年度演讲 | 朱中一:新时期房企如何顺应形势、把握机遇、创新发展

观点地产网

2018-03-22 15:25

  • “房地产业起码还有十年左右的发展期。”朱中一表示,但是未来的发展与前一二十年的发展有很大不同,更能反映行业时代发展特点的是房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸与品质提升

    朱中一(中国房地产业协会原副会长):房地产业的各位同仁、各位朋友,大家下午好!很高兴应邀前来参加2018观点年度论坛。

    下面我围绕“行业发展进入了房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸、品质提升的时期,房企要顺应形势、把握机遇、积极探索、创新转型做出新贡献”这一问题谈点个人看法。

    改革开放40年来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革20年来,我国房地产业取得了快速发展,我国城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺状况得到了根本的改变。为了进一步解决房地产发展中的不平衡、不充分问题,解决好农业转移人口等城镇新市民的住房问题和城镇原居民的住房改善问题,十九大报告和今年的政府工作报告再次强调了房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确了要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和长效机制。政府工作报告还强调要落实地方主体责任,继续实施差别化调控,支持居民自住性购房需求,培育住房租赁市场、发展共有产权住房。

    全国人大和国务院有关部门领导在答记者问或者在去年年底前后召开的工作会议上表示,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持政策的连续性和稳定性;加强金融监管,平衡好与房地产及其它行业的资金配置,严格实施差别化的住房信贷制度,防止资金违规进入房地产;按照设立住宅政策性金融机构的方向推进住房公积金制度改革;研究制定与多主体供给、多渠道保障住房制度相匹配的土地供应制度,提高租赁住房和共有产权住房的供地比例,按照立法先行、充分授权、分步推进的思路,积极稳妥地推进房地产税立法;建立和完善房地产的统计和市场监测、预警机制,加大房地产市场秩序规范和整顿力度。此外,住房租赁条例、城镇住房保障条例、住房销售管理条例、住房公积金管理条例、土地管理法等也在抓紧制定或修订中。

    上述部署清晰地表明,促进房地产市场平稳健康发展和让广大人民群众安居、宜居的政策法规和长效机制正在加快建立和形成当中。

    市场的发展除政策导向外,需求是最基本的动力。本人通过学习后认为,城镇化的持续推进、城市的更新改造和人民日益增长的美好生活的需要是房地产发展的三大基本因素,房地产业起码还有十年左右的发展期。

    2016年末,我国户籍人口的城镇化率为41.2%,2017年,我国常住人口的城镇化率为58.5%,2018年,国家计划再安排进城落户1300万人。至于要达到发达国家70%以上的城镇化水平,则需要更长的时间。这是我们仍然看好房地产的最主要原因。

    城市的更新改造,包括对城镇棚户区、城中村的改造,以及对老旧小区的更新改造任务还很重。到2020年要决胜全面建成小康,就要基本完成城镇棚户区和农村危旧房的改造任务。2018年到2020年再改造棚户区1500万套,其中2018年计划改造580万套,同时要有序推进城中村、老旧小区改造和适老化改造,完善配套设施,推进无障碍设施改造,鼓励有条件的加装电梯。

    现在我国城镇的存量住房已达300亿平方米,今后随着城镇人口的增加,城镇存量住房的面积还会增加。如果每年按2.5%的面积进行更新改造,每年需要更新改造的量也会超过7.5亿平方米,这也是一个很大的市场。

    新经济业态的发展和人民日益增长的美好生活的需要给房地产提供了新的空间,是未来房地产跨界经营的重要方面。一是顺应产城融合和新经济业态的发展,有序开发产业园区地产、众创空间等。但一些开发区高成本建成后,使用不足的问题也要注意。二是顺应人民日益增长的美好生活的需要,积极探索,有序推进文旅地产、养老地产、健康地产和商业地产。在养老地产方面,我们不仅要继续探索居家养老、社区养老、机构养老的问题,还可探索与互联网结合的智慧养老,与医疗结合的医养服务,与金融保险结合的以房养老,与特色小镇结合的养生养老小镇,与旅游结合的旅居养老产品。在商业地产方面,鉴于不少城市大型的购物中心、商业综合体已经过量,所以今后一段时间内要坚持去库存和补短板相结合。大家应多关注城乡物流配送中心、社区商业网点、菜市场、停车场等配套建设,对计划还要新建的大型商业设施一定要充分论证。国家对商业地产的上述政策在商务部印发的《国内贸易流通十三五规划》中有详细论述,建议大家认真学习。

    今天上午我们走进印力,参观、了解了印力发展脉络,也知道了万科与印力通过强强联合与深度合作促进了住宅地产与商业地产项目的良性发展,扩大了这两个知名企业商业地产项目在全国的覆盖面,说明商业地产只要做得好、有特色,仍是一个重要的业态。

    上述我简要从政策导向和市场需求两个方面分析了房地产起码在未来10年仍有很多的发展空间。当然,未来的发展与前一二十年的发展有很大的不同,除了前两年常说的由高速增长转向平稳增长,由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式以外,更能反映行业时代发展特点的是房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸(细化)与品质提升。这些特点也是房地产行业由快速发展阶段转向成熟发展阶段的重要标志。

    在这样的大背景下,机遇与挑战并存矛盾更加明显。当前和今后一段时间,如何顺应住房制度和房地产金融政策的调整,来调整住房的供应结构和防范企业的经营管理风险;如何顺应因城因地施策环境,增强企业的决策能力;如何顺应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,来转变传统的建造方式,提高全装修房和装配式建筑的比例,完善配套设施,提高房地产项目的质量与水平;如何顺应新经济业态的发展,来拓展企业的业务范围;如何顺应市场竞争激烈、十强企业相对稳定、百强企业也在分化、房企优胜劣汰步伐加快,行业集中度不断提高的市场环境,来夯实企业发展基础。这是多数企业都面临的问题。我相信我们的多数企业,尤其是这次入围榜单的优秀企业,一定能够顺应形势,把握机遇,积极探索,加快创新转型,为企业、行业的发展和百姓的安居、宜居做出新贡献。

    本人尤其希望这次入围的优秀企业能在行业的创新转型发展中起到引领的作用,并在2018年取得更好的业绩。谢谢大家!

    撰文:朱中一

    审校:劳蓉蓉

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