第一太平戴维斯:2018年第一季度广州房地产市场概述

观点地产网

2018-04-10 21:38

  • 预计下季度全市住宅销售均价将维持平稳,销售量同比降速将有所放缓。

    广州优质零售市场

    2018年1-2月,广州市社会消费品零售总额达人民币1,474亿元,同比增长8.2%。

    两处优质购物中心于一季度投入营业,共计25.4万平方米体量,优质零售物业总存量约为561万平方米。

    一季度,全市购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月711.7元,环比上涨0.8%,同比上涨1.9%。其中核心商圈首层平均租金环比及同比分别上涨0.2%和1.9%,新兴商圈首层平均租金环比增长0.8%。

    本季度,全市主要商圈优质购物中心整体空置率环比下降1.5个百分点至5.9%,同比上升1.5个百分点。其中,由于六元素体验天地的入驻率显著上升,因而使海珠区空置率在本季度录得最大降幅。

    继香港、上海和武汉后,全球第四家K11购物中心于2018年3月31日在广州珠江新城开业。K11是新世界集团旗下的国际高端品牌购物中心,该商场不但把创新艺术购物体验引进广州,48%品牌更为首次进驻广州。

    展望

    一座位于金沙洲的新优质购物中心将于2018年第二季度开业,预计为市场带来约4.5万平方米新增供应。该购物中心除了零售,餐饮等常规业态外,更将以“农场种植”的创新体验项目吸引消费者的目光。

    2018年,广州优质零售物业市场良好开局,但来自电商的冲击依然巨大,各大购物中心正积极采取措施以提升消费者的购物体验,通过创新发展模式及引进更多全球优质品牌来避免同质化竞争,并吸引线上人流回到线下购物。

    预计下季度全市优质零售物业空置率将有轻微提升,租金或将维稳。

    广州甲级写字楼市场

    2018年第一季度,广州无新增供应,全市甲级写字楼存量维持在499万平方米水平。

    一季度,全市甲级写字楼市场空置率环比下降2.4个百分点至6.2%;同期,平均租金环比上涨3.0%,至人民币每平方米每月166.2元,同比上涨8.6%。

    按区域来看,越秀区甲级写字楼平均租金环比上涨3.2%,至人民币每平方米每月128.2元;同期,空置率环比下降1.4个百分点至5.3%。

    天河北区域租金环比上涨2.8%,至人民币每平方米每月162.3元;空置率环比下降1.6个百分点至3.3%。

    珠江新城租金环比上涨2.8%,至人民币每平方米每月191.7元;空置率环比下降2.3个百分点至6.5%。

    琶洲板块租金环比上涨3.5%,至人民币每平方米每月131.7元;空置率环比继续下降5.6个百分点至9.4%。

    展望

    预计年内甲级写字楼新增供应将于下半年集中交付,合计约73万平方米新增面积。

    预计下季度广州仍无新增甲级写字楼供应,因此市场将继续吸纳现有存量,新增供应有限加之需求旺盛将导致二季度全市空置率的持续下行,同时租金仍有上涨空间。

    预计年内将有多个甲级写字楼项目的交付时间延迟至2019年,如哥弟总部大厦和广铝琶洲总部大厦,因此2019年将迎来供应高峰,届时全市空置率将明显回升,租金增长将承压。

    广州住宅销售市场

    2018年1-2月,广州九区一手住宅成交量仅32.4万平方米,月均成交量环比、同比分别下降43.9%和46.9%。

    1-2月,广州九区一手住宅成交均价为人民币每平方米20,902元,环比下降1.7%,但同比上涨5.9%。

    中心城区[中心城区:越秀,荔湾,海珠,天河,白云]月均成交量环比下滑41.4%至7.2万平方米,同比下降29.5%;成交均价环比下跌5.4%至人民币每平方米39,947元,同比上涨16.7%。

    市郊区域[市郊区域:番禺,花都,南沙,黄埔]月均成交量环比减少44.6%至25.1万平方米,同比跌幅超过五成;成交均价为人民币每平方米15,387元,环比下跌1.1%,同比下跌8.4%。

    展望

    “3.17”和“3.30”楼市严控政策一年以来,广州一手住宅销售成交量价均得到有效调整。今年全国两会也再次强调了“房住不炒”和控制居民杠杆的总方针,预计未来广州住宅销售市场调控仍不放松,各项严控政策加上未来出台的房产税,将有效维持住宅价格稳定,投机空间受抑。

    广州已全面推行“租购同权”政策,鼓励刚需住房人群转投租房市场。未来广州将继续加强在住宅租赁方面的发展力度。

    预计下季度全市住宅销售均价将维持平稳,销售量同比降速将有所放缓。

    广州住宅租赁市场

    2018年第一季度,广州优质服务式公寓租金达到人民币每平方米每月192.4元,环比和同比分别下跌0.8%和6.1%。入住率在去年第四季度创下五年新高后,本季度环比回落2.4个百分点至92.4%,但同比依然上升4.8个百分点。

    本季度,高端住宅租金环比增长1.7%至人民币每平方米每月145.3元,同比增长0.6%。入住率环比及同比分别增长2.5个百分点和0.7个百分点至95.0%。

    展望

    服务式公寓正在经历调整阶段。一季度广州服务式公寓的入住率及月均租金均出现小幅下降,或与农历新年假期有一定关系。目前政府支持长租公寓发展,而服务式公寓或将借此契机,把客户人群从传统高端商务人士延伸至年轻的白领阶层。预计广州服务式公寓入住率将于下一季度有所回升,但租金仍将维持当前水平或轻微下调。

    2018年,广州高端住宅租赁市场良好开年,预计下季度全市整体入住率仍将维稳,月均租金将继续增长。

    审校:钟凯

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