2018中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:06

  • 整体成交下滑之中,又有如保利、碧桂园般逆市而行的房企,凭借多点布局赢得购房需求,成功刷新销售纪录,使得市场呈现冷热两面。

    广州区域综合实力10强

    保利300亿连冠,调控分化楼市

    整体成交下滑之中,又有如保利、碧桂园般逆市而行的房企,凭借多点布局赢得购房需求,成功刷新销售纪录,使得市场呈现冷热两面。

    2018年伊始,市场多数观点趋向于认为今年的房地产市场会是小年,这样的判断来自于楼市调控及资金渠道收紧将持续的信号,也来自于对2017年楼市的观察。

    堪称“最严”调控几乎贯穿过去一整年,全国一二线热点城市普遍处于影响范围内,经历2016年住宅爆卖的广州也在2017年3月出台了“330政策”,对市中心一二手住宅购买、转让、贷款以及商办类产品的销售等进行调控。

    受此影响,2017年广州楼市新房成交骤降三成至9万套以下,为近三年最低,总成交金额减少超过700亿,包括万科、富力、越秀等在内,前十房企中多达七家的销售额出现同比下跌。

    整体成交下滑之中,又有如保利、碧桂园般逆市而行的房企,凭借多点布局赢得购房需求,成功刷新销售纪录,使得市场呈现冷热两面。

    改变亦出现在土地市场中,为抑制地价飙高,去年广州大幅增加了土地尤其住宅用地的供应量,涉住宅用地累计成交264万平方米,同比涨幅达七成,全年公开出让的商住商服用地共计成交约1105.12亿元,还首度出现自持用地。

    在引导房地产市场平稳发展的前提下,广州楼市调控依旧,但作为四大一线城市之一,广州的市场无疑对房企的规模依然有着决定性的意义,所以众多房企反而在瞄准机会随时扩充“领地”,看似平静的市场之下,开发商之间的竞争犹如暗潮涌动。

    保利300亿连冠,新兵融创首入前十

    因为政府对商品房预售价也提出了明确要求,广州楼市在调控中的2017年呈现出两极分化现象,既有创新高的销售成绩,也有明显下滑,百亿房企缩减至四家,第一名与第二名的差距就已在100亿以上。

    偏刚需类住宅产品以及布局在周边非限购区域的项目获得青睐,部分定位高端的豪宅产品则变得低调,等待更为合适的时机,各大房企的最终销售数据就在这一进一退之间被拉开。

    距2017年结束还有9天的时候,广东保利在官微宣布广州单城年销售额逆市冲到了300亿的新高,全年结束时达到301亿。

    尽管在全国市场已被碧桂园、万科超越,作为广州本土龙头房企,保利一直以多盘多区域布局的战略守着榜首的位置,连续7年蝉联广州区域销售榜冠军。

    去年保利在售项目有近20个,分布在中心和外围各个区域,产品涵盖了刚需、改善型和商办类。其中罗兰国际、天悦、海德公馆、星海小镇等7个项目单盘销售均超过20亿,去化最高的南沙保利星海小镇项目销售面积达18.31万平方米,成为保利广州最大的销售支撑。

    据观点指数了解,年内保利也推了不少商办类产品,包括新项目保利鱼珠港以及保利天悦、保利MO、保利叁悦广场等,贡献业绩近40亿元,对业绩形成有力的补充。

    碧桂园采取的策略与保利无二,在售住宅项目十余个,但大部分位于增城、南沙、番禺,凭借被限购挤压到外围的需求,同样创造了其在广州的销售历史最高,以200亿位列第二。

    相比之下,近两年一直希望与保利争夺广州“一哥”之位的万科则因为推货节奏上稍有差距,加之商办项目受到限购影响,落后了不少,仅以150亿排在第三。

    榜单中值得一提的是广东绿地及融创两大外来新面孔,已进入广州8年的广东绿地去年也集中推出了广州国际空港中心、绿地中央广场、绿地城、绿地越秀海玥四个项目大批货量,前三个项目的单盘销售均在25亿以上,整体销售突破100亿,使得绿地进入了广州销售前十,与万科差距仅40多亿。

    2016年刚进入广州市场的新兵融创去年才首度推出其在增城的两个项目,一个是融创御园,另一个则是与本土房企合景泰富合作的云溪四季。

    而融创之所以能迅速跳至广州市场销售前十,原因就在于并表了去年仅半年销售就超过20亿的广州万达文旅城——该项目属于融创去年收购的13个万达文旅城其中之一。

    除了上述几家进取者,榜单中也有不少因为市场限购等原因导致销售下滑的房企,例如富力、越秀、雅居乐、时代和敏捷都出现了不同程度的销售跌幅,珠光及中海则被绿地和融创挤到了前十之外。

    新房网签大跌,住宅用地出让上涨七成

    2017年一季度广州的新建住宅成交已有2.88万套,同比增长了约29%,3月底广州出让7宗地,其中由时代拿下的海珠石岗路宅地和碧桂园夺得的增城长岗村分别以约5.5万/平方米、2.4万/平方米的单价价创下全市以及区域楼面地价新高。

    彼时广州市场看起来似乎要延续2016年的节奏,但这一风向在“330政策”出台后开始突然调转。

    按照“330政策”要求,非广州户口市区内购买一二手房社保需满5年,从化增城限购一套,二手房转让需证满两年,贷款方面认房又认贷,二套房无贷款首付提高到五成,有贷款则七成。同时对商业类用地也明确要求不得擅自商改住,公寓类产品无论是一手还是二手都不能销售给个人,只能由法人单位购买。

    上述政策成为广州市场的分水岭,二季度开始广州成交明显下滑,均价下跌。

    阳光家缘数据显示,2017年广州新房成交量比2016年减少了约30%,为89979套,成为近三年来最低水平,成交面积987.79万平方米同比跌幅亦有31%,成交均价下降约1%至1.64万/平方米,成交总价约1615亿元。但考虑到政府对商品房预售价格和网签也作出了限制,成交均价和总价两项数据或与市场真实情况有出入。

    由于外围区域限购力度相对较小且货量较多,需求外溢,年内成交量过万的区域集中在增城、黄埔、南沙、花都,增城更是全市唯一一个成交量过2万套,达到2.66万套的区域。

    为抑制房价过快上涨,广州政府一只手抓限购限贷的同时,另一只手则进行土地放量,以致楼市与土地市场也出现两极分化,冷热不均,前者成交大跌,后者则迎来成交新高。

    根据规划,未来五年广州将加大土地供应,每年平均供应475万平方米住宅用地,比2014-2016年的平均数增幅达到64%,五年计划总供地2375万平方米,另外还有825万平方米的租赁住房用地。

    但在土地出让方面,政府也有意提高了出让底价,控制溢价率,并增加定向出让比例和竞自持环节,使得2017年土地成交量大幅增加的同时,整体溢价率低于过去两年。

    来自中原地产统计的数据显示,2017年广州共计出让了37宗涉住用地,其中16宗均底价成交,溢价率在50%以下的有28宗,而2016年出让的27宗地中就有多达20宗溢价率高于100%。

    对比尤为明显的是,2017年上半年16宗地最高溢价率22.6.9%,平均溢价率56.2%,下半年21宗地平均溢价率急速降到了只有3.9%。

    去年全年,广州商住用地成交面积为264.15万平方米,同比涨幅70%。算上商服用地全市土地总成交面积337.21万平方米,出让底价共1011.52亿元,成交总金额则为1105.12亿元,同比2016年增幅分别为44.1%、146.8%、86.2%,但整体溢价率却同比减少了79.4%,仅9.3%,平均楼面地价同比增加8%至1.18万/平方米。

    值得一提的是,4月底开始广州首次推出了竞自持宅地,全年出让的四宗自持用地其中三宗均由万科夺得,另一宗由首入广州的闽系房企融信拿下,四宗地块自持比例最高55%,最低15%,总自持面积为11.9万平方米。

    得益于土地供应量的增加,开发商们在抢夺因限购而减少的购房者客户之外,也不断重金投入积极买地,招商时隔两年广州再补仓,融信、厦门建发、美的、绿城四家外来房企亦成功抓住机会落下广州首子。

    观点指数获悉,2017年在广州拿地最多,投资也最多的是碧桂园。这家去年全国拿地超过3400万平方米,购地金额逾2800亿的广东房企,在广州砸下227亿夺得7宗地,扩充土储187.5万平方米。

    不过,万科才是去年广州市场的最大赢家,除了近64亿在公开市场揽地,还斥资551亿抢下广信资产大包,仅广州核心区域其中的16宗土地开发体量就已达211万。

    与销售榜类似,去年广州拿地金额最多的前十房企中,也有不少是外来户,其中绿城在年内第一次拍地中40.01亿夺得广钢一宗宅地首入广州,厦门建发则40.22亿抢得广州去年最后出让的一宗白云石潭路羽绒厂地块,顺利获得羊城楼市入场券。

    审校:劳蓉蓉

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