高力国际: 2017上海大宗交易金额超960亿 连续三年创新高

观点地产网

2018-01-11 16:44

  • 写字楼依然是投资者最青睐的物业类型,成熟次中心商务区以及商务园区逐渐成为投资热点,内资买家活跃度最高。

    高力国际指出2017年上海大宗物业交易市场继续领跑全国,全年收录交易65例(不含工业厂房、物流仓储),成交面积近320万平方米,成交总额超过960亿,为近三年最高。写字楼依然是投资者最青睐的物业类型,成熟次中心商务区以及商务园区逐渐成为投资热点,内资买家活跃度最高。

    经济发展好于预期,加强投资者信心

    上海全市2017年经济运行呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好,好于预期的积极态势。根据上海统计局最新数据显示,2017年前三季度上海GDP同比增长7.0%,至人民币2.16万亿元,增速高于同期全国平均水平6.8%。

    高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓表示:“在过去的一年里,上海自贸试验区和科创中心建设两大国家战略全面推进,同时张江科学城、上海2035等一系列的规划落地也为城市的发展注入新活力。良好的城市发展环境以及美好的发展前景持续加强投资者对于上海的信心,为上海2017年大宗交易市场的再攀新高提供了保障。”上海大宗交易市场继续领跑全国,全年收录交易65例(不含工业厂房、物流仓储),成交面积近320万平方米,成交总额超过960亿,为近三年最高(见图一)。

    办公物业表现抢眼

    高力国际数据显示,按物业类别来看,办公类物业因其资产管理的门槛较其它物业类别略低,回报收益稳定,持续受到各类买家的追捧。2017年,办公物业表现依旧抢眼,包含写字楼、办公用途的商务园区及混合物业中的办公面积在内,总成交面积超过210万平方米,占全年成交总面积的66%,这一数字超过2016年的占比60% (见图二)。

    零售物业的成交则由于资产管理的要求较高且产品标准不一,买家进入的同时会相对较为谨慎,在2017年成交仅为40万,占比13%,成交大多来自于混合物业中的零售部分,或与办公、酒店等形成的投资组合。

    次中心商务区和商务园区渐成热点

    按区位来看,传统的核心商务区以其区位的不可复制性历来受到投资者青睐,2017年共录得位于人民广场、南京西路等板块的交易20例,其中,存量交易占比90%,存量物业中有改造潜力的楼宇持续受到买家关注,在本年完成的交易中亦得以体现,如汇银大厦、老西门新苑、浦西开元大酒店等,买家购置之后均有改造计划;

    相较于选择有限且资本价值较高的传统核心商务区,规划合理、选择丰富且交通便利的次中心商务区以及商务园区逐渐成为投资热点(见图三),2017年录得包括次中心商务区、商务园区的成交共45例,成交面积近210万平方米。热点板块包括新江湾、五角场、虹桥商务区、北外滩、金桥、临空等等,从投资角度来看,若干次中心商务区以及商务园区产业定位明确、交通配套完善、教育资源丰富,能够吸引众多知名企业入住,无论对于短中期的稳定现金流以及中长期的资本价值增长均有助力(见表一)。

    表一:2017年次中心商务区及商务园区成交面积前十位

    内资买家依旧活跃

    按买家来源看,受外汇限制的持续影响,内资买家的投资的需求依旧强劲,活跃度最高,2017年共录得由内资买家完成的交易49例,占比75%;同时,由于人民币汇率在2017年内相对稳定,且美联储升息的影响尚未降低外资买家的投资意愿,活跃度较去年的20%有所提升至25%(见图四)。

    投资为大宗交易市场驱动力

    从交易类型来看,2017年收录的65例成交中,有55例为投资交易,投资交易的总成交面积及总成交金额均占总成交的90%以上,而自用买家仅占10%左右。可见,投资为2017上海大宗交易市场的主要驱动力(见图五)。

    与2016年有所不同的是,2016年内资的自用买家交易数量与投资相当,而从2017年来看,内资自用买家的活跃度明显降低,无论交易数量、成交面积及交易总额,投资者均占内资总成交的80%以上(见图六)。

    2018年大宗交易市场保持稳健增长

    2017年,上海大宗交易市场延续了2016年的热度,表现持续突出,再创近三年大宗交易市场新高。放眼2018年,高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓认为:“从宏观上来看,虽然受全球经济发展的影响,2018年人民币或有加息的可能,汇率将会有所波动,但是由于对外投资的限制仍将持续,中央政府亦加大鼓励外商投资国内市场,从整体上看,对于房地产大宗交易市场的影响甚微。而从上海市场的角度,各类宏观政策、规划、管理办法的出台将在规范上海市场的同时不断的为城市注入新的发展动力,将使上海的发展环境愈发完善,规范和规划所涉及到的相关区域和领域也将成为2018年的投资热点,吸引投资人的目光,包括所处规划的城市副中心的物业,长租公寓等;因此,我们预期2018年的大宗交易市场将会整体稳健增长,中短期内资本价值会有一定的增长,投资回报将会保持稳定。”

    审校:欧阳颖

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