2018中国房地产卓越100榜上海区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:05

  • 在“限价”“新房摇号”等政策影响下,开发商没能延续2016年的丰收。数据表明,占据榜首的万科,年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

    上海区域综合实力10强

    被腰斩的成交和被超越的绿地

    在“限价”“新房摇号”等政策影响下,开发商没能延续2016年的丰收。数据表明,占据榜首的万科,年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

    回顾2017年全年,新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市一主要特征。据统计,2017年,上海新房总成交套数4.98万套,总成交面积640.02万平方米,降幅达到54%。成交规模创下近12年新低。

    虽然成交不景气,但上海成交均价却创下新高。2017年全年,上海新房成交均价达到47865元/平方米,同比增幅进一步扩大至25%。

    值得一提的是,土地成交方面,随着楼市调控的进一步深入,“降温”“低溢价”“理性”成了上海该年度的关键词。据了解,上海于2017年拍出21幅租赁住宅用地,当中全部零溢价成交,相比较2016年,地王已无迹可寻。

    纵观年度排行榜单,2017年的上海没能打破万科、绿地“龙虎斗”的传统。但在“限价”“新房摇号”等政策影响下,开发商没能延续2016年的丰收。数据表明,占据榜首的万科,年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

    万科登顶,“被腰斩”的楼市

    从企业所获得年度总销售来看,去年前十的开发商总销售录得为1311.05亿元,相比之下,该数字仅为2016年的66%。

    其中,TOP10的企业销售排名跌到100亿以下,第十名为72.28亿元,跟2016年相比拉开近40亿元的距离。以单个企业来说,本次年度冠军万科的销售也仅为205.6亿元,不足2016年的一半。多方面数据表明,2017年的上海楼市是“歉收的一年”。

    纵观年度排行榜单,上海2017年还是没能打破万科、绿地“龙虎斗”的局面。前三季度,万科在以微弱的劣势输给绿地,凭借第四季度的冲刺实现登顶,拿下销售冠军。

    这也证实了万科将推盘节奏放到了下半年、其中以第四季度最为集中的言论。去年年初,万科在电话会议中称,2017年推盘节奏下半年会比上半年多,四季度推盘会更为集中。

    据观点指数了解,万科安亭新镇在该年度中销售面积达到9.45万平方米,排在销售面积的前三。其中,佳兆业君汇上品、中环国际公寓三期分别以9.85万平方米和9.83万平方米排名前二。

    值得注意的是,金地在第三季度以140亿的成绩位列第三,第四季度仍然没有掉队,而在2016年的榜单中金地踪影难觅。其中,金地世家所做贡献不少,该盘在2017年销售面积9.32万平方米排名第五,成交套数亦达到780套。

    旭辉也成为了榜单中熟悉的身影,2016年首进TOP10以来,2017年以160亿元的优势位列第四。

    2016年以近170亿元占据第五席位的上海地产集团,最终在2017年度排行中无缘TOP10,这个位置由仁恒置地夺得。

    TOP10中第三梯队分别有融创、保利、大华集团、中海、华润紧随在后,虽然差距不大,但中海、华润均没有突破一百亿的关口。

    值得注意的是,中海是2017年在上海摘得宅地幅数最多的房企,随着这些地块入市,相信未来将对中海形成竞争优势。

    供求回落,新房均价创新高

    回顾2017年全年,新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市的主要特征。据统计,去年十二个月中仅有五个月成交量超过5000套,其余月份成交量仅为2000-3000套之间,其中10月份成交最少,仅有2560套;3月份成交最多,超过6000套,成交面积为74.24万平方米。

    据观点指数统计,2017年,上海新建商品房总成交套数为4.98万套,总成交面积640.02万平方米。相比2016年1380万平方米成交面积,降幅达到了54%。据了解,该成交规模也创下了自2006年以来近12年的最低值。

    对上海整个楼市政策的大环境来说,2017年都是“震荡”的一年。年初,在2016年“沪九条”和限贷新政出台后不久,因规范问题,上海紧急叫停近100多个商办项目(多数是商住房),当中就涉及多个准备开盘项目。

    随后的5月4日,上海进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

    5月17日,上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。这一系列的的政策加码,无疑对开发商推盘造成了较大程度的影响。

    另一方面,供应不济也成为上海楼市成交萎靡的主要原因之一。数据显示,截至2017年12月底,上海全市新房供应量为370万平方米,对比2016年的790万平方米,降幅达53%。

    在供应、成交紧缩的情况下,上海新房待售库存也在持续下滑。有业内人士称,按照2017年三个季度的月均成交量计算,上海目前的待售库存去化周期仅需要4.8个月。但同时,该人士表示,预计2018年上海新房供给将有所增加,存销比总体将延续目前的上行趋势。

    值得一提的是,受惠于高端住宅市场的拉动,上海新房成交均价却创下新高。据了解,上海在去年全年新房成交均价为47865元/平方米,同比增幅进一步扩大至25%,为2011年以来近7年最高增幅。但因政策调控,均价在2017年全年并没有很大变动,保持着相对平稳的姿态。

    据观点指数了解,虽然新房成交疲软,但期间上海豪宅市场成交似乎不受影响,单价在10万元以上的住宅成交量占全年新房成交量的3.4%,这一比例相比2016年的1.8%还要高出不少。

    据了解,在2017年10月份,汤臣一品售出一套面积597平方米豪宅,总价2.05亿元,成交均价达34.3万/平方米,创下上海年度单价最高住宅纪录。即使以整体均价23.7万元/平方米而言,该单盘亦摘得2017年最高成交均价冠军。

    土地低溢价,租赁成年度热点

    回相比2016年热火朝天的繁荣景象,2017年的上海土地市场迎来了一场“寒冬”。

    在“合规自有资金”“招挂复合”等政策进一步提高土拍门槛后,据观点指数统计,2017年,上海共成交的经营性地块仅有87幅,成交面积合计为375万平方米,所成交土地出让金共计为1107亿元。这与上海在2016年无论是总出让金额、土地平均楼面价居同等城市首位、创下历史新高的情况截然不同。

    随着楼市调控的进一步深入,“降温”“低溢价”“理性”成了上海土地市场全年的关键词。

    上半年,上海仅有26幅地块出让,第三、第四季度则加速推出共计61幅地块,土地市场一度出现推地高潮,但这些地块中几乎全部低溢价成交,溢价率不足1%的土地占到了70%,其余全为零溢价成交。

    从土地用途及性质上看,去年成交的87幅地块中,涉及到宅地的宗地有35幅,其中纯宅地30幅,成交面积177万平方米,占总成交地块的47%,另有商业类地块31幅。

    除上述所提到的部分商业、住宅用地以外,另外21幅租赁住房用地的成交则成为上海该年度土地市场中的热点。

    据了解,上海于去年7月份开始推出此类租赁用地,直到12月的五个月里,接连推出共计21幅,规划建筑面积约144万平方米,该部分土地未来至少将提供1.66万套租赁房源,这使得上海成为“北、上、广、深”四个一线城市中推出租赁用地最多的城市。

    根据《上海市住房发展“十三五”规划》中的发展目标,“十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。期间,住宅租赁用地愈加成为上海土地供应的主要方向。

    公开资料显示,目前,北京、上海等一线租赁热点城市累计出让的租赁土地已经超过500万平方米,按照平均60平方米单套计算,可提供租赁房源超过8万套。未来五年,北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。

    从租赁地块的竞得企业上看,21幅租赁地块全部被上海当地国企所拿下,中小型等一些实力较弱的房企只能围观。据统计,上海地产集团拿下当中10幅,土地面积达27万平方米,占出让面积的49.63%。另外,上海张江集团竞得4幅、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司竞得3幅、上海浦东开发集团竞得2幅、陆家嘴集团和嘉定新城发展各竞得1幅。

    这些租赁地块几乎零溢价成交,最高成交楼面价为13463元/平方米,最低的仅为4310元/平方米,远低于周边住宅、商业用地的成交楼面价。

    随着政府对于租赁住房等相关政策的进一步落实,租赁用地的推行或将成为上海土地市场的常态。据悉,2018年上海将继续增加租赁用地的供给,新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套。

    审校:劳蓉蓉

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