合富商业:广州写字楼发展趋势预测

观点地产网

2018-06-05 08:59

  • 广州写字楼在大湾区各城市中,处于引领主导地位,近三年成交量位居各城市之首,亦是唯一成交大于供应的城市,价格具有优势,未来升值空间较大。

    1、广州商务发展大环境分析

    广深科技创新走廊等规划将串联起整个湾区产业布局,广州起主导带头作用

    粤港澳大湾区城市间资源有效整合需要完善的现代产业体系作为动力,从而促进各城市现代产业融合。

    湾区规划带动下激活多个片区功能价值,进一步推动现代产业体系形成

    产业空间布局

    建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑、都市型现代农业为补充的综合型现代产业体系。依托珠三角(广州)国家自主创新示范区,建设广深科技创新走廊(广州段)、珠江创新带,聚集全球创新资源,打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。

    大湾区产业规划进一步激活全市各个板块片区的产业布局及建设进程,使得各片区产业行业发展目的性更强,功能定位更清晰明确,片区之间发展更为协调互补。

    商业地块筑巢引凤、定向引入产业趋势明显,进驻门槛及条件越趋细化,利于各片区日后产业发展规划

    近年广州写字楼成交量级位居湾区各城市之首,亦是唯一求大于供的城市

    广州写字楼在大湾区各城市中,处于引领主导地位,近三年成交量位居各城市之首,亦是唯一成交大于供应的城市,价格具有优势,未来升值空间较大。

    经济稳健增长、城市地位形象提升,影响力及关注度增加

    营商环境日益完善,营商指数超越北上深,居全国之首

    粤港澳大湾区研究院发布了《2017年中国城市营商环境报告》广州一举“夺冠”。前五排名分别是:广州、北京、深圳、上海、重庆

    招商引资政策纷纷出台,扶持产业、吸引企业人才进驻

    招商引资政策:《广州市促进总部经济发展暂行办法》印发实施,新引进总部企业最高奖1.5亿、各区招商引资政策纷纷出台

    全方位奖励扶持,将进一步激发办公需求

    进驻企业及注册资本不断增长,注册企业增长率逐年上升​

    在多方利好推动之下,广州整体办公需求将持续活跃​

    2、全市写字楼发展趋势及预判​

    近两年全市写字楼供应有所放缓,但总体维持较稳定水平​

    去年成交突破60万平米,价格稳中有升

    新政后办公物业回归商业本质,成交量价齐涨

    新增供应集中外围区域,成交仍以天河区为主导​

    核心区域供应稀缺,新增供应主要集中在外围区域,成交以核心板块为主导。

    大宗交易频现,集中出现在核心板块,新兴板块亦有呈现

    去年以来写字楼整层、数层甚至整栋的大宗交易频现,除珠江新城、金融城及琶洲核心板块,临港CBD、南站等板块亦开始陆续有大宗交易呈现。

    以国内资本为主导,也有部分港资浮现。企业客户主要以IT科技、互联网、金融投资、基建能源等行业为主,基本以自用为主,投资为辅。

    写字楼购买客户从传统的零售贸易等行业向新兴行业转变

    根据合富辉煌商业地产公司近两年的客户成交情况分析,得出客户行业占比如下:

    标杆项目价格,同比上涨趋势明显,写字楼价值日益凸显

    标杆项目价格基本呈现同比上涨趋势,升幅明显的项目基本集中在珠江新城、金融城、万博等中心板块,外区区域的如南沙、增城的项目由于基数较低,价格升幅也较为明显。

    主力板块写字楼租金全线上升,空置率下降,承接力增强

    租金稳定上涨,投资回报率看好;空置率进一步降低,市场租赁需求趋旺,承接力增强。

    写字楼发展趋势预测

    (1)办公需求进一步扩大,大宗交易带动成交平稳向上

    (2)标杆项目优质物业商务价值将日益凸显,价格稳中有升

    (3)更多与产业对接,定向引入相关行业

    (4)市场承接力增强,租金上升空间较大

    3、各主要商务板块发展趋势及预判

    核心板块呈现供不应求态势,次核心板块新货相对充足​

    核心板块基本呈现供不应求态势,黄埔临港CBD及万博板块有较大的新增供货

    各大板块写字楼价格上涨趋势明显,增速集中10-25%

    各大板块写字楼价格逐年上涨趋势明显,年均增速主要集中在10-25%区间。预计未来主力板块在供应相对不足以及需求日益扩大的趋势之下,价格持续有上涨的动力。

    主力板块写字楼库存较低,部分板块去化周期低于3个月

    各大板块目前写字楼可售货量不多,绝大部分板块的可售货量占比仅全市的不到5%,按近一年的去化速度计算,目前货量的去化周期相对较短。

    各板块定位清晰、发展产业功能明确,利于导入不同行业办公需求

    未来写字楼格局,各板块错位互补,全方位发展​

    着力打造珠江新城、金融城、琶洲互联网创新集聚区融合发展的黄金三角区,重点发展总部经济、现代服务业、科技型服务经济,打造形成广州总部、金融、科技集聚区之余,其他板块定位及产业发展方向清晰,将百花齐放同步发展。

    审校:欧阳颖

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市