原报道 | 新鸿基农地生意 14幢商住大厦建设背后的发展拉锯战

观点地产网

2018-04-20 20:18

  • 这么多农地,若能快速建成推出,香港房屋问题似乎能有缓解。但事实上这是不可能的。

    观点地产网 香港并非全为“石屎森林”。

    从红磡到罗湖的东铁线,为不少访港旅客的必经之路。直至九龙塘站驶出,你就可以见到大片大片的树木和绿地。这里便是新界。

    新界是香港三大区域之一,连同附近233个岛屿总括975.1平方千米,占香港面积接近90%。那里原本以农业生产为主,自上世纪末以来出现了许多新市镇,包括观塘、荃湾、沙田、大埔、上水、屯门、粉岭、元朗等。

    据了解,除上水、粉岭外,其余所有新市镇都是经由填海造陆而发展。而除填海的土地外,这些新市镇中还充斥着不少的农地,或遭闲置、用作工业用途的棕地等。

    最近,在屯门北部兆康,新鸿基地产一个备受瞩目的“农地转商住”项目有了最新进展。

    兆康54区商住项目

    香港屋宇署4月18日公布,香港2月份一共批出21份建筑图则,包括11个住宅及商住项目、6个商业项目,以及4个工业或社区项目。

    住宅项目之中,就有新鸿基去年完成补地价的兆康项目。该项目位于塘亨路、青山医院北面,占地约46.1万平方呎,过往是被遗弃的农地用作放置货柜用途,未来会作私人住宅连商业用途。

    参照项目补地价的地契可知,该地块最高可建的非住宅楼面达117万平方呎,而住宅楼面视乎非商业楼面的规模,可建168.2万至229.9万平方呎不等,拟建的非商业楼面愈多,即可建住宅楼面愈少,所以整个项目最多可建的总楼面约285.2万平方呎。

    据屋宇署资料显示,该项目将兴建14幢20至30层高商住大厦,另设1层平台及2层地库,当中住宅楼面227.1万平方呎,而非住宅楼面则约5.2万平方呎。

    兆康项目刚在去年5月底完成补地价,价款65.3亿港元是近6年来最大宗补地价交易。以成交价计算,每平方呎楼面价仅约2288港元。

    新鸿基副董事总经理雷霆回应称,很高兴与政府达成补地价,认为补地价金额非常合理,项目交通方便,邻近西铁站,将兴建约3500个中小型住宅单位。

    当时,规划是住宅楼面共168.2万平方呎,商用楼面共117.2万平方呎。现在住宅楼面扩大,按每个单位平均500呎计算,可提供的房屋数量升至约4500伙。

    事实上,在此六个月后,新鸿基再为另一个位于西贡的项目进行了补地价,这一次金额更大。

    2017年11月7日报道,新鸿基与香港政府就马鞍山西沙公路超大型住宅项目达成补地价协议,金额高达159亿港元,总额创下农地补地价记录的历史新高,每呎楼面补地价约3195港元。

    上述项目为该公司增加497.7万平方呎的可建楼面。项目预料可兴建51栋住宅楼宇和32栋别墅,楼高约3-24层,提供超过5700伙单位。同时还将提供小学、中学、教堂、幼稚园、安老院舍、公共运动场及购物中心。

    至此,去年新鸿基地产已斥资224.3亿港元用于农地转用途的补价。

    新鸿基的农地生意

    农地转用途,正成为香港本地大发展商增加土储的主要途径。

    其中一个原因是,“官地”太难拿了。自2016年开始,内地财团开始进军香港,一场不见硝烟的“战争”随即掀起。

    从旭辉、保利置业、龙湖、龙光、世茂到万科、海航、中信泰富,投得宅地的金额亦从15亿跳到168亿港元。相比愿意花钱的中资,谨慎的香港开发商逐渐处于劣势。

    据了解,新鸿基每次“官地”及“一铁一局用地”的竞买都有参与,但鲜有斩获。唯一的一块是2016年8月,其以23.64亿港元投得的沙田多石街住宅官地。

    新鸿基主席兼董事总经理郭炳联曾称,要待那些“癫标”中标后,才以合理价格投地。

    但是,转向农地却并非无奈之举,因为这些土地成本低。

    上述的兆康项目补地价呎价2288港元;马鞍山项目补地价呎价也仅约3195港元。相比同区域其他批出的地块,动辄6500港元至1.5万港元的楼面价,成本低了不止一半。

    亦有观点认为,手持大量农地的发展商甚少在公开市场拿地,只因害怕地价高企,连累补地价金额提高。

    于是,截至去年年末的资料显示,四大发展商手里的农地资源已经超过1亿平方呎。

    恒基地产持有面积最大为4500万平方呎;新鸿基第二,拥有逾2800万平方呎;新世界有1749万平方呎;而长实拥有1340万平方呎。

    其中,恒基地产和新鸿基是最进取的两家公司。

    据港媒报道,由2011年至2015年,恒基地产持有的农地增长7.3%,换句话说是买入超过310万平方呎农地,面积相当于31个香港大球场草地,地点分布在古洞北、粉岭北、坪輋、打鼓岭、元朗南、锦田南及八乡等。

    新鸿基买得更多,这5年间新增农地面积逾400万平方呎,面积相当于40个大球场草地。大部分位于新界或现有计划兴建的铁路沿线。

    另外有数据指出,新鸿基仅2017年上半年就已经添增了近100万平方呎的农地。

    农地发展拉锯战

    这么多农地,若能快速建成推出,香港房屋问题似乎能有缓解。但事实上这是不可能的。

    新鸿基副董事总经理黄植荣,在谈到集团马鞍山项目时曾感叹“数唔可以咁计(数不能这么算)”。

    其称,马鞍山项目土地是生地,还需要至少3至4年开山劈石才能开始建设,另外还要处理路桥、土木、排污等不同复杂基建环节,预期完成发展需时8年。成本也从每呎约3195港元,飙升至每呎约8000港元。

    事实上,考虑到成本问题,开发商在项目正式动工前通常还要和政府进行长年的商讨。

    香港城规会资料显示,马鞍山项目早于1990年代已获批准兴建住宅,但因要符合城规订下的要求及补地价问题,所以迟迟未能“上马”。

    2017年上半年,香港政府再次就该项目批出补地价,但新鸿基其后上诉,补地价的批出因此被延后几个月。

    另据了解,为改变发展商和政府之间经常就补地价问题拉锯的局面,前特首梁振英在2014年曾推出“补地价仲裁先导计划”,政府和土地业权人均可就补地价金额申请仲裁,让仲裁庭作出裁决。

    然而,截至2016年12月为止,地政总署曾发出18宗仲裁邀请,只有2个个案申请人接受邀请,余者皆选择采用传统模式与地政总署商讨补地价。

    至于最终为什么能成交,有香港学者认为,政府经过周详考虑,因为对增加供应的渴求,只要发展商出价不离谱,也会愿意达成协议。

    新鸿基方面的理解则是,考虑到再不接受补地价,日后若城规会不批准项目续期,便有机会令这个项目泡汤。另外,由于中资南下导致土地拍卖价急升,唯恐补地价有变,所以公司管理层决定落实建筑图则及补地价,最终协议159亿港元。

    黄植荣曾形容去年公司能够争取两个项目完成转换用途,实属“好彩”。

    除要和政府讲价钱、土地整备时间过长的因素外,农地发展还要面临香港城规会的挑战及无尽的环评、环保人士的司法覆核。

    元朗的南生围是一个有名的例子。早在1994年,当时的城市规划上诉委员会有条件批准,恒基地产与傅老榕家族于南生围发展高尔夫球场及住宅。

    并要求发展商就有关发展计划进行全面的环境影响评估,以及详细规划重建生态环境,并推行南生围、甩洲自然保护区的管理计划。该决定于1996年获英国枢密院支持。

    该项目的蓝图及技术报告直至2010年才得以提交。但因蓝图与原先的规划相距甚远,遭城市规划委员会否决,要发展商重新申请发展许可。

    恒基地产向城规会上诉委员会上诉,委员会推翻城规会裁决,并要求覆检决定。但城规会认为无权覆核有关决定,于是就委员会裁决提请司法覆核,在原讼及上诉法庭胜诉。发展商上诉至终审法院。

    2017年2月16日,香港终审法院以4比1驳回上诉,宣告终极败诉。

    另一个例子是元朗的丰乐围。长实于1989年收地拟发展低密度住宅发展项目,其后3次向城规会呈交项目建议均遭否决。至2008年再将规模改动至兴建2000个单位,并于同年获环咨会有条件通过环评报告。

    期间2011年10月7日,城规会原定当日对项目进行审议。但碍于反对声音激烈,长实要求延期1个月进行,以委托专家研究项目对“米埔屈翅萤”的影响,补做生态评估及提出缓解措施。

    但多个环保团体均表示不能接受,要求先作一年研究,然后才审议。最后,到2015年项目才获准发展,但仍然面对着环团的司法覆核挑战。

    有观点指出,农地发展过程复杂,发展商在短时间内不会有很大迫切性去申请大量农地转换,避免过多资金被套牢。

    发展商、香港政府、香港城规会、环保团体各有所需,在这种复杂又矛盾重重的情形下,也很难随意去判定究竟谁对谁错。

    香港房屋缺口

    去年10月12日,香港发展局局长黄伟纶在答记者问时透露,即使古洞北、洪水桥发展区等顺利发展,未来30年房屋用地、经济用地及政府、机构或社区、休憩用地合计起码缺1200公顷。

    其进一步指出,与“2030+”概念蓝图估算的100万个房屋需求相比,目前仍欠40万个。

    女特首林郑月娥当选后,“首置上车盘”为港人带来新的希望,但土地难觅,于是需要发展商的配合。

    林郑月娥曾在回应为何将港人首置上车盘交由私人发展商做混合发展时,表示是基于目前的现实因素。

    其介绍,目前香港的土地供应连公营房屋的需求都保证不了,预期未来5至10年都十分紧张。在这个基础上,将有限的供应拨入首置上车盘计划,未必能得到公众的认同。因此只能另辟蹊径,这样也不影响公营房屋。

    发展商方面的回应也十分活跃。其中,新鸿基方面表示,首置上车盘仍有很多细则未公布,尚未知实际运作,但公司乐意配合政府的房策,增加房屋供应以回应市民需求。

    市场观点认为,发展商透过投标形式以市价购入的土地储备,价值很高,相信不会用作发展港人首置上车盘。

    而一些拉锯了几十年的农地项目则成为首选。如果港人首置上车盘政策能帮助这些农地项目,对发展商也有好处。

    但现实是,目前还没有相应的具体地块被提出。

    时间回到2012年3月,时任香港发展局局长林郑月娥在立法会上曾就开拓土地资源议案辩论做出总结发言:

    “已发展的土地只占香港整体1100平方公里的23.6%,即大约263平方公里。但其实在这263平方公里中,相当大部分是靠填海得来。

    余下的845平方公里,即76.3%的土地,大家都提到,有接近46%的土地,即508平方公里,是目前受法定管制的郊野公园和一些特殊地区。

    余下的未发展土地和农业土地还有300多平方公里,但这些土地往往属于相当难发展的土地,包括属于湿地、湿地保育区、湿地缓冲区、集水区、山地、斜坡、林地,均不是很适宜或根本不能发展。”

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

    撰文:刘子栋

    审校:刘满桃

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