特写 | 阳光100:商业街区先行者

观点地产网

2018-04-10 15:41

  • 虽然阳光100目前依然是住宅项目占主导,但商业街区的运营却是走在了前面。

    观点地产网 行业加速分化背景下,一向节奏很稳的阳光100也在加速了,而其独具特色的商业街区运营模式,却有着先行者的“无奈”。

    3月22日,阳光100集团总裁林少洲出席2018观点年度论坛,接受观点地产新媒体专访时提到,阳光100的节奏走得很稳健,选的是一种比较差异化的模式,在行情特别好的时候也没有去赶什么潮流,也没去拿高价地,也没有去搞规模。

    但他又指出,现在行业有两个趋势:一个是住宅在加速周转,加大供货量,主要是把原来的存量土地加速推出。同时在商业供应这块,加大以运营和内容为导向的运营能力。

    至于商业方面,林少洲表示,这两年公司的商业做得还是不错的,今年可能重点在公寓上。

    “做内容、做特色、做运营,一个是把溢价提升,因为这些物业的成本都很低,地价很低,阳光100现在主要是加快销售速度。”

    公寓的未来是文旅化

    阳光100今年将重点发展的公寓业态如今正炙手可热,而在林少洲看来,未来的公寓可能更多是向文旅化发展的,“它是买来玩的”。

    “像我们丽江项目原来是商业定位,现在做成一个旅居小镇。”他以旗下丽江项目为例子表示:“我们很多项目要有很多好玩的内容,你说拿去做生意太正儿八经了,光把品质做出来不行,投资人不买账。”

    林少洲进一步说,过去的公寓是以投资客、商务客群为主要的定位,现在生意很难做,或者是不需要这样的场地,但你说是买来玩的,很多人就有兴趣了。关键得好玩,你这房子不好玩就很难卖。

    据林少洲透露,商业街区规模目前占阳光100整体业务比例大约在百分之十几,公寓也是百分之十几,加起来这两个比重是百分之三十左右。

    商业街区“卖的是快乐”

    虽然阳光100目前依然是住宅项目占主导,但商业街区的运营却是走在了前面。

    林少洲指出,商业街区是一个非常有利可图的开发模式:“一般情况下卖50%,整个投入就全部回收了。毛利率很高,关键是你能不能卖得动,很多人是卖不动的。”

    他认为,国内纯粹的购物类商业全是过剩的,走到哪儿都过剩,连县城都过剩,不光是一二线。“所以我们要做的是一个新物种——我们卖的是开心,它是用来玩的。”

    林少洲补充道,阳光100整个商业街区的模式现在已经变化了,更像大众文化娱乐用品,只是以商业的载体和模式来体现,“是一个体验式的,卖的是体验,卖的是场景,卖的是快乐”。

    街区运营“有技术门槛”

    除了一部分用作销售之外,阳光100的商业街区项目还有一部分用于自持,“自持比例少的是30%,多的50%,这个就要看不同的项目”。

    虽然不少同行都在做文化体验式的商业项目,而且在国内这种需求量很大,但在自持运营方面,商业街区同样也是一件有“门槛”的技术活。

    林少洲指出,运营这件事基本上是跨越了一个领域了,所以最大的问题是在于路径依赖,因为运营就意味着要先砸钱,先烧钱,在未来不知道有没有回报的情况下,要敢于去烧、去砸。

    第二还要砸得是个地方,要砸得对路。“包括很大的企业花了很多钱,最后没做成,铩羽而归的事儿也挺多,所以这件事情是有技术门槛的。”

    他指出,要把各种资源做好、整合好,就是商业模式要做好,合适的选址,好的街区的布局,包括室内、业态、运营,都很复杂,这个难度比常规住宅要高好多倍。

    先行者的团队建设

    正因为有门槛和有难度,做商业街区的“小烦恼”是引进不了有经验的团队,因为“没有人”,阳光100只能从内部住宅开发板块挑选培养做街区运营的商业团队。

    “技术门槛太高,不敢到处做,不敢到处拿,拿了之后自己的团队还是要培养的,这个团队我们也是从住宅那边慢慢转型转过来的,两三年才转了两三个团队,(项目)拿多了他们也没有那么多经验。”

    林少洲话中虽透露出了做商业街区先行者的“无奈”,却藏不住对阳光100团队的肯定:“中国成功做商业街区的团队没有,或者是很少有人干这个活,我们是走在最前面的,所以想引进引不来,现在是人家挖我们的人,因为在这里干了项目了,有经验了。”

    “商业街区更多的是搞文化、娱乐、内容的综合性能力,所以不是引进,是我们怎样加快培养的问题。你已经是先行者了,你想引进是很难的,只能自己走得更快一点儿。”林少洲如是说。

    撰文:刘满桃 曾剑萍

    审校:劳蓉蓉

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