高力国际:大上海地区物流物业需求外溢无锡常州或成下一开发热点

观点地产网

2018-01-04 18:18

  • 由于物流行业的专业化与现代化,传统的仓储需求正向现代物流物业转移;由于上海市内物流物业租金上升,土地使用期限收紧以及拆除违建,大量物流及仓储需求已向周边城市溢出。

    上海,2018年1月4日 – 2017年物流地产异军突起,出现多宗高品质大宗交易收购,体现了投资者对于中国高品质的物流物业充满信心。

    而大上海地区作为中国经济与物流产业发展的桥头堡,无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位,因而高力国际研究部对该地区物流物业市场进行监控与研究,发布了《视界外扩-华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场》主题报告。

    其中指出,由于来自电商和第三方物流的需求强劲,现代物流物业在大上海地区正出现供不应求的局面;由于物流行业的专业化与现代化,传统的仓储需求正向现代物流物业转移;由于上海市内物流物业租金上升,土地使用期限收紧以及拆除违建,大量物流及仓储需求已向周边城市(如太仓、昆山、嘉兴)溢出,并在近期持续涌向更外围的市场(如常州、无锡、南通、常熟等)。

    高力国际报告指出,上海优质物流物业市场总存量为696万平方米(只包括上海保税区与非保税区的优质物流物业,而高标准物流物业存量约为500万平方米),其中65%位于浦东区域。尽管新增供应陆续交付使用,源自第三方物流、电商及制造业企业的需求强劲,上海优质物流物业供不应求的状况始终持续,全市净吸纳量18万平方米,空置率于2017年第三季度环比下降2.7个百分点至8.0%。尽管市场可租赁面积有限,租赁市场需求旺盛,继续推动租金上涨,租金涨幅录得历史新高。全市平均平均租金环比上涨4.4%至人民币1.37元每天每平方米(0.20美元)。大部分项目均录得租金涨幅,市场始终倾向于业主方。

    图1:上海市物流物业新增供应、净吸纳量与空置率(1Q12-3Q17)

    数据来源:高力国际研究部

    高力国际中国区产业及工业地产执行董事邓懿君表示:“2017年,上海物流物业投资市场活跃,国内外买家投资情绪积极,净收益率有所压缩,从2011年的7.6%下降至2017第三季度的5.0 %,但仍高于其他主要物业类型。因大部分物流物业业主倾向于自持物业以获得长期稳定收益,市场内可供出售的物流项目极其有限。”

    高力国际研究发现,受上海拆违的影响,大量企业寻求仓储空间。强劲的需求快速去化上海物流物业的空置面积,且辐射至周边城市。如昆山、太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求,市场十分活跃,且租金稳定上涨。近期,大型物流物业开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度。

    高力国际数据显示,2017年上半年,昆山、太仓、嘉兴的物流物业需求强劲,租金均录得1%-3%的涨幅,分别至1.05、0.86与0.83元每平方米每天(0.15、0.13、0.13美元)。而空置率分别下降至约1%、2%与6%的低位。随这三个市场可租面积逐渐减少,强劲的需求外溢至更多的城市。据高力国际监测,无锡、常熟、南通及常州均可见租赁需求增加,且入住率稳步上升。

    高力国际预测,未来三年内,上海将有超过120万平方米的高品质物流项目竣工入市,总存量也将超过800万平方米。其中,超过半数新增应将位于浦东区域,且多数为非保税物流物业。除此以外,周边城市之大体量新增供应也将于近些年陆续交付,仅昆山2017-2019年间就将有超过100万平方米新增供应的新项目交付。尽管如此,我们预测上海的空置率将在6%-8%之间浮动,而太仓和昆山的空置率将保持低位。

    可预见的未来3年内,高品质物流项目预计将继续吸引大量租赁需求,主要来自第三方物流企业、零售、电子商务、先进制造业等。这些企业将继续大量租赁和吸纳上海以及周边城市的物流设施空间。市场将始终倾向于业主方,租金仍将呈现继续上涨的势头。此外,由于上海市 “五违四必”的整治行动仍在持续,预计由此引起的需求一定程度上在近期将继续推高上海市及周边区域物流物业的租金价格。我们预测整体市场租金年涨幅将在5%-7%范围内。

    图2:上海物流物业未来新增供应、净吸纳量与空置率预测(2008-2019F)

    数据来源:高力国际研究部

    对于投资市场,高力国际华东区研究部董事陈铁东表示: “上海及周边城市的物流物业设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力。其主要原因是,尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调,但会始终高于其他物业类型。另一方面,物流物业的租赁需求旺盛,租期较长且非常稳定。此外,物流用地供应的稀缺,以及成熟物流物业项目的资本价值不断提升,预计未来上海以及周边城市将会有更多的物流物业大宗交易产生。” 

    陈铁东还指出,因为上海及邻近城市(如太仓、昆山与嘉兴)的物流用地供应十分有限,因此投资与开发需求正呈现快速的外溢,距上海更远的城市包括常熟、无锡、南通、常州等地的物流用地及可用于仓储的工业用地正被迅速开发。高力国际认为投资者与开发商的拿地与开发策略将会受市场实际供给情况影响较大,因此应具备相应弹性。高力国际针对该情况对开发拿地提出如下建议:第一,城市层面,可将南通、常州、无锡与常熟纳入考虑范围;第二,除了交通可达性强的地块,还可以考虑离高速公路出口稍近的地块。

    审校:欧阳颖

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