2018中国房地产卓越100榜北京区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:05

  • 虽然市况不那么理想,但首开与万科依旧录得销售超过300亿元,并坐稳了区域综合实力冠亚军。

    北京区域综合实力10强

    首开、万科超300亿登顶

    虽然市况不那么理想,但首开与万科依旧录得销售超过300亿元,并坐稳了区域综合实力冠亚军。

    2017年,北京楼市在商品房成交腰斩中划下句号,从销售蔓延至土地以及租赁,十余条调控政策浇灭楼市的高压,自持、控地价、限售价、认房认贷、首付比增加、限商改住……调控之下的楼市众生相又是如何?

    虽然市况不那么理想,但首开与万科依旧录得销售超过300亿元,并坐稳了区域综合实力冠亚军。

    至于土地市场也是悲喜交加,喜在土地供应增多成交近2800亿元,房企终于揭得开锅;悲在售价受限,大多房企以抱团方式度过这个凛冬。

    三百亿是如何诞生的?

    2017年,北京国资房企首开以微弱差距超越万科,卫冕区域综合实力第一名。据观点指数统计,首开北京累计销售超过300亿元。

    北京万科在全年未完全结束就曾宣布销售额已超过300亿元,年内在售项目超过了30个。

    其中,由卓越与万科合作的翡翠公园在2016年9月首期开盘之后,2017年接连推出第二至五期产品,年内销售额超过30亿元。首开万科城市之光(翡翠四季)年内两度开盘录得超20亿业绩,位于远郊的城建万科城则以高达766套的总销售量录得16亿元。

    老项目是业绩的中坚力量,新项目也带来不少惊喜。从远洋集团收购而来的,位于通州的商办新盘大都会滨江录得超过20亿元的成绩,密云的弗农小镇10月首开后共收金7亿元。

    销售之外,北京万科在多元化业务拓展方面也有不同进展,年内北万长租公寓产品已开至六家,养老业务则从北京、天津扩张至济南及青岛。

    在整个榜单中,虽然华润综合得分并不高,但其销售额也超过了百亿。作为华润2017年最重磅的产品,昆仑域录得销售近30亿元,其他项目首开华润城、华润萬橡府亦有20亿左右的销售贡献。

    除了销售,华润北京年内也在推进其他业务,并于年底宣布了独创的共享办公产品线CRUnion。据称首个产品“CRUnion·西堤红山”将于2018年3月落成,2018年底还将在10万平米的综合体项目“华润·东长安”项目中落成新共享办公空间。

    作为民营企业,泰禾、融创及龙湖是这场调控角逐中保持前十的少数派。闽系房企泰禾凭借丽春湖院子及昌平拾景院两大院系产品以及长安中心、中央广场两个商办项目,得以与首开、万科抗衡。

    虽然年内部分高价项目如中国玺及中骏天宸终于获批预售证,但政策对售价的管控并未放开,部分项目选择了降价销售,甚至有些高端项目颗粒无收,调控也直接导致2017年北京前十强房企销售门槛降至百亿以下。

    在2017年北京加大推地力度之后,将有一部分新项目于2018年入市,而年内拿地较多的首开、龙湖、中海、保利、天恒也将拥有更多的筹码。

    调控发力,商品房成交腰斩

    “历史总是惊人的相似,但不会简单地重复。”自2014年下半年重新苏醒的房地产市场又跌入一轮新的调控。2016年第四季度开始,热点一二线城市调控逐渐升级加码,从销售链条中各个细枝末节的把控,到在土地源头控制售价……

    北京的调控具有十足的风向标意义,据观点指数统计,从317政策开始,北京市共发布了约20次政策,大多集中在3月至4月,下半年更为关注的是共有产权以及租赁政策。

    北京住建委公布的数据显示,2017年北京全市商品房销售面积为875万平方米,比上年下降47.8%。其中,新建住房方面,去年北京全年销售4.29万套,同比下降49.3%,新政之后月均销售约3500套,不足上年同期的一半。

    全年新房在成交量上出现了下跌,但价格上依旧走出了超过25%的上涨趋势。不过,受价格调控影响,部分项目卡在预售证这一关未能领证,整体供应下跌使得北京新房存量大幅下滑,至年底仅在5万套左右。随着2017年新增大量土地供应逐渐入市,将在一定程度上缓解这一局面。

    其他业态中,写字楼2017年成交更是大幅萎缩,成交仅为108.3万平方米,下降73.9%;商业、非公益用房及其他为153.9万平方米,下降42.2%。

    市场整体低迷使通州复地中心的表现更显亮眼,该项目以超过48亿元成交,成为本年度的商办销售黑马。据悉,复地自2003进入北京市场,已开发复地·西绒线26号、复地·PekingHouse首府、复地·湾流汇、复星国际中心等项目。

    另据观点指数了解,泰禾长安中心在年底录得了大笔成交,项目B栋3-21层物业以18亿元出售予北京量钭科技,从而为泰禾增加年度净利润2.08亿元。

    二手房方面,北京住建委数据显示,全市二手房网签总量为13.43万套,环比下降50%,新政之后月均销售9300套,仅为新政前的55.9%。

    全年卖地2800亿乐与忧

    在2016年土地供应锐减之下,北京2017土地大开闸,全年129宗地块的供应舒缓了房企的货源短缺的局势。而且,在有意增加住宅用地供应的情况下,北京年内宅地供应数量超过了90宗。

    成交上,北京以2796亿元的土地金成为2017年全国土地成交额最高的城市,是2016年总成交额的三倍,与第二名杭州市之间有600亿的差距。

    据观点指数统计,北京2017年共成交102宗地块,总建设用地面积793.55万平方米,提供总建筑规模达1380.26万平方米。非工业用地总成交额为2758.4亿元,主要集中于4月及11月成交,成交金额均超过了400亿元。

    鉴于土地的特殊性质,即使供应大幅增加,它并未完全形成所谓的买方市场。

    自从北京实行“竞地价,限房价”以来,2017年的宅地基本受到售价限制,再考虑地块中的各类公建、配建、两限房及自持等限制条件,企业的盈利空间已经收缩不少。虽然北京2017年大幅提高了宅地供应,总规模接近1千万平方米,但地块的成本也达到了历史新高,2.5万元/平方米的楼面价远超过去几年。

    观点指数统计发现,2017年成交102宗地块的溢价率整体下滑至29%,其中6宗住宅地块为底价成交,加上流拍现象开始出现,折射出房企拿地的积极性正在减弱。

    在单宗地块成交方面,北京年内单宗地块金额前十的起点是63亿元,十宗地块有八宗为联合体竞得,联合拿地已成常态。十宗地块中,首开便占据了四宗,龙湖及保利也分别有三宗。

    本年度起始价最高同时也是最高成交价的地块由绿城竞得,成交价86亿元,这个价格也是北京历史成交价次位。

    溢价率最高的地块位于平谷夏各庄,由中弘竞得。事实上,中弘年内竞得的四宗夏各庄养老机构用地均超过了100%,分列年内溢价前四高,但总体成交价仅为14.9亿元。

    企业方面,首开年内一共揽下了16宗地块,均采取合作方式,总金额为634亿元;紧随其后的是保利,竞得了11宗地块,总价为414.7亿元,其中九宗为合作取得。

    审校:劳蓉蓉

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