仲量联行：二零一七年第三季度大中华区物业

2017年第三季度中国GDP增速小幅放缓至6.8%。其中，第一产业和第三产业增速较第二季度小幅提高，但是第二产业增速由第二季度6.4%回落至本季度的6.0%。从细分行业来看，在宏观调控下，建筑业和房地产业增速在第三季度出现明显的下滑，固定资产投资增速也印证了这样的趋势。虽然基础建设投资依然保持高速增长，但是2017年第三季度全国固定资产投资同比仅增长5.5%，创2001以来的新低。

受居住类商品销售推动，消费总体保持稳定。2017年前三季度社会消费品零售总额名义同比增长10.4%，最终消费对经济增长的贡献率达到了64.5%。但需要指出的是，在消费信贷强劲增长的情况下，居民实际消费并未出现明显提速，说明部分消费贷款违规流入楼市，放大居民购房杠杆。随着监管的加强和宏观调控政策的深入，中国住宅销售开始放缓，9月全国商品住宅销售面积同比下降5.7%，这是自2015年3月以来的首次负增长。

从刚刚结束的十九大政府报告来看，新一届政府没有像以往一样给中国经济发展定出具体的GDP增长的目标，而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。这样的转变有望重塑中国未来的经济政策，过去几年依托大规模的投资驱动经济增长的模式或将一去不复返。

甲级办公楼市场

2017年第三季度，在中国主要城市甲级办公楼市场中，除金融业持续主导新增需求外，科技类企业增长亮眼。在大部分城市的净吸纳量的占比中，科技、媒体、通信（TMT）行业均保持强劲的上升势头，并录得多个大面积成交。如阿里巴巴在北京的望京区域继去年购买整栋物业自用外，本季度又新增租赁面积26,000平方米；亚马逊在上海的中山公园板块租赁5,000平方米；华为在成都的天府广场新增租赁面积5,000平方米。

除此之外，联合办公运营商在一线城市和部分1.5线城市也呈现强劲需求。全球知名的联合办公空间运营商WeWork近期在一线城市，尤其是在上海，积极寻找核心区域甲级办公物业，扩张态势明显。与此同时，一些开发商也开始试水其自主品牌的联合办公空间，并在上海、北京、深圳、广州、成都、杭州、武汉等城市寻找合适的空间。

新兴板块办公楼市场表现活跃。近期，仲量联行发布白皮书《上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局》报告深入地分析了推动上海新兴区域办公楼市场发展的六大驱动因素，并预测新兴板块在未来相当长的时间内将获得市场发展所带来的持续红利。与此同时，它也将为城市的高速发展提供所需的空间载体，继传统中央商务区后，成为未来城市发展的新引擎。除上海以外的其它三个一线城市，其新兴板块同样也正处于快速发展阶段。诸如北京的望京、奥林匹克和丽泽区域，广州的琶洲与深圳的后海总部基地，这些板块的租金优势及新增的高品质物业有效吸引了大批具有扩张、升级以及整合搬迁需求的租户。

在一线城市中，广州租金表现亮眼，本季度环比上涨2.1%；北京租金环比微涨0.9%；深圳租金与上季度持平；而上海本季度租金小幅下降0.3%。值得注意的是，部分新兴区域表现出领涨市场的态势，包括广州的琶洲、北京的奥林匹克及上海的北外滩等。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，虽然多数城市租金继续呈现环比下降状态，但也有一些城市，受益于大量的升级需求，加之市场已经度过了集中供应期，租金开始止跌。比如成都，在经历了连续14个季度的环比下降后，租金开始企稳，并出现回升信号。

优质零售物业市场

2017年第三季度，一线城市的业主继续保持对“新、鲜”餐饮类品牌的青睐。比如阿里巴巴旗下的盒马鲜生超市本季度在北京和上海等地继续开设门店，通过扩大实体门店布局将更多的线下消费者向线上引流。新晋网红品牌“喜茶”、“LadyM”等通过话题营销也为轻餐类品牌扩张提供了借鉴。二线城市的主要需求依然来自于餐饮业态。面对激烈的竞争，一些城市积极试水新兴业态。比如全国首家“医疗商场”MedicalMall在杭州大厦501城市广场开业，诊所和医生创业者可以“拎包入驻”，开创了共享医疗的先河。

在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中，本季度上海共有五个新项目开业，零售物业总量攀升至1,219万平方米；深圳和广州则分别有一个新项目开业。二线城市中除天津外，本季度均有新增供应入市。新项目主要集中在华东和西南地区，以中小型社区商业为主。其中，重庆迎来了包括新光天地和国金中心在内的五个重要项目入市，新增供应量达到58万平方米，为第三季度所有城市之首。此外，项目改造和业态调整风潮在二线城市持续发酵。部分购物中心集中打造主题街区，通过提升购物场景体验和品牌丰富度，为高楼层客流引入提供了新的解决方案，如成都国金中心的主题街区YoungPlus等。

租金方面，一线城市租金本季度普遍保持平稳，环比增长率皆在1%以内。其中时尚零售类的景气度提升和销售转暖对上海和广州的租金水平有较为明显的拉动。在租金涨幅最大的深圳，市区大部分优质项目受益于较低的空置率，处于业主市场。本季度大部分二线城市的租金表现小幅上升，其中租金环比增长较快的城市主要受到优质项目的推动，比如南京艾尚天地B座、西安凯德广场和天津南开大悦城等。

武汉和苏州则在巨大供应量下市场竞争加剧，导致租金小幅下挫。

在商业地产越来越强调“场景化”和“体验感”的背景下，越来越多的购物中心通过利用公共空间举行互动式主题IP展，借助热门IP强大的粉丝效应与话题度，实现了商场客流和营收的双增长。除了文化（如北京朝阳大悦城的梵高展）、卡通（如深圳海岸城LineFriends）和运动IP（如龙湖长楹天街的篮球殿堂）等成功案例，近期全国范围特别是一线城市内IP类型多元化趋势明显，科普、电视剧IP等新类型开始崛起。比如IP营销领导者之一龙湖地产在北京长楹天街开展中国首个“古动物馆科普教育展”，在上海虹桥天街开启“NASA太阳系探索展”，充分契合了商场对家庭消费人群的定位，为差异化竞争提供了更多可能性。

住宅市场

进入2017年第三季度，在一、二线城市继续维持原有的“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”等严厉调控措施的同时，许多三、四线城市也纷纷加码调控，出台政策抑制投资需求。此外，随着去杠杆的深入，房贷利率在第三季度继续上涨，热点城市首套房利率上浮已成主流。

随着调控的深入，需求开始出现疲软的迹象。传统的销售旺季9月成交大幅低于去年同期，从而导致整个第三季度成交低迷。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示，第三季度20城市住宅成交量环比下跌7%，较去年同期大幅下降30%。然而在微观层面，我们依然看到热点城市的众多新盘受到购房者抢购，反映出目前严厉的调控措施并未解决部分热点城市的市场供需矛盾，需要政府加快推进和完善长效机制。

本季度住宅新增供应量与上季度基本持平，但各地情况不尽相同：部分城市本季度新推量激增，如深圳、成都、北京等地；而另一部分城市新增供应则大幅下跌，如南京、上海。由于销售放缓，20个城市三季度末的库存总量和去化周期有所上升，其中，成都、厦门和杭州库存去化周期上升较快。但是，总体来看，主要一、二线城市库存量还是处于历史低点，大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，从而导致开发商继续享有一定的定价权。因此，热点一、二线城市价格在第三季度基本保持平稳，部分城市价格依然小幅攀升。

在严厉的宏观调控下，今年前三季度一、二线城市住宅市场热度逐步退却。而与之相反，受到投资需求外溢、相对宽松的政策环境和棚改货币化的推动影响，三、四线城市今年表现活跃，取代一、二线城市成为市场亮点。展望未来，随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，我们预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。作为房地产长效机制的一部分，长租公寓市场在一、二线城市发展前景巨大。长期来看，中国的房地产开发商和投资者将在这一领域迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内，长租公寓市场若要蓬勃发展，仍有许多挑战需要应对，如租金回报率、融资、税收和公共服务等问题。