2017中国房地产销售金额TOP100

观点地产网

2018-03-22 14:00

  • 无论如何,2017年成为了中国房地产又一个转折之年,未来格局渐显——供给侧改革为出发点的方向继续深化,政策稳定性将延续,长效机制建设也将逐步完善。

    2017中国房地产销售金额TOP100

    销售金额TOP100点评

    纵观行业,过去这一年,中国房地产逐渐进入建立长效机制的新时期。自2013年首次在政府工作报告中提出建立长效机制以来,相关内容经过不断完善,直到“十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等,将长效机制建设往前推进了一大步。

    无论如何,2017年成为了中国房地产又一个转折之年,未来格局渐显——供给侧改革为出发点的方向继续深化,政策稳定性将延续,长效机制建设也将逐步完善。

    关键词:5000亿、分化、创新、转型

    企业是市场活动中的主体,2017年,房地产企业的生态呈现怎样的一种境况?

    最为显眼的是以“碧恒万”为代表的标杆房企群体,不断扩大规模销售,而紧随之后的千亿级、百亿级房企数量也愈来愈多。

    在规模化的另一面,则是房企集中度不断提升和分化加剧的局面。大型房企市场占有率不断提升,并购现象越来越普遍。

    在规模化的同时,创新业态与多元化转型成为房地产企业的新风口,住房租赁市场正被越来越多企业关注。从联合办公、共享办公到长租公寓,住宅市场之外,存量市场已经是行业的新蓝海。

    据不完全统计,截至到年底,全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策。

    除了存量市场,通过产业协作、产城融合、物流、文旅小镇等模式拿地,也是2017年行业普遍的现象。

    2018年,中国房地产企业“分化与转型”的趋势仍然将持续,在即将可能到来的“小年”里,备好粮草的企业无疑将过得更为舒服,而粮草就是土地,以及现金等有限资源。

    1、碧桂园强势夺冠,恒大、万科之后谁为先锋?

    观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,碧桂园、万科、恒大成为本年度销售金额前三强。三家企业均实现了超过5000亿的销售,成为中国房地产首三家完成一半“万亿”目标的企业。

    最为耀眼的当然是榜首销冠碧桂园,从第一个月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名,全年一直遥遥领先,从未受到万科和恒大的实质性挑战。

    总结过往,碧桂园距离6000亿仅一步之遥,而在两年之前就已经是行业远景的“万亿”时代目标,似乎也已不再遥远。

    从2013年首次突破千亿大关以来,碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张,不到4年时间就完成了1000-5000亿的增长。

    最后几个月,碧桂园没有任何失误,万科和恒大基本上已经失去了逆转夺得第一的可能;而三强之争中,万科凭借近290亿元的差距,超越恒大位居榜眼。

    三家企业全年销售总额达到1.58万亿,所代表的无疑是行业集中度提升,大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

    这是一个行业的风向,龙头标杆房企则是行业的风向标。

    恒大是2016年度的销售冠军,年初之时,不少分析一直认为本年度恒大仍然是销冠的有力争夺者,但事情发展显然不如外界所猜测。

    沽出了所有永续债之后,恒大继续致力于“回A”大业,同时重新把“效益”摆上台面,提出“规模与效益”并重的概念。

    恒大的改变,使其无法在本年度与碧桂园一较高下,最终只能屈居第三。虽然5000亿已经是非常庞大的规模,但总是略有遗憾。

    万科连续两年错失销售冠军,本年度位居第二。住宅开发之外,万科已经建立了商业地产、物流地产、长租公寓等经营性业务,日益呈现出明显的多元化转型思路。

    2017年8月的中期业绩会上,万科董事长郁亮曾对外公布集团的五大业务类型:核心业务(房地产开发和物业管理)、优势业务(商业开发运营与物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(“轨道+物业”和混合所有制改革)。

    这五大业务类型,基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点。

    2、融创抢跑,保利、绿地后发,3000亿之上的分水岭

    将关注的目光从最抢眼的三强上面移开,可以看到,位列第四的融创也是不容忽视的“黑马”。

    并购万达集团大量物业之后,融创的规模化扩张进一步加速,并跃升为增长最快速的大型房企之一。

    2016年,融创录得销售金额1550亿元,而本年度增长至约3652.6亿。在收购乐视和万达中的孙宏斌,仍然领导融创极速规模化扩张。

    据观点指数不完全统计,融创2017年以来并购动作仍然持续不断,分别为——26亿收购链家6.25%股权,150亿入主乐视,17.23亿再增持金科6.17%股份,23亿元收购融科智地合肥及武汉项目剩余权益,100亿收购天津星耀五洲项目75%股权,21亿收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权;32.32亿收购大连润德乾城166万方项目,438.44亿收购万达13个文旅城91%股权……

    3000亿是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字,在本年度则成为了第二梯队的一个分水岭。除了融创之外,达标3000亿的房企还有保利和绿地。

    保利地产是3000亿以上规模房企中唯一一家国资央企,目前排名前5的企业合共录得销售金额约2.26万亿,以全国商品房销售金额13.37万亿计算,占比16.9%。

    因此,保利地产仍然有进一步规模爆发的可能——目前机会在于对香港上市平台保利置业的整合。

    自从11月30日晚首度披露整合方案,保利地产与保利置业整合一事就备受资本市场关注。

    2016年收购中航,2017年整合保利置业,未来是否还会有更多收购兼并大动作,助推更加快速发展?保利地产的答案是“有”。

    3、千亿房企继续扩容,五家企业成功晋级

    仅仅几年前,千亿房企还是整个行业的绝对重量级明星企业,数量稀少。到今天,千亿房企数量已经迅速扩大至17家,销售金额总和达到4万亿。

    龙湖地产、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团五家企业在本年度成功实现突破,成为千亿俱乐部新成员。

    这个趋势在年初就已有所体现,并且龙湖、招商、新城均提前至少一个月达标千亿,使得最后一个月并无多少悬念。

    以龙湖为例,早在年中6月份时就已达到900多亿销售规模,是上半年增长速度最快的房企之一。7月份达标千亿之后,龙湖放慢了规模增长速度,下半年仅录得约500亿销售金额。

    龙湖地产并不仅仅专注于规模扩张,在兼顾盈利表现的同时,商业地产、创新业务方面也在加紧布局。

    招商蛇口在2015年底完成重组之后,经过2016年和2017年两年的加速发展,已经成为地产央企中的标杆之一。曾经的“招保万金”四大A股上市房企,最终全部都没有掉队,在2017年度均已晋级千亿。

    虽然港股私有化方案未能成行,新城控股本年度依然成功上位千亿。对于一直向外界表示规模重要性的新城而言,这个结局无疑是美好的。

    “有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,这是新城加速扩张的信条以及追逐的目标。同时,新城在商业地产领域的目标同样令业界惊讶——到2020年发展布局100个吾悦广场。

    世茂房地产早就已经是上市房企中的标杆之一,但规模化发展方面连续几年表现出原地踏步的现象,直到2017年才如愿进入千亿行列;旭辉与新城有些类似,但旭辉的扩张速度似乎更为坚决,达成千亿所花费的时间也更少。

    绿城集团、金地集团、华润置地、华夏幸福是2016年初次进入千亿俱乐部的成员,本年度均维持了稳健的增长。

    4、中大型房企市场占有率加速提升,2018谁将冲击千亿?

    纵观榜单,除了17家千亿房企,还有21家500-1000亿房企。也就是说,500亿规模以上的中大型房企数量已达38家,销售总额达到5.61万亿,占2017年度全国商品房销售总额42%。

    展望2018年,千亿之下排名首位的是中南置地,在900亿的基础上进一步冲击千亿基本毫无难度。

    除中南置地之外,900亿规模的房企还有正荣集团、阳光城集团、泰禾集团,三家闽系房企本年度均取得了较大的增长,距离千亿仅一步之遥。

    值得注意的是,12月28日,正荣集团披露有关香港上市的计划与信息,正式挂牌进行交易的时间为2018年1月16日,IPO募资达40.8亿港元。

    800亿-900亿销售规模企业分别是雅居乐、鲁能集团、荣盛发展、富力地产等企业,也是2018年潜在的千亿房企。

    虽然业内普遍认为2018年将是楼市“小年”,但对于有所准备的中大型标杆房企而言,继续维持规模增长是可以预见的事情,上述企业若全部成功晋级千亿,未来一年千亿房企数量将扩大至25家。

    “大者愈大、强者恒强”的企业分化与集中度提升局面已经持续数年,在可以预见的未来数年,这种局面基本不会改变。

    举一反三,当上述房企晋级之后,还有哪些房企将在未来几年有机会冲击千亿?纵观榜单,700亿规模的企业有中梁地产集团、金科地产、蓝光发展、远洋集团;600亿规模则包括有中国金茂、首开股份、祥生地产、滨江集团、中国铁建。

    500亿级别的企业数量也不少,分别有首创置业、融侨集团、美的置业、融信。当然,这些企业冲刺千亿还需要持续数年的努力。

    在后规模化时代,土地和资源越来越集中在中大型房企周围,若不出现重大战略失误和经营挫折,对于这部分房企而言,维持较快速的规模增长是可以预见的事情。

    5、TOP100入榜企业冲刺200亿,后规模化时代如何做大规模?

    在万亿时代只走过一半道路,千亿成为行业一个门槛之时,曾经的百亿门槛早已消失在行业规模化发展大潮中。

    观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜入榜100家企业,全部均已达标百亿,最低金额超过170亿。

    扩大至200亿,达标企业数量则为97家,不难预见,TOP100企业全部超过200亿的未来不远。

    97家200亿级房企销售金额总和达到7.38万亿,占全行业销售金额总和的比例约为55%。以此类推,TOP100企业销售金额总和为7.44万亿,占比约为56%。

    但一个显而易见的现象是,全国房地产市场规模已经达到一个周期的顶峰,中大型房企市场占有率越来越大的背景下,中小型房企规模扩张的道路将越来越狭窄。

    并购是其中一个必由之路,而多元化、发展创新型业务和存量市场成为新蓝海,就已经是顺理成章的事情。

    审校:劳蓉蓉

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