2018中国房地产卓越100榜杭州区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:07

  • 万科、绿城、滨江三足鼎立的局势在2017年终被打破,而万科首度取代绿城登顶年度销冠,以及本土房企德信滑出前十,似乎印证着杭州已不仅仅是浙江的杭州,更是全国的杭州。

    杭州区域综合实力10强

    万科超越绿城,火热的楼市地市

    万科、绿城、滨江三足鼎立的局势在2017年终被打破,而万科首度取代绿城登顶年度销冠,以及本土房企德信滑出前十,似乎印证着杭州已不仅仅是浙江的杭州,更是全国的杭州。

    作为准一线城市,2017年的杭州楼市或许可以用“一半海水,一半火焰”形容,趋紧的楼市调控下,市场依旧延续了2016年的热度,完成了史上第二的成交纪录,如何买到房俨然成为杭州市民绕不开的谈资。

    数据显示,2017年1-12月,杭州全市(含主城区、萧山、临安、富阳、大江东)共计成交183739套商品房,成交均价首次突破2万每平方米,单价在3万以上、4万以上的楼盘数量较往年增加了不少。

    虽然总体成交较2016年超20万套的规模有所下降,但总成交金额达到4170亿元,创造了历史新高,新房成交金额更位居全国第一。其中,主城区共成交60974套,余杭区57628套,萧山区40982套,富阳区9309套。

    土地市场同样创造了历史,全市土地成交金额首破2000亿元,从全国来看,仅次于北京。数据统计,2017年,杭州市区(含主城区、萧山、余杭、富阳、大江东,不含临安)共出让土地168宗,其中涉宅地93宗,商业用地65宗,其他类型用地10宗;合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%;成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%。

    值得一提的是,在“租售并举”、“租售同权”等政策支持下,2017年,杭州成功出让首宗纯租赁地块,未来租赁地块的供应也将持续增加。

    楼市行情大热造就了房企的激烈竞争,2017年,万科首次取代绿城登顶杭州年度销售冠军,排名三甲之后的外来房企更是对前之位三虎视眈眈。

    万科首度登顶融创融信上位

    房企的综合实力方面,万科、绿城、滨江三足鼎立的局势在2017年终被打破,而万科首度取代绿城登顶年度销冠,以及本土房企德信滑出前十,似乎印证着杭州已不仅仅是浙江的杭州,更是全国的杭州。

    进入杭州11年来,万科在杭州的项目已达到40余个,布局广泛。环顾2017年全年,万科的推盘主要集中在上半年甚至第一季度,这得益于其2016年四季度领到的多个预售证,并于2017年一季度集中入市。

    除公开市场外,杭州万科也积极与当地政企寻求合作。2017年4月份,万科签约杭州地铁,同探索实践“轨道+物业”发展新模式。2018年3月,万科接盘以17.82亿杭钢集团下属房产项目股权包,涉及到的杭州楼盘主要包括杭钢·尚堂府、紫玉福邸和杭钢紫元·旭润。

    在外来房企夹击之下,本土房企大哥绿城顶住压力,保住亚军位置,总体表现中规中矩。在第一季度的低迷表现后,绿城四月份才开始发力找回状态。下半年,绿城携大家绿城·金麟府、地铁绿城·杨柳郡、绿城西溪世纪广场、百大绿城西子国际以及绿城九龙仓·柳岸晓风等多个项目逐渐挽回颓势,其中,2016年表现强劲的杨柳郡继续成为绿城2017年的明星项目,也是绿城在“轨道+物业”模式上的成功探索。

    作为深耕杭州的另一家本土房企,滨江集团一向稳定,不过在本土市场逐渐被分割之下,滨江不得不积极走出过去的圈子,寻找杭州之外的市场机会,比如在深圳寻找旧改项目,在杭州的综合表现也跌出前三。

    取代滨江的则是4年前曾与绿城有过短暂交集的融创,这也是其首次杀入杭城三甲。虽然彼时融创收购绿城以失败告终,但融创无疑因此而更加了解品味挑剔的杭州市场,并打造出候潮府、玖璋台、时代奥城等在杭州颇具代表的项目,销售额也首次突破200亿。

    上升同样迅速的还有融信。10月,融信首次拿下杭州销售亚军,热销楼盘融信保利创世纪单月成交套数为331套,成交均价34549元/平方米。值得一提的是,2017年融信在杭州土地市场共投入125亿,成为杭州拿地金额最多的房企,未来在杭州发展可期。

    另外,阳光城和新城在2017年首次进入前十榜单。自2013年进入杭州市场后,以并购著称的阳光城就通过拿地、并购等多种方式实现了15个项目的布局,仅2016年在杭州拿下的土地储备就多达9块,储备货值超过200亿。

    2013年,以黑马之势进入杭州市场的旭辉继续稳扎稳打,这家以合作著称的闵系房企在杭州也同样延续,从绿地旭辉城、恒基旭辉府,到龙湖旭辉春江悦茗、旭辉宝龙东湖城,11月7日,旭辉与本土房企滨江集团在杭州正式签订战略合作协议,成为其快速发展的利器。

    值得一提的是,在竞争愈发激烈的杭州市场,房企合作渐渐成为趋势,无论是品牌房企还是本土小房企都在积极寻找合作,从项目操盘到早期的拿地也出现越来越多的联合体。

    此外,虽然没有进入年度前十,但保利、金辉、碧桂园等房企在杭州土地市场都表现积极,拿下多宗土地,为其未来发展储备粮仓。

    限购限价与史上最高成交

    自2016年9月重启限购后,2017年杭州再度迎来一系列调控政策。

    虽然新政频出,但市场并未因此降温,开盘售罄、全款买房的情况并不少见,甚至出现“房荒”“千人抢房潮”现象,足以证明市场需求的旺盛。

    从全年来看,除一二月为传统淡季,其余月份杭州的单月成交量均超出1万套。其中,政策集中祭出的3月更催生了一波购房潮,19110套的成交量为当年次高;4、5月楼市一度回归观望状态,成交量连续两月缩水20%。及至6月,市场热度陡增,单月成交量突破2万套,这波行情一直延续至8月,此后,市场逐渐恢复平稳。

    另一方面,限价政策后,许多房企未能获得满意的预售价格,因此选择暂时观望不放盘,由此挤压了不少库存。直到年底,房企为冲刺年终销量,开始降低价格以获得预售证,这也造就了12月份的一波推盘潮,单月全市总成交量接近14000套。

    价格方面,2017年杭州房价首次突破2万元,达到22700元/平方米,较2016年同比上涨30%,主城区均价为28500元/平方米,同比2016年涨了近5000元。

    其中,上城区为均价最高、下城区涨幅最高,两区均价分别达到5万+、4万+,拱墅、滨江则突破3万。另外,萧山、余杭也上涨近50%,成交均价为23470元/平方米、18557元/平方米。

    从成交结构来看,90平方米以下的刚需房是绝对主力,占总成交量的53%。总价150万元以下的房子共卖出约75020套,占总成交量四成以上,总价150-300万元的房子卖出超过55000套,占比近三成,而单价在1.5万-2.5万之间的楼盘则最受欢迎。

    成交持续走高进一步降低杭州的库存量,截至2017年12月30日,全市商品房库存为77929套,同比下降四成,创2011年以来新低。其中住宅库存27231套,主城区住宅库存7338套。

    卖地金额首次突破2000亿

    楼市行情带动土地供应,2017年杭州土地市场继续开闸放量,全年卖地总金额首次突破2000亿,排名仅次于北京。其中,15家房企首入杭州,36个板块刷新楼面价,热度从核心城区到外延区域,各路房企争相抢入。

    透明售房网数据显示,2017年杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳)共出让土地168宗,包括涉宅地93宗,商业用地65宗,合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%,总建面1344万平方米。成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%,其中,主城区成交金额1009亿元,首破千亿,其次分别为余杭区、萧山区、富阳和大江东。

    成交价格上,2017年杭州市区涉宅地楼面均价17900元/平方米,同比上涨29.7%,为历史新高,其中主城区涉宅地楼面价为25100元/平方米,此外萧山、余杭、大江东涉宅地价上涨最为明显。

    值得一提的是,由于土拍规则改变,自持地块成为杭州土地市场的新特点。

    3月24日,杭州发布土地新政,当溢价率达到50%时需现房销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。7月12日,溢价50%需现房销售的规则取消,但竞自持仍做保留。

    实行土拍新规后,杭州共有超过50宗地带有自持比例。其中,杭州宏立以4800万竞得的大江东新湾街道商住地块自持比例达100%,融信4.95亿元拿下的萧山空港新城商住地块,自持比例67%。

    作为准一线城市,不少房企在杭州拿地越来越积极。2017年,融信即斥资125亿夺下5宗地,总可建面50.9万平方米。紧随其后的金地和保利也在杭州投入超百亿拿地。另外,包括金科、首创、路劲、中建、中冶等15家外来房企首次进入杭州土地市场。

    在国家大力倡导租赁住房的政策下,2017年10月,杭州也诞生了第一宗租赁用地,由杭州城东新城建设开发有限公司以4.5亿元竞得的江干区彭埠单元地块,楼面价5049元/平方米,远低于周边住宅用地成交价。

    审校:劳蓉蓉

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