名利场与共享新势力 写字楼同场竞技的异样精彩

观点地产网

2017-11-20 13:55

  • 2017年,国内写字楼各种业态林立,不管是CBD、联合办公亦或是一般的办公空间,都立求在白热化的市场环境中争夺属于自己的话语权。

    从逼仄的街巷到林立的高楼,人来人往都市中,各路资金在寻找增值标的。看得见摸得着的高楼大厦,自然是安全的避风港与上佳的生财捷径。

    对于一座座十年乃至三十年历史的大楼而言,时间沉淀下来最清晰可见的是资本的盛宴。

    在香港皇后大道中,“超人”李嘉诚一年时间便将中环中心加价45亿港元,402亿港元成交价使之成为香港最贵商厦。

    资金最青睐的物业多出身于上海、北京及香港等城市,这些地方的交投相当活跃。

    不知是何时形成了这样的风潮:香港凡卖商业楼必问是否意向中资?这宗402亿港元交易的收购方,正是中资企业近年来于海内外大笔“置业”的有力佐证。各方统计数据预测,今年中资依旧在大宗物业包括写字楼交易上担当领头羊之姿,尤以国企、金融企业为首。

    有人入场,便有人离场。在京沪核心地段拥有大量写字楼物业的SOHO中国今年连续抛售旗下资产,但对于联合办公这一业态却是非常看好,选择将SOHO3Q进行到底。

    与SOHO中国类似的企业并不少,“租赁时代”到来的业界共识使多家机构下注联合办公市场。在扩张与整合之时,这种商业模式的未来仍似雾里看花。

    一二线:空置率与租金差异

    当住宅市场正因调控而起起落落之时,写字楼市场亦非“轻轻松松”,库存依然是相当一部分城市所面临的难题。

    一线城市在吸呐跨国公司及创业企业上的竞争力与二线乃至三线城市相比拥有明显的优势。不过,虽有新企业不断进场,大幢商厦的落成又从另一方面提高了市场的空置率,供应与需求之间一直处于互相角力的状态。

    数据所示,2017年前三季度,四大一线城市及南京的空置率处于较低水平,在5%-13%之间;特别是北京市场,仅为6%左右。

    相比之下,其他重点二线城市的空置率不甚乐观,西安、成都、青岛的空置率超过25%,武汉、长沙、天津、沈阳空置率在30%以上,重庆更是达到了46%。

    据高力国际统计,重庆写字楼截至第三季度的存量达450万平方米,甲级写字楼存量逾250万平方米。

    租金方面,北京甲级写字楼以超过400元/平/月领先其他城市,由于北京新增供应增加,整体市场的空置率有略微上升,但在优质办公楼交付的带动下,北京的租金依旧有上涨之势。

    北京之后,上海及深圳的租金亦达到250元。在广州,受供应放缓影响,2017年第三季度的空置率有所下降,租金受益于此亦有所上涨;杭州、武汉、长沙、天津、西安、成都及青岛等城市的租金在100元左右。

    租户方面,金融业、TMT行业已是四大一线城市写字楼市场的主力军,制造业以及零售业亦有不错的表现。在香港,世邦魏理仕近期公布的数据显示,香港再次超越伦敦、纽约,蝉联全球写字楼租金价格最昂贵排名的冠军,其中中环的写字楼每平方英尺年租金近303美元(约2120元/平方米/月)。

    过去一个月,这个市场曾创造了超过5.5万元的呎价,太和控股以7.38亿元沽出中环中心79楼顶层,创全港写字楼呎价新纪录。此后不久,长实中环中心传闻叫价402亿,大概率打破单宗商厦最高价。

    如今,香港甲级写字楼空置率已跌至2%左右,租金仍有上升的势头。

    大宗交易:京沪港各自精彩

    作为金融中心,金融服务业和高科技企业在上海高度聚集,伴随着的是写字楼整幢交易的火热行情,于内地一线城市里可谓“一骑绝尘”。

    与此同时,海内外的投资机构亦在这市场之中捕捉到了投资的机遇,一座商厦三五年后再度出售并不少见。

    在这些买家之中,除了部分企业收购以自用之外,大多数是以保险、信托及基金为主的金融机构,一些物业在投资方之间交易不止一次。

    譬如,2012年底,黑石联合台湾顶新集团以23亿元总价收购了华敏帝豪大厦的5-33层的办公楼(实际共25层),建筑面积4.75万平方米,总价23亿元,而后更名为嘉地中心。不到五年光景,黑石以39.2亿元脱手该项目,新的接盘者是Kland。

    北京的成幢写字楼成交虽不如上海活跃,但今年亦有多宗交易敲定。其中,华润以17亿元收购中兴通讯位于海淀的中兴大厦,金致投资以36.7亿元向合生创展及另一股东出售了合生国际大厦。

    20世纪90年代大量外企及投资企业涌入与北京,不管是投资还是收购以自用,相当一部分写字楼的所有权保存完整。但在深圳与广州,发展商更倾向于散售方式处置旗下的写字楼物业,市面上可供整栋销售的物业并不多,导致成幢商厦交易较少。

    “超一线城市”香港今年来亦因商业用地创纪录的成交,使得写字楼市场更引关注,成交价亦水涨船高。市场普遍认为,鉴于业主惜售、提高出售心理价,预测将对成交量造成影响。目前大热的商厦包括朗豪坊、怡东酒店依旧待字闺中。

    据美联工商铺资料,香港截至十月中旬已录得16宗整幢商厦成交,其中位于中上环的整幢商厦占据了一半。最高成交价的商厦是南丰资源旗下,位于中环惠灵顿街198号的TheWellington,成交价30亿港元成交,呎价达35494港元。

    随着近几年中资在国内外市场投资的兴起,以及越来越多的中资企业在香港开设办公室,外界更热衷于在每一次交易绯闻中寻觅中资的身影。

    目前,香港单个写字楼成交纪录前几名亦由中资维持,除了中环中心,在2015年,恒大以125亿港元买下美国万通大厦作自用。2016年,光大集团联同光大控股以100亿元购入大新金融中心。2017年10月,绿景以90亿港元向九龙仓收购观塘海滨道123号物业。

    写字楼投资在哪里?

    相比零售及酒店业态,写字楼在营运或投资回报上更具优势,而且收入稳定的特征满足投资者规避风险及资产升值的要求。

    但不可忽略的是,在高租金、低空置率的北上广深及香港,写字楼的投资收益率却不尽如人意,相当一部分原因是由于这些市场的地价增长超过租金增长速度。

    戴德梁行研究报告显示,写字楼占据了2016年全国商业地产大宗交易总投资额的一半。与之相反的是,四大一线城市甲级写字楼的平均毛收益率进一步下降至4.9%,并预计未来将继续下滑。

    不过,市场对于写字楼的爱好并未减弱,一些投资者正计划收购投资回报更加低的物业如酒店与零售业态,将其改造为写字楼。比如,北京万科收购西单商场并将其改造成写字楼,香港怡东酒店未来亦将打造成商厦。

    在投资区域上,由于中环租金高企,香港“去中心化”趋势亦影响着写字楼投资市场,部分投资者的品味也开始发生了微妙的变化。

    2017年7月,在接受观点地产新媒体采访时,太古地产行政总裁白德利曾谈及这一点市场趋势。他称,随着租户迁出中环,旗下太古坊写字楼亦受到更多租户的欢迎。

    与此同时,内地四大一线城市CBD之外的新兴商业市场亦捕获不少关注的目光,这些区域大多拥有新落成的成幢写字楼与更便宜的租金供租户选择。

    北京的望京、丽泽商务区,深圳的前海,上海的北外滩、前滩,广州的琶洲与国际金融城都属此种定位。近期成交的案例包括基汇资本接盘SOHO中国虹口项目,金茂宣布挂售北外滩的地标性商厦……

    这些地方的价值正在逐渐被市场挖掘,除了投资,联合办公品牌亦热衷于在此扩张新项目。

    这两年,写字楼市场涌现了一股联合办公热潮,房企或品牌运营商们纷纷在商业中心中寻找可用的空间。

    更便宜的租金、更灵活开放的办公环境、五花八门的企业服务……联合办公这股新势力正袭卷传统办公市场。

    办公室里的共享新势力

    经过一段时间的发展,北京、上海、广州、成都、天津、西安、青岛、杭州及武汉等城市的联合办公市场明显壮大,一些本土品牌也开始往外扩张。

    在选择CBD等核心办公领域外,一些新兴的经济中心、科技园成为联合办公企业扎营的阵地,特别是对于资金实力并不那么雄厚的企业而言。如今,北京的望京及中关村区域亦受大多品牌所拥簇。

    如今联合办公某种程度上被视为减轻写字楼高库存压力乃至酒店住房率低的途径之一。10月份,首旅如家牵手优客工场,目的就是提高这些空置房间的利用率。但是在需求一定的情况下,大量涌现的联合办公空间是否能为市场所消化?

    世邦魏理仕最新发布的报告显示,亚太区域越来越多的跨国公司将目光转向弹性办公,约64%参与调研的跨国企业计划在2020年以前,引入第三方空间解决方案作为对其传统办公方式的补充。

    如国内其他备受大众关注的共享经济领域一样,联合办公以规模为首的价值观正被大多企业在各大城市坚定执行着。

    当联合办公巨头WeWork在北京首个门店开业之时,毛大庆的优客工场同样也在对方的地盘扩张,年内还进入了新加坡及印尼等市场;一直布局于自身写字楼之中的SOHO3Q也在老潘的一轮城市巡游中扩张至杭州、南京。

    规模的选择无可非议,况且在共享办公领域,城市里各个联合办公空间之间发生正面交峰的频率并不高,无需过于担忧出现低价的恶性竞争手段。庞大的潜在市场,正待企业来占领。

    回报方面,相比起传统的孵化器,联合办公的营业收入来源更多是租金与增值服务收入,以及政府的补贴。与此同时,他们正致力于采取各种途径,来增加收入的多样化来源。

    撰文:张凯璇

    审校:劳蓉蓉

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