与周君强对话:V领地的长租生意

观点地产网

2018-08-01 10:24

  • 这一个行业才开始,还没到洗牌的时候,大家都在做尝试。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

     

    观点地产网 下午一点,在上海静安区的V领地青年社区见到了周君强先生。

    许是因为初次见面,刚开始周君强显得有点拘谨,但谈起长租公寓,他的话匣子一下就被打开了。

    周君强特别的忙,我们的采访原定在下午四点,但由于有一个临时会议需要参加,不得不将时间提前。

    正式采访之前,周君强细心地提到:“在租赁行业里,你比较关心哪些问题,我们可以就某些问题谈得深一点。”

    我们从公寓行业和租赁市场开始聊起。

    公寓行业远未到洗牌时间

    随着长租公寓热潮的来临,公寓市场不断有盟友进来。去年以来,房企、酒店以及国企等都开始加大布局这一领域,成为长租公寓最新的生力军。

    当问到房企等的加入是否会造成公寓市场发生洗牌时,周君强毫不犹豫的回答道:“这一个行业才开始,还没到洗牌的时候,大家都在做尝试。”

    长租公寓作为存量房时代的一股新兴力量,俨然成为站在风口上的“新地产行业”。在周君强看来,房企布局租赁领域是多种因素相互作用的结果。

    第一个因素是房地产的发展和房企转型所致,我国房地产市场经过多年的发展,已进入到下半场的阶段。周君强表示,房企要从增量转入存量运营,要做转型,这是一个比较重要的原因。

    “第二个因素是因为国家政策在调整。”周君强表示,年轻人观念的改变也在当中起到极大的推动作用。

    在他看来,经济发展到这个时候,年轻人的观念也改变了,可能到35岁以前不会买房子。部分房企也看中了这一块市场,才会涉足长租公寓这一领域。

    房地产开发商的入驻,或多或少都会对原有的长租公寓品牌造成一定冲击,市场的蛋糕就那么大,分食的人多了,分得的蛋糕自然就少了,更何况,开发商对租赁市场的挤压并不是分食蛋糕那么简单。

    “他们进来了以后,其实会造成市场的价格混乱,因为他也会去抢物业。”周君强解释道,房企的加入在一定程度上加大了获取物业的成本,随着成本被推高,公寓的租金自然也会水涨船高。

    针对目前房企的进入,周君强没有表现出过度的焦虑,他认为房企涉足长租公寓有一定的优势,但是作为这个行业的原始品牌商,V领地也有自己的长处。

    “如果不是最核心团队投进来的话,成本和时间就会比较长。”按照他的解释,单做长租公寓的运营商,不会受到其他业务的过多干扰,使得核心团队的力量被分散。相比较而言,这种核心力量在市场中表现出的敏感度、调整速度和决策速度都会比较强。

    在长租公寓领域探索了7年的V领地,目前已签约物业近50个,在营社区22个,总房间数近2万间,并且于今年4月完成了A轮融资2亿美元。

    谈到如何在公寓领域中占据一席之地,周君强则表示,要在这个行业当中生存,“要不你就做成精品,要不你就做成规模”。

    做成有一定体量的公寓品牌

    都说“不管是黑猫还是白猫,能抓到老鼠的就是好猫”,在公寓行业当中也是同样的道理,不管是做成精品,还是做出规模,只要做成有一定体量的公寓品牌,让客户信任,也是这行业当中的“好猫”。

    聊到目前长租公寓的续约率问题,很多的白领公寓、青年公寓,年轻人入住一段时间后,续约率呈现偏低的状态。周君强坦言,这种现象的确存在。

    他认为这和当下年轻人的状态是密切相关的,“因为年轻一般是这样,第一个工作不稳定,收入波动会比较大。”

    面对续约率低的困境,周君强也提到,要建立起租户对公寓品牌的信任程度。他表示:“有规模,有连锁,有一定体量的公寓品牌,对于租户来讲,会更可信。”

    显然,关于“做成精品,还是做出规模”,V领地更加倾向规模的一侧。周君强在谈话中提到,V领地现在在做一个“大社区”,未来还会成为“泛社区”。

    大社区是一个什么样的概念呢?用一串数字来说明更加有浅显易懂:V领地属于集中式的长租公寓,这类公寓的房源规模大多集中在200至300间,少部分能达到500间,而V领地的第一个项目经过3年时间的打造,共拥有1740间物业,至今仍是上海体量最大的社区。

    谈到V领地的规模,周君强毫不掩饰的说:“我们大概想五年做到50万间。”同时还表示,V领地刚刚拿到华晨的投资,下半年外地扩展速度会加快,主要是华北、华东、华南三个板块。

    “反正我觉得这一个行业,最重要还是先把基础的收益模型做好。”谈话中,周君强这样跟我说到。

    当下长租公寓的主要客群还是35岁以下的年轻人,因此,周君强也提到,长租公寓的运营需要跟随年轻人的观念做出一些转变。

    他描述V领地现在的运营宗旨是“洗好澡、上好网、睡好觉,当然第一个安全和卫生要做好”。

    在他看来,当下的年轻人都希望有一个独立的私人空间,有安全感,所以作为长租公寓的品牌商,首要的是保障安全和卫生。另外,他特别提到,现如今“网络对年轻人来说像空气一样,所以我们的网络应该是配的,而且是最好的。”

    当然,每个公寓的基础收益模型不能完全采用复制粘贴的模式进行,必须结合各自的优势和各自的特色去探索。但他同样也表示:“进入这一个行业,一定要在服务上,在产品品质上不断地去调整。”

    以下为观点地产新媒体对V领地青年社区首席执行官周君强先生的采访实录:

    观点地产新媒体:近段时间以来,不少房企、酒店及国企等开始加大布局长租工具领域,他们的进入会不会导致市场发生洗牌呢?

    周君强:房地产进入增量到存量运营转型,这是第一个。第二个的话,就是因为国家政策在调整。

    经济发展到这一个时候,以后年轻人的观念也改变了,真的可能到35岁以前不会买房子,所以也看中了这一块市场。

    会不会加速这一个行业的洗牌?还远没有到洗牌的时间。因为行业都在初级阶段,我们两万间在上海就排第一了,这是集中式公寓,未来的话,你们有20万间,或者50万间万间的话,这行业都没有地位了。所以这一个行业才开始,还没到洗牌的时候,也都在做尝试。

    观点地产新媒体:房地产开发商进来的话,对原本的长租公寓品牌会不会形成一定的市场挤压?

    周君强:参与的企业多,肯定会有竞争,物业的价格会提升。

    开发商进来了以后,会造成市场的价格混乱,也因为他们会去抢物业。

    观点地产新媒体:相对比而言,房地产开发商跟单做长租公寓的品牌商,两者操作和运作的模式有哪些区别?

    周君强:房地产公司转型,但是现在主力部队还是不太大,负责运营的就是一个租赁的团队,一定不是最核心的。如果不是最核心的团队投进来的话,成本和时间就会比较长。

    像我们这一种长租公寓运营商,都是最核心的团队在做,碰到问题后的调整、决策都很快。

    观点地产新媒体:资产证券化方面,很多房地产公司在做类REITs,您对这一个现象是怎么看的?

    周君强:长租公寓行业不是一个利润特别厚的行业,但是优点的是租金收益稳定,适合做证券化。证券化一个像你说是REITs,现在很多发的叫储架式的REITs,在中国叫类REITs,不是真正的REITs,因为法律还没有解决。

    另外,就是ABS这一种收益权的证券化,所以未来一旦突破的话,会带来长租公寓发展的大契机,因为会拿到大量的、便宜的、长期的资金。

    观点地产新媒体:现在很多的白领公寓、青年公寓,年轻人住进去一段时间后,续约率偏低,是不是真的存在这样一个现象?

    周君强:对,因为年轻人第一工作不稳定,第二收入波动比较大。所以会有两种情况,一个是他的工作换了,第二就是消费升级了。从二千变到二千五月租了,从二千五变到三千月租了,三千变到三千五月租了。

    观点地产新媒体:目前长租公寓领域在产品上是否面临一种同质化的现象呢?

    周君强:我以前也跟一个朋友有探讨过关于同质化的问题,但是这一个行业最重要是运营管理。

    从产品表现上来讲的话有可能会趋同,最终还是在于运营管理方式。

    就是跟房地产开发一样,最后比的是什么?比的是运营管理、客户体验、服务效率、成本控制、销售速度等。

    观点地产新媒体:公司对于规模有什么要求?

    周君强:我们大概是五年做到50万间。

    要么做成精品,要么做成规模。因为做房屋租赁跟卖房子不一样,房子卖了,产权过户了,如果产品有一点质量问题可能就忍了。但租赁不是,租赁如果房屋质量不解决的话,是租不掉的。

    现在我们公寓运营商,一定是在服务上、产品品质上不断地调整。因为只有做好了,才有回头客。

    客群都是租赁刚需,口碑会传递的。有规模,有连锁,就是有一定体量的公寓品牌的话,对于租户来说,会觉得更可信。

    观点地产新媒体:V领地在客户体验或者公寓运营方面有什么样的心得?

    周君强:我们很简单的,现在首先是叫“洗好澡、上好网、睡好觉”,当然第一是安全和卫生要做好。安全和卫生在前面,后面就是洗好澡,上好网,睡好觉。

    因为网络对年轻人是空气一样,不可或缺,所以我们的网络应该是配最好的。

    然后是洗好澡,原来是用单体热水器,现在在做集中供热。。

    睡好觉就是隔音,还有床要做好,因为一人一间房,要稍微不注意的话,隔音就会有问题。

    我们小区里比较好的房子,在走廊说话客厅是听不到的,所以我们现在的门都换成防盗安全门,将彼此的打扰可能降到最低。

    撰文:龚丽欣 李奕和

    审校:徐耀辉

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