第一太平戴维斯:2018年第二季度广州房地产市场概述

观点地产网

2018-07-12 10:41

  • 全市优质购物中心整体空置率环比及同比分别下降0.7个百分点和0.5个百分点至5.2%。其中,核心商圈空置率环比上升0.3个百分点至3.9%,而新兴商圈则下降1.3个百分点至5.8%。

    优质零售物业市场

    2018年1-5月,广州市社会消费品零售总额达人民币3,730亿元,同比增长8.0%。

    2018年第二季度无新增优质零售物业,全市总存量仍维持在561.3万平方米水平。

    全市优质购物中心整体空置率环比及同比分别下降0.7个百分点和0.5个百分点至5.2%。其中,核心商圈空置率环比上升0.3个百分点至3.9%,而新兴商圈则下降1.3个百分点至5.8%。

    全市优质购物中心首层平均租金环比及同比分别增长1.4%和3.7%至人民币每平方米每月724.3元。核心商圈和新兴商圈的首层平均租金在本季度均有所提升,环比分别增长1.6%和1.3%。

    展望

    2018年下半年将有约50万平方米新增优质零售物业入市,主要分布在白云和番禺等新兴商圈。其中商业体量最大的是位于金沙洲的永旺梦乐城,总建筑面积达20万平方米。

    由于新项目入市,预计下半年全市优质零售物业空置率将有所回升。同时白云区是供应量最大区域,预计该区空置率相对于其它新兴商圈会有更大幅上升,租金增长也因此会有所放缓。

    零售物业市场表现持续改善,零售商保持乐观情绪,同时消费者需求持续增长,这都将鼓励资产持有者继续创新商场运营模式以取得更好的发展。

    广州甲级写字楼市场

    2018年二季度,广州无新增供应,全市甲级写字楼存量维持在499万平方米水平。

    全市甲级写字楼市场空置率环比下降1.3个百分点至4.9%。由需求的稳定增长以及市场的持续去化推动平均租金环比及同比分别增长1.9%和9.9%至人民币每平方米每月168.6元。

    越秀区空置率环比下降0.5个百分点至4.8%;租金环比上涨2.2%至人民币每平方米每月130.7元。

    天河北空置率环比下降0.8个百分点至2.5%;租金环比上涨1.2%至人民币每平方米每月164.1元。

    珠江新城空置率环比下降1.4个百分点至5.1%;租金环比上涨1.8%至人民币每平方米每月195.0元。

    琶洲空置率环比下降1.7个百分点至7.6%;租金环比上涨3.6%至人民币每平方米每月136.7元。

    展望

    2018年下半年将有超过50万平方米的甲级写字楼供应入市,主要分布在新兴商务区域。

    随着下半年新增供应的增长,预计全市空置率将有所回升。然而,由于新增供应主要分布在琶洲、国际金融城和番禺等新兴商务区域,因此不同区域的租金增长预期将有所差距。未来大量的新增供应将使新兴商务区域的租金增速放缓,而对天河北和珠江新城等成熟区域的影响则相对较小。

    广州住宅销售市场

    2018年第二季度,广州住宅销售市场需求仍保持高涨。从数据来看,广州4-5月成交量持续上升,环比增长50.6%至487,000平方米。

    广州住宅销售价格在严厉的限购政策下仍持续上升,全市九区在4-5月的平均销售价格环比及同比分别增长3.6%和13.3%至人民币每平方米21,657元。

    广州市中心的住宅物业对购房者仍保持较大吸引力,中心城区1成交量环比和同比分别增长62.4%和44.4%至117,000平方米,成交均价环比及同比分别增长4.7%和20.9%至人民币每平方米41,809元。与此相反,市郊区域月均成交量环比增长47.2%至370,000平方米,但成交均价环比却下降0.9%至人民币每平方米15,244元。

    展望

    尽管限购政策仍将持续,预计下半年广州的住宅市场仍将保持积极态势。畅旺的刚性需求、置换需求以及投资需求将在短期内稳定支撑住宅市场的发展。因此,全市住宅成交量预料将在今年内持续增长。

    广州住宅租赁市场

    广州服务式公寓租金为人民币每平方米每月194.2元,环比和同比分别下跌4.3%和7.8%。本季度入住率为99.2%,环比和同比分别增长6.9个百分点及10.3个百分点。

    高端住宅的趋势与服务式公寓类似,租金为人民币每平方米每月142.2元,环比和同比分别下跌2.9%和1.9%;入住率为97.0%,环比和同比分别增长2.0个百分点及1.3个百分点。

    展望

    下半年内服务式公寓市场预计将有新项目陆续入市,其中大部分位于珠江新城片区。未来三个季度内,预料将有超过500套公寓进入市场。

    在经历美国总统竞选以及美国企业在广州贸易活动减少之后,预计市场对于高端住宅的需求会由轻微的萎缩转为稳定。大部分服务式公寓租户将选择在原公寓物业继续长期租住,但需求来源或将受行业竞争激烈且供应充沛的五星级酒店市场所分流。

    继2018年上半年住房租金调整后,服务式公寓的租金预计将保持稳定。

    审校:欧阳颖

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