与谭文虹对话:地产基金机会来了

观点地产网

2018-07-31 13:00

  • 房地产基金真正的本源绝对不是做债权,不是简单的融资替代,不能仅仅提供钱的价值,一定要有其他的价值。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 作为具有天然金融属性的房地产行业,地产基金一直扮演着不可或缺的角色。

    尤其在当下,随着房地产调控进入常态,金融环境收紧,房企大多面临资金的压力,对于房地产基金来说则出现了更多的收购和合作机会,有人甚至说,这是最好时代的开始。

    不过,在行业的逆势中投资,将考验地产基金公司的前瞻性和投资管理能力,而从遍地黄金的时代走来,歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹更注重稳健和核心能力的培养。

    在接受观点地产新媒体采访时,谭文虹指出:“投资机会更多,更加挑剔投资能力,因为不是所有人都可以把握这样的机会,或者说不像过去那样,只要投资房地产就可以赚钱。”

    一个可以说明的数据是,在过去以住宅开发为主要投资方向的时代,房地产基金的收益率可以达到百分之二三十。

    如今,在“房住不炒”基调下,房地产投资将更趋理性,市场正回归平稳持续发展阶段,如何发现和管理具有升值潜力的资产,成为地产基金公司的主要目标。

    2012年成立至今,从传统单项目股债合作,到多项目、多业态、结合房地产上下游企业股权投资的主动管理基金,歌斐地产累计管理规模已超过880亿元。

    规模数据的背后,谭文虹介绍,歌斐也在布局和打造自己的运营团队,为客户创造价值、提供内容,而不是简单的“投资”。

    在她看来,随着行业的发展,房地产基金如果没有股权投资能力的话就很难在市场上生存下去。

    从大环境而言,伴随一系列金融监管政策的出台,传统的债权投资正受到严格限制,以运营管理为核心的股权投资收购能力成为行业发展的主方向。

    另一方面,房地产行业已从增量步入存量时代,行业的金融属性和资产管理属性正逐步释放,是否具有通过持有物业资产持续产生稳定现金流的资管能力,成为地产基金公司竞争的关键。

    对此,歌斐地产从一开始就已清楚定位。谭文虹介绍,虽然公司早期也做了不少债权类投资,但同时一直在坚持做主动管理的股权投资。 “因为我们开始就想得比较清楚,房地产基金真正的本源绝对不是做债权,不是简单的融资替代,不能仅仅提供钱的价值,一定要有其他的价值。”

    作为国内最早转向股权投资的地产基金公司,主动减少债权投资项目就意味着控制规模,以及对当下赚快钱机会的阶段性放弃,但谭文虹认为:“我觉得阶段性规模小一点,其实不太重要,因为做长期的事情更加重要。”

    2014年,歌斐以31.26亿元从融创手中收购了上海一幢正在建设且尚未封顶的写字楼,并将其命名为歌斐中心,这标志着歌斐地产由原先的住宅开发为主要投资方向,转向商业地产的运营和增值。

    谭文虹回忆:“这个项目是用纯粹的股权基金收购的,也正是从这个项目起,歌斐开始加大了对收购资产,做经营资管的力度。”

    为此,歌斐也建立了自己的团队,涵盖了从投资到资管、工程、物业等各个环节。

    值得一提的是,由于总体经营、市场表现不错,目前歌斐中心这个资产已经有了合理的增值幅度,也很被市场看好。。

    她同时指出,作为国内地产行业中流动性和成交量最好的产品,一线城市的写字楼一直是歌斐最关注的业态。对于其他公寓、酒店等等业态的资产,歌斐则选择与专业的运营团队进行合作,“核心的逻辑是说,对所收购的资产,必须要具备定位能力/运营能力,或者具备这样运营能力的战略伙伴一起,我们才会去收购这样的资产。”

    以今年1月歌斐收购融创的香溢花城为例,该物业包括了办公楼、精品酒店、长租公寓、共享办公等多种业态。随后,歌斐引入了业内知名精品酒店品牌、国际知名服务公寓业主及运营商雅诗阁进行运营管理。

    据了解,目前歌斐地产已与房地产上下游产业链上的70余家企业建立的合作,涉及公寓、联合办公、酒店等多种业态。

    谭文虹希望,歌斐能成为房地产金融行业里,具有长期稳健投资能力和核心资管经营能力,并善于聚合优秀运营商一起共赢的房地产生态组局者。

    以下为观点地产新媒体对歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹女士的采访实录:

    观点地产新媒体:您认为当下地产调控和金融收紧对房地产基金而言有什么影响?

    谭文虹:今年房地产调控金融收紧去杠杆,对整个房地产行业的运作的确有很多挑战,但是在这里面房地产基金公司出现了收购机会,或者说更多的合作机会。

    第一个纬度,有了更多投资的可能性,这是短期的窗口机会。但背景还是基于整个中国未来经济的持续发展,中国城镇化率还在60%左右,未来有一定的发展空间。很多住宅开发等是从一线二线往大都市圈和核心城市圈人口密集、产业密集的地方转移,所以我们觉得在这里面是有一些机会的。

    第二个纬度,在京沪深这样的一线城市,因为新增开发量已经非常有限了,大量存量或者经营性资产,出现了值得重新经营和改造提升的机会。

    一线城市的存量资产在过去有很多种原因,有的是因为原来业主经营不善,或者原来的业主不能再经营持有,因为调控,因为资金紧张,而出现了可以被合适的价格,甚至是低价收购的机会。收购以后,更多是从如何改善经营状况,提升运营形态、运营内容,来获取合理的租金收入导致的资产增值。

    观点地产新媒体:商业、办公楼和公寓酒店,公司会投入哪个领域的项目比较多?

    谭文虹:我们现在会稳扎稳打,目前还是写字楼比较多,精力会聚焦在一线城市。对一线城市来讲,写字楼、商务办公楼是市场上流动性比较好的业态种类,而且市场的需求比较大,买卖双方都比较活跃,所以这是第一个聚焦的业态。而且通过过去几年收购歌斐中心等项目,我们自己有了比较成熟和经验丰富的关于写字楼商务办公的团队,这也是接下来继续聚焦的领域。

    同时,我们也会关注一线城市的公寓、酒店等业态的资产,符合房住不炒的调控趋势和消费升级的发展阶段的需求,在这样的领域里面,我们更多会跟市场上优秀的、战略价值观比较匹配的运营合作伙伴,一起去收购和运营这样的资产。

    对我们来讲,我们要能够甄别这样的资产,未来到底适合做什么业态,并找到相对应匹配的运营伙伴,这是我们在其他几个业态上的布局和定位。

    核心的逻辑是说,必须要具备这样的运营能力,或者具备这样运营能力的伙伴,我们才会去收购这样的资产。

    比如我们今年收购香溢花城的时候,第一天就知道它的定位是既有写字楼,又有公寓酒店,因为在收购这个资产之前,我们已经花了大量精力研究它的定位。然后花了大半年时间跟市场上的伙伴对接,筛选沟通,最后才会收购下来。

    观点地产新媒体:长租公寓等创新业务这两年是一个风口,您觉得公寓会不会比商业更有投资的价值?

    谭文虹:我觉得长租公寓这个行业未来应该会发展得很大,但是短期内投资价值还需要看各个项目本身的具体情况。要算好运营回报的账。

    我们怎么看长租公寓?我们定位不是开发商,不是每年一定要拿多少长租公寓,我们的定位是投资每个资产都是有投资回报的,不管通过REITs退出还是在市场上真正持有,甚至卖给其他基金或者其他机构投资人。

    我们希望每个基金所投资的项目、每个项目本身就有真实的租售比回报支撑,这也是为什么更看重资产本身,而不会仅仅因为长租公寓是风口就去做。

    如果我们在上海拿到资产,可能是拿到商场或者酒店,但最终根据我们的综合定位研判,可能适合做长租公寓,我们就改成长租公寓;或者改成办公楼更加匹配周边的氛围,我们就会把它改成写字楼。所以核心我们收购资产,还是聚焦项目本身的经营回报情况,是价值驱动型的。

    观点地产新媒体:公司最开始做基金主要是债权类投资,现在做管理、运营、股权投资这样的投资方式,是不是整个行业都往这个方向在走呢?

    谭文虹:的确是的,尤其今年资管新政不准做债权融资,意味着没有股权投资能力的话,就很难在市场上生存下去。

    从歌斐地产成立开始,2012年早期也做了不少的债,但是也做股权投资,应该说这个定位上还是蛮领先的。

    主要是因为我们自己开始就想得比较清楚,房地产基金真正的本源绝对不是做债权,不是简单的融资替代,不能仅仅提供资金的价值,一定要有其他的价值。

    同时,我们伴随着中国整个房地产金融发展的脉络,因为在七八年前说只做股权和资产收购,可能规模很难扩张起来,那时候的市场还不支持。所以我们在不同的市场发展阶段会侧重做不同的事情。

    但是我们心里是清楚中长期要的是什么,所以过去几年我们已经主动低大幅度减少了债的比重,这是第一点。

    第二,2014年我们收购歌斐中心之后,更加大了收购资产、自己做经营资管的力度,包括资管团队的建立等。

    这个事情是很不容易的,因为我们房地产金融的各类品种都做过,所以有对比。我们这么几年下来,基本上就是一年也就买一两个资产,整个跟进谈判收购运营的整个周期对人的要求、对团队运营能力判断的要求以及对发行募集的要求,都是很不容易的。

    我觉得阶段性规模小一点或者辛苦一点,其实不太重要,做长期可持续的事情更加重要。当然,在这里面很重要的是也要有投资人跟我们的投资逻辑相互、匹配。

    观点地产新媒体:这个过程中,和投资人有没有沟通上的壁垒存在呢?

    谭文虹:的确是的,过去几年,让老百姓投资房地产,只能通过类似房地产信托、资管基金这类的模式参与进来。当然这里面也有部分股,不过大部分是债。

    过去很长一段时期内,一般投资人包括很多高净值客户,对房地产金融的主要投资模式,基本上是一年两年的债,这是大多数人的普遍理解。

    住宅销售赚钱的逻辑,客户在这么多年投资下是比较理解的。当收资产的时候,投资人就会说这么一栋楼到时候谁买?会不会退不出去?经营管理怎么弄?这里有非常多的疑虑或者担忧。

    在这个过程中,我们要花非常多的时间跟客户解释,第一为什么核心城市的核心资产,中长期会保值增值。第二我们是怎么经营的,这个钱是怎么赚的,未来退出买家为什么要来买这个楼,是怎么定价的,包括买和卖大宗交易的招标流程等等。整个的环节,可以说我们是带着客户一起去经历。

    在这个过程中,我们觉得客户的投资理念在不断提升。过去住宅投机性比较大,收益率能到百分之二三十,慢慢也能够接受整个房地产市场是回归平稳持续发展的阶段,而不是暴利的阶段。

    观点地产新媒体:公司在股权投资基金慢慢做得多起来,这是歌斐和同行相比比较独特的优势和价值所在吗?

    谭文虹:不仅仅是歌斐,近几年中国的房地产基金慢慢发展起来了,而且早期还不能叫真正的基金,更多是债权融资等。随着资管新政、投资回归本质的监管驱动,这些政策会倒逼真正有投资管理能力的公司才会长大,这是行业的趋势,政策的推动,会加快行业的出清,这是第一。

    第二,因为资金紧,就代表了钱更加值钱,有机会收购到低价格的好资产。核心是我们已经具备了运营能力,在这种逻辑下,我们觉得有更大的发展空间。

    当然我们不能说只有我们歌斐看到了这点,整个市场上看到的也有不少,但是真正能持续长期坚持这么做的的确不多,也不容易,因为这意味着我们对规模的阶段性的放弃,和对当下赚快钱模式的阶段性的放弃。

    观点地产新媒体:您怎么看地产基金和房地产行业之间的关系?

    谭文虹:不管怎么样,地产基金都是依赖于房地产行业的发展,所以从中长期来讲趋势是一致的,不可能房地产崩盘了基金还发展得很好。

    中短期的确有点负相关,像前几年市场特别好、钱特别多的时候,为什么我们买得少?有的时候价格下不去手,觉得贵。

    因为整个市场钱多资产少,大家就都扑上去,尤其是一线核心地段的资产。

    现在调控去杠杆,这个市场越不好机会越多,但中长期趋势是一致的。因为真的如果是中长期都不看好的,那短期也不能去碰。

    观点地产新媒体:现在属于中短期负相关的阶段?

    谭文虹:没错,就像前面提及的,中国现在的城镇化的阶段、未来的消费升级的红利、中国经济的长期看好等等,都是长期看好的支撑点。因为房地产从中长期来讲,是天然的对抗货币发行的抗通胀资产类别,有保值增值功能。房地产基金相当于中等收益中等风险,因为有实物资产在,所以就算涨也不会涨到天上去;跌的话,只要杠杆不要太高,下行的保护也是有的,毕竟有租金收入有现金流。。

    观点地产新媒体:歌斐地产基金的投资总体还是比较稳健。

    谭文虹:这是必须的,因为收购进来如果运营处理不好还不如不收。我们也累计投资出去了将近上千亿,我们团队都经历过实战,七八年投了一百多个项目,有的好,有的不好,这个过程中大家都是亲身经历、直接参与处理过程的,这些非常深刻的经验教训和反省复盘,往往比成功的投资项目更加让团队印象深刻,当然也不断提升我们投资的风险把控能力,和对事物本质的敏感度。所以,投资要考虑最坏情况会怎么样,然后朝最好处努力。稳健投资可以活得长久,这比短期辉煌更重要。

    撰文:黎倩

    审校:劳蓉蓉

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