彭庆邦与观点对话:基汇资本存量机会

观点地产网

2018-07-16 16:07

  • “这个过程中会产生巨大的投资机会,所以这些政策对我们没有太大影响,基汇资本作为资产管理营运的投资者,我们关注如何更好地运营,提高物业本身的利润收益。”

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 经过数十年疾风骤雨式的高速发展,中国房地产已慢慢步入由增量到存量的转型期,越来越多房地产商意识到,存量房改造和经营是未来的关键。

    从直接买地盖楼到通过运营来获得长期收益,存量房市场显然更看重企业运营和服务的能力,基金公司本身所具有的金融属性也使得其有一套独特的运营逻辑。

    长租公寓的热潮和逐渐壮大的中产阶级衍生出的日趋多样化需求,同样影响着房地产格局。

    近日,基汇资本执行合伙人、中国区主管彭庆邦,用其在中国二十年的房地产经验,展现了一个房地产基金在物业发展上的过去、现在和未来。

    长租和存量运营

    在一、二线城市,一些位置很好的存量房产并未在最好的运营状态,这使得城市中存在大量升级和改造的机会。存量资产的更新、运营和改造逐渐成为行业重要的市场之一。

    怎么做存量运营?作为一个早期的存量房改造者,彭庆邦向观点地产新媒体坦言,基汇资本做房地产投资,项目选择首重地理位置,它的硬件、软件,或者周边市场的综合消费能力、城市的发展潜力,都会是考虑的因素。

    在运营上,则不仅仅追求做高端项目,更需要注重平衡各个社区层面、人群的需求,针对物业的受众做好相关设施,给物业注入人流和活力。

    领展商场

    “像去年收购领展的17个项目其实多是偏离市区的社区购物中心,这些街铺、小区商场连接着香港的大型公共屋苑。很多人看不到这种项目的潜在价值,但我们希望把新的管理经营理念植入到这些购物中心,除了提高商业效益外,更为社区各方面的需求寻得平衡。”

    除此之外,由于房地产的外延不断扩大,长租公寓、特色小镇等创新型业务成为新的掘金口。

    对于长租公寓,彭庆邦显然有自己的洞见。现在不管是开发商还是创业公司,大都将长租公寓布局在一、二线城市。在彭庆邦看来,由于二、三线城市的租金承受能力较低,盈利性会比一线城市弱些,综合投资回报率并不会太理想;而一线城市的消费力强劲,流动量大,收益有一定保障。

    彭庆邦举例说,基汇资本旗下基金投资的湾流长租公寓品牌,以盈利性、商业性为主,专注于一线城市。以上海为例,湾流已开了16,000套房间,就是因为一线城市有较强的流动性和消费力。

    湾流项目

    “我们看长租公寓并不是单纯投资房地产,更多的是投资一类人群,导入一个社区,因为这些社区可以通过互联网联动起来,这同时也会孕育出更多额外投资机会。这不仅对商业地产投资人来讲是一个好事情,对大众也有很好的生活体验,因为他们的生活效率会大大提高。”

    彭庆邦透露,基汇资本有和维龙合作物流投资平台,也透过旗下基金投资联合办公和长租公寓,这些都是新的发展路径,也是配合新经济发展的思路。

    但这些产业,往往都跟不断扩大的中产阶级群体息息相关。“我们已经投资物流、奥特莱斯和长租公寓平台,今后也计划涉及旅游地产、教育和医疗平台,如企鹅诊所就是我们和腾讯合作的线下诊所平台。这些平台都是新经济下的产物,也都是针对中产阶级消费模式的产品。”

    佛罗伦萨小镇

    资本和物业变现

    资本的运作和金融工具的使用对于房地产行业的重要性不言而喻。在融资冰河期的现实面前,房地产基金本身具有的金融属性使其有着明显的优势。

    资本的运作能给商业和产业项目带来巨大的现金流。但由于银行银根收紧,银行贷款成本和融资成本不断上升,融资成本的提高会不会对房地产资产证券化造成影响?

    彭庆邦认为,当银行等金融机构融资成本上升或银根紧张下,房地产贷款比例有偏高时,房地产资产证券化是另一个盘活资金的渠道。但随着融资环境的紧张,投资者对房地产资产证券化等产品的分红期望亦会相对地提升。

    过去一段时间,不少机构和个人选择将香港的资产卖出变现。在彭庆邦看来,有时候卖出资产不代表不看好这个市场,买卖是种非常健康的状态。

    跟彭庆邦聊天,觉得他能将机遇施上魔法,有“化腐朽为神奇”的能力。从运营一个物业到运营一类人群,展现的也是一个企业独特的眼光和智慧。

    以下为观点地产新媒体对基汇资本中国区主管彭庆邦先生的采访实录:

    观点地产新媒体:近段时间以来,不少投资机构都觉得在香港比较多的是资产卖出时机,公司在去年已经通过基金购买大型的香港资产项目,公司在内部层面是怎么判断这个市场的?

    彭庆邦:在香港也好,在国内也好,在全世界也好,这些物业群不是单一的项目,我们要放眼它本身的价值以及周边的价值。比如说地铁沿线,旁边聚集了不少人群,这些都是核心地区。我们投资时会看项目本身的地理位置,以及项目是否有值得改造的空间,从而透过资产增值而达到收益的提升。

    买卖是非常健康的状态。卖出不代表我们悲观地看待市场。香港市场在大湾区的发展过程中非常重要,我们认为在大湾区发展过程中,香港毕竟是个成熟的金融中心,对外营商的经验非常丰富。虽然深圳近年来在各方面都取得了飞速的发展,但是金融体系和法律方面,香港在短期内还是无法被取代,而有互补的特性,香港仍占着有高度战略价值的地位。

    特别是香港的联交所对于一些新经济企业在香港融资非常欢迎。如果这些企业来香港,香港的综合市场需求会进一步提高,为经济发展提供一定动力。香港不会因为深圳发展起来了就受到影响,而是会跟大湾区一起发展,增添了很多的潜在机会。

    观点地产新媒体:公司很多项目操作起来都是比较成功的,在项目选择,包括在香港、海外、内地市场选择项目的时候,有没有具体的量化标准?

    彭庆邦:我们做房地产投资,首先是看它的地理位置,看物业的本身设置,有没有进一步改良空间。我们不一定每次都把项目全面改造,也可以透过积极管理达到综合效益。

    项目经过大规模改造,资产升级的幅度自然可以更大,但是对我们来讲,无论是改造或是积极合理的资产管理都可以达到资产增值的目的。比如说租金的提升,至于采取哪一种资产增值的方式,就要看资产本身的条件是否有提升的空间,这一点也很重要。

    通过公司内部相应的考量和评估体系,以及对于回报率的测算,我们会找到风险和回报的平衡点。比如我们是否要做很多改造,还是不做改造;或者市场变化能否对以后租金有提升,这些我们都会综合考虑。

    至于说有没有具体的标准和模型?其实没有标准的东西,最核心的是前线的团队。通过我们的前线团队,我们有着第一手的经营信息,在反映新项目的预估上,我们能更加准确地作出判断。回到房地产行业的根本,项目首先要从地理位置说起,它的硬件、软件等,或者周边市场,城市的发展潜力等,我们这些都会考虑在里面。

    观点地产新媒体:很多房地产企业倡导要改变模式,倡导转型,进军存量市场的措施,包括房地产的融资渠道也在不断收缩,这对基金公司来说是有利的影响吗,会对基金产生什么样的潜在影响?

    彭庆邦:对我们来说没什么影响,而且可以有更多的空间寻找投资机会。为什么这样说?我认为长租公寓是平衡供需的工具,特别是一线城市长租公寓商业价值比二、三线城市长租公寓价值高很多,二、三线城市长租公寓更偏向兼容公共性和盈利性,因为二、三线城市租金承受能力比较低,所以综合投资回报率短期不一定很理想。但是在一线城市的消费力强、流动量大,比较稳定。

    然而政府和国企对二、三线城市也有很多支持,因为他们需要吸引人才进来,有了人才才能发展新经济。再加上市面上有很多存量房可以进行改造,释放了这么多可以使用的面积,令城市的使用率增加,这也是城市经济学很重要的一环。

    如果要提升城市的居住使用率,就需要进入深入城市化的阶段。原来我们叫城镇城市化,从农村搬到城市。但是二、三线城市有很多空间没有被利用,需要改变这些空间的用途,通过更深入的资源整合,提升它的使用率,降低空置率,这就是深入城市化的过程。我们认为这个过程中会产生巨大的投资机会,所以这些政策不单对我们没有影响,反而对我们更有利。

    我们看长租公寓并不是单纯投资房地产,更多的是投资一类人群,导入一个社区,因为这些社区可以通过互联网联动起来,这样的社区可以和别的社区共享很多东西,也会提升整个城市的效率和使用率。

    这又会产生很多额外投资机会,不仅对商业投资人来讲是一个好事情,对大众也有很好的生活体验,因为他们的生活效率会大大提高。

    观点地产新媒体:长租公寓、特色小镇等创新型业务在房地产行业比较受欢迎,基汇资本对这些市场怎么看?

    彭庆邦:长租公寓在一、二线城市还是有一定的投资价值,但三、四线城市利润空间不多,比较难支撑金融类的产品。长租公寓的经营者有很多是二房东,他们和业主签了一个长期租约,再分散租给租客,这样就需要向融资租赁的方向发展,租金收益和流动性还是不错的,但是没有产权,只有租金、有租约、有租客。

    现在,在国内通过金融化及证券化的产品融资非常普遍,例如ABS(资产证券化),然而,现在只有财力雄厚的大企业才会发行ABS。由于ABS的年限较短,很多都需要三年内赎回,如果经营者没有庞大的财务实力,一般都需要增信方。如果企业没有相当的财力,发行ABS还是有一定的难度,因为其成本会增加。

    另外,我们旗下基金投资的佛罗伦萨小镇的奥特莱斯项目也有点像特色小镇。普遍来说,特色小镇是指整个区域都是做某一类产业,从而支撑起整个区域的经济发展。但我认为单一产业是难以支撑整个区域的经济,只能正面地推动这个区域的经济发展。

    观点地产新媒体:市场上很多声音认为,存量市场以后会取代增量市场,从而成为国内房地产新的发展常态,对于这个观点怎么看?

    彭庆邦:我们的城市化率目前并不是很高,在未来十几年中的房地产市场还是会平稳发展,住房仍然有持续的需求。

    租售并举为市场提供平衡的状态,特别是一线城市让可以住的房源更多地投入市场,可使更多的人住上房子。很多人在二、三线城市买了很多房子而将它闲置着,或者是有些物业本身在建筑时的定位并不适合,使其建好后迫不得已地闲置了很多可用的空间。

    如果在政策和运营能力上有所改善,把这些闲置的、没有真正使用的房子进行改造,变成出租房及各种不同功能的建筑,这都可有效提高空间使用率,对城市化深入发展有非常大的帮助,也会平衡现在的房地产供需结构,有利于房地产长期平稳发展。

    同时,增量房也还需要继续盖,我们的城市化还有一段路要走,每年还有很多家庭从城镇搬到城市,这些都会产生大量对住房的需求。

    观点地产新媒体:2018年正好是改革开放40周年,您觉得我们应该怎么重新探索房地产发展的本质?怎么样让行业回归到最开始的发展本意上?

    彭庆邦:因为中国人口非常多,城市化一半都还没达成,未来还有很多的需求会出现,增量房还是有需求,存量房改造以后也会带动一些需求,分流一些刚性需求。存量房的改造可以令房地产市场更健康,大家会觉得不单只是要买房,租房也不错。

    房子升值固然好,但是不应该把房子只作为商品投机,应该视作为居住的地方,而不应把房子看成一个纯投机产品。因为很多人买了房子没有充分利用空间,而是随着时间等待房子升值,这样并没有令我们的城市空间使用率提高。

    随着新经济和新科技的出现,我们有大量存量房改造空间的机会,房地产市场会比以前更精彩。过去是增量房市场,买了地就盖房。现在,由于中产阶级的掘起,我们提高了对生活的要求,从而产生各类型的空间需求,包括:住宿、教育、消费、旅游、医疗等不同的房地产需求。

    房地产市场也可以透过新经济互联网的线上线下结合,令整个产业生态链更有效率,增强各类型功能的房地产的需求,这也是我们继续看好未来房地产市场的原因。我们通过追踪新经济和新科技的趋势,以及中产阶级崛起的环境下产生的需求,分析各类型房地产真正最有效益的用途,从而更准确地制定投资策略,快速地抓住这些机会。

    撰文:陈玲 李奕和

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    特刊