仲量联行:广州房地产市场2017年回顾及2018年展望

仲量联行

2018-01-17 11:01

  • 预计2018年高端住宅需求在短期内难以恢复,但对入门级别的高端住宅成交看好,市场将持续释放改善型需求。

    2017年广州甲级办公楼租金增幅位列四个一线城市之首 多类物业大宗投资成交活跃

    广州房地产市场2017年回顾及2018年展望

    广州,2018年1月16日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“2017年,广州甲级办公楼市场整体租金增长位列四个一线城市首位。租赁需求持续旺盛且集中于珠江新城,新落成项目在2017年得到快速吸纳,引起下半年珠江新城甲级项目整体涨租,涨幅较2016年显著提高,投资市场大宗交易活跃;广州科技行业进驻甲级办公楼的趋势更加明显,联合办公行业的扩张需求也相当可观,预期2018年琶洲发展速度加快,核心区域供不应求将引领租金持续攀升。”

    优质零售物业市场方面,2017年广州市零售市场较去年稍为活跃,中端零售品牌销售回暖,位于郊区的新项目较市区的新项目表现更为优秀,全市租赁需求稳中有升,大宗投资交易也相当活跃;预计2018年由于中产阶级的崛起和整体居民消费升级对零售需求的正面作用,整体需求将比2017年有进一步的提升,年轻化消费需求将继续推动租赁需求走强。

    高端住宅方面,由于2017年限购限贷限价等楼市政策频出,同时高价楼盘也受制于限签限预售,整体市场成交萎缩;高端住宅供应端也出现结构性变化,从珠江新城转向白云等新区域,同时入门级高端产品增多以适应更多改善型需求;预计2018年高端住宅需求在短期内难以恢复,但对入门级别的高端住宅成交看好,市场将持续释放改善型需求。

    甲级办公楼

    整体需求持续活跃,全年净吸纳量为近五年第二高位

    本年度广州甲级办公楼租赁需求持续旺盛且集中于珠江新城,高品质的新项目尤其受到市场欢迎。市场对新兴办公楼市场——琶洲的认可度正在不断提高,新项目的租赁表现与未来项目的预租表现均相当出色。全市2017年净吸纳量超过40万平方米,为近五年来第二高位。

    核心区域租赁需求呈多样化趋势,除传统的高承租能力的行业外,联合办公行业的扩张需求也相当可观。此外,广州科技行业进驻甲级办公楼的趋势更加明显,特别是大面积的租赁需求较为突出;因琶洲新近竣工的项目能提供充足的大面积可租空间,该区办公楼尤为受到科技企业的青睐。

    新增供应量骤减,空置率自去年三季度以来首次降至个位数

    2017年全年甲级办公楼新增供应约为33万平方米,较2016年减少40余万平方米,且大部分集中在上半年。因新增供应较少,且多数新项目与前一年竣工项目的租赁情况理想,2017年度整体空置率显著下降2.1个百分点。至年底的9.8%,为近六个季度最低。

    高入驻率带来涨租行情,投资市场大宗交易活跃

    随着供应高峰过去,新落成项目在2017年得到快速吸纳的良机,不少业主的租赁压力因此得到缓解,涨租信心增强并逐步上调租金。这一市场动向集中体现于下半年珠江新城甲级项目的整体涨租。在核心商务区的带动下,全市整体租金值全年同比增长3.3%,涨幅较2016年显著提高。在其他一线城市租金增长相对平缓的情况下,广州位居四个一线城市之首。

    2017年度整体投资市场成交也较2016年上升,其中IT企业与国企的自用需求尤为突出,金融与保险企业的问询也十分积极。由于核心区域的甲级可售办公楼项目数量有限,许多非核心区域的在建项目因此受到关注,在2017年末录得数笔整栋成交,市场升温趋势明显,全市整体资本值全年同比上涨5.3%。

    2018年展望:

    琶洲发展速度加快,核心区域供不应求引领租金持续攀升

    仲量联行预计2018年广州经济增长将延续2017年的良好态势。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预期,稳健的经济形势与上市公司普遍良好的盈利状况将为办公楼市场需求提供有力支持。而基建与配套更为完善的琶洲市场则将继续吸引以科技与互联网企业为代表的升级需求。

    仲量联行预计2018年甲级办公楼供应超过34万平方米,与2017年基本持平,但全部供应均来自新兴细分市场例如琶洲。在持续稳定需求的支持下,全市整体空置率将保持平稳,而琶洲市场空置率则将由于新增供应的出现而呈现一定上扬。随着珠江新城空置率继续保持明显下降的趋势并预期在2018年将有可能降至个位数,业主对租金将有更高的期待,从而延续全市整体租金值继续上升的势头。在投资市场上,金融机构将持续关注核心区域物业情况,而其他大型企业的自用需求则将在新兴市场的非甲级在建项目上得到较明显体现。

    零售物业

    全市租赁需求稳中有升,中端零售品牌销售回暖

    2017年广州市零售市场较2016年稍为活跃,中端及以上定位的服饰零售品牌随着销售回暖,扩张态度开始转向积极,而体验类零售商随着进入正常的优胜劣汰的商业周期,租赁需求渐趋稳定。除此之外,部分新能源汽车及高档汽车品牌在2017下半年也纷纷陆续进入购物中心开设体验店,成为新的需求来源。因此,市区整体租赁需求稍微好转,客群定位开始逐渐从家庭型转向年轻消费者。而郊区商圈得益于密集的居民人口,受到来自快时尚及各业态的连锁品牌零售商欢迎,特别是那些此前缺乏中端以上综合业态类的优质零售物业的近郊新商圈,零售商拓展需求相对积极。

    市区商场空置率表现分化,郊区新项目出租率较高

    2017年度新增供应为过去五年来最低,略超20万平方米。在相对较少的供应以及良好的需求水平下,整体新项目开业率情况表现较好,其中位于郊区的新项目较市区的新项目表现更为优秀。受市区个别商场空置率改善缓慢,以及数个商场陆续进行业态调整的影响,整体空置率在4.0%-4.5%区间徘徊。

    虽然租金增幅甚微,本年大宗投资成交活跃

    租金全年涨幅较小,但比2016年略有提升。市区那些硬件较新、业绩表现良好的商场,其业主的议价优势较明显,租金相应上扬较多;而一些相对老旧或租金已达一定高位的商场,则出现租金回落的迹象。郊区得益于持续导入的居民人口,以及地铁几条线路新开通等利好因素增加,客流量和顾客购买力均在不断上升,尤其是近郊表现良好的商场,在租金涨幅方面表现更为明显。

    2017年度优质零售物业大宗投资交投活跃,共录得数宗大宗成交,并以带租约出售的成熟物业为主,反映国内外的机构性投资者和零售物业运营商对广州零售市场看好。个别项目成交之后经过各方面调整后也取得租金收入上升,提高了机构投资者对具有较大租金增长潜力的商场的投资意愿,使得他们愿意接受溢价。

    2018年展望:

    看好消费升级对零售地产的积极作用,年轻化消费主导需求

    仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明表示,看好中产阶级的崛起和整体居民消费升级对零售需求的正面作用,他预计2018年整体需求将比2017年有进一步的提升。业态方面,以超市为代表的“新零售”积极进行广州选址活动,这类型的超市趋向精致而创新的经营理念,选择人口密集及具有一定消费力的社区,拓展面积在3000-5000为宜,再者,精品影院、高端教育培训业态也是值得关注。另一方面,年轻化消费需求将继续推动租赁需求走强,其中尤其以主打年轻客群、定位中高的服饰品牌,具有话题性的体验类业态,以及其他能够迎合年轻消费者的品牌为主要需求来源。

    供应方面,2018年新增供应体量将比过往历年高,预期将迎来超过40万平方米的优质零售面积,然而比起其他一线城市,供应量仍属于温和水平。并且,新项目各自分布不同商圈,再加上预租情况进展良好,预期整体空置率不升反而下降。同时,随着需求的改善,租金表现预计将有一定提升空间,特别是对于积极升级改造的购物中心来说,多样化的消费体验将提升人流量和销售。

    高端住宅

    高端住宅市场上产品及需求的分化趋势明显

    纵观全年,限购限贷限价等楼市政策频出,同时高价楼盘也受制于限签限预售,使得整体住宅市场成交萎缩,同时伴随着购房需求下半年相对低迷,潜在购房意向不活跃。这个趋势在高端住宅市场更为明显。一方面,整体高端供应短缺导致成交减半。前三个季度平均仅350-500套,导致平均成交不足300套。虽然第四季度供应恢复至近一千套,但供应因素导致全年成交量仅达去年一半。

    另一方面,高端住宅供应端也出现结构性变化。地域分布上,由于核心地段供应紧缩,高端新供应逐渐从珠江新城转向新区域,例如白云片区;产品的价格区间不断加大,入门级高端产品增多以适应更多改善型需求。据仲量联行统计,全年高端住宅总成交之中,约50%属于该类别,高于往年;而优质项目在产品设计和景观上都更为突出,更重要是全市供应量少,所以也逐渐显示价格差。

    市场渐趋理性,资本值保持平稳

    自2017年三月下旬限购限贷政策升级后,全市高端住宅一二手资本值基本保持稳定,没有出现明显上涨。高端租赁市场方面,珠江新城需求稳定,但可租赁房源却由于去年楼市买卖的活跃而有所减少,因此租金持续上涨,拉高了全市高端住宅租金的全年平均涨幅达6%。

    2018 市场展望

    房地产市场调控政策会保持其连续性和稳定性,资本值在短期内难有明显涨幅

    在十九大“房住不炒”的整体政策基调下,以及深化利用农村集体经营性建设用地,建立多主体供应等政策导向下,仲量联行预计在大方面上维持房地产市场“保成交,稳价格”目标,广州政府2018年会坚持住宅市场调控不放松,但不排除从供应侧进行灵活调控,加大住宅土地供应量和供应结构多元化。另一方面,广州市政府颁布的《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》,其中对于人口导入的鼓励政策则体现了对住宅市场需求端的有利影响。中长期来看,刚需的良好发展将成为住房市场的主导因素,未来市场的供求关系将维持大致平衡,因此我们预期限购政策对普通住宅成交的影响会逐步减轻,对房价长期稳定提供积极作用。

    仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,高端住宅需求在短期内难以恢复,但对入门级别的高端住宅成交看好,市场将持续释放改善型需求。她预计未来大户型的高价高端住宅项目将主要集中在白云和海珠等新兴豪宅市场,但在当前市场背景下,该类产品新推套数将不会太多,整体新推盘仍将由入门级产品主导,全年推盘总数相较于2017年将略有下降并继续保持在较低水平。而资本值走势预计在政策限制下继续保持平缓。

    高端租赁市场上,随着粤港澳大湾区在中央经济会议上被列入2018年重点工作,广州作为其中的重点城市将会持续吸引高端人口流入,而核心区优质可租赁房源的紧俏将降低租户对于租金的议价能力。在此供求关系下,预计全年租金增幅在6%-7%之间。

    备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。广州零售物业市场指广州优质购物中心市场。

    审校:刘满桃

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市