现场 | 雅生活上市首日 跳水两成的股价及百亿营收目标

观点地产网

2018-02-09 22:44

  • 股票上上下下很正常,不会太关注股价,要看的是业务经营及长期发展,并强调对雅生活未来的发展充满信心。

    观点地产网  赶在农历春节前,陈卓林终于完成了去年初业绩会上公布的一个心愿——雅居乐旗下的物业板块雅生活服务于2月9日正式登陆香港资本市场。

    不过,有点“天公不作美”的是,雅生活这个挂牌的时间恰逢美股连跌,受此影响,近几日港股及A股均陷入“跌跌不休”的状态,原定全球发售价每股12.3港元的雅生活挂牌当天股价亦大幅跳水超过两成。

    截至当天收盘,雅生活报9.46港元,较开盘价9港元跌幅为5.56%,较12.3港元的发售价减少23.09%,总市值由164亿港元缩水至126.13亿港元。

    雅生活执董兼首席执行官刘德明甚至笑称,“这要归罪于美帝国主义。”

    但由于目前港股已上市的六家物业公司股价基本在6港元以下,市值也普遍不高,所以不少观点认为雅生活此番下跌或也存在估值偏高的原因。

    对此,雅生活管理层在当天下午的发布会中回应表示,并不认为是估值高的问题,且股票上上下下很正常,不会太关注股价,要看的是业务经营及长期发展,并强调对雅生活未来的发展充满信心。

    估值高与低

    雅生活是雅居乐旗下地产以外首个上市的业务板块,因此雅居乐对此次挂牌尤为重视,不仅陈卓林、陈卓雄、张玉良等雅居乐、雅生活和绿地控股的一把手均出席,上午在港交所敲钟完毕,简短的媒体见面会后,雅生活高管下午又立马赶回广州举办了专门的上市发布会和庆功晚宴,甚至在发布会现场设置了一个大钟,再度还原敲钟仪式。

    不过,这场声势浩大的上市却在一开始就出现了小插曲。在挂牌前夕的暗盘交易阶段,雅生活的股价便跌到了10港元左右,2月9日正式挂牌当天集合竞价时已跌至9港元,开盘后小幅回升,截止下午收盘时,其9.46港元的股价与最初的12.3港元发售价仍有23.09%的跌幅。

    在此之前彩生活、中海物业、绿城服务等物业公司上市时也曾备受关注,此后却逐渐被冷落,股价及市值都有所降低,所以作为港股第七家物业上市公司,新来的雅生活在管面积和规模相比并未都不算有优势,却一下子报出目前港股最高的12.3港元发售价及164亿市值时,市场上有不少声音都认为该估值过高。

    加之挂牌当天股价大跌,雅生活估值虚高的言论也更多,当上午敲钟之后,便有记者就股价的下跌追问公司管理层,当时得到的回应是受美股走低的整体影响。

    下午发布会上,此事再度被提起,似乎是因为有了时间坐下来慢慢聊,出席发布会的雅生活董事长联席主席黄奉潮、执董兼首席执行官刘德明都先后就此作出了更为具体的回应,甚至主动披露了不少路演的细节,以此佐证雅生活估值并未偏高。

    对股价下跌问题,黄奉潮用了“非常正常”来形容,其认为股价的上上下下阶段性波动是很正常的,在资本市场中都已见怪不怪,作为公司高层,其并未过多关注股价,而是重心放在如何做好经营及业绩上,这样才是对股价的最好支持。

    至于12.3港元每股是否偏高,黄奉潮则表示雅生活收入较为稳定,基于两大股东每年都可获得大量的新管理面积,且此次上市融资获得了6亿美元的现金,是目前现金最多的物业公司,可以获得更多收并购的规模扩张机会。

    黄奉潮还提到一个关于物业是不归零生意的观点,其认为不像房地产开发每年的销售额都要再从零开始算起,物业管理的规模是不断叠加的,因此发展前景也为投资者所看好,并称物业管理在中国是稳定且发展空间很大的市场。

    提及投资者,黄奉潮还透露了前期筹备上市时的一些细节,称在欧美做上市路演时,很多基金等投资机构都十分看好国内的物业管理行业,因此下单认购的额度都很大,在香港发售时也获得了超20倍的认购。

    “不能因为今天股价跌了,就说雅生活的估值偏高了。”

    随后接过话筒的刘德明在笑称“股价下跌要归罪于美帝国主义”后,也补充道,雅生活只发行6亿美元的股份,所有投资者加起来认购的总额却有33亿美元之多。

    估值之外,挂牌前雅生活亦已明确表示,登陆H股后,未来也会在合适时机寻求A股的上市,未来以A+H的形式发展。

    虽然近期A股物业第一股南都物业挂牌时备受关注,股价也一路冲高至近40元,相比H股的估值确实颇为吸引,但背后亦有碧桂园物业作为房企关联企业最终IPO失败,撤回上市申请的无奈,同样作为房企关联企业的雅生活要想回A股并不容易。

    发布会上被问及何时才是雅生活回A的合适时机时,雅生活公司秘书李大龙并未正面回应,只称上市并非公司的目的,至于回A时机,未来什么时间时机成熟的时候一定做出这样的一个选择。

    百亿营收目标与未来

    在下午不足一个小时的上市发布会上,出席的雅生活董事长联席主席黄奉潮、执董兼首席执行官刘德明以及雅居乐集团副总裁潘智勇、首席财务官张森、雅生活公司秘书李大龙在发言时,也多次提及“非常重要的意义”“新台阶”“里程碑”等来形容此次挂牌。

    据悉,正式挂牌前雅居乐方面业已公布了较为详细的招股信息和大致的发展计划、目标等,其中有一项是2020年营收达到100亿的目标。

    现场有媒体就此目标提出了质疑,认为目前已上市的几家物业公司中,管理面积规模都比雅生活的要大,但营收都尚未能达到百亿,雅生活该目标似乎也如股价般偏高了。

    “雅生活作出这样的一个规划,是基于一个认真、审慎的考量的。”刘德明回应称,要将收入提至更高并不一定与管理面积有关,基于雅生活背后的雅居乐及绿地控股两大股东和收并购等扩张动作,雅生活也可快速提高规模,此后通过增值服务获得更 高收入和利润。

    对于雅生活未来的发展规划,刘德明概括为三个方面,一是上市融资所得的款项将有65%都用于市场扩展,去年通过第三方开发商的合作已经拓展了2400万平方米的面积,二是国内和国外市场的收并购扩张,以此填补雅生活的区域和专业业务布局,三是发展社区业主增值服务和地产商的非业主增值服务,提高收入及利润。

    虽然雅生活有在扩展第三方开发商业务,但观点地产新媒体了解到,雅生活的规模扩张及业务发展仍会主要以雅居乐、绿地控股两大股东的地产业务为基础展开。

    截止去年三季度末雅生活在管面积7620万平方米,今年雅生活除了可从绿地获得1000万平方米的物业服务面积,雅居乐年内预计新开发的700万平方米物业面积也会交由其管理。

    据悉,在敲钟仪式前,绿地董事长张玉良还决定将英国、美国的海外开发业务全部给予雅生活来管理,雅居乐的马来西亚项目也同样如此。

    值得一提的是,基于雅居乐的项目多数布局在珠三角,目前雅生活的业务也更多集中于此,但据刘德明在发布会上透露,雅居乐已将旗下的区域公司由8个扩大到了12个,未来雅生活的布局也将随之扩展至长三角、京津冀以及西部地区。

    但基础物业服务收入毕竟不高且难以快速提高,因此,在规模之外,增值服务也是目前物业管理行业重点扩张的一个板块。

    雅生活社区物业管理业务也会继续加大向金融、医疗、养老、保险等增值服务拓展的力度,并提出在2017年该项业务收入占总比仅5.6%的情况下,2018提高到20%的目标。

    除了社区业主物业管理业务,雅生活实际上还接手了原雅居乐旗下的房屋销售、验房等物业,开拓开发商层面的非业主类增值服务,包括网络科技、旅游、广告、销售、验房五大专业公司,并将此视作未来的重要利润增长点,甚至可与物业服务实现利润贡献平分,在雅生活内部,这被定为“1+N”战略。

    刘德明透露,目前已与绿地在协商,将其海南、广州等项目用于雅生活房屋销售业务的试点。上述五类增值服务去年在雅生活总收入中的占比为17.6%,未来或可达到20%-30%。

    不过,黄奉潮随后补充强调道,雅生活在社区金融上只会提供平台,并不会有自己的金融产品。

    撰文:黄冬艳

    审校:武瑾莹

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