小年的粮仓 | 远洋集团:均价两万与商业资本链条

观点地产网

2018-01-18 16:05

  • 总体来看,远洋集团销售均价总体接近2万元/平方米,同比上升9%,这得益于高端项目的推货,并为利润增长提供空间。

    编者按:2017年,中国房地产创造了新的成交纪录,“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。

    2018年3月22-23日,观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕,论坛主题已确定为“小年大周期”。

    围绕关键词小年、周期,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过分析、研究标杆房企发展情况,他们将如何应对即将到来的“小年”?

    观点指数 2017年,各路房企纷纷展开规模追逐,远洋集团在此期间实现了706亿的销售额,并有意在均衡各地域的销售比重;得益于一二线城市高端项目的推货,它的销售均价也达1.96万元/平方米。

    相比于往年,远洋集团在2017年明显加快了扩储的步伐,截至6月末已布局25个城市,总土地储备达3000万平方米。而在土储的区域分布中,东北区域的比重逐步降低,其他地区则略有上涨。

    此外,远洋资本在物流领域频频出手,将触角延伸至冷链市场;12月份,其管理资产总规模超过600亿元。

    而在另一个平台,远洋商业也有所表现,除了杭州乐堤港进入了试运营阶段外,还拟在西安打造长安漫古小镇项目。

    700亿销售的平衡

    2017年上半年,远洋集团交出了较往年亮眼的成绩单:完成协议销售金额305亿,同比增长48%,其中销售均价增长20%至每平方米18558元,销售面积增长23%至164万平方米。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    2017年的中期业绩发布会上,远洋集团董事局主席、总裁李明李明表示:“远洋集团2017年的销售目标是600亿元,公司将销售目标提高到700亿元。”

    而日前远洋集团已宣布,销售额达706亿元,同比增长40%,完成了年度目标。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    相比于上半年,远洋集团下半年销售有明显发力迹象,完成了401亿的额度。尤其是8-12月,月均合约销售额超过70亿元,高于全年月均销售额58.83亿元。

    12个月的销售数据显示,远洋集团2月份的销售额仅为37.7亿,但销售均价却最高,达到2.44万元/平方米;相反,当6月份销售额升至84.5亿元时,销售均价反而跌到最低点,为1.51万元/平方米。

    总体来看,远洋集团销售均价总体接近2万元/平方米,同比上升9%,这得益于高端项目的推货,并为利润增长提供空间。

    另外,远洋集团也有意在均衡各地域销售比重。从上半年来看,环渤海区域的销售额由上年同期的47%下降至36%,为109.8亿元,而珠三角、长三角以及中西部分别占25%、14%和10%,销售额分别为76.25亿元、42.7亿元、30.5亿元。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    销售业绩的表现,往往会让人联想到财务状况。上半年,远洋集团各项财务指标都有不同程度的增长:实现营业额172.59亿元,同比增长85%;毛利润为38.01亿元,同比增69%;净利润26.68亿元,同比增长84%;核心净利润15.2亿元,同比增长59%。同时,三项费用率已由2016年的9.1%下降至7.1%。

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    2017年上半年,远洋集团毛利率维持在22%,相比于2013年降低了2个百分点,净利率则上升至17%,较2013年提升了近4个百分点。

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    此外,在债务结构中,由于上半年信贷政策收紧,远洋集团提前抓紧机会低成本融资。截至2017年中期,总贷款额已由2016年末的438亿增至557.51亿元。其中,一年期以内到期负债占比为14%,一至二年到期占9.5%,二至五年到期占50%,五年期以上占比为26.5%。

    远洋集团流动比率没有出现太大的变动,保持在1.71左右;虽然上半年净负债率为62%,较2016年提升了近20个百分点,但持有现金资源234亿元(包括现金、现金等价物,以及受限制银行存款),尚未使用的授信额度约1466.5亿元。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    2017年,远洋集团融资动作一直持续,不仅发行了共计40亿元的2017年度第一期中期票据;还发行了6亿美元境外次级永续债券,票面利率为4.9%。

    在融资成本方面,远洋2017年上半年较2016年下降31个基点至5.07%。2013年以来,远洋融资成本下降了2个百分点,这意味着每年将节省数亿元的资金成本支出。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    凭借着债务结构的优化、盈利能力以及企业资信的的提升,远洋集团在境内外的评级中也得到了一些肯定。

    此前,惠誉、穆迪两大国际评级机构分别发布了对远洋地产公司主体“BBB”、“Baa3”的投资级评级结果,并给予了“稳定”的未来展望。

    此外,远洋发行的熊猫中票,经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定,债项信用评级为AAA;主体信用级别为AAA。

    加速拿地为补仓

    规模增长离不开土储内在支撑。面对2018的房地产“小年”,远洋集团开始“高筑墙、广积粮”。相较于往年在获取土地的不温不火,2017年明显加快了拿地扩储的节奏。

    据观点指数查阅,2016年全年,远洋集团总共斩获了17幅土地和2个成熟项目,累计增加权益土地储备145万平方米;而在2017年上半年,已经购入了29幅土地和7个成熟项目,新增土储资源共1039万平方米,累计增加权益土地储备418万平方米,并首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等城市。

    截至6月末,远洋集团已布局25个城市,总土地储备增至3003万平方米;拥有的权益土地储备面积也从去年底的1375万平方米增加至1700万平方米,改变了自2013年以来逐年下降的趋势;区域则仍以一二线城市为主。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    资料显示,远洋集团布局的4大区域(京津冀、东北、华中、华南)中,京津冀所占的土储比重仍然最大,其次是华南和华中,而东北区域的土储比例则逐渐下降,从2013年的40%降为2017年中期的14%。可见,东北区域已不是远洋的布局重点。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    截至上半年,远洋集团在京津冀地区拥有项目39个;华南地区拥有项目29个;华中地区、东北地区分别拥有28个和11个。相比于去年年底,上半年华中地区的项目增加数量最多,为11个。

    此外,在旧改市场,继年初联合保利、龙湖、京投、首开以63.3亿元的价格夺取门头沟潭柘寺地块后,远洋4月份又以底价150亿元获得武汉归元寺地块。同时,还于深圳发力,获取了4个旧改项目,并锁定其他6个旧改项目,总土地储备超过498万平方米。

    旧改项目虽然开发周期长、回报慢,但项目获取的成本较低。李明曾表示:“我认为合理的土地价格是我们的投资标准,在2017年市场比较热的情况下依然要坚持,宁可错过机会,也不能买过高的价格。”

    于2017年6月30日,按可售总楼面面积算,远洋集团土地储备的每平方米平均土地成本约为6100元,相比于2016年的6000元成本额略有上升。

    下半年,远洋仍然马不停蹄。8月,李明在中期业绩发布会上透露,彼时已在18个城市获得44个项目,总面积已达1260万平方米。

    此后,远洋又在上海、重庆、北京、成都等城市相继落子,并于10月23日首入太原拿地。12月中旬,远洋还收购了青岛兴正元房地产,获得了胶州三宗宅地,总面积13.53万平方米。

    商业与资本链条

    2017年上半年,远洋集团独立开发的商业综合体项目“杭州乐堤港”进入了试运营阶段。

    远洋方面曾表示:“作为集团第四步发展战略的重要一元,远洋商业是重要战略主业。”近年来,远洋地产近年来在北京、杭州、成都、上海等地开发较多商业项目,自持比重也相对较大。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    事实上,远洋集团早已有计划布局商业领域中的“奥莱”,在2016年11月以15亿港元认购首创钜大增发股份成为第二大股东的同时,就计划进入奥特莱斯领域。

    此后经过一番蓄力,2017年4月份,远洋启动了与王府井集团合作的长春远洋·王府井赛特奥莱项目。

    在合作领域,随着“北京颐堤港”与成都太古里两个项目面世,“太古里模式”总会在不经意间被提及。12月落地西安的远洋长安里,就被认为是“太古里模式”的复制——该项目为远洋将在西安打造长安漫古小镇项目中的文商部分。

    写字楼方面,远洋集团加强了与WeWork的合作,继此前于上海、北京在远洋自有的上海东海中心、北京远洋国际中心、北京远洋光华国际中心写字楼中推出三个项目后,2017年12月6日,远洋又携手WeWork与北京大栅栏永兴置业有限公司举行签约仪式,WeWork正式进驻北京坊。

    为了进一步扩大商业地产规模,远洋集团还通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目,包含中银旗下的6个商业地产项目,分别是北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。上述项目总建筑面积约20万平方米,囊括写字楼、商场,还有少量公寓。

    截至2017上半年,远洋集团已投入的商业地产资源约112.5万平方米,写字楼占比45%,商业以及车位占比55%。另外,现有项目中待开发及运营的商业地产资源将于2018至2020年分阶段投入营运,包括北京核心商务区写字楼、北京通州区购物中心及其他商业综合体项目等,2022年权益租金收入可提升至40亿元。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    近几年,远洋集团来自物业投资的营业额逐步上升,2016年达8.86亿元,2017上半年为4.73亿元。

    于2017年6月末,远洋合共持有18个经营中投资物业、一些中小型写字楼单位、社区型商业街和车位作出租用途。此外,远洋来自物业管理服务的营业额为4.52亿元;截至上半年,远洋的物业管理规模超过3000万平方米。

    而在另一个平台,远洋资本的资产管理规模上半年达500亿元,净利润3.4亿元。

    2017年,远洋资本在物流领域频频出手。早在1月份,远洋资本就宣布将投入2亿元,成为九曳供应链B轮融资的唯一投资人;11月,远洋资本对郑明现代物流4亿元的战略投资交割完成。这是继认购中国物流资产股份后,远洋在物流领域的两次加码行动。

    值得注意的是,九曳供应链是一家主要服务生鲜电商的冷链物流企业,上海郑明现代物流则是一家B2B冷链物流企业。这表明远洋已朝细分市场布局,抢滩物流中的冷链领域。

    除投资上述三家公司之外,远洋资本还成立了两只物流产业基金:山东远洋盛赋供应链及物流产业基金、郑明冷链物流地产基金。

    12月,远洋资本接受观点地产新媒体采访时表示,其管理资产总规模已超过600亿元。近期,远洋资本于完成了对北京美中宜和医疗管理有限公司数亿元的入股,这表明远洋在加大大健康领域的布局。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,呈现事物原有的面貌。

    撰文:曾树佳

    审校:徐耀辉

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