解局 | 少年鸿坤

观点地产网

2018-05-08 23:53

  • 当大部分地产二代还在幕后之时,鸿坤着手筹备接班速度之快让外界惊叹。而对于同样年轻的鸿坤,距离全国化布局与千亿目标,尚有一段距离。

    观点地产网 五六年前曾提出要在2017年上市的西红门地主鸿坤,其物业公司于近期在新三板发布了公开转让说明书,约三百页公告里,一名90后地产二代走入公众视野。

    这间名为“北京鸿坤瑞邦物业管理股份有限公司”的物业公司,截至2017年底在管面积407万平方米,但据五月初鸿坤地产集团总裁袁春对观点地产新媒体透露,物业公司的管理面积目前已经达到1000万平方米。

    袁春在2017年底刚加盟鸿坤,并成为了鸿坤物业的董事长,而鸿坤物业的实际控制权则掌握在执行董事赵伟豪先生手里。赵伟豪还间接控股了鸿坤集团。资料显示,赵伟豪于1993年生,2012年至2016年就读于美国波士顿大学并获得学士学位。2017年12月至今,任鸿坤物业董事。

    当大部分地产二代还在幕后之时,鸿坤着手筹备接班速度之快让外界惊叹。而对于同样年轻的鸿坤,距离全国化布局与千亿目标,尚有一段距离。

    鸿坤:物业不排除A股或港股上市

    鸿坤物业过去两年股权结构变化情况显示,原由北京鸿坤伟业直接控股的鸿坤物业,经过几度股权变化,现直接控股股东为鸿坤集团,实际控制人则是年仅25岁的赵伟豪。而鸿坤集团由北京合润资产管理全资拥有,后者亦由赵伟豪持股99%。

    赵彬似乎有意将他的儿子更早地推到台前,在过去一年间,赵伟豪多次参与出席鸿坤对外活动,公开的身份还鸿坤集团海外基金董事总经理、地产集团地产开发公司一级合伙人、执行董事……

    鸿坤方面近日则向观点地产新媒体称,赵伟豪为鸿坤地产集团总裁助理,鸿坤资本集团地产基金公司副总经理,目前负责地产集团长三角地区和地产基金业务。过去外界甚少留意这位年轻人,而物业公司上市碰巧将他在鸿坤集团中的地位倏地揭开来,尽管目前物业版块无论是资产还是业绩,体量尚小。

    公告显示,鸿坤物业自2003年成立,这些物业主要还是来源自集团内部。据悉,2017年,鸿坤物业的管理规模增幅近100%。2017年底,鸿坤物业管理及服务的项目共计24个,管理面积为407万平方米,在管项目位于北京、天津、河北、海南、安徽、江苏、湖南、上海等地。其中鸿坤地产开发的物业为376万平方米,占总管理面积的92.4%。

    截至2017年底,鸿坤物业的资产总计1.47亿元,资产负债率67.38%。2017年内,鸿坤物业实现营业收入1.58亿元,同比增长34.6%,净利润3027万元,同比增长47.88%。2016年及2017年鸿坤物业的加权平均净资产收益率为49%、54.13%。

    其中,2017年,鸿坤来自物业管理服务的收入为1.03亿元,毛利率为25.03%,来自社区增值服务的收入为5441.4万元,毛利率为45.57%。

    相比其他寻求在资本市场突破的物业公司而言,鸿坤的管理面积规模明显要更小一些。在公开转让说明书中,鸿坤物业公布了2018年-2020年的对外扩张计划,计划向长三角、珠三角、中原、成渝等都市群扩张。同时,“未来3-5年内将实现利润逐年增长,积极对接资本,以社区为载体聚集社区金融和租售服务等多元化经营业务,发展高端物业管理。”

    实际上,2017年至今,物业公司上市再现高潮,保利物业、雅生活、南都物业、碧桂园物业、新城悦控股等接连寻求上市,选择的市场包括了港股、A股以及新三板。分析认为,相比另外两个平台,新三板融资功能相对较弱,过去一年便有物业公司选择了退市。

    对于选择新三板上市的原因,袁春回应称,鸿坤自身现金流充沛,物业上市不以融资为目的。“再者,是金子在哪里都会闪光,鸿坤物业挂牌更多是为了更规范化的管理。如果未来机会成熟,也不排除会考虑在A股或者港股上市。”

    少年鸿坤:地产全国化待解

    当大部分地产二代还在幕后之时,鸿坤着手接班速度之快让外界惊叹,特别是涉及到股权甚至控股权的让渡。

    成立于2002年的鸿坤,过去以西红门大地主为外界所知,但近年才展开全国化布局。据悉,2017年被鸿坤定位为“全国化布局”的元年,同年实现销售额261亿元,这个成绩在销售排行中位列70余名。在年初的地产集团年会上,90后赵伟豪发言称,希望早日达成四个千亿目标,其中便包括了千亿销售。

    从大红门到“大七环”、再到华东、珠三角与海外,鸿坤走出京城之后,事实上并未快速在新区域形成规模发展。

    据观点地产新媒体监测,今年鸿坤在土地拓展上的收获并不多。对此,鸿坤方面回应称,公司并非没有拿地,2018年2月便在承德便收获了一宗地块。目前鸿坤地产的土地储备在700万平米左右,正在关注南京、武汉以及成渝等城市。

    有分析则认为,鸿坤虽然引入了合伙人机制有三年时间,但其发展势头不如其他民企迅猛。对比这下,过去一年,通过加快周转,类似中梁、祥生等中型房企实现业绩大幅提升,这或是鸿坤需要突破的。

    当然,提到2018年的销售目标,鸿坤方面称,相比销售额,真实的回款和利润是其更看重的。鸿坤将聚焦完善管理水平,为早日达成千亿目标打下基础。

    此外,虽然鸿坤着手推动物业公司上市,但是在几年前地产板块的上市计划未能按期完成。

    鸿坤方面回应称,目前还没有明确的地产板块上市计划。而且,上市也要取决于企业本身的运营能力,随着企业的发展,企业本身的指标和运营能力的增强,动态来看是否上市。

    除了多区域扩张、实行合伙人制度、搭建新组织架构,立足北京的鸿坤为扩大规模在人才方面也颇费苦心。此前,袁春的加盟一度引发外界对这家企业的野心猜测,但袁春或只是鸿坤为实现千亿版图进行人事排阵的一块重要零片。在他之前,鸿坤亦多次引外援,准备上市的鸿坤物业披露出来的董监高里,便隐约浮现其他同行身影。

    目前鸿坤物业的董事会包括五名董事,除了袁春,自2014年起便任鸿坤物业总经理的吴国卿,在加盟鸿坤之前,曾任北京万科物业服务有限公司总监长达12年之久。除了上述两名董事,鸿坤物业的监事会成员也多是近几年加盟。鸿坤物业监事共包括徐昊、张辉、曹立新,分别来自地产、商业及物业板块。他们分别于2017年、2016年及2015年加入鸿坤,背景包括龙湖、凯德与万科等。

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    撰文:张凯璇

    审校:武瑾莹

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