王天兵与观点对话:黑石生意经

观点地产网

2018-07-30 15:49

  • 目前,黑石过去在中国投资主要集中在两部分,一是商业地产,包括零售商业和写字楼,另一个就是物流地产。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 从香港IFC落地玻璃看出去,外面是维多利亚港,下午4点左右,阳光倾洒在海面上,粼粼点点,很是好看。

    能在维港边拥有如此漂亮的海景,是件奢侈的事情。年年上涨的房价和租金,已经让不少企业不堪重负,选择搬离中环。

    对于知名的私募股权基金公司黑石来说,这称不上负担。据此前黑石公布的消息,2018年第一季度,黑石的资产总规模再创新高,受筹资和盈利共同作用的影响,第一季度所管理的资产总规模同比上涨22%,至创纪录的4496亿美元。

    2008年,黑石进入中国,在北京成立第一个中国代表处。

    2010年,黑石集团高级董事总经理王天兵加入黑石,致力于评估中国房地产投资和管理大中华区的投资组合。因此,对于黑石在中国的房地产投资业务,王天兵再了解不过。

    目前,黑石过去在中国投资主要集中在两部分,一是商业地产,包括零售商业和写字楼,另一个就是物流地产。

    “作为房地产投资基金,黑石关注的是提升物业价值和提升物业现金流。”王天兵面前的笔记本密密麻麻写满了字,这是为采访提前做的功课,在一个多小时的采访中,他会偶尔翻一下,或者看上一眼。

    这是在金融圈工作多年养成的严谨、认真的习惯。“不打无准备之仗”,是天天接触以“亿”为投资单位的金融人士必不可缺的素质。

    “最近我们全球重点关注的板块是物流地产。”王天兵说,在中国黑石也正在搭建物流仓储平台。

    针对商业地产,黑石喜欢的是面向大众消费的商业项目,而不是特别高端的。至于原因,是因为中国过去很多年零售每年都有10%的健康增长,而基础就是中产阶级数量的增加,但中产阶级收入并不是最高端的消费,更多还是大众消费,或者中端水平的消费。

    事实上,不管是物流地产还是商业地产,有两个词反复出现多次,一个是供需,另一个是运营。

    “黑石是一家基金,但黑石区别于其他基金的优势在于运营能力和资产管理能力。”王天兵指出,在房地产投资的过程中,运营能力非常重要。

    因此,不管是物流地产还是商业地产,黑石都会建立相对应的运营管理平台,也有专业的团队进行运营。

    “为什么建立自己的平台?建立自己的平台就可以把运营理念通过平台得以实施并规模化。”同时,平台还可以带来大数据的收集,这样有助于黑石了解行业的变化,更能有效帮助投资决策。

    王天兵以印力来举例,称以前对印力的投资就是黑石在中国建立的商业运营平台,现在虽然已经退出了印力,但不排除以后还可以在商业地产方面合作。

    “现在黑石搭建起新的商业运营平台了吗?”

    “还没有。”

    至于什么样的项目或者资产值得投资?王天兵常常用“供需”的关系来进行判断。

    比如物流地产,虽然已经有很多电商巨头、开发商都布局了物流仓储,但从供需来看,依然有很大的仓储面积的需求,这就说明未来的租金仍有上涨空间,也是投资者最高兴的事情。

    商业地产也是同样的道理,虽然部分城市的零售商业确实出现了供大于求的现象,但在核心区位的优质物业依然是有限的,过去这几年这些项目的租金涨幅也颇为可观,加上这类物业的实质是以体验消费和餐饮娱乐为主,证明优质项目的需求仍是有极大空间的,就还值得投资。

    至于当前国内大热的长租公寓、联合办公等行业,王天兵表示目前暂时没有投资的意向,但一直会关注高科技、新产业所带来的房地产投资的变化。

    对于在房地产相关领域的投资能力,黑石一点都不含糊,比如通过对希尔顿酒店的投资,11年赚进约140亿美元,这或许是一次可以写进投资教科书的经典案例。

    2007年,黑石斥资260亿美元收购了希尔顿,2014年后分12次交易逐步清仓希尔顿股票,其中包括2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。

    彻底退出投资后,黑石将实现约140亿美元利润,成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

    这11年之间,黑石也并非一帆风顺。

    收购希尔顿的第二年,金融危机席卷全球,全世界的投资机构都出现了危机。据当时的报道显示,金融危机期间,希尔顿酒店市值已经蒸发60亿美元。同时,金融危机使得信贷市场几乎冻结,黑石通过杠杆收购而背负的沉重债务无法重组,为这笔交易提供贷款的高盛、美国银行、德意志银行、美林、雷曼兄弟等华尔街投行,无法在市场中通过资产证券化来换取流动性。

    一时之间,黑石对希尔顿的投资并购似乎已经烙上了“失败”两个字。

    11年后,黑石对希尔顿的投资最终以盈利140亿美元完美退出,但回顾此前,王天兵也是颇多感慨和总结。

    他认为,投资希尔顿使得黑石在酒店方面的投资和管理都获得了丰富的经验累积,更重要的是,在应对危机时,要坚信自己的投资策略。

    “即在困难的时候能够想办法度过难关,不要有一点挫折就放弃了,或者减值卖掉,如果这样的话就再也赚不回来了。”

    对现走出国门进行各种跨境投资的中国企业,王天兵给出的意见是,首先要投一个自己喜欢的公司或者行业;第二估值要相对合理。

    以下为观点地产新媒体对黑石集团高级董事总经理王天兵先生的采访实录:

    观点地产新媒体:黑石的资产规模最新数据是接近4500亿美元,中国部分的资产水平是怎样的?

    王天兵:黑石是美国公司,是先在美国,后到欧洲,大概十年前到亚洲,在中国大规模开始投资也就是六七年前的事情,所以规模还是不大。

    从我们来看,中国是世界第二大经济体,黑石希望可以加大投资力度。

    黑石亚洲区总部在香港,香港有中国团队的一部分同事,在前年开了上海办公室,北京也有一个代表处,未来分别在香港、上海、北京都有投资团队的专业人士。

    最近我们请了SOHO原总裁阎岩,她在黑石的房地产团队里面会是一名非常重要的投资专家。

    我们在团队建设包括办公室的布局都有一定的考虑,所以未来中国的资产管理规模会有比较大的提升。另外,我们的房地产亚洲二号基金有71亿美元、还有23亿美元的亚洲私募股权PE基金,加上全球基金中能够投亚洲的部分,算下来可以有150多亿美元的资金来投亚洲,中国是亚洲基金里重要的部分。

    观点地产新媒体:黑石看好中国的物流地产,不知道您如何评估现在中国的物流仓储市场?

    王天兵:物流仓储是看供给和吸纳,看租赁面积的需求和供给。从需求来说非常大,所以是一个租金增长相对比较高的行业,也是机构投资者比较喜欢的投资产品,因为租金能够上涨。

    投资一个企业的话,这个企业的发展要好,营业收入提高要快。物流就是这样一种类型的行业,现代仓储物流、高频物流的需求比较大。所以有很多电商自己开始做物流、其他开发商也开始做物流,能把物流的品质、价格进行一定的推升。

    但是这个平台是不是都是被电商占据了?我觉得中国的市场首先足够的大。第二,除了电商需求外,还有一些传统的生产型企业、消费型企业对于物流有需求。还有第三方快递的需求,这些需求都很大。

    第三,物流的供应方来看,地方政府对物流用地供应有限,所以在有限的供应量下,租金的升涨幅度会相对比其他的类型大。

    从竞争来说,是不是那么多企业或基金做物流,我们就不能做呢?我觉得归根到底还是看自己的运营能力以及跟租户的关系,还有对于品质提升的能力以及通过黑石在全球物流方面的经验、对物流仓储平台管理的经验的运营能力。

    我反复强调“运营”,现在房地产是靠运营的水平来提升资产价值,黑石的专业是什么呢?黑石是一家基金,但黑石区别于其他基金的是,更大优势在于运营能力和资产管理能力。

    所谓资产管理能力就是针对物流资产包,针对各种类型房地产资产包的管理水平。如何提高收入、如何降低运营成本、如何通过优良的资本结构来提升价值方面?以上方面我们可能比其他机构、开发商经验多一点,所以这是我们的价值和优势。

    为什么建立自己的平台?建立自己的平台就可以把我们的运营理念通过平台得以实施并规模化,我们自己有物流平台公司来运营这些物流资产,我们在美国曾有一间平台叫Indcor,在欧洲则有Logicor,在亚洲市场我们也可能会建立平台公司来管理自己的物流仓储。

    观点地产新媒体:黑石现在越来越不像是一个纯粹的PE公司了,您对此有什么感觉?

    王天兵:我们还是一个PE公司,因为我们还是做投资者,提升价值、增值保值、创造价值。创造价值的一个重要方式就是建立平台公司,包括酒店平台公司、办公楼平台公司,还有商业平台公司。

    值得强调的是,平台公司首先可以贯彻自己的投资理念、资产管理模式。商业地产是怎么投资,怎么提升价值;仓储物流如何投资,如何提升价值;酒店如何通过运营来达到投资目标,这些实际上是需要我们的运营管理经验。

    同时,这些平台公司可以给我们带来很多数据,可以看到同店的销售增长幅度是多少,为什么是10%?为什么是5%?为什么提高?为什么下降了?酒店可以告诉我们平均房价的变化。通过平台公司,仓储物流可以看到哪些是好的市场,哪些是一般的市场,这些需求是从哪里来的。

    更重要的是,这些数据可以指导我们做得更好,有针对性地投资及管理。所以平台公司的特点是本身就有运营能力,同时数据可以带来投资决策的判断。

    观点地产新媒体:黑石对希尔顿进行了一次非常赚钱的投资,11年赚了差不多140亿美元,但在最开始特别是金融危机前后也有“账面亏损”的过程。现在很多中国企业开始走出境外投资,有什么经验可以让中国企业知道如何做一个赚钱的投资?

    王天兵:首先要投一个自己喜欢的公司或者行业;第二估值相对合理。如何提升公司价值?特别经济危机的时候,导致收入等各方面下降了,所以公司当时账面减值比较厉害。

    对于公司来说无非几点提高收入。举一个例子,在2007年收购到今年完全退出,收入变化是从18亿到31亿美元,然后管理房间数量从50万间到86万间,这是提高收入。还有当时中国、印度、欧洲的希尔顿酒店数量不多,我们在这个期间把管理的中国酒店数量从6间提高到46间,还有近300间是待开发、待交付的,发展希尔顿没有进入的这些国家也是提高收入的一部分。

    降低成本就很多了,其中一个例子是把总部从原来加州的贝弗利山搬到了弗吉尼亚州,一下子降低了3个多亿美元的运营成本。

    还有债务重组,去杠杆、降低成本、把短期债变成长期债,尽量避免债务上的约束性条款。

    最近两年我们做了几件事情:一个是把重资产、轻资产分离,轻资产公司是希尔顿酒店;下面两个重资产公司,一个是ParkHotel,还有一个是HiltonGrandVacations,我们把这两个资产分离出来。

    原来希尔顿酒店是轻重资产结合的,我们把重资产从希尔顿控股公司里分离出来,所以希尔顿是非常优质的、高速发展的轻资产公司,发展得非常快。

    毕竟中间经历了经济危机,其中有一点比较重要的,就是坚信我们的投资策略,即在困难的时候能够想办法度过难关,不要有一点挫折就放弃了,或者减值卖掉,如果这样的话就再也赚不回来了。

    通过希尔顿酒店的投资,给我们增加了很多酒店的管理经验,还有很多数据,对各个市场都非常的了解。

    这两年还有一个比较有意思的特点是,这种大规模的酒店供应量慢慢放缓了,所以从这方面来看,我觉得酒店未来也是一个可以探讨的领域,是不是明天就可以去投资呢?我觉得需要具体问题具体分析。

    酒店确实不容易赚钱,因为酒店的利润非常低,做写字楼扣掉税费有70%的净租金收入。但做酒店的话能够拿到20%、30%的收入就不错了。

    观点地产新媒体:黑石对中国零售商业感兴趣的其实是针对大众消费的商业项目,而不是高端的购物中心,这个判断理由是什么?

    王天兵:为什么喜欢零售?因为中国过去很多年零售的增长,每年基本上都在10%左右,这个数字是比较健康的。

    那这个健康来源是什么呢?来源就是中产阶级的数量在增加,但中产阶级收入不是最高端的消费,不是买奢侈品的收入。

    我们看中的就是消费升级和由于消费升级带来的变化,而大众消费的这些高品质购物中心,包括物业本身区位都是相对比较好、品质也比较高。

    有这些基础,就可以通过运营能力来提升租金,比如租赁业态的变化来满足消费者不断变化的需求,这样能够保持运营的稳定和收入水平的不断提高,这也是我们喜欢的一个原因。

    观点地产新媒体:但在国内商业地产最近几年确实出现了过剩的问题,很多商业项目因为打造时间短,运营起来也是难度很大,您觉得这些项目应该怎么办呢?

    王天兵:我觉得在规划的时候需要考虑这些问题,毕竟商业的管理难度比较大,要非常有经验,运营能力要足够高;另外商业物业的区位也是非常重要的,要保证有稳定现金流的提升,真的需要投入很大的精力来做经营。

    我们还是回到供需来看,有很多城市和地区的商业供应量很大,这是确实存在的问题。但优质区位、高品质的物业过去几年基本没有受太多影响,而且经营的水平还在提高,所以优质商业、优质运营团队的物业应该不受到影响。但如果做得不好,经营不善那个就很难。

    观点地产新媒体:和印力合作结束之后,黑石有新的商业平台或合作伙伴吗?

    王天兵:我们还在寻找投资机会,目前还没有其他的合作伙伴。

    我觉得不是问题,因为我们跟印力关系特别好,一旦发现好的机会,我们还是可以和印力来进行合作。不是说就不能用印力的管理来管理黑石的项目,我们甚至可以继续跟万科和印力来合作。

    观点地产新媒体:现在国内除了物流、零售商业这些之外,创新业务如长租公寓、联合办公投资和发展都不错,黑石会不会有投资意向?

    王天兵:这个可能涉及到科技、互联网对于房地产投资的影响变化,我们毕竟是一个传统的房地产投资机构,我们也非常专注、关心互联网,包括共享联合办公、长租公寓等等这些新类型的业态。

    这些产品确实创新能力非常强,能够把业态活跃程度做高,吸引更多的租户进来,因为联合办公租赁方式比较灵活,而且环境比其他地方要生动一些。

    从这一点上来说,黑石是关注这些业态的,但黑石所真正关注的是科技对于房地产需求产生的变化,即现在的办公物业需求来源都是什么地方,很多来源于高科技,来源于互联网创新企业。

    我们寻找投资机会的时候,应该更重视、满足包括生命科学等高科技行业的需求,注意他们往哪里去,我们可能更愿意在这个区域购置物业来租给这些企业。

    比如深圳、上海或北京周边的高科技企业园区,我们更愿意去关注这些区域的投资,因为这些企业的发展快、需求大,这些地区人员的流入比较高,由此带来的承租能力就会提高,这样我们投资的物业价值就会提升,这就是我们的逻辑。

    观点地产新媒体:今年是改革开放40年,您如何看待这40年,中国的房地产投资以及商业地产的发展变化?

    王天兵:我最近两年跟黑石的同事,包括从香港、纽约、欧洲过来的同事,到中国的一些城市去看,发现工地比以前少了,建筑的塔吊也比以前要少了,更重要的是环境比以前要好了。

    我们觉得,在存量资产方面其实是有蛮多机会,包括刚刚所说的商业、现成的酒店或者办公楼的价值提升方面、运营提升方面应该都有挺大的机会。

    有些物业是十年前盖的,现在老旧了或者功能有一定的提升空间,所以这一点上我们看到挺多机会。

    通过黑石各个方面的经验来把资产的品质提升上去,通过资产管理的价值提升,关注新兴企业,高科技企业的发展,利用高科技手段来提升物业管理的水平等。

    从过去住宅简单的是平地盖楼到存量资产的更新改造方面,能够提供的价值和经验会更多,纯粹平地盖楼这种模式会慢慢被改造提升取代。

    撰文:武瑾莹

    审校:劳蓉蓉

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