2018中国房地产区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:02

  • 2018中国房地产卓越100榜区域榜,表彰的是在特定单独区域表现卓越、综合实力位居前十的全国性房地产企业区域公司以及地方性龙头企业。

    北京区域综合实力10强

    首开、万科超300亿登顶

    虽然市况不那么理想,但首开与万科依旧录得销售超过300亿元,并坐稳了区域综合实力冠亚军。

    2017年,北京楼市在商品房成交腰斩中划下句号,从销售蔓延至土地以及租赁,十余条调控政策浇灭楼市的高压,自持、控地价、限售价、认房认贷、首付比增加、限商改住……调控之下的楼市众生相又是如何?

    虽然市况不那么理想,但首开与万科依旧录得销售超过300亿元,并坐稳了区域综合实力冠亚军。

    至于土地市场也是悲喜交加,喜在土地供应增多成交近2800亿元,房企终于揭得开锅;悲在售价受限,大多房企以抱团方式度过这个凛冬。

    三百亿是如何诞生的?

    2017年,北京国资房企首开以微弱差距超越万科,卫冕区域综合实力第一名。据观点指数统计,首开北京累计销售超过300亿元。

    北京万科在全年未完全结束就曾宣布销售额已超过300亿元,年内在售项目超过了30个。

    其中,由卓越与万科合作的翡翠公园在2016年9月首期开盘之后,2017年接连推出第二至五期产品,年内销售额超过30亿元。首开万科城市之光(翡翠四季)年内两度开盘录得超20亿业绩,位于远郊的城建万科城则以高达766套的总销售量录得16亿元。

    老项目是业绩的中坚力量,新项目也带来不少惊喜。从远洋集团收购而来的,位于通州的商办新盘大都会滨江录得超过20亿元的成绩,密云的弗农小镇10月首开后共收金7亿元。

    销售之外,北京万科在多元化业务拓展方面也有不同进展,年内北万长租公寓产品已开至六家,养老业务则从北京、天津扩张至济南及青岛。

    在整个榜单中,虽然华润综合得分并不高,但其销售额也超过了百亿。作为华润2017年最重磅的产品,昆仑域录得销售近30亿元,其他项目首开华润城、华润萬橡府亦有20亿左右的销售贡献。

    除了销售,华润北京年内也在推进其他业务,并于年底宣布了独创的共享办公产品线CRUnion。据称首个产品“CRUnion·西堤红山”将于2018年3月落成,2018年底还将在10万平米的综合体项目“华润·东长安”项目中落成新共享办公空间。

    作为民营企业,泰禾、融创及龙湖是这场调控角逐中保持前十的少数派。闽系房企泰禾凭借丽春湖院子及昌平拾景院两大院系产品以及长安中心、中央广场两个商办项目,得以与首开、万科抗衡。

    虽然年内部分高价项目如中国玺及中骏天宸终于获批预售证,但政策对售价的管控并未放开,部分项目选择了降价销售,甚至有些高端项目颗粒无收,调控也直接导致2017年北京前十强房企销售门槛降至百亿以下。

    在2017年北京加大推地力度之后,将有一部分新项目于2018年入市,而年内拿地较多的首开、龙湖、中海、保利、天恒也将拥有更多的筹码。

    调控发力,商品房成交腰斩

    “历史总是惊人的相似,但不会简单地重复。”自2014年下半年重新苏醒的房地产市场又跌入一轮新的调控。2016年第四季度开始,热点一二线城市调控逐渐升级加码,从销售链条中各个细枝末节的把控,到在土地源头控制售价……

    北京的调控具有十足的风向标意义,据观点指数统计,从317政策开始,北京市共发布了约20次政策,大多集中在3月至4月,下半年更为关注的是共有产权以及租赁政策。

    北京住建委公布的数据显示,2017年北京全市商品房销售面积为875万平方米,比上年下降47.8%。其中,新建住房方面,去年北京全年销售4.29万套,同比下降49.3%,新政之后月均销售约3500套,不足上年同期的一半。

    全年新房在成交量上出现了下跌,但价格上依旧走出了超过25%的上涨趋势。不过,受价格调控影响,部分项目卡在预售证这一关未能领证,整体供应下跌使得北京新房存量大幅下滑,至年底仅在5万套左右。随着2017年新增大量土地供应逐渐入市,将在一定程度上缓解这一局面。

    其他业态中,写字楼2017年成交更是大幅萎缩,成交仅为108.3万平方米,下降73.9%;商业、非公益用房及其他为153.9万平方米,下降42.2%。

    市场整体低迷使通州复地中心的表现更显亮眼,该项目以超过48亿元成交,成为本年度的商办销售黑马。据悉,复地自2003进入北京市场,已开发复地·西绒线26号、复地·PekingHouse首府、复地·湾流汇、复星国际中心等项目。

    另据观点指数了解,泰禾长安中心在年底录得了大笔成交,项目B栋3-21层物业以18亿元出售予北京量钭科技,从而为泰禾增加年度净利润2.08亿元。

    二手房方面,北京住建委数据显示,全市二手房网签总量为13.43万套,环比下降50%,新政之后月均销售9300套,仅为新政前的55.9%。

    全年卖地2800亿乐与忧

    在2016年土地供应锐减之下,北京2017土地大开闸,全年129宗地块的供应舒缓了房企的货源短缺的局势。而且,在有意增加住宅用地供应的情况下,北京年内宅地供应数量超过了90宗。

    成交上,北京以2796亿元的土地金成为2017年全国土地成交额最高的城市,是2016年总成交额的三倍,与第二名杭州市之间有600亿的差距。

    据观点指数统计,北京2017年共成交102宗地块,总建设用地面积793.55万平方米,提供总建筑规模达1380.26万平方米。非工业用地总成交额为2758.4亿元,主要集中于4月及11月成交,成交金额均超过了400亿元。

    鉴于土地的特殊性质,即使供应大幅增加,它并未完全形成所谓的买方市场。

    自从北京实行“竞地价,限房价”以来,2017年的宅地基本受到售价限制,再考虑地块中的各类公建、配建、两限房及自持等限制条件,企业的盈利空间已经收缩不少。虽然北京2017年大幅提高了宅地供应,总规模接近1千万平方米,但地块的成本也达到了历史新高,2.5万元/平方米的楼面价远超过去几年。

    观点指数统计发现,2017年成交102宗地块的溢价率整体下滑至29%,其中6宗住宅地块为底价成交,加上流拍现象开始出现,折射出房企拿地的积极性正在减弱。

    在单宗地块成交方面,北京年内单宗地块金额前十的起点是63亿元,十宗地块有八宗为联合体竞得,联合拿地已成常态。十宗地块中,首开便占据了四宗,龙湖及保利也分别有三宗。

    本年度起始价最高同时也是最高成交价的地块由绿城竞得,成交价86亿元,这个价格也是北京历史成交价次位。

    溢价率最高的地块位于平谷夏各庄,由中弘竞得。事实上,中弘年内竞得的四宗夏各庄养老机构用地均超过了100%,分列年内溢价前四高,但总体成交价仅为14.9亿元。

    企业方面,首开年内一共揽下了16宗地块,均采取合作方式,总金额为634亿元;紧随其后的是保利,竞得了11宗地块,总价为414.7亿元,其中九宗为合作取得。

    上海区域综合实力10强

    被腰斩的成交和被超越的绿地

    在“限价”“新房摇号”等政策影响下,开发商没能延续2016年的丰收。数据表明,占据榜首的万科,年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

    回顾2017年全年,新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市一主要特征。据统计,2017年,上海新房总成交套数4.98万套,总成交面积640.02万平方米,降幅达到54%。成交规模创下近12年新低。

    虽然成交不景气,但上海成交均价却创下新高。2017年全年,上海新房成交均价达到47865元/平方米,同比增幅进一步扩大至25%。

    值得一提的是,土地成交方面,随着楼市调控的进一步深入,“降温”“低溢价”“理性”成了上海该年度的关键词。据了解,上海于2017年拍出21幅租赁住宅用地,当中全部零溢价成交,相比较2016年,地王已无迹可寻。

    纵观年度排行榜单,2017年的上海没能打破万科、绿地“龙虎斗”的传统。但在“限价”“新房摇号”等政策影响下,开发商没能延续2016年的丰收。数据表明,占据榜首的万科,年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

    万科登顶,“被腰斩”的楼市

    从企业所获得年度总销售来看,去年前十的开发商总销售录得为1311.05亿元,相比之下,该数字仅为2016年的66%。

    其中,TOP10的企业销售排名跌到100亿以下,第十名为72.28亿元,跟2016年相比拉开近40亿元的距离。以单个企业来说,本次年度冠军万科的销售也仅为205.6亿元,不足2016年的一半。多方面数据表明,2017年的上海楼市是“歉收的一年”。

    纵观年度排行榜单,上海2017年还是没能打破万科、绿地“龙虎斗”的局面。前三季度,万科在以微弱的劣势输给绿地,凭借第四季度的冲刺实现登顶,拿下销售冠军。

    这也证实了万科将推盘节奏放到了下半年、其中以第四季度最为集中的言论。去年年初,万科在电话会议中称,2017年推盘节奏下半年会比上半年多,四季度推盘会更为集中。

    据观点指数了解,万科安亭新镇在该年度中销售面积达到9.45万平方米,排在销售面积的前三。其中,佳兆业君汇上品、中环国际公寓三期分别以9.85万平方米和9.83万平方米排名前二。

    值得注意的是,金地在第三季度以140亿的成绩位列第三,第四季度仍然没有掉队,而在2016年的榜单中金地踪影难觅。其中,金地世家所做贡献不少,该盘在2017年销售面积9.32万平方米排名第五,成交套数亦达到780套。

    旭辉也成为了榜单中熟悉的身影,2016年首进TOP10以来,2017年以160亿元的优势位列第四。

    2016年以近170亿元占据第五席位的上海地产集团,最终在2017年度排行中无缘TOP10,这个位置由仁恒置地夺得。

    TOP10中第三梯队分别有融创、保利、大华集团、中海、华润紧随在后,虽然差距不大,但中海、华润均没有突破一百亿的关口。

    值得注意的是,中海是2017年在上海摘得宅地幅数最多的房企,随着这些地块入市,相信未来将对中海形成竞争优势。

    供求回落,新房均价创新高

    回顾2017年全年,新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市的主要特征。据统计,去年十二个月中仅有五个月成交量超过5000套,其余月份成交量仅为2000-3000套之间,其中10月份成交最少,仅有2560套;3月份成交最多,超过6000套,成交面积为74.24万平方米。

    据观点指数统计,2017年,上海新建商品房总成交套数为4.98万套,总成交面积640.02万平方米。相比2016年1380万平方米成交面积,降幅达到了54%。据了解,该成交规模也创下了自2006年以来近12年的最低值。

    对上海整个楼市政策的大环境来说,2017年都是“震荡”的一年。年初,在2016年“沪九条”和限贷新政出台后不久,因规范问题,上海紧急叫停近100多个商办项目(多数是商住房),当中就涉及多个准备开盘项目。

    随后的5月4日,上海进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

    5月17日,上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。这一系列的的政策加码,无疑对开发商推盘造成了较大程度的影响。

    另一方面,供应不济也成为上海楼市成交萎靡的主要原因之一。数据显示,截至2017年12月底,上海全市新房供应量为370万平方米,对比2016年的790万平方米,降幅达53%。

    在供应、成交紧缩的情况下,上海新房待售库存也在持续下滑。有业内人士称,按照2017年三个季度的月均成交量计算,上海目前的待售库存去化周期仅需要4.8个月。但同时,该人士表示,预计2018年上海新房供给将有所增加,存销比总体将延续目前的上行趋势。

    值得一提的是,受惠于高端住宅市场的拉动,上海新房成交均价却创下新高。据了解,上海在去年全年新房成交均价为47865元/平方米,同比增幅进一步扩大至25%,为2011年以来近7年最高增幅。但因政策调控,均价在2017年全年并没有很大变动,保持着相对平稳的姿态。

    据观点指数了解,虽然新房成交疲软,但期间上海豪宅市场成交似乎不受影响,单价在10万元以上的住宅成交量占全年新房成交量的3.4%,这一比例相比2016年的1.8%还要高出不少。

    据了解,在2017年10月份,汤臣一品售出一套面积597平方米豪宅,总价2.05亿元,成交均价达34.3万/平方米,创下上海年度单价最高住宅纪录。即使以整体均价23.7万元/平方米而言,该单盘亦摘得2017年最高成交均价冠军。

    土地低溢价,租赁成年度热点

    回相比2016年热火朝天的繁荣景象,2017年的上海土地市场迎来了一场“寒冬”。

    在“合规自有资金”“招挂复合”等政策进一步提高土拍门槛后,据观点指数统计,2017年,上海共成交的经营性地块仅有87幅,成交面积合计为375万平方米,所成交土地出让金共计为1107亿元。这与上海在2016年无论是总出让金额、土地平均楼面价居同等城市首位、创下历史新高的情况截然不同。

    随着楼市调控的进一步深入,“降温”“低溢价”“理性”成了上海土地市场全年的关键词。

    上半年,上海仅有26幅地块出让,第三、第四季度则加速推出共计61幅地块,土地市场一度出现推地高潮,但这些地块中几乎全部低溢价成交,溢价率不足1%的土地占到了70%,其余全为零溢价成交。

    从土地用途及性质上看,去年成交的87幅地块中,涉及到宅地的宗地有35幅,其中纯宅地30幅,成交面积177万平方米,占总成交地块的47%,另有商业类地块31幅。

    除上述所提到的部分商业、住宅用地以外,另外21幅租赁住房用地的成交则成为上海该年度土地市场中的热点。

    据了解,上海于去年7月份开始推出此类租赁用地,直到12月的五个月里,接连推出共计21幅,规划建筑面积约144万平方米,该部分土地未来至少将提供1.66万套租赁房源,这使得上海成为“北、上、广、深”四个一线城市中推出租赁用地最多的城市。

    根据《上海市住房发展“十三五”规划》中的发展目标,“十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。期间,住宅租赁用地愈加成为上海土地供应的主要方向。

    公开资料显示,目前,北京、上海等一线租赁热点城市累计出让的租赁土地已经超过500万平方米,按照平均60平方米单套计算,可提供租赁房源超过8万套。未来五年,北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。

    从租赁地块的竞得企业上看,21幅租赁地块全部被上海当地国企所拿下,中小型等一些实力较弱的房企只能围观。据统计,上海地产集团拿下当中10幅,土地面积达27万平方米,占出让面积的49.63%。另外,上海张江集团竞得4幅、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司竞得3幅、上海浦东开发集团竞得2幅、陆家嘴集团和嘉定新城发展各竞得1幅。

    这些租赁地块几乎零溢价成交,最高成交楼面价为13463元/平方米,最低的仅为4310元/平方米,远低于周边住宅、商业用地的成交楼面价。

    随着政府对于租赁住房等相关政策的进一步落实,租赁用地的推行或将成为上海土地市场的常态。据悉,2018年上海将继续增加租赁用地的供给,新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套。

    广州区域综合实力10强

    保利300亿连冠,调控分化楼市

    整体成交下滑之中,又有如保利、碧桂园般逆市而行的房企,凭借多点布局赢得购房需求,成功刷新销售纪录,使得市场呈现冷热两面。

    2018年伊始,市场多数观点趋向于认为今年的房地产市场会是小年,这样的判断来自于楼市调控及资金渠道收紧将持续的信号,也来自于对2017年楼市的观察。

    堪称“最严”调控几乎贯穿过去一整年,全国一二线热点城市普遍处于影响范围内,经历2016年住宅爆卖的广州也在2017年3月出台了“330政策”,对市中心一二手住宅购买、转让、贷款以及商办类产品的销售等进行调控。

    受此影响,2017年广州楼市新房成交骤降三成至9万套以下,为近三年最低,总成交金额减少超过700亿,包括万科、富力、越秀等在内,前十房企中多达七家的销售额出现同比下跌。

    整体成交下滑之中,又有如保利、碧桂园般逆市而行的房企,凭借多点布局赢得购房需求,成功刷新销售纪录,使得市场呈现冷热两面。

    改变亦出现在土地市场中,为抑制地价飙高,去年广州大幅增加了土地尤其住宅用地的供应量,涉住宅用地累计成交264万平方米,同比涨幅达七成,全年公开出让的商住商服用地共计成交约1105.12亿元,还首度出现自持用地。

    在引导房地产市场平稳发展的前提下,广州楼市调控依旧,但作为四大一线城市之一,广州的市场无疑对房企的规模依然有着决定性的意义,所以众多房企反而在瞄准机会随时扩充“领地”,看似平静的市场之下,开发商之间的竞争犹如暗潮涌动。

    保利300亿连冠,新兵融创首入前十

    因为政府对商品房预售价也提出了明确要求,广州楼市在调控中的2017年呈现出两极分化现象,既有创新高的销售成绩,也有明显下滑,百亿房企缩减至四家,第一名与第二名的差距就已在100亿以上。

    偏刚需类住宅产品以及布局在周边非限购区域的项目获得青睐,部分定位高端的豪宅产品则变得低调,等待更为合适的时机,各大房企的最终销售数据就在这一进一退之间被拉开。

    距2017年结束还有9天的时候,广东保利在官微宣布广州单城年销售额逆市冲到了300亿的新高,全年结束时达到301亿。

    尽管在全国市场已被碧桂园、万科超越,作为广州本土龙头房企,保利一直以多盘多区域布局的战略守着榜首的位置,连续7年蝉联广州区域销售榜冠军。

    去年保利在售项目有近20个,分布在中心和外围各个区域,产品涵盖了刚需、改善型和商办类。其中罗兰国际、天悦、海德公馆、星海小镇等7个项目单盘销售均超过20亿,去化最高的南沙保利星海小镇项目销售面积达18.31万平方米,成为保利广州最大的销售支撑。

    据观点指数了解,年内保利也推了不少商办类产品,包括新项目保利鱼珠港以及保利天悦、保利MO、保利叁悦广场等,贡献业绩近40亿元,对业绩形成有力的补充。

    碧桂园采取的策略与保利无二,在售住宅项目十余个,但大部分位于增城、南沙、番禺,凭借被限购挤压到外围的需求,同样创造了其在广州的销售历史最高,以200亿位列第二。

    相比之下,近两年一直希望与保利争夺广州“一哥”之位的万科则因为推货节奏上稍有差距,加之商办项目受到限购影响,落后了不少,仅以150亿排在第三。

    榜单中值得一提的是广东绿地及融创两大外来新面孔,已进入广州8年的广东绿地去年也集中推出了广州国际空港中心、绿地中央广场、绿地城、绿地越秀海玥四个项目大批货量,前三个项目的单盘销售均在25亿以上,整体销售突破100亿,使得绿地进入了广州销售前十,与万科差距仅40多亿。

    2016年刚进入广州市场的新兵融创去年才首度推出其在增城的两个项目,一个是融创御园,另一个则是与本土房企合景泰富合作的云溪四季。

    而融创之所以能迅速跳至广州市场销售前十,原因就在于并表了去年仅半年销售就超过20亿的广州万达文旅城——该项目属于融创去年收购的13个万达文旅城其中之一。

    除了上述几家进取者,榜单中也有不少因为市场限购等原因导致销售下滑的房企,例如富力、越秀、雅居乐、时代和敏捷都出现了不同程度的销售跌幅,珠光及中海则被绿地和融创挤到了前十之外。

    新房网签大跌,住宅用地出让上涨七成

    2017年一季度广州的新建住宅成交已有2.88万套,同比增长了约29%,3月底广州出让7宗地,其中由时代拿下的海珠石岗路宅地和碧桂园夺得的增城长岗村分别以约5.5万/平方米、2.4万/平方米的单价价创下全市以及区域楼面地价新高。

    彼时广州市场看起来似乎要延续2016年的节奏,但这一风向在“330政策”出台后开始突然调转。

    按照“330政策”要求,非广州户口市区内购买一二手房社保需满5年,从化增城限购一套,二手房转让需证满两年,贷款方面认房又认贷,二套房无贷款首付提高到五成,有贷款则七成。同时对商业类用地也明确要求不得擅自商改住,公寓类产品无论是一手还是二手都不能销售给个人,只能由法人单位购买。

    上述政策成为广州市场的分水岭,二季度开始广州成交明显下滑,均价下跌。

    阳光家缘数据显示,2017年广州新房成交量比2016年减少了约30%,为89979套,成为近三年来最低水平,成交面积987.79万平方米同比跌幅亦有31%,成交均价下降约1%至1.64万/平方米,成交总价约1615亿元。但考虑到政府对商品房预售价格和网签也作出了限制,成交均价和总价两项数据或与市场真实情况有出入。

    由于外围区域限购力度相对较小且货量较多,需求外溢,年内成交量过万的区域集中在增城、黄埔、南沙、花都,增城更是全市唯一一个成交量过2万套,达到2.66万套的区域。

    为抑制房价过快上涨,广州政府一只手抓限购限贷的同时,另一只手则进行土地放量,以致楼市与土地市场也出现两极分化,冷热不均,前者成交大跌,后者则迎来成交新高。

    根据规划,未来五年广州将加大土地供应,每年平均供应475万平方米住宅用地,比2014-2016年的平均数增幅达到64%,五年计划总供地2375万平方米,另外还有825万平方米的租赁住房用地。

    但在土地出让方面,政府也有意提高了出让底价,控制溢价率,并增加定向出让比例和竞自持环节,使得2017年土地成交量大幅增加的同时,整体溢价率低于过去两年。

    来自中原地产统计的数据显示,2017年广州共计出让了37宗涉住用地,其中16宗均底价成交,溢价率在50%以下的有28宗,而2016年出让的27宗地中就有多达20宗溢价率高于100%。

    对比尤为明显的是,2017年上半年16宗地最高溢价率22.6.9%,平均溢价率56.2%,下半年21宗地平均溢价率急速降到了只有3.9%。

    去年全年,广州商住用地成交面积为264.15万平方米,同比涨幅70%。算上商服用地全市土地总成交面积337.21万平方米,出让底价共1011.52亿元,成交总金额则为1105.12亿元,同比2016年增幅分别为44.1%、146.8%、86.2%,但整体溢价率却同比减少了79.4%,仅9.3%,平均楼面地价同比增加8%至1.18万/平方米。

    值得一提的是,4月底开始广州首次推出了竞自持宅地,全年出让的四宗自持用地其中三宗均由万科夺得,另一宗由首入广州的闽系房企融信拿下,四宗地块自持比例最高55%,最低15%,总自持面积为11.9万平方米。

    得益于土地供应量的增加,开发商们在抢夺因限购而减少的购房者客户之外,也不断重金投入积极买地,招商时隔两年广州再补仓,融信、厦门建发、美的、绿城四家外来房企亦成功抓住机会落下广州首子。

    观点指数获悉,2017年在广州拿地最多,投资也最多的是碧桂园。这家去年全国拿地超过3400万平方米,购地金额逾2800亿的广东房企,在广州砸下227亿夺得7宗地,扩充土储187.5万平方米。

    不过,万科才是去年广州市场的最大赢家,除了近64亿在公开市场揽地,还斥资551亿抢下广信资产大包,仅广州核心区域其中的16宗土地开发体量就已达211万。

    与销售榜类似,去年广州拿地金额最多的前十房企中,也有不少是外来户,其中绿城在年内第一次拍地中40.01亿夺得广钢一宗宅地首入广州,厦门建发则40.22亿抢得广州去年最后出让的一宗白云石潭路羽绒厂地块,顺利获得羊城楼市入场券。

    深圳区域综合实力10强

    万科500亿夺魁,成交跌至历年低位

    市场上的相对冷淡并没有影响到房企间激烈的竞争,但随着行业集中度进一步提升,强者恒强的分化局面在这一年里更为明显。

    2017年,楼市在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调下,各大城市调控力度依旧,投机得到遏制,房价基本恢复到理性状态。

    这一年,深圳房地产市场并没有出台重大政策,但作为2016年10月“深八条”的延续,以“限购限贷限价”为手段的调控力度仍然不断加强,与此同时,随着房贷利率的不断提高,深圳新房供应与成交均创下近年来的最低水平。

    据深圳规土委披露,2017年深圳商品住宅共计推出商品住宅27324套,对应面积278.57万平方米,同比下跌36.25%;新房成交首次跌破3万套,同比减少36.2%,为八年来最低水平。

    销售均价受多重调控政策影响,缓慢回落的态势贯穿2017年全年,成交均价出现“十二连跌”,全年成交均价54445元,同比微涨1.9%。

    市场上的相对冷淡并没有影响到房企间激烈的竞争,但随着行业集中度进一步提升,强者恒强的分化局面在这一年里更为明显。

    万科夺魁,房企分化严重

    2017年房地产销售大年里,“规模”“分化”俨然成为行业热点关键词,放诸于深圳房地产市场上,这样的概括同样适用。

    作为“头条”企业的万科,虽然在这一年里将不少的精力放在商业地产、长租公寓、物流地产等创新业务上,但并没有放松在传统住宅市场上的争夺。

    据观点指数统计,2017年万科销售高歌猛进突破5000亿时,深圳作为大本营,表现相当亮眼,共录得销售524亿元,夺得深圳全年销售冠军。

    充裕的可售资源无疑是万科夺魁的关键,资料显示,2017年万科除了继续推售万科云城、万科广场、万科麓山、万科深南道68号、万科蛇口公馆、万科公园里等项目外,“瑧系”住宅项目臻湾汇以及万科瑧山府也相继入市。

    排在榜眼位置的华侨城地产则逊色不少,全年录得销售额175亿元,落后首位万科300多亿。不过,作为深圳房地产市场的豪宅霸主,凭借着香山美墅果岭、天鹅湖1号、华侨城四海云亭、香山美墅等豪宅项目,依然在深圳市场占得一片天地。

    除了上述项目,华侨城与深圳另一家央企招商蛇口联手打造“红山6979”项目亦于2017年入市,该项目还因“一夜卖完”而引起深圳市场的侧目。

    资料显示,红山6979地块性质为商业,项目拿到预售许可证的部分是3、5、6栋的商铺和商务公寓,共471套,公寓备案均价57024/平方米,商业备案均价149161元/平方米。

    去年11月28日,深圳市规土委网站披露该项目预售信息,而就在预售信息公布的隔天,规土委网站已显示该项目全部“已签认购书”,由此,红山6979成为深圳首个公寓带商业都整体出售的新盘,不算整体出售的优惠,估算项目价值超23亿元。

    紧随华侨城其后的为鸿荣源,在鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻、鸿荣源壹方中心、鸿荣源尚峰的加持下,录得162亿;华润置地落后一位为148亿元。不过,华润深圳湾悦府以79.99亿元的销售成绩成为2017年深圳项目桂冠。

    销售额突破百亿的房企,还包括龙光、地铁集团以及卓越集团。2017年,凭借着“玖龙”、“玖钻”以及“玖云”系列项目的推售,龙光共实现125亿元成交金额,地铁集团在不断加大与其他房企的合作下,共录得120亿元;以商办物业“租售并举”为布局方向的卓越集团则有102亿元的销售。

    除此之外,百亿销售以下的房企分别为招商蛇口、佳兆业以及中粮地产,其中中粮地产仅仅以60亿元的销售迈入销售榜前十,与排在首位的万科相比,拉开了将近10倍的距离,市场分化明显。

    成交跌破3万套,均价逐步回落

    受“深八条”调控政策影响以及房贷利率的不断提高,2017年深圳新房成交下滑明显,共售出25820套一手住宅,首次跌破3万套,同比减少36.2%,为八年来最低水平。

    具体而言,2017年一季度成交量大幅度走低,3月成交803套,处于历史低位;下半年市场有所回暖,成交量在2000-3000套附近波动;不过,在最后一个月突然拉升,年内首次成交突破3000套至3248套。

    分区域来看,南山、宝安、龙岗依然是2017年楼市主力区域,其中,龙岗区以111597套新房住宅成交量位于全市榜首,但与去年相比减少24.1%,成交面积103.21万平方米,同比下滑约30%。

    宝安区在华侨城四海云亭、鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻以及天汇城等项目的助攻下,共成交10774万套,同比减少31.2%,成交面积99.8万平方米,同比减少33.7%。

    唯一录得增长的区域是福田,在2016年零住宅批售的情况下,2017年该区域新增安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目,除此之外,还有绿景红树湾花园现楼入市,因此去年福田区新房成交同比增长100%至694套,成交面积13.27万平方米,同比增加1.5倍。

    整体成交大幅下跌的同时,深圳楼市均价也在15个月碎步下跌中逐渐趋向平稳。数据显示,深圳新房月度均价水平从2017年1月的54931元/平方米,下跌至12月的54256元/平方米,一年内均价下跌675元/平方米。

    与量价齐跌的新房市场一样,2017年深圳二手房市场成交下滑同样明显,年内共成交73830套,同比减少31.4%,成交面积632.12万平方米,同比减少33.1%。

    不过,在新房市场成交低迷,总体供应缺乏的背景下,2017年部分新房市场需求流入二手房市场,因此从数据来看,2017年二手房成交量是新房的2.9倍。

    住宅用地稀缺,租赁市场升温

    呈现下滑趋势的不仅是新房与二手房市场,2017年深圳土地市场供应成交同样冷淡,年内全是共出让42宗土地,占地面积106.7万平方米,成交金额754.94亿元,与去年相比,土地成交总面积缩水52%,成交金额同比下滑27%。

    从各区域供应情况来看,同样出现“冰”与“火”的分界,龙岗作为全市的交易主力,共计出让14宗土地,其中尤为值得关注的是,去年年末,世茂以240亿元拿下龙城街道宗30多万平方米的商业用地。

    除此之外,南山区同样是土地交易市场的热门区域,尤其是自2014年深圳湾超级总部基地被划入深圳17个重点发展片区后,更是让众多企业趋之如骛。

    观点指数了解到,2017年深圳湾超级总部基地全年成交7宗土地,出让面积15.5万平方米,出让金额约227亿元,其中,12月19日,万科与恒大分别以31.37亿元、55.52亿元竞得深圳湾两宗相邻地块,两者均被传将在此建设总部大厦。

    土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,使得近年来深圳土地供应大幅偏向商办和工业用地,随之而来的,是住宅用地供应的逐年减少。据观点指数统计,2016年全市共计有4宗宅地出让,2017年仅一宗,该地块位于龙华民治,由深圳市人才安居集团拍的,需要70年自持,未来将用于发展租赁市场。

    事实上,在“租售并举”的大浪潮下,租赁用房正逐步成为深圳房地产市场上的潮流。2017年7月7日深圳规土委发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》便已指出,要加快培育住房租赁市场,规范租赁市场秩序,培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体,形成先租后买的梯度住房消费模式。

    此后,深圳更是通过一系列政策,鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,开展规模化租赁业务,包括通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理。

    政策风口下,不少房企伺机而动,万科发布“万科复苏”计划,投入到城中村的综合整治、运营管理中。9月29日,深圳万科与福田区南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约,通过将玉田村将旗下物业承租,进行统一改造后,植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

    杭州区域综合实力10强

    万科超越绿城,火热的楼市地市

    万科、绿城、滨江三足鼎立的局势在2017年终被打破,而万科首度取代绿城登顶年度销冠,以及本土房企德信滑出前十,似乎印证着杭州已不仅仅是浙江的杭州,更是全国的杭州。

    作为准一线城市,2017年的杭州楼市或许可以用“一半海水,一半火焰”形容,趋紧的楼市调控下,市场依旧延续了2016年的热度,完成了史上第二的成交纪录,如何买到房俨然成为杭州市民绕不开的谈资。

    数据显示,2017年1-12月,杭州全市(含主城区、萧山、临安、富阳、大江东)共计成交183739套商品房,成交均价首次突破2万每平方米,单价在3万以上、4万以上的楼盘数量较往年增加了不少。

    虽然总体成交较2016年超20万套的规模有所下降,但总成交金额达到4170亿元,创造了历史新高,新房成交金额更位居全国第一。其中,主城区共成交60974套,余杭区57628套,萧山区40982套,富阳区9309套。

    土地市场同样创造了历史,全市土地成交金额首破2000亿元,从全国来看,仅次于北京。数据统计,2017年,杭州市区(含主城区、萧山、余杭、富阳、大江东,不含临安)共出让土地168宗,其中涉宅地93宗,商业用地65宗,其他类型用地10宗;合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%;成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%。

    值得一提的是,在“租售并举”、“租售同权”等政策支持下,2017年,杭州成功出让首宗纯租赁地块,未来租赁地块的供应也将持续增加。

    楼市行情大热造就了房企的激烈竞争,2017年,万科首次取代绿城登顶杭州年度销售冠军,排名三甲之后的外来房企更是对前之位三虎视眈眈。

    万科首度登顶融创融信上位

    房企的综合实力方面,万科、绿城、滨江三足鼎立的局势在2017年终被打破,而万科首度取代绿城登顶年度销冠,以及本土房企德信滑出前十,似乎印证着杭州已不仅仅是浙江的杭州,更是全国的杭州。

    进入杭州11年来,万科在杭州的项目已达到40余个,布局广泛。环顾2017年全年,万科的推盘主要集中在上半年甚至第一季度,这得益于其2016年四季度领到的多个预售证,并于2017年一季度集中入市。

    除公开市场外,杭州万科也积极与当地政企寻求合作。2017年4月份,万科签约杭州地铁,同探索实践“轨道+物业”发展新模式。2018年3月,万科接盘以17.82亿杭钢集团下属房产项目股权包,涉及到的杭州楼盘主要包括杭钢·尚堂府、紫玉福邸和杭钢紫元·旭润。

    在外来房企夹击之下,本土房企大哥绿城顶住压力,保住亚军位置,总体表现中规中矩。在第一季度的低迷表现后,绿城四月份才开始发力找回状态。下半年,绿城携大家绿城·金麟府、地铁绿城·杨柳郡、绿城西溪世纪广场、百大绿城西子国际以及绿城九龙仓·柳岸晓风等多个项目逐渐挽回颓势,其中,2016年表现强劲的杨柳郡继续成为绿城2017年的明星项目,也是绿城在“轨道+物业”模式上的成功探索。

    作为深耕杭州的另一家本土房企,滨江集团一向稳定,不过在本土市场逐渐被分割之下,滨江不得不积极走出过去的圈子,寻找杭州之外的市场机会,比如在深圳寻找旧改项目,在杭州的综合表现也跌出前三。

    取代滨江的则是4年前曾与绿城有过短暂交集的融创,这也是其首次杀入杭城三甲。虽然彼时融创收购绿城以失败告终,但融创无疑因此而更加了解品味挑剔的杭州市场,并打造出候潮府、玖璋台、时代奥城等在杭州颇具代表的项目,销售额也首次突破200亿。

    上升同样迅速的还有融信。10月,融信首次拿下杭州销售亚军,热销楼盘融信保利创世纪单月成交套数为331套,成交均价34549元/平方米。值得一提的是,2017年融信在杭州土地市场共投入125亿,成为杭州拿地金额最多的房企,未来在杭州发展可期。

    另外,阳光城和新城在2017年首次进入前十榜单。自2013年进入杭州市场后,以并购著称的阳光城就通过拿地、并购等多种方式实现了15个项目的布局,仅2016年在杭州拿下的土地储备就多达9块,储备货值超过200亿。

    2013年,以黑马之势进入杭州市场的旭辉继续稳扎稳打,这家以合作著称的闵系房企在杭州也同样延续,从绿地旭辉城、恒基旭辉府,到龙湖旭辉春江悦茗、旭辉宝龙东湖城,11月7日,旭辉与本土房企滨江集团在杭州正式签订战略合作协议,成为其快速发展的利器。

    值得一提的是,在竞争愈发激烈的杭州市场,房企合作渐渐成为趋势,无论是品牌房企还是本土小房企都在积极寻找合作,从项目操盘到早期的拿地也出现越来越多的联合体。

    此外,虽然没有进入年度前十,但保利、金辉、碧桂园等房企在杭州土地市场都表现积极,拿下多宗土地,为其未来发展储备粮仓。

    限购限价与史上最高成交

    自2016年9月重启限购后,2017年杭州再度迎来一系列调控政策。

    虽然新政频出,但市场并未因此降温,开盘售罄、全款买房的情况并不少见,甚至出现“房荒”“千人抢房潮”现象,足以证明市场需求的旺盛。

    从全年来看,除一二月为传统淡季,其余月份杭州的单月成交量均超出1万套。其中,政策集中祭出的3月更催生了一波购房潮,19110套的成交量为当年次高;4、5月楼市一度回归观望状态,成交量连续两月缩水20%。及至6月,市场热度陡增,单月成交量突破2万套,这波行情一直延续至8月,此后,市场逐渐恢复平稳。

    另一方面,限价政策后,许多房企未能获得满意的预售价格,因此选择暂时观望不放盘,由此挤压了不少库存。直到年底,房企为冲刺年终销量,开始降低价格以获得预售证,这也造就了12月份的一波推盘潮,单月全市总成交量接近14000套。

    价格方面,2017年杭州房价首次突破2万元,达到22700元/平方米,较2016年同比上涨30%,主城区均价为28500元/平方米,同比2016年涨了近5000元。

    其中,上城区为均价最高、下城区涨幅最高,两区均价分别达到5万+、4万+,拱墅、滨江则突破3万。另外,萧山、余杭也上涨近50%,成交均价为23470元/平方米、18557元/平方米。

    从成交结构来看,90平方米以下的刚需房是绝对主力,占总成交量的53%。总价150万元以下的房子共卖出约75020套,占总成交量四成以上,总价150-300万元的房子卖出超过55000套,占比近三成,而单价在1.5万-2.5万之间的楼盘则最受欢迎。

    成交持续走高进一步降低杭州的库存量,截至2017年12月30日,全市商品房库存为77929套,同比下降四成,创2011年以来新低。其中住宅库存27231套,主城区住宅库存7338套。

    卖地金额首次突破2000亿

    楼市行情带动土地供应,2017年杭州土地市场继续开闸放量,全年卖地总金额首次突破2000亿,排名仅次于北京。其中,15家房企首入杭州,36个板块刷新楼面价,热度从核心城区到外延区域,各路房企争相抢入。

    透明售房网数据显示,2017年杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳)共出让土地168宗,包括涉宅地93宗,商业用地65宗,合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%,总建面1344万平方米。成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%,其中,主城区成交金额1009亿元,首破千亿,其次分别为余杭区、萧山区、富阳和大江东。

    成交价格上,2017年杭州市区涉宅地楼面均价17900元/平方米,同比上涨29.7%,为历史新高,其中主城区涉宅地楼面价为25100元/平方米,此外萧山、余杭、大江东涉宅地价上涨最为明显。

    值得一提的是,由于土拍规则改变,自持地块成为杭州土地市场的新特点。

    3月24日,杭州发布土地新政,当溢价率达到50%时需现房销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。7月12日,溢价50%需现房销售的规则取消,但竞自持仍做保留。

    实行土拍新规后,杭州共有超过50宗地带有自持比例。其中,杭州宏立以4800万竞得的大江东新湾街道商住地块自持比例达100%,融信4.95亿元拿下的萧山空港新城商住地块,自持比例67%。

    作为准一线城市,不少房企在杭州拿地越来越积极。2017年,融信即斥资125亿夺下5宗地,总可建面50.9万平方米。紧随其后的金地和保利也在杭州投入超百亿拿地。另外,包括金科、首创、路劲、中建、中冶等15家外来房企首次进入杭州土地市场。

    在国家大力倡导租赁住房的政策下,2017年10月,杭州也诞生了第一宗租赁用地,由杭州城东新城建设开发有限公司以4.5亿元竞得的江干区彭埠单元地块,楼面价5049元/平方米,远低于周边住宅用地成交价。

    南京区域综合实力10强

    “四限时代”万科强势问鼎

    万科、保利保持前两名的成绩,继续领跑南京楼市。从销售数字上看,两家房企相差无几,与后面的房企差距逐渐拉大,也体现出强者恒强的态势。

    与前两年门庭如市的南京楼市不同,摇曳中的2017年,每一个动作都牵动着开发商和购房者神经。

    这一年,接二连三出台的大大小小政策,让“火爆”南京楼市迅速降温。

    根据网上房地产数据,2017年南京新房成交量为62348套,比2016年12.7万套大跌51.28%,这也是自2013年以来的成交新低。

    相应地,南京商品房价格环比数据亦出现明显下滑,自2016年12月开始,经历两次持平(2017年6月、9月),10次下跌。同时,受制于限价南京新房成交价格连续12个月止涨,从而也导致河西、江北新区等多个板块出现了新房、二手房价格倒挂现象。

    2017年,不得不提的是南京首次出现公证摇号。数据显示,自5月底摇号细则落地至12月,南京已有约104家楼盘进行公证摇号,推出29615套房源,共有140338人参与其中,超11万人陪跑。而104家楼盘中,摇中率最低的仅为4%。

    尽管全年销量“腰斩”,不过房企的销售成绩依旧亮眼。据观点指数统计,2017年表现最好的依然是万科和保利两家龙头房企,与其他房企的距离越拉越大,TOP10的门槛不断提高已是必然事件。

    “冷静”周期,万科、保利继续领跑

    “四限”调控加持,2017年被称为南京史上最严厉调控年。

    万科、保利保持前两名的成绩,继续领跑南京楼市。从销售数字上看,两家房企相差无几,与后面的房企差距逐渐拉大,也体现出强者恒强的态势。

    从布局上看,万科2017年有12个在售项目,以南站为核心,九都荟、尚都荟、大都会等项目合计成交近3600套,在房企排行榜中表现最为突出。

    而在2016年并购中航地产的保利地产,在南京楼市的表现亦可圈可点,全年在售项目达18个,成交套数为7400套。其中,江宁九龙湖保利中央公园和浦口保利西江月均斩获不错的成绩。

    值得一提的是,中航城北燕子矶中航国际社区和江浦老盘华府国际花园等项目也为保利的销售贡献不少。

    紧随其后的融创、新城、荣盛作为深耕南京市场的老房企,也是榜单中的常客,同样交出不错的销售成绩。

    后来居上的恒大、世茂、绿地、招商销售表现一直强劲,成功挤进前十。从榜单看,上榜的企业大部分是千亿房企,这意味着,南京楼市排行榜的门槛明显提高,前十销售额达70亿以上。

    从另一方面看,房企通过小股操盘、合作或代建参与的项目比重逐渐增多,如果按权益算,房企销售权益均出现明显下降,不过房企集中度有所上升。

    为了拿地而拿地出现的三四家房企共同开发一个项目的现象,也加速了一些中小房企的出局。

    上榜的唯一本土房企弘阳,年内6大项目全部亮相,其中5个项目都是纯新盘,包括江北高新G87项目、G50项目、江宁滨江弘阳禹洲时光印象、江宁淳化G71地块、宝华弘阳山卿。

    成交遭遇腰斩,创五年来新低

    随着行业调控收紧,这一年南京楼市新房迅速降温,新房认购量与成交量双降。

    数据显示,南京今年新房成交量为62348套,较之2016年的12.7万多套,大跌51.28%。同时,这也是自2013年以来的最“差”成绩。

    对比往年,2012年72812套、2013年90676套、2014年71978套、2015年105964套、2016年126555套,从数据上看,南京今年新房成交量为近五年来最低数据,连去年的一半都不到。

    从每月认购成交数据上来看,今年全年仅有4月份的认购数据过万,最高为10398套,而在去年的认购数据中,全年12个月有10个月认购数据过万;成交数据中,也在7月份达到高峰,仅有6706套。从去年9月份实行双限以来,成交数据就一直低迷,今年全年都没有过万的数据。

    有分析认为,供应量减少也是造成成交量腰斩的重要原因。据观点指数统计,2017年南京新房上市量为7.5万套,远低于2016年的9.5万套。

    另一方面,南京楼市年末出现销许放量,数据显示,11月领取销许共51盘,12月领取销许共40盘,而今年7-10月每月销许量均不超过30个。

    从板块上来看,2017年刚需重镇江北、江宁板块是南京商品房买卖强有力的支撑者。

    其中,江北板块以21000多套的成绩荣登榜首;江宁板块则以超17000套的数据位列第二,两江板块的成交量已占据半壁江山;另外,城北板块今年表现不俗,以10959套的新房成交量进入前三甲。

    有业内人士分析,房价涨幅逐渐收窄的主要原因,一方面是调控政策收紧,购房者保持谨慎观望态度。另一方面是银行贷款收紧,部分银行甚至停贷二手房业务,导致成交价格下降。

    土地回归理性,联合拿地成常态

    2017年南京主城区共出让了93幅地块,其中3幅地块终止出让,1幅流标。其中居住用地59幅,总面积584.2万平方米,金额1572亿元,同比去年下降10%。

    居住类用地成交59幅,占成交总数的63%,住宅性质地块成交总金额为1384亿元,其他类型用地成交金额仅有188亿元,居住类用地仍是土地营收支柱。

    从土地供应看,江宁和江北仍是南京土地供应大户,两个板块分别出让31幅和23幅地块,土地供应总面积均超百万方,城东板块出让地块最少,仅有2幅。而溧水、高淳共成交62幅地块,其中涉宅用地34幅,共揽金127.9亿元。

    从土地成交来看,房企联合拿地趋势愈趋明显,2万元以上地块数量锐减,高地价得到明显遏制。

    据统计,2017年成交地块中开发商联合拿地的有5幅;楼面地价2万元以上地块为8幅,比去年减少15幅,土地供应量增加以及土拍新政是抑制地价快速上涨的主要原因,调控政策效果显著,开发商对于地价的预期也逐渐趋于理性。

    值得一提的是,2017年年底的三场南京土拍意外爆冷,江北新区、地铁小镇、青龙山国际新城等区域地价都出现了回落,板桥、溧水的商业地块甚至流标。

    由此看来,未来一段时间内开发商拿地会更为理性,不再一拥而上,开始对地块未来盈利空间进行盘算。

    可以预见,2018年南京土地市场上依然是大牌房企的主战场,但是合作开发成为主流,地价不会盲目抬高,基本维持在2017年的地价水平,甚至会有10%-20%的回落。

    福州区域综合实力10强

    量价齐跌,调控中的福州楼市

    福建本地房企占去了其中的九席;外来房企仅剩首开一家,而在此前一年,万科、保利和首开榜上有名。

    经历了2016年销售面积、金额和均价的三重上涨之后,2017年福州楼市走势显得有些颠簸。

    “调控”是这一年的关键,福州楼市延续了2016年“房地产市场平稳健康发展”的基调,从3月底至12月上旬,期间调控政策升级,对房地产交易链条的监管力度逐步加强。

    因此,一反此前的火热表现,2017年福州的销售面积和金额开始下挫,房价亦在波动中总体呈现下跌的趋势。

    在此背景下,福建本地房企发挥出深耕区域的优势。从观点指数2018中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强的名单可以看到,外来房企仅剩1家,而前一年名单中,万科、保利和首开三家企业榜上有名。

    综合实力体现在土地方面,则是过去的一年里福建本地房企在公开招拍挂的强势表现。根据观点指数的监测,2017年合计出让27宗商住地块,竞得者中福建本地房企占去了18席。

    在房地产行业寻求长效机制的大背景下,热点二线城市福州亦加入探索行列。福建省人民政府发文鼓励“租赁住房”和共有产权,提出加大租赁住房的供应量,并于11月份首次推出共有产权房用地。

    本地房企逆市上攻

    福州多次加强对房地产市场的监管措施,效果在2017年得到明显的显现,房企销售数据较上年有着不小的跌幅。

    以销售金额前三强阳光城、福晟和金辉为例,2017年这三家企业的销售金额分别为93.8亿元、87.2亿元和74.24亿元,对比历史数据得知2017年的“销冠”的门槛大幅下降。根据观点指数,2016年销售前三强世纪金源、阳光城及融信,销售额分别达到130亿元、94.4亿元和75.33亿元。

    市场降温之时,福建本地房企正在发挥深耕区域的优势。从观点指数2018中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强的名单可以看到,福建本地房企占去了其中的九席;外来房企仅剩首开一家,而在此前一年,万科、保利和首开榜上有名。

    具体来看,除前述阳光城稳居榜首之外,其余9强已进行重新洗牌。在去年的前三强中,阳光城继续蝉联福州区域综合实力10强冠军;世纪金源由去年的亚军之位坠落,退出10强之列;融信则由第三倒退至第五。

    尽管市场回归理性,部分企业却表现得更为卓越。金辉、福晟、中庚的企业综合实力则在一年之间得到大幅度提升,而三盛则表现稳健。其中,“黑马福晟”首次进入10强摘得季军之席,金辉则由2016年的第7名快速跻身亚军,中庚初次跻身7强之列,三盛则与去年持平取得第8强之席。

    综合实力体现在土地方面,则是在过去的一年里,福建本地房企在公开招拍挂的强势表现。根据观点指数的监测,2017年合计出让27宗商住地块,竞得者中福建本地房企占去了18席,分别为福晟、世茂、融信、中庚、建发和一建。

    近来成功上市的福晟在土地市场十分进取,仅从福州市场来看,其通过公开土地市场获得的土地多达7宗。

    值得一提的是,2017年同样是闽系房企在资本市场满载而归的一年。除了福晟,在榜单10强中还有两家房企在过去的一年里成功登陆港交所,分别是三盛和正荣。

    调控中的福州楼市

    在行业集约化程度不断提高的北京下,10强房企的表现一定程度上代表了市场的总体行情,对比过去两年,在监管力度不断加大的情况下,2017年的福州楼市回归理性。

    查阅历史数据可以得知,过去两年福州市场表现火热。从2015年计起,福州房价整体量价齐升。观点指数获取的数据显示,截至2015年12月,福州房价连续7个月环比上涨,而这样的趋势延续到了2016年。

    2016年国庆前后,福州市对五城区范围内的商品住房执行限购和差别化信贷政策,但从最终的结果来看,福州楼市整体表现仍旧旺盛。福州房管局公布的数据显示,2016年全年,福州商品房累计销售面积1214.25万平方米,销售金额1385亿元,同比增长44.22%和46.2%。

    进入2017年,“调控”是这一年的关键词,福州楼市延续了2016年下半年奠定的“房地产市场平稳健康发展”基调,从3月底至12月上旬,期间调控政策不断升级,对房地产交易链条的监管力度逐步加强。

    2017年3月底,福州市人民政府发布《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》对五城区户籍居民家庭在五城区的“二套房”首付比例进行了“不低于50%”的限制,同时订立限售条件。

    10月份,福建省人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》,明文强调对房价和地价的管控,亦对“共有产权”和“租赁住房”进行“房住不炒”的探索。

    因此,一反此前的火热表现,2017年福州的销售面积和金额开始下挫,房价亦在波动中总体呈现下跌的趋势。

    从福州市住房保障和房产管理局公布的数据得知,2017年1-10月份,福州市新建商品房销售面积959.84万平方米,同比减少8.3%;实现销售金额1013.77亿元,同比减少15%。其中,市区销售面积259.87万平方米,金额447.45亿元,同比分别减少34%和28.7%。

    另一方面,国家统计局的数据显示,2017年的福州新建商品住宅价格亦在波动中总体呈现环比下跌的趋势。

    作为“调控深水区”的福州市区(包括晋安、马尾、鼓楼、台江和仓山),新建商品住宅的成交量大幅下挫43.24%,由2016年的26805套降至15214套;成交面积相应下跌,降至173.77万平方米的水平,跌幅达到41.34%。

    此外,福州市区对预售证的发放更为严格,无论是预售证的数量还是许可面积,均达到近三年的最低水平,分别为143个预售证和273.19万平方米的许可面积。

    重庆区域综合实力10强

    融创再拨头筹,住宅供求继续上涨

    不同于往年仅有一家或两家房企销售超过百亿,2017年达成这一目标的房企有7家,包括融创、龙湖、金科、恒大、保利、万科、鲁能等。

    2017年,重庆房地产市场整体回升,一手商品住宅市场成交同比上涨15.6%。

    不同于往年仅有一家或两家房企销售超过百亿,2017年达成这一目标的房企有7家,包括融创、龙湖、金科、恒大、保利、万科、鲁能等。值得注意的是,融创年销售额迈过了200亿元门槛,创下重庆房企销售新纪录。

    土地市场方面,2017年供应较2016年也有较大增长,据不完全统计,重庆主城区范围内共供应土地141宗(纯居住、纯商业、商住),成交127宗,成交面积18706亩,同比上涨21.4%。

    土地成交金额也有大幅上涨,2017年全年土地成交1200.25亿元,相较于2016年的708.98亿元,上涨69.29%。

    在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,重庆在2017年也紧跟着颁布了相应的政策调控,主要以限购、限售以及限贷为主,对于许多热点城市所采用的限价政策,重庆则暂时没有明确相关政策。

    融创200亿再拔头筹,百亿房企增至7家

    不同于2015年、2016年各自仅有一到两家房企完成百亿销售,2017年可谓是“百花齐放”。

    据观点指数统计,融创、龙湖、金科、恒大、保利、万科以及鲁能均完成过百亿销售额,其中融创更是以230亿元的销售额再次夺得重庆区域销售榜首。

    从具体数字来看,融创可230亿元年销售额已经抛开竞争对手龙湖近50亿元的距离。在2016年,这一差距仅为15亿元左右;而在2015年,融创反而落后龙湖35亿元左右。

    据不完全统计,2017年融创在售项目有融创滨江壹号、融创·玫瑰园、融创·白象街、融创·凡尔赛花园、融创·玖玺台、融创·欧麓花园城、融创·康桥融府、融创·金开融府、融创·紫泉枫丹、融创·嘉德庄园、融创·奥林匹克花园·竣爵堡等10余个项目。

    其中,融创·欧麓花园城及融创·凡尔赛花园单盘各完成34亿元、33亿元的销售金额。

    虽然龙湖逐渐被融创抛开,但自2011年首次迈过百亿门槛后,其就一直维持百亿的水平。并且与往年在100亿元左右不同,2017年龙湖销售额也大幅增长至183亿元。其中,单盘销售额最高的是龙湖瞬山府,成交金额也达到了33亿元。

    在2017年,金科、恒大、保利、万科、鲁能也分别以163.8亿元、150亿元、100.2亿元、106.3亿元以及115.3亿元跨入百亿行列。

    其中,一直领先于金科的恒大在去年被反超,排名下滑1位,金科则从去年的排名第6跃升至第3。值得一提的是,金科天元道项目在2017年成交金额达42亿元,也是唯一超40亿的项目。

    保利、万科以及鲁能在排名上均有上升,主要原因为2016年排名靠前的协信2017年销售额稍有下降,而保利、万科、鲁能销售则有大幅上涨。

    同时,2016年排名前十的中海在2017年也无缘前十。榜单新晋房企华宇集团,以销售额72.5亿元夺得第十的位置。

    住宅供应成交大幅上涨

    据统计机构数据显示,重庆2017年在商品住宅市场成交面积高达2468.7万平方米,同比上涨15.6%。其中,渝北区成交量占30.3%,其次为巴南区和南岸区,分别为14.6%和13.1%。全年商品住宅成交价格为每平方米9294元,较2016年上涨31.2%。

    供应量方面,2017年重庆主城一手商品住宅供应量达1754.4万平方米,较2016年上涨45.6%;除1月和2月以外,月供应量均在100万平方米以上。

    季度成交方面,重庆主城一手商品住宅成交呈波浪式状态,一三季度成交面积较低,二四季度成交面积较高。

    其中,二季度更是创去年全年销售顶峰,特别是在4月的房交会推动下,成交量高达302.5万平方米,创下单月成交历史新高。

    写字楼方面,重庆全年甲级写字楼市场新增供应高达44.9万平方米,仅次于2015年水平;但年度吸纳量创下历史新高,达到24.7万平方米;空置率降至2016年年末水平,为44.8%。

    商业方面,整体来看,去年一年重庆商业良性发展,虽然陆续有新增供应入市,但整体空置率呈现稳步下降趋势。截止到四季度,全市优质商业物业空置率为10%,较去年年末下降2.4个百分点。

    土地供应增加,金科拿地登榜首

    据不完全统计,2017年重庆主城区范围内共供应土地141宗(纯居住、纯商业、商住),成交127宗,其中通过拍卖成交71宗,挂牌成交55宗;成交面积18706亩,同比上涨21.4%;全年土地成交1200.25亿元,相较于2016年的708.98亿元,上涨69.29%。

    从区域出让土地情况来看,2017年两江新区共出让土地5793亩,约占出让总量的31%;其次为巴南区,共出让土地3372亩,约占出让总量的18%,成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1922亩,约占成交总量的15.6%。江北区和渝中区出让土地均不足百亩,成为土地资源最稀缺的两个区域。

    从成交均价来看,江北区土地均价为2981万元/亩,是重庆主城区土地价格最高的区域,其次为渝中区,土地均价为2836万元/亩。另外,九龙坡区和渝北区的土地出让价格也都超过1000万元/亩。

    具体土地成交价方面,由东原+旭辉、龙湖以及雅居乐分别以39.2亿元、34.11亿元、33.9亿元分别在土地数据来源:观点指数整理成交总价排名前三。

    其中,东原+旭辉夺得的地块位于九龙坡区大杨石组团,净用地面积191.97亩;龙湖夺得的地块位于沙坪坝区沙坪坝组团,净用地面积122.19亩;雅居乐夺得的地块位于两江新区两路组团,净用地面积304.67亩。

    房企拿地排行方面,金科以拿地体量289万平方米,拿地金额137亿元荣登榜首;2016年冠军龙湖以拿地体量180万平方米,拿地金额86亿元夺得榜眼;荣盛以拿地体量147万平方米,拿地金额67亿元夺得探花。

    其余2017年销售额排名前十的房企中,除了万科以拿地体量106万平方米,拿地金额54亿元排名第7;东原以拿地体量82万平方米,拿地金额56亿元排名第10外,剩下的房企均没能在土地成交排行榜上入围前十。

    另外,2017年以总销售额5500亿元夺得房企销售排行冠军的碧桂园,在去年也以拿地体量111万平方米,拿地金额64亿元,获得重庆拿地第6的排名。

    房住不炒,调控加码

    2016年以前,重庆房价一直趋于平稳,房地产调控政策也相对温和。但随着2016年重庆房地产市场的逐渐火热,2017年开始调控政策不断加码。

    与国内主要城市的政策类似,重庆主要也是从限购、限售以及认房又认贷等方面着手调控。

    限购方面,从2017年7月1号开始,重庆对于市区范围之内已经拥有了三套住房的居民,暂时停止在重庆市的部分区域购买住房,无住房的非重庆市户籍的家庭,在市区的部分区域只能够限购一套住房。重庆市户籍居民家庭,指的是拥有重庆市市区以及三县一市户籍的居民家庭,同时也包含部分家庭成员是重庆市户籍居民的家庭。

    限售方面,重庆于2017年9月23日也发布限售令,规定重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

    贷款方面,2017年5月9日,重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》。《通知》明确写出:即日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求,暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。首套住房认定标准为“既认房又认贷”,即:职工家庭无房且无贷款购房记录(含公积金贷款、商业贷款)。凡职工家庭有一次及以上贷款记录或拥有一套及以上住房的均不属于首套住房范围。

    另外,2017年10月起,重庆市内多家商业银行上调二套房贷首付比例,最低40%,利率至少上浮10%。购房首付比例提高,主要有两种情况:第一,夫妻名下已有一套正在按揭尚未结清的房产,再申请的话,首付最少四成。第二,主城区拥有2套及以上住房的,虽已结清房贷,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,仍按最低首付款40%来算。

    而对于许多热点城市采用的限价政策,重庆则没有明确跟进。

    成都区域综合实力10强

    保利夺标,外地房企成主流

    随着市场分化,开发商之间也出现分化,榜单前列房企继续巩固规模,新入局房企则寻求发展机会。

    与其它重点城市一样,过去一年位于西南的成都同样面临着变革:城市格局向东进、南拓等方向规划,城市扩围催生新的发展机遇;政策持续在限购、限价、限售、摇号等方式间施压,且调控还在持续加强。

    2017年,成都实现地区生产总值近1.39万亿元,增速达到8.1%,再次彰显“准一线城市”的经济活力。但随着供给侧结构性改革、住房制度改革的深化,成都房地产市场面临着自身挑战,受调控政策影响,市场出现明显降温,尤其是中心区供需开始回落。

    据观点指数统计,2017年成都(主要指主城区、天府新区及近郊)商品住房新增供应1412万平方米,同比减少34.5%;成交面积2043万平方米,同比减少18%。但由于新入市项目受阻等因素,全市商品房成交均价仍出现上涨。

    在这种供需结构下,众多开发商加大了对成都土地市场的投资,为后续进一步占领市场补充必要的可售货值。随着市场分化,开发商之间也出现分化,榜单前列房企继续巩固规模,新入局房企则寻求发展机会。

    保利200亿夺标,外地房企成榜单主流

    2017年是房地产行业分化加剧的一年,品牌房企成本、开发、运营等优势进一步凸显,市场占有率有所提高。以成都为例,保利、恒大、万科、龙湖为首的外地开发商牢牢占据榜单前排的大部分位置。

    其中,保利宣布在成都全年认购金额突破200亿元,较观点指数统计的2016年118.6亿元增长近七成。

    这得益于保利过去十余年广泛布局提供的货值保障,据观点指数不完全统计,该公司年内在售项目逾20个,涵盖类型包括刚需、改善、高端及商业;同时在产品研发上,保利借由成都改善型需求增加的窗口,对外宣布走高端定制路线,从而推动销售额增长。

    综合实力排在第二名的是恒大,这也是恒大连续第二年销售突破百亿并跻身三甲。与保利主要布局主城区不同,恒大的项目多围绕成都郊县,并通过低价走量的方式实现弯道超车。备案数据显示,新津县恒大天府城邦、金堂县恒大御景半岛两大项目均进入2017年成都销售面积前十行列,其中恒大天府城邦以30.44万平方米位居第二。

    万科旗下万科第五城、万科理想城、万科城、万科乌龙山公园等郊县项目分别入围备案销售面积前十,其中万科第五城销售总额29.55亿元排名第一,将这家公司推上成都综合实力第三名。

    相比于恒大、万科,排名第四的龙湖则聚焦中高端项目,并依靠主城区项目升值保持销售稳步上升。数据显示,金牛区龙湖西宸原著项目备案销售突破20亿元,成为市场关注的改善型产品之一。

    从投资力度分析,上述综合实力排名前列的开发商基本具备资金充裕、可售房源相对充足等特征。以2017年为例,万科在公开市场获得9宗地仅次于人居置业,投入金额81亿元仅次于中海;万科于10月还宣布投资2000亿元在蓉开展产业新城建设。保利、龙湖也分别斥资75亿元、60亿元补充土地储备。

    排名第五的蓝光则有所不同,过去一年它基本避开与其它房企在公开市场竞争,选择在二级市场收并购。期内,该公司先后接手长岛国际社区、华阳灯具厂地块,实现以较低成本谋取市场空间之目的。

    融创、华润置地、绿地三家企业尽管维持第二梯队的领头羊身份,却均在2017年斩获土地甚少。随着可售货值的持续消耗,如何在新一年扩展资源成为它们所面临的巨大挑战。

    排在前十尾部的中海、中铁建成为榜单新面孔,同时它们因去年高姿态拿地被市场视为潜在的“黑马”。其中,中海早在去年初便宣布冲刺百亿目标,年内拿地总额位居房企第一;中铁建也宣布在西南区域冲刺150亿目标,并拿下青羊区一宗高价地块。

    最严厉调控,楼市供求全面下跌

    在“房住不炒”的主基调下,2017年成都同样出台了一系列楼市调控措施,政策持续高压,被市场称为“史上最严调控期”。

    据观点指数不完全统计,成都的调控主要分若干类别针对性采取措施,首先是购房资格、购房区域收紧,具体表现为扩大至全城限购,二手房列入限购范围,“认房又认贷”以及提高二套房首付比例。

    其次是商品住房定价、销售方式收紧,包括对商品房预售价格进行窗口指导,强化价格预售管理,开盘销售采用公证号排序选房等;此外,和深圳等城市类似,成都对于“类住宅”现象也采取措施整顿,商办项目调整用途受到压制。

    在此情况下,2017年成都房地产市场供销数据全线下跌,总体供应量均创下近年来新低。

    数据显示,2017年成都主城区供应商品住房322万平方米,同比减少54.4%;天府新区供应商品住房164万平方米,同比减少34.1%;近郊供应商品住房926万平方米,同比减少22.9%。

    受新项目入市受阻及开发商捂盘等因素影响,成都商品住房成交出现不同程度的量跌价升的现象。

    其中去年主城区成交584万平方米,同比减少39.3%;成交均价1.41万元/平方米,同比上涨21.5%。天府新区成交119万平方米,同比减少61.6%;成交均价1.17万元/平方米,同比上涨31.6%。近郊成交1340万平方米,同比减少12.8%;成交均价7514元/平方米,同比上涨25.3%。

    商品住房供应量远低于成交量,反映出自政府“去库存”的经济任务已实实在在落地。事实上,自2015年底中央经济工作任务提出“去库存”以来,全国多个城市均有明显减少供应。以成都为例,过去数年楼市增速平缓,主要由于土地供给导致库存高企。

    由于成都进入改善时代的特征愈来愈明显,90平方米以上的户型成交占比不断上涨,从而使得总价偏高,购房者在置业时也对价格更为谨慎。加上供需失衡等挤压效应,成都主城认购成交占比出现下降。

    按照认购口径计,2017年主城区认购成交面积由30.3%下降至18.2%,同比减少12.1个百分点;而天府新区、近郊成交占比由约56%上升至57.6%。需求外溢到远郊的现象最为明显,成交占比由13.8%上升至24.2%,并首次超过主城区。

    商办改用途尽管受到限制,但公寓因不限购的特点,依然成为购房客户及投资客推崇的物业类型。观点指数了解,在4月商办项目调整受限后,成都公寓市场整体出现上扬迹象,均价则由3月8192元/平方米上升至年底万元上下。

    土地新规频现,房企拿地热情不减

    成都商品房供需失衡所代表的市场空间,被开发商逐渐重视在过去一年里土地市场的角逐成为楼市另一道风景。

    数据显示,2017年成都通过招拍挂方式供应土地212宗,可开发土地面积1.33万亩;成交土地192宗,对应可开发土地面积1.27万亩。总体而言,成都土地供应及成交较2016年同期出现10%以上的跌幅。

    分区域看,主城区(包括锦江、成华、青羊、金牛、武侯)共计供应土地51宗,土地面积逾2700亩;近郊供应土地45亩,土地面积逾3400亩;天府新区供应量最大,共计33宗地、2585亩,最终成交29宗地。

    按出让方式分,2017年成都土地招拍挂先后探索过5种不同方式,基本围绕限价、竞配建、竞自持商业或租赁面积等。

    随着土地出让规则的逐步完善,成都土拍价格开始受到控制。以去年全市成交楼面价前十为例,有一半均在采用“熔断+抽签竞得”规则出台前出现。

    至9月7日,“租赁住宅竞自持”及“无偿配建并移交租赁住宅”登上成都土拍舞台。当天,北京金隅以楼面价1.28万元/平方米竞得高新区一宗宅地,无偿配建并移交租赁住宅面积占比达41%。

    这在一定程度上也说明,土地出让规则依然无法阻止开发商拿地的热情。统计数据显示,2017年拿地金额前十的开发商中,国企占比明显增加,包括中海、中房、保利、金茂、人居置业等均加入抢地。其中,中海拿地3宗,土地面积551亩,投资总额高达96.15亿元排名房企第一。

    而考虑到开发商扎堆导致土地拍卖价格过高,在公开市场以外,通过收并购方式曲线拿地成为新的选择。据不完全统计,2017年成都市场先后传出近二十宗成交,包括融创、朗诗、中天城投、蓝光、金融街、华侨城、福星集团等开发商均有所斩获。

    武汉区域综合实力10强

    最火热的二线城市

    2015年成为武汉首个销售超百亿的房企后,2016年的万科将这一纪录提升至150亿。2017年,万科再次把销售天花板再往上提了30亿元。

    在过去的2017年,武汉成为国内最灼热的房地产市场之一。

    年内,伴随着“房住不炒”的主基调及多条政策出台,武汉楼市气氛不比往年,开发商推盘意愿低迷。与之相对的是,则是旺盛的需求。

    据武汉房地产市场信息网公布,2017年武汉市新建商品房成交26.64万套,其中住宅20.7万套,占总成交套数的77.7%,成交量同比下降28%;住宅成交面积为2073.24万平方米,同比下降31%。

    即便如此,并未妨碍武汉连续第7年成为全国楼市成交量三甲,其他两座城市分别为重庆和成都。据统计,2017年武汉共出现250个日光盘,平均去化率高达91%。

    由于处于卖方市场,去年武汉市整体价格呈现上涨的态势,由1月份约13986元/平方米升至年底12月约16259元/平方米。

    年内销售超百亿的房企由2016年的4家增至5家,门槛降至65亿以上,但天花板由上年的150亿提高到180亿元。

    同时,越来越多房企争相涌入武汉,作为重点扩张区域,这从“拿地靠抢”般激烈的土拍市场可见一斑。

    由于被选为12个首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一,武汉迎来发展的新机遇。

    天花板升高门槛降低,万科力压保利融创

    2015年成为武汉首个销售超百亿的房企后,2016年的万科将这一纪录提升至150亿。2017年,万科再次把销售天花板再往上提了30亿元。

    与此同时,步入百亿规模的房企也变成5家,分别是保利、融创、金地以及绿地,但前十门槛亦降低至65亿以上。

    据观点指数了解,深耕武汉17年的万科上半年销售额已达108亿元,是当时唯一一间破百亿房企。仅万科汉口传奇悦庭、万科翡翠云台两个项目便获得了超过30亿的销售额。下半年则有万科主场、翡翠云台、金域时代、金域国际、金域学府、马池路项目、二七滨江项目等楼盘相继入市。

    另外,开发多期的万科汉口传奇还一举夺得2017年楼盘销冠,单盘成交额超过60亿元。

    保利一直是万科有力竞争者,此次以170亿的成绩紧随万科位居第二。保利采取的也是多项目齐发的策略。保利香颂由年前卖到年尾,全年成交约47亿元,是武汉前三甲。而保利时代、保利新武昌、保利清能西海岸三个项目也挤进前十,销售金额均超30亿元。

    下半年迅猛发力的绿地及融创销售成绩同样亮眼,两者数据相差19亿,但与前两名的差距较大,各为141亿、120亿。

    恒大未能延续上半年销售57.3亿的优势,全年收入70亿元,而电建地产、福星惠誉等紧随在后。

    在半年榜排行第七的碧桂园这次跌在十名之外。但由于武汉住宅限购推动写字楼尤其是公寓式写字楼销量攀升。该公司在商业地产方面建树颇多,碧桂园泰富城项目尤其耀眼。

    同时,碧桂园年内对区域公司架构重新做了切割调整,新成立一个鄂北区域,加上原有的武汉区域公司、湖北区域公司,目前共有三个独立运营且分工明确的区域公司。

    供应松紧有度,一二手房价倒挂

    供应不足是2017年武汉楼市的关键词。

    数据显示,去年武汉市新建商品房成交26.64万套,其中住宅20.7万套,占总成交套数的77.7%,成交量同比下降28%。第一季度住宅成交45111套,同比下降30%;第二季度住宅成交54201套,同比下降38%。

    第三季度住宅成交52065套,同比下降24%;第四季度住宅成交55676套,同比下降18%。住宅总成交面积为2073.24万平方米,同比下降31%。

    同时,2017年武汉市商品住宅总供应量约为2139.89万平方米,总需求量2073.23万平方米。据统计年内武汉共出现250个日光盘,平均去化率高达91%,其中多数项目推货时间集中在前3个季度。而在2016全年,武汉的日光盘才100余个。

    其中6月份最后一周,武汉共有14个项目开盘加推共计6809套房源,其中13个项目推出的房源5900套房源即在当天全部售出,最终14个项目去化6491套。

    去到九月第三周,武汉共有泛悦城、金地湖山境、新华年青年城、新城璟棠、金地悦江时代五个楼盘开盘,其中三个项目开盘即售罄。而第四周,包括世茂云锦、保利清能西海岸等在内的11个楼盘入市,其中十个楼盘“日光”。

    进入年末,随着开发商推盘节奏加快,供需矛盾有所缓解,特别12月份是房企业绩冲刺期,推盘量更加猛增。

    观点指数获悉,整个9月份武汉共计有近70个项目获得预售证,新增供应258.46万平方米,接近当年单月供应新高。

    12月份,武汉共有154个项目获得预售许可证,其中120个预售许可证有住宅产品入市,供应量远超其他月份。

    价格方面呈缓慢上升的趋势,由1月份约13986元/平方米升至年底12月约16259元/平方米。均价为11839.11元/平方米,较去年增加29.14%,上涨势头得到遏制。

    同时,价格最高的依然是供需极度不平衡的武昌中心区,该区去年12月份均价为28848元/平方米,同比上涨41%;房价最低的是新洲区,均价为6309元/平方米,同比涨幅39.7%。

    “一二手房房价倒挂”也是武汉2017年面临的重要难题之一。据悉,不少二手房卖家坚定看好后市,保持高喊价且不接受讨价还价。这一状况在年初盛行,到年末才有所缓解。

    土拍愈趋愈热,房企必争之地

    2017年上半年,武汉土拍取得的是令人惊喜的好成绩。期内包含招标地块,武汉共计出让了64宗地块,成交总金额达730亿元,成交土地面积约5715亩。

    虽然地块数量比去年同期的79宗有所减少,成交的土地面积和金额却均在增加,尤其730亿的土地金仅次于北京排在全国第二位,比去年上半年的292.56亿也翻了一倍以上。

    而全年武汉市共计成交土地181宗,累计成交土地面积1097.84万平方米,比去年同期增长33%,累计成交金额达1555.24亿元,比去年同期增长45%,位列全国第四。

    12月份是土拍的绝对主力,共有6场土拍,累计成交63宗地,已经追上整个上半年的成交数字,占全年总成交量的三分之一。

    从成交地块数量上来看,黄陂区以22宗的成交量蝉联全市第一,其次为洪山区(19)、蔡甸区(18)、东湖新技术开发区(18)、东西湖区(18);汉南区一改2016年全年无成交的尴尬地位,共成交6宗。硚口区全年仅有3宗地成交,为全市最低。

    土地成分方面,全年成交的181宗土地中,64块纯住宅用地,39宗纯商服用地,42宗商住混合用地,10宗商服混合用地,7宗住宅混合用地。纯住宅用地占比达到三分之一以上,以求增加市场供应。

    拿地金额永远是最受关注的一点,年内挥金最多的前五名企业分别是远洋地产、复星集团、中信泰富、武汉地产集团、保利,拿地金额分别为150亿元、130.1亿元、99.2亿元、85.46亿元、81.16亿元。

    其中,最受关注的莫过于远洋150亿拿下归元寺文化片区两宗总建筑面积187.97万平方米的地块,获得归元寺片区的开发权,确定其作为片区运营商的身份。目前,该地块第一部分住宅已经出炉,案名为远洋东方境世界观,容积率高达8.0。

    除此之外,复地砸下重金130.1亿元加码汉正街东片两宗商住地,成为片区内的最大地主。中信泰富99.2亿拿下P(2017)009号二七滨江北片地块,楼面价8457元/平方米。

    碧桂园、武汉地产和华发也是本年土拍市场的赢家,拿地总金额均不算高,但胜在数量均达到6宗以上。

    其中,9月份两场土拍中,碧桂园6.52亿元在远城区一口气连下4子,夺得蔡甸、汉南、经开区共计17.02公顷的土地,其中纯住宅地块3宗共11.82公顷。

    除了上面这些老面孔外,在2017年年初的一场土拍,金科集团以27.2亿获得洪山区大洲村(大洲村A包)P(2016)160号地块,实现首入武汉市场。此外,泰禾、正商、金辉、路劲、五矿、康桥、南山、三远等房企均为首次进入武汉。

    审校:劳蓉蓉

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