与李文磊对话：梦想加快速扩张，万事俱备，连东风都不欠

观点网 共享办公在中国内地是比较新鲜的领域，发展至今，也不过只是三年左右的时间。

业内对共享办公认知的“缝隙”里，总会有“意见场”来填充；于是，关于模式的优劣、城市的布局、规模的追求、盈利的支点等问题的讨论也此起彼伏，终无定论。

尽管仍有许多“未知”，但共享办公仍然具备强大的磁场，吸引着各方主体与资本，行业规模不断扩大。梦想加创始人李文磊，在接受观点新媒体采访就表示：“联合办公是蓝海，未来持续最少三五十年。”

2015年5月，李文磊与温梦飞、王晓鲁一起创立了梦想加，3年之后，他对行业与企业，都有了更深的认识。

科技探路

“小迭代是两周一次，大的周期是一个季度。”李文磊所说的“迭代”，指的是梦想加独立研发的智能办公系统的更新。在他眼中，互联网产品需要不断地创新和试错，才能不断完善。

空间布局的合理性、适配性、完整性等各个方面，都需要一个系统先“跑”起来。

自我定位为“科技地产”，梦想加的思路是，用系统具体覆盖到共享办公的每一个环节，从而控制成本。这其中，包括用户体验中的刷卡、联网、会议室的预约与使用；以及管理运营中的账单的到期提醒、采购订单的生成等。

与其他办公空间的不同之处在于，梦想加在“OaaS”的产品体系中，推行统一的ID，即会员可以通过一个账号，去空间的所有场地，完成所有的办公环节，不会有“割裂开”的体验。

为了保持系统之“新”，梦想加的投入并不小。“我们现在的投入非常高，公司七八成的人力费用基本上都投入到系统研发里面了。”李文磊如是说。

共享办公一般有两种类型的客户，梦想加也不例外。

其中，常租客户的流动性不高，一般都会签约一到两年；而会员客户则会具有较高的流动性，他们通过充值，按需使用共享办公工位、会议室、洽谈区和活动空间，“有的来半天都可以，比如说就只来开了个会。”

面对着日常的人来人往，在网络效应的基础上，李文磊表达了扩大体量的意愿，同时他也希望，目前以办公工位收入为主的梦想加，能逐渐加大增值服务收入的比例。

规模“梦想”

近两年，共享办公领域呈现出多种发展姿态；其中，优客工场的并购动作与WeWork的规模扩张，撩拨着行业格局的神经。

2017年4月，优客工场和洪泰创新空间宣布合并；11月，其宣布控股碎片空间；今年3月，它又与无界空间宣布合并。至此，优客工场总估值达到近110亿元。

“他们是卖梨的，我们是卖苹果的，没有可比性。”谈到优客工场的投资生态，李文磊表示，所涉及的领域不同，梦想加做的是办公升级服务的工作，不会轻易去投资一家公司。

当被问到“国内多久会有像WeWork这样规模很大，又有自己资产的公司出现”时，李文磊流露出些许的自信：“我们肯定会是这样的公司，到明年这个时候，我觉得就可以回顾下这个问题了。”

“北京是梦想加起家的地方，会加大布局力度。”具体而言，李文磊希望在北京所有的商圈，地铁十分钟范围内至少有两到三个办公点，总体实现300个办公点的铺展。而其规模扩充的着眼处，除了北京、上海等一线城市之外，还有如成都、西安、杭州、武汉等新一线城市。

在经营思路上，为了能够尽快达成布局密度，梦想加主要以自营的形式推进；于此同时，如果有共赢的可能性，它也会考虑做品牌输出。但李文磊也表示：“如果品牌输出必须100%按照我们的要求去做，和业主有一个谈判的过程，时间会花得多一点。”

总体而言，梦想加的场地主要有两种来源。一种是与首开、龙湖、金融街控股等地产商合作，地产商提供场地，梦想加通过独立研发的OaaS系统标准打造后运营；另一种，则是公司自营的场地，如写字楼、旧业态升级改造项目等。

对于共享办公与写字楼业态的关系，李文磊认为，两者之间并不存在竞争；因为与二房东不同，共享办公能给写字楼带来投资与价值积累，帮助其提升租金、拓展客户类型，起到的是促进的作用。

以下为观点新媒体对梦想加创始人李文磊先生的采访实录：

观点新媒体：每年在系统上会投入多少研发费用？

李文磊：我们现在的投入非常高，因为公司主要费用是人力成本，相当于80%、的人员都是系统研发人员，90%的费用也基本上投入在研发方面。

观点新媒体：2015年开始从北京到成都、上海发展，接下来会选择在哪些城市扩张？

李文磊：首先，我们在一线城市的布局会继续推进，北京是我们起家的地方，会继续布局深耕北京核心商圈。我们虽然是北京覆盖范围最大的办公空间提供方，但是现在仍然觉得力度不够。

另外是一些新一线城市，我们在成都是唯一深耕新一线城市的公司，现在成都的运营经验可以推广到非常多新一线城市，我们分成一线城市和新一线城市两块来看待这个问题。

观点新媒体：希望在北京有多大的市场占有率？

李文磊：因为北京的甲级写字楼是千万平方米以上的，我们所有联合办公加起来还不到一百万平方米，占比非常低。

我们希望在所有的商圈，地铁十分钟范围内至少有两到三个办公点。

这个不是一步就可以实现的，需要很多年来实现，在北京我们觉得需要500个点。

观点新媒体：有没有考虑品牌输出？

李文磊：品牌输出如果有共赢的可能性也会考虑做，我们以前做了很多的品牌输出模式，现在为了能够尽快达成密度的布局，主要以自营的形式推进，这样速度比较快。

观点新媒体：会不会像优客这样去投一些钱？

李文磊：优客的做法和我们的做法不一样，我们做的不是投资的生态，而是办公升级、办公服务的工作，比较专注于怎么把这件事情做好。

观点新媒体：除了来自于工位的收入之外，通过提高增值服务提高收入这方面的进展如何？

李文磊：首先，我们认为提供增值服务来提升收入是非常重要的部分，但是前提条件是有非常大的网络效应基础，才可以通过服务来提升收入水平。

在当前这个阶段，我们的重心仍然是把更优质的办公服务交付给客户，在未来的两三年的时间内，随着我们体量的逐步增加，在有更大范围的运营体量情况下，会更多把服务部分收入做起来，现在主要的收入还是办公工位的收入。

观点新媒体：你们的租客流动性高吗？

李文磊：我们有两种类型的客户，一种是常租客户，他们的流动性不高，一般签约都会在一到两年。

还有一种是会员客户，会员客户流动性本来就很高，今天需要就在我们系统上预约，不需要就不预约，是通过充值来使用我们所有的场地。

观点新媒体：有没有预想未来五六年内，联合办公和写字楼业务的差距会越来越小，对未来的发展趋势有什么判断？

李文磊：升级办公形态是一个趋势，好比前几年大家都在用诺基亚手机，但是随着智能手机出现以后，很快被取代了，甚至连诺基亚这么大的公司都逐步消亡了。

我们觉得这是个不可逆的趋势，也就是说所有的办公需求，比如说办公工位的需求、办公会议的需求、大型活动的需求，里面有一些办公辅助，打印、茶水间等方面的需求，除了一些特殊的办公需求，比如说电视、电影公司要有一些内容场地之外，常规的办公需求全部可以理解为以上几种形式的服务。

我们认为80%的人没有特别个性化的需求，给他们提供非常经济、非常高效、非常高品质的办公场所使用，他们是可以接受的。

另外20%可能真的有非常高的个性化需求，我们暂时无法给这20%的客户服务。

苹果手机到现在也十年了，从第一代到第八代。所以我们觉得十年里，可能就会有大批传统型办公形态逐步被转换成这种办公形态。

观点新媒体：这两种业态在一起是竞争的关系吗？

李文磊：我觉得这不是竞争关系，是升级的过程，会逐步被升级替代，只是需要一个过程。

观点新媒体：接下来的扩张思路是什么样的？

李文磊：我们的扩张是厚积薄发的过程，前面经历了三年的发展，有一段时间都是在打磨产品，通过智能系统一次次收集数据，改进产品设计，再进行迭代，直到认为产品比较完善的时候，我们非常有信心去进行扩张。

短短不到八个月的时间内，我们在成都已经成为了最大的联合办公提供方。从这个方面来讲，我们的扩张速度也非常快，因为我们所有单店也实现盈利，同时在资本方面资金充裕，这些都确保有足够的资金在非常经济的情况下进行规模扩张。

产品方面，我们打磨了很长时间，也进行了验证，可以进行大规模复制。现在万事俱备，连东风都不欠。

观点新媒体：有没有想过去并购其他联合办公品牌？

李文磊：当前办公租赁市场规模非常大，但联合办公所占的比例非常小。

举个例子，北京所有的联合办公面积加起来不到100万平方米，一栋国贸三期是30万平方米，相当于三栋国贸。

整个行业还没有开拓市场，去并购不具备任何意义。而且我们自己开拓的速度，开拓出来的产品质量和健康程度，都要高于现在市场上其它的产品。

对于我们而言，并购这件事情本来就是个伪命题。

观点新媒体：联合办公的蓝海状态能够持续多久？

李文磊：三五十年最少，当然这是对于我们来说的，对于不赚钱的公司来说呢，连进来的门票都没有。

观点新媒体：会有一个洗牌期吗？

李文磊：现在还是发展的初期，随着发展会有一个竞争的过程。2015年的时候很多公司都在做联合办公，只有踏踏实实做这件事情，并且专注盈利性、健康性的公司才能留存下来。

观点新媒体：专注于空间服务和专注服务生态营造，这两种模式哪种更好？

李文磊：我觉得这没有比较的意义，从我们的角度来看，他们是卖梨的，我们是卖苹果的，没什么可比的，梨和苹果不是一件事情。

观点新媒体：优客说年底或者明年会上市，你们有没有类似的计划？

李文磊：我们在三到五年也有上市的计划，根据我们现在的盈利情况和数据情况来看，我们比较有信心准备这件事情。

观点新媒体：国内多久会有像WeWork这样非常大规模，又有自己资产的公司出现？

李文磊：明年年初再来采访我们，就可以不用问这个问题了，我们肯定会是这样的公司。到明年这个时候，我觉得可以回顾下这个问题。

观点新媒体：明年梦想加可能成为中国版的WeWork吗？

李文磊：我们不是中国的WeWork，我们是世界的梦想加，我们在中国做的和WeWork还是有一定的区别，做的就不是一样的事情。

我们在未来也会走出中国，首先做好中国的业务是第一步，但是肯定不是以WeWork的方式和方法去做。

WeWork在中国有很多挑战需要解决，根据中国的实际情况调整，所以我们不是中国的WeWork。