特写 | 余安定:产业地产没有既定教科书

观点地产网

2018-04-08 19:43

  • “产业地产没有既定的教科书,是一个没有既定玩法和模式的全新领域,发展的过程中,会遇到很多难题。”

    观点地产网 在产城融合的大背景下,产业地产逐渐得到青睐;有别于住宅与商业,它有着自身独特的发展逻辑。而在开发运作中,也呈现出不同的成长空间与发展姿态。

    3月22日,凤岗天安数码城总经理余安定在2018观点年度论坛上表示:“特色小镇或者产业地产,遇到问题是其发展的必经过程。但大浪淘沙,最终还是以内容为王、运营为王,要形成自己的核心竞争力。”

    这位凤岗天安T5项目的开发与运营者,向我们分析了产业地产的本质,以及天安数码城的发展模式。

    地产圈里“拉黄包车”

    随着很多特色小镇、产业地产项目的涌现,行业竞争更加激烈。当被问及是否会有压力的时候,余安定淡然回答:“没有,因为产业竞争才刚刚开始,还是一片蓝海。”

    在余安定看来,产业地产发展空间很大,而其发展的逻辑和传统房地产并不一样。产业地产服务于产业,它的需求是多种多样的,所以在发展的过程中,不能不停地去复制一种模式。

    他举了一个例子:在一个小镇上,如果开了一个加油站,旁边开一个便利店,便利店的旁边再开一个书店,这样不同业态不停地开下去,它的经营生态就很清晰、繁荣;反之,如果开一个加油站挣钱,附近就纷纷效仿,开起了无数的加油站,这样就陷入单调的死循环了。

    另一方面,在余安定的心目中,做产业地产是一件很辛苦的事情:“做产业地产就是地产圈里面拉黄包车的。”

    他继而分析道,产业地产没有既定的教科书,是一个没有既定玩法和模式的全新领域,发展的过程中,会遇到很多难题。

    除此之外,他也提到产业地产发展的关键所在:“产业地产的增值空间,并不是来源于房子本身,房子只是一个可见的载体。很多项目可以达到很高毛利率,我认为跟地产的关系并不大,而重点在于运营、资源整合的能力。”

    在他看来,在拥有巨大施展空间的产业地产中,正是因为需要劳心劳力,才会涌现出一些全新的玩法,而开发运营者在付出努力后,也会得到意想不到的回报。

    “吃甘蔗最甜的一段”

    东莞凤岗天安T5项目,从2015年落地以来,就受到了业内的关注。

    “T5”除了意指天安数码城第5代产品之外,还隐含了一座产业园区运营需要具备的五大要素——技术(Technology)、人才(Talents)、资源(Treasure)、流转(Transmit)和包容(Tolerance)。

    余安定对凤岗天安T5颇为满意:“现在项目中,2016年开发的面积是十万平方米已经交付使用了;2017年5月份开发25万平方米,9月份也完成了产业的招商和企业入驻的确定。2018年计划开工一百万平方米。”

    目前天安数码城产业园主要布局珠三角、东部沿海城市,在中西部只有重庆一个项目。

    余安定认为,在产业梯度转移的过程中,中西部的企业目前更多处于资源发展型、劳动力发展型的阶段,未来转型的潜力很好,但天安数码城暂时不着眼于中西部。

    “就像吃甘蔗一样,现在还能够吃到最甜的这一段,那么我可能也还没有计划或者动力,费很大的力气去吃不甜的那一端。”基于天安数码城的发展模式,余安定表示,集团目前还是更多地聚焦产业基础较好的地方。

    事实上,除了对“地利”的重视,天安数码城还拉起了“联合”。近年来,天安数码城分别联手华润置地、中粮、万科等房企,在产业园区开发运营、土地开发、品牌管理输出、基金类业务,以及城市更新等方面展开合作。

    对于入驻企业,天安数码城还显示出了“兼容并包”的姿态。

    “不同的企业让它在一个平台下进行契合,进行互相的融合和变化。我们的产业主题是科技型,但也可以说没有主题,我们愿意帮助企业做跨界的融合,做各种资源的整合,帮助它们产生积极的裂变。”

    撰文:曾树佳 曾剑萍

    审校:劳蓉蓉

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