观点年度记忆之领袖篇 | 黄其森的选择与单伟豹的道路

观点地产网

2018-02-03 23:48

  • 2018观点年度论坛即将到来之际,观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,再一次重温他们的思考、探索和观点。

    2017年,一路向好的中国房地产在创下一个又一个新纪录之后,逐渐走向周期的顶点,新的一年将会是“小年”的判断在行业内广为流传。

    在迈入“小年大周期”的阶段,虽然市场景气度下降大环境中房企的表现依然亮眼,但更多企业都在努力改变和创新,为即将到来的“小年”储备着粮草。

    中国房地产发展数十年来,无论周期长短都自有起落曲线,螺旋式向上发展的趋势一直得以维系。在此间,无数企业和企业家翻涌沉浮,殚精竭虑,或谋一时、或谋全局,有所得、有所失。

    一直以来,观点地产新媒体都在努力通过与第一线企业家深入交流和对话,借此洞察中国房地产企业家如何认知行业、掌控企业,以及他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

    无论如何,房地产行业正是由无数个弄潮时代的企业家、企业领袖所引领,而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号,这正是观点地产新媒体一直坚持推出“领袖访谈”的宗旨所在。

    2018观点年度论坛即将到来之际,观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家,再一次重温他们的思考、探索和观点,以此纵览行业,看遍企业沉浮。

    这一周,观点地产新媒体推出以下两位企业领袖,重新阅读和认知:泰禾集团股份有限公司董事长兼总经理黄其森,以及路劲基建有限公司联席主席单伟豹。

    黄其森 我的选择

    创立泰禾以来,黄其森多次站到了选择的路口。

    人的一生,很多选择,其实都引起了命运的巨变,也许作出选择的那一日,相当沉闷和平凡,当时还以为是生命中普通的一天。

    上世纪90年代的中国,似乎连空气也在加速流动,全国掀起一股辞职创业的热潮。对于这群人而言,意味着要放弃稳稳当当的生活,转身投入不确定的未来,银行高管黄其森就是在这个时候下的海。

    1996年,刚过而立之年的黄其森出走体制,创立了泰禾。经过几年的发展。在2013年,泰禾突然被推到了聚光灯下。

    这一年,黄其森做了两个决定。

    2013年,泰禾在福建、北京和上海频繁拿地,最终以195.3亿元收下12幅地块,连任志强也感慨“老黄有点疯”。

    后来,黄其森回忆起这段“有点疯”的岁月,他更加肯定自己的选择,“当时是志在必得,这是基于我们对大趋势的判断”。

    凭借开疆扩土策略,泰禾在两年后顺利跃上百亿台阶。

    同一年,豪宅产品“院子系”开疆扩土,并与泰禾形成水乳交融的关系,再也分不开。

    企业家的一生,做出的很多选择其实都是企业命运的巨变,它决定了企业今日的模样和未来的诸多可能性。创立泰禾以来,黄其森多次站到了选择的路口。

    黄其森曾在多处场合表达过自己的对传统文化的热爱:“不知什么时候,全国各地的建筑都长成了同一副面孔,欧式建筑充斥在每座中国城市。”

    2014年“两会”上,作为全国政协委员的黄其森曾设问:“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸,到哪里去找中国人自己的乡愁呢?”

    之所以是“设问”,是因为黄其森已经给出了自己的答案,这个答案就是他的“院子”。

    如果说黄其森1996年出走体制的决定,赋予了一家房地产企业以生命,那么其在豪宅产品里对中国文化的坚持,便是赋予这家房地产企业以灵魂。

    2003年,泰禾集团在北京的代表作别墅项目,即后来更名为“中国院子”的“运河岸上的院子”,奠定了泰禾集团“院子系”产品的基础。

    这个项目前后历经十年才真正面市,其间不乏质疑之声,在后来的一次演讲中,黄其森回忆道:“2003年我们在做这个项目的时候,当时的地段做高端大家不认可,我们做中式,可那时候是‘欧风美雨’,别墅豪宅都是欧美的,中式的大家放在比较低的位置。”

    但不可否认的是,也正是凭借它,当谈到中国的豪宅,再也抹不开泰禾;并且在地产江湖里,黄其森也因此收获了“黄院长”这一外号。

    “我们坚持下去,坚持了十年时间,从2003年到2013年,我们用十年时间就做了这一个院子。当然我们的收获也不错,货值从5个亿做到现在130多亿。”黄其森说道。

    2013年,泰禾正式确立“院子系”产品,并在全国范围内铺开。截至目前,泰禾院子品牌已在全国范围内16个一线及二线城市落地,合计布局了24个院子系项目。

    作为一个地产人,黄其森总强调对中国传统文化的传承,他是个被万通控股董事长冯仑称为“追求理想、顺便赚钱”的人。

    尽管外界对泰禾的认知更多停留在院子系产品,实际上在房企纷纷转型的这几年,泰禾所布局的领域也发生十分巨大的变化。

    朝着什么方向发展?黄其森又一次站在了选择的路口。

    “不懂金融,就不懂房地产”,是黄其森常常挂在嘴边的话,显然,从泰禾的业务布局看来,银行出身的他深刻地明白金融的重要性。

    在2013年经历一场扩张后,黄其森应该更能意识到这一点。

    眼看着以碧桂园、万科、恒大为代表的一批数千亿及千亿规模房企,这几年的扩张更加迅速,黄其森感慨道:“这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代。”

    他继而对观点地产新媒体说道,行业内很多人认为,在这个时代,规模虽然不是万能,但是没有规模似乎是万万不能的。

    2013年,泰禾在福建、北京和上海频繁拿地,最终以195.3亿元收下12幅地块。在今天看来,当初黄其森对于规模的选择,确实让泰禾上了一个新的台阶。

    此后的三年,泰禾的营业收入实现大幅度增长,同比增幅分别达到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%,并在2015年成功跃上百亿规模。

    泰禾的扩张速度仍在持续,但其土储策略已发生变化,比起前几年选择在土地市场上拔剑四顾攻城略池,近两年黄其森更倾向于并购。

    观点地产新媒体了解到,2016年,泰禾共计有8个项目是通过并购的方式获取,2017年截止7月份则有11个项目是通过并购或者合作方式取得。

    黄其森认为,近来业内并购的机会逐渐增多,是因为对于规模较大的房地产企业而言,它们的资源获取和快速周转能力是中小房地产企业所难以达到的,部分开发实力不足的企业正在退出。

    通过收购的方式拿地,“一方面可以避开公开市场的激烈竞争,破解热点城市拿地困局,降低企业扩张成本和风险,另一方面收购项目通常可以实现较高的周转率,能够快速推出市场,为企业带来业绩增长。”

    黄其森表示:“未来,企业或项目收购和并购机会还会增加,泰禾将密切关注政策变化,顺势而为,在条件具备的情况下,力争弯道超车。”

    单伟豹 我的路劲与房地产

    单伟豹的房地产行业之路,一直都不是坦途一条。

    人生七十古来稀,今年已经七十一岁的单伟豹依然精神矍铄,出席了路劲基建2016年股东大会现场,与现场股东愉快交流。

    和以往一样,单伟豹说话慢条斯理,语速不快,却抑扬顿挫极其分明,在表达观点时也态度清晰,喜欢的就是喜欢,不认可的就毫不掩饰地表达不满。

    这种爱憎分明、直言不讳的性子,难怪大家都以“豹哥”称之。

    在这几天,大家最关心的还是路劲基建分拆的事情,但单伟豹并不愿多说,直言港交所有规定,不敢乱讲。

    颇为可惜的是,在这次采访之后不久,路劲基建发布公告宣布,分拆公路业务上市的计划搁浅中止。

    单伟豹的房地产行业之路,一直都不是坦途一条。

    1946年,单伟豹出生于上海,16岁时才跟随父母移居香港。或许就是因此,和其他香港人相比,单伟豹的国语大抵还是流利的,并隐约还保留着当年十里洋场的“软侬”腔调。

    1970年,单伟豹父亲创立了香港知名土木工程公司:惠记集团有限公司;2005年,该公司名列香港土木工程业第五名,此外惠记还拥有一家上市建筑公司利基控股。

    1994年,惠记集团与AIG(美国国际集团)联手创立路劲基建,专事开拓大陆的收费公路业务,其中单伟豹担任董事局主席,其弟单伟彪担任执行董事,并于1996年在香港上市。

    2003年,路劲地产收购隽御地产,趁势进入中国房地产市场。

    可以说,在家族企业的基础上,单伟豹完成了路劲基建公司的创立,并主导进入了房地产企业。

    虽然一直敢言敢说,但在公司发展方面,单伟豹明显“小心”多了。与内地开发商的大举拿地行为相比,单伟豹在这方面显然更谨慎。

    很长一段时间里,路劲的拿地模式都倾向于收购,公司高管层坦言:“一是盘活既有的顺驰资产就够用很长时间,二是价格问题,毕竟招拍挂的土地价格还是比较高的。”

    当时路劲理想的土地是“体量不用太大,最好在城区,总价不要太高,5亿元左右”。

    定下这样要求的原因是出于对现金回流与周转的速度问题考虑,城区相对较小的地块,销售和周转的速度都比较快,可以较快实现资金回笼。

    后来发现,通过收购拿地越来越困难,路劲也开始出现在一些城市的招拍挂市场上。

    单伟豹其实很看重拿地这件事,仅以广州为例,就亲自出席坐镇土地拍卖会数次。

    对于目前出现的并购扩张风潮,单伟豹有些无奈地表示:“招拍挂没有了,旧改又太慢,最少要做四五年,甚至五六年,要发展就只有并购了。”

    他表示,有机会的话路劲也会并购拿地,这不代表并购划算,只是“没得选择”。

    单伟豹进一步透露,未来路劲的扩展依然会集中在一二三线城市,并对新获取项目有两个基本的要求:一是最低要求回报率是12%,二是能借到钱。

    至于现在一些城市放出带着各种条件的土地,如竞配建、全自持等,单伟豹态度明确,称“绝对不碰”。

    事实上,这家在内地房地产行业起家的企业,如今也已经回到香港拿地,与老牌港资开发商和其他进入的中资房企一较高下。

    2017年2月底,路劲联手平安不动产成功竞得香港黄竹坑站第一期物业发展项目。当时市场消息指,项目补地价金额逾46亿港元,即每平方呎补价8100多元,港铁要求项目分红比例为35%。项目住宅楼面上限逾57万平方呎,可兴建两座住宅、共800伙。

    对于这次拿地,单伟豹有些得意,也有些意外。

    在路劲香港海港城写字楼上的会议室里,单伟豹指着窗外的维港及密密麻麻的中环大厦,向观点地产新媒体介绍:“我们黄竹坑的地就在这个边上不远,地铁两个站就到金钟了。”

    再后来,越来越多的中资房企涌入香港,香港的地价也越来越高。香港人和香港媒体在惊呼从内地来的有钱人的同时,也担忧香港的房价会因此变得越来越让普通老百姓难以承担。

    单伟豹对此似乎并没有那么焦虑,认为应该不会有更多的中资房企到香港拿地,毕竟香港现在的地价已经很贵了,再来抢也不划算。

    另一方面,单伟豹也表示香港的房价不会永远涨上去。

    他随手在旁边的一张纸上画起了坐标图,一边解释:“经济学都是供求问题,现在香港供求不平衡,也就是说,现在的价钱最多是跌一点,但不会跌到供求线下面,这是不可能的。”

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

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