把领先距离拉得更远一些:解码资本时代凯德运营逻辑

观点地产网

2017-12-09 23:42

  • 在凯德的发展蓝图里,时刻警惕并把领先距离拉得远一点,是战胜对手的关键。

    观点地产网 一直以来,凯德都是国内商业地产商学习的标杆企业。但是,“听离开凯德的人讲凯德模式,为什么不听现在凯德的人讲凯德模式呢?”分享会一开场,凯德集团中国区首席执行官罗臻毓就这样调侃。

    ▲学员们参观凯德旗下福南项目

    11月22日,观点学徒计划·2017游学季-商业训练营新加坡站走进凯德集团,探究凯德模式是如何成为国内轻资产模式的标杆,在房地产基金管理、商业地产价值挖掘上又有哪些前沿布局。

    在罗臻毓及凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进等高层看来,房地产行业的估值已经渐趋理性,表现在国内房企普遍NAV折价率在20-40%不等,而一些科技服务型的公司估值却呈现指数级增长。这也意味着,房地产企业亟需进入转型加速、行业融合的快车道。

    作为天生流着金融血液的商业地产来说,金融化是众望所归,其必要性亦是毋庸置疑。结合多元金融化工具,让商业物业实现资产增值和资本回报,是凯德模式的价值核心。

    不过,“不赚钱的资产金融化了就可以赚钱吗?也不是这样的。”罗臻毓分析指出,金融化并不是灵丹妙药,还需要资产本身就拥有不错增值潜力。如果仅仅是盖一栋楼、打造一个空间,品牌、消费者愿意就来,这种模式根本无法走到价值链的最顶端。

    因此,在凯德的发展蓝图里,时刻紧张并把领先距离拉得远一点,是战胜对手的关键。

    金融化是方法之一,但不是灵丹妙药

    商业地产与住宅很大的不同就是需要的资金量非常大。具体体现在推出一个住宅地产,可以依靠销售物业来支撑现金流。而商业地产没有10年-15年的运营周期基本很难回款,资金的沉淀周期非常长。

    ▲工作人员为学员们讲解

    这也就决定了商业地产的重金融属性,比如依靠REITs和基金,实现商业物业在资本市场的退出。在凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生看来,当前商业地产市场供应区域性过剩、需求总体回落,再加上政策调控的因素,市场发展面临困境。为了提高商业地产的价值,就必须运用金融化的手段,让商业物业实现资产增值和资本回报,回归价值核心。

    自2000年在中国开始大力发展商业地产,凯德就不断优化资产投资组合,旗下拥有1支聚焦于中国业务的房地产投资信托(REIT),截止2017年6月30日数据统计,市值达到69亿人民币;并拥有11支私募基金,资产总规模约73亿美元。

    “金融化等于是把你的资产证券化,这背后也意味着你的资产还是要有一定的回报。”罗臻毓在观点商业训练营分享会现场指出,金融化并不是灵丹妙药,虽然可以直达商业地产的价值核心,但不可忽视的是,商业地产商还必须拥有具有增值潜力的优质资产并进行深度运营。

    观点地产新媒体在与新加坡最大的商业银行交流时了解到,备受国内商业地产商推崇的REITs,在新加坡上市必须具备以下几个条件:首先,商业地产规模要达到50亿人民币,这样更有利于提高投资市场的接受度。其次是持有的资产最好是单一类别的,也就是不能掺杂住宅等其他物业。“术业有专攻”,投资者通常对发起人是否在多种物业领域均拥有能力持怀疑态度,因此更偏好于纯种类的房托概念,发起人管理起来也会比较容易。

    除此之外,借贷比例最高不能超过45%,也就是你有100亿的资产,最多能借45亿。装进房托市场的纯物业组合收益率要超过6%,这是市场普遍期望的数字。更为重要的是,信托里面75%的资产一定要有产出,也就是要有租金的收入。 

    此外,“收入扣除一些费用以后,至少90%的应税收入一定要分给信托持有者。也就是说我的收入扣除所有费用后,如果剩下100元,我要把90元分出去给信托持有者,我只能收10元。”

    ▲凯德内部分享会

    罗臻毓介绍,金融化是成熟市场一种必要的工具,不能忽视它的存在。但是不管是ABS等债权融资,还是像私募基金、REITs、商业信托等股权融资模式,最终的资产回报才是最重要的。

    从凯德的收入模式来说,整体收入大于租金收入。以一栋楼为例,除了传统的租金收益之外,凯德还有现场管理费、基金管理费等收入。当商业体量达到一定规模以后,这些收入也会形成规模化效应。

    这些稳定的收入也让凯德在金融化上游刃有余。据凯德介绍,目前其在中国52座城市拥有业务,建筑面积达到2200万平方米,其中包括8座来福士商业综合体、69家购物中心,超过18000套服务公寓单元。而凯德在中国这么多的商业地产项目,大部分都是上述11支私募基金以及1支房地产投资信托(REIT)来支持的。

    只出租空间,不会有太多话语权

    过去几年,资本不断涌入科技业,使得科技服务型企业的估值屡创新高。联合办公空间WeWork估值从1亿到170亿美元,共享单车ofo小黄车E轮融资预估值30亿美元,一年估值翻了200倍。

    相比之下,房地产企业的估值却逐渐趋于理性。具体表现在部分国内一线房企市净率不到1.5倍,国内房企普遍NAV折价率处于20-40%不等。

    ▲导师与学员交流,黎振伟(左),罗臻毓(中),陈培进(右)

    在分享会现场,对于当前的互联网冲击以及新经济闯入,凯德相关高层与现场学员也做了深入交流。“目前的趋势大家看好所谓的新科技型公司,但是哪几家公司是赚钱的呢?他们的期望值很高,但是目前还是在烧钱状态。反而一些很赚钱的实体经济,估值低很多。”

    罗臻毓认为,从房地产公司的角度来讲,不要怕别人看不起你,自己要看得起自己。现在大家都认为零售商业过剩,再加上受到电商的冲击,以后商业没得做了,“我觉得电商对于商业的冲击肯定有,但是不会到连竞争的机会都没有。”

    在凯德的发展逻辑中,商业地产商需要通过各种路径和手段达到自身增值,实现转型之路。除了担当传统的开发商角色外,还需要做服务的提供商和运营商,为客户提供多元优质的增值服务。

    “如果仅仅是盖一栋楼、打造一个空间,品牌、消费者愿意就来,这种模式根本无法走到价值链的最顶端。”凯德介绍称,过去的商业价值链已经发生巨大的改变,如果仅仅满足于做一个“懒房东”出租空间,根本不可行。因为空间价值已不在价值链顶端,而是开始产品化了,蕴含于高附加值的服务体验以及运营中。

    从资产管理的角度来看,定位、空间的设计只能产生一定的回报,接下来怎么建立一个高效的营运平台,提高消费者粘性、唤醒消费频次,才更为重要。这也是凯德正在做的事情。

    “我们会整合不同的业务,尽量做得更完善。重点是要提升价值的回报,还有业务之间的协同互补,把服务体系和营运平台做起来。”比如营造场景式、体验型的消费环境,把更多有效互动带入不同业态等。

    把距离拉得再远一点

    创新技术的运用,将会是凯德集团未来的方向之一。

    罗臻毓认为房地产是衍生需求的产物,人们之所以需要购物中心是因为有了娱乐上或者购物上的需求。而随着科技的发展,人们对购物中心的需求也会发生相应改变。因此需要传统房地产商相时而动,适度增加特定空间的密度和功能复合度,创造更多跨界创意的碰撞机会。

    ▲全球创新联盟(北京)发布

    2017年11月24日,由新加坡国际企业发展局和凯德集团联合主办的“中新科技创新大会”在北京举行。这是凯德在推动实体与科技融合发展方面的一次创新尝试。

    会上,新加坡国际企业发展局、凯德集团与优客工场续签了战略合作协议,包含多方面的跨国合作,比如打通凯德星和优客的平台服务于办公会员;另外凯德与瀚海控股集团宣布战略合作,双方将以凯德在中国的物业为科技应用场景,帮助科技企业落地中国,其次双方联合北京相关政府部门,拟成立人民币“新商业科技投资基金”(C31VC),专门面向中国的初创企业,将重点关注TMT、人工智能、智能楼宇和文创消费升级。

    ▲罗臻毓介绍凯德星数字化平台

    在目前热门的人脸识别领域,凯德也有所作为。在本次“中新科技创新大会”上,凯德集团与旷视科技也签署了战略合作协议。旷视科技Face++以人脸识别、图像识别等人工智能视觉技术为核心,双方继在凯德中国旗下19栋国际甲级办公楼及综合体合作人脸识别后,还将共同探索购物中心和旅居场景下人脸识别的商业应用,同时合作将探索延伸至新加坡。

    而这些创新布局在凯德的商业策略里,只是为了将距离拉得更远一些:“篮球比赛进行到最后时,分数追到只剩下两分的时候,领先的那队总是比较紧张,因为后面的形势上来了。当我还有一定距离的时候,我策略就是把距离拉得远一点,免得别人追上来,紧张的是我们。”在“中新科技创新大会”的答记者问环节,罗臻毓对包括观点地产新媒体在内的媒体表示。

    ▲罗臻毓在中新科技创新大会上致辞

    因此,在金融和商场运营都做得不错的情况下,凯德的做法就是把客户群体持续地留住和不断扩大,这是维持优势的一个基础。

    凯德旗下的综合数字化平台凯德星,内部集成了凯德全产业链的产品与服务,打通集团旗下综合体、购物中心、住宅、办公楼、服务式公寓多个业态;外延连通多元异业合作伙伴,持续嫁接新的应用场景,打造线上线下无缝衔接、开放式的综合生态系统。

    目前,凯德在中国的58个购物中心,23家服务公寓,4个办公楼,2个住宅全部在这个平台上,旨在将线下建起来的生态环境转到线上,并形成一个智能闭环。“我们要做成一个生态圈,整个圈里一定要有外部合作伙伴,毕竟凯德的业务范围不会涉及到生活的每个环节。所以怎么寻找这些合作伙伴一起建造广泛的生态圈,这可能是往下的思路。”

    据观点地产新媒体了解,凯德已经将现有的创新技术运用于商业项目中。今年凯德在中国新开的六大综合体项目中就集合了多种智能化体验,代表着凯德打造新一代综合体的整体方向。

    撰文:陈朗洲

    审校:劳蓉蓉

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