2018中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:06

  • 市场上的相对冷淡并没有影响到房企间激烈的竞争,但随着行业集中度进一步提升,强者恒强的分化局面在这一年里更为明显。

    深圳区域综合实力10强

    万科500亿夺魁,成交跌至历年低位

    市场上的相对冷淡并没有影响到房企间激烈的竞争,但随着行业集中度进一步提升,强者恒强的分化局面在这一年里更为明显。

    2017年,楼市在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调下,各大城市调控力度依旧,投机得到遏制,房价基本恢复到理性状态。

    这一年,深圳房地产市场并没有出台重大政策,但作为2016年10月“深八条”的延续,以“限购限贷限价”为手段的调控力度仍然不断加强,与此同时,随着房贷利率的不断提高,深圳新房供应与成交均创下近年来的最低水平。

    据深圳规土委披露,2017年深圳商品住宅共计推出商品住宅27324套,对应面积278.57万平方米,同比下跌36.25%;新房成交首次跌破3万套,同比减少36.2%,为八年来最低水平。

    销售均价受多重调控政策影响,缓慢回落的态势贯穿2017年全年,成交均价出现“十二连跌”,全年成交均价54445元,同比微涨1.9%。

    市场上的相对冷淡并没有影响到房企间激烈的竞争,但随着行业集中度进一步提升,强者恒强的分化局面在这一年里更为明显。

    万科夺魁,房企分化严重

    2017年房地产销售大年里,“规模”“分化”俨然成为行业热点关键词,放诸于深圳房地产市场上,这样的概括同样适用。

    作为“头条”企业的万科,虽然在这一年里将不少的精力放在商业地产、长租公寓、物流地产等创新业务上,但并没有放松在传统住宅市场上的争夺。

    据观点指数统计,2017年万科销售高歌猛进突破5000亿时,深圳作为大本营,表现相当亮眼,共录得销售524亿元,夺得深圳全年销售冠军。

    充裕的可售资源无疑是万科夺魁的关键,资料显示,2017年万科除了继续推售万科云城、万科广场、万科麓山、万科深南道68号、万科蛇口公馆、万科公园里等项目外,“瑧系”住宅项目臻湾汇以及万科瑧山府也相继入市。

    排在榜眼位置的华侨城地产则逊色不少,全年录得销售额175亿元,落后首位万科300多亿。不过,作为深圳房地产市场的豪宅霸主,凭借着香山美墅果岭、天鹅湖1号、华侨城四海云亭、香山美墅等豪宅项目,依然在深圳市场占得一片天地。

    除了上述项目,华侨城与深圳另一家央企招商蛇口联手打造“红山6979”项目亦于2017年入市,该项目还因“一夜卖完”而引起深圳市场的侧目。

    资料显示,红山6979地块性质为商业,项目拿到预售许可证的部分是3、5、6栋的商铺和商务公寓,共471套,公寓备案均价57024/平方米,商业备案均价149161元/平方米。

    去年11月28日,深圳市规土委网站披露该项目预售信息,而就在预售信息公布的隔天,规土委网站已显示该项目全部“已签认购书”,由此,红山6979成为深圳首个公寓带商业都整体出售的新盘,不算整体出售的优惠,估算项目价值超23亿元。

    紧随华侨城其后的为鸿荣源,在鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻、鸿荣源壹方中心、鸿荣源尚峰的加持下,录得162亿;华润置地落后一位为148亿元。不过,华润深圳湾悦府以79.99亿元的销售成绩成为2017年深圳项目桂冠。

    销售额突破百亿的房企,还包括龙光、地铁集团以及卓越集团。2017年,凭借着“玖龙”、“玖钻”以及“玖云”系列项目的推售,龙光共实现125亿元成交金额,地铁集团在不断加大与其他房企的合作下,共录得120亿元;以商办物业“租售并举”为布局方向的卓越集团则有102亿元的销售。

    除此之外,百亿销售以下的房企分别为招商蛇口、佳兆业以及中粮地产,其中中粮地产仅仅以60亿元的销售迈入销售榜前十,与排在首位的万科相比,拉开了将近10倍的距离,市场分化明显。

    成交跌破3万套,均价逐步回落

    受“深八条”调控政策影响以及房贷利率的不断提高,2017年深圳新房成交下滑明显,共售出25820套一手住宅,首次跌破3万套,同比减少36.2%,为八年来最低水平。

    具体而言,2017年一季度成交量大幅度走低,3月成交803套,处于历史低位;下半年市场有所回暖,成交量在2000-3000套附近波动;不过,在最后一个月突然拉升,年内首次成交突破3000套至3248套。

    分区域来看,南山、宝安、龙岗依然是2017年楼市主力区域,其中,龙岗区以111597套新房住宅成交量位于全市榜首,但与去年相比减少24.1%,成交面积103.21万平方米,同比下滑约30%。

    宝安区在华侨城四海云亭、鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻以及天汇城等项目的助攻下,共成交10774万套,同比减少31.2%,成交面积99.8万平方米,同比减少33.7%。

    唯一录得增长的区域是福田,在2016年零住宅批售的情况下,2017年该区域新增安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目,除此之外,还有绿景红树湾花园现楼入市,因此去年福田区新房成交同比增长100%至694套,成交面积13.27万平方米,同比增加1.5倍。

    整体成交大幅下跌的同时,深圳楼市均价也在15个月碎步下跌中逐渐趋向平稳。数据显示,深圳新房月度均价水平从2017年1月的54931元/平方米,下跌至12月的54256元/平方米,一年内均价下跌675元/平方米。

    与量价齐跌的新房市场一样,2017年深圳二手房市场成交下滑同样明显,年内共成交73830套,同比减少31.4%,成交面积632.12万平方米,同比减少33.1%。

    不过,在新房市场成交低迷,总体供应缺乏的背景下,2017年部分新房市场需求流入二手房市场,因此从数据来看,2017年二手房成交量是新房的2.9倍。

    住宅用地稀缺,租赁市场升温

    呈现下滑趋势的不仅是新房与二手房市场,2017年深圳土地市场供应成交同样冷淡,年内全是共出让42宗土地,占地面积106.7万平方米,成交金额754.94亿元,与去年相比,土地成交总面积缩水52%,成交金额同比下滑27%。

    从各区域供应情况来看,同样出现“冰”与“火”的分界,龙岗作为全市的交易主力,共计出让14宗土地,其中尤为值得关注的是,去年年末,世茂以240亿元拿下龙城街道宗30多万平方米的商业用地。

    除此之外,南山区同样是土地交易市场的热门区域,尤其是自2014年深圳湾超级总部基地被划入深圳17个重点发展片区后,更是让众多企业趋之如骛。

    观点指数了解到,2017年深圳湾超级总部基地全年成交7宗土地,出让面积15.5万平方米,出让金额约227亿元,其中,12月19日,万科与恒大分别以31.37亿元、55.52亿元竞得深圳湾两宗相邻地块,两者均被传将在此建设总部大厦。

    土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,使得近年来深圳土地供应大幅偏向商办和工业用地,随之而来的,是住宅用地供应的逐年减少。据观点指数统计,2016年全市共计有4宗宅地出让,2017年仅一宗,该地块位于龙华民治,由深圳市人才安居集团拍的,需要70年自持,未来将用于发展租赁市场。

    事实上,在“租售并举”的大浪潮下,租赁用房正逐步成为深圳房地产市场上的潮流。2017年7月7日深圳规土委发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》便已指出,要加快培育住房租赁市场,规范租赁市场秩序,培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体,形成先租后买的梯度住房消费模式。

    此后,深圳更是通过一系列政策,鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,开展规模化租赁业务,包括通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理。

    政策风口下,不少房企伺机而动,万科发布“万科复苏”计划,投入到城中村的综合整治、运营管理中。9月29日,深圳万科与福田区南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约,通过将玉田村将旗下物业承租,进行统一改造后,植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

    审校:劳蓉蓉

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