表面,核心是要加盟店,收取加盟费用、管理费、输出品牌费用。像途家纯做加盟,收一定的加盟费,这是他们的平台效应。

    这些都需要过程,需要沉淀。长租公寓风险不会很高,不像短租公寓人员配比比较多,长租公寓现在基本上是1:80为主,200间客房三到五个人就可以搞定。

    我们也是一样,做长租需要8到10个月的去化过程,这个阶段需要砸钱,但是一旦稳定以后就可以赚钱。

    为什么长短租结合?短租可以进行铺垫,因为短租的利润会比较高。我们有一些项目纯做长租,长租打造过程就会结合短租,弥补利润损失。

    撰文:廖尧 曾剑萍

    审校:徐耀辉

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