恒隆减仓 折让三成出售非核心物业与陈启宗商业地产观

观点地产网

2017-10-25 00:59

  • “规模即江湖地位”,这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律,恒隆可能是特立独行的一个,“精而美”是过往恒隆一直坚持的。

    观点地产网 “做生意的目的就是赚钱,规模大就赚钱吗?”这是陈启宗在2017博鳌房地产论坛上对规模之争的回应,如今用来解释今年以来的一系列出售举动似乎也显得顺理成章。

    10月24日,据香港媒体报道,恒隆早前标售的何文田君逸山商场,以约2亿港元成交。除此之外,恒隆将再推售长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场,2个物业的估值合计逾26亿港元。

    对比此前计划推售时40亿港元的总估值来说,以上3个商场仅售28亿港元明显出现了折让。然而在物业价值被低估30%的现实行情下,恒隆毅然选择“甩手”的原因是什么?

    “规模即江湖地位”,这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律,在如此趋势下,恒隆的出售明显是不爱惜家底的表现。但在陈启宗看来,或许是顺势而为的结果。

    “恒隆模式很简单,虽然只有十个八个商场,但是希望在这个领域里做到最好,如果能做到这样,前面的路是很乐观的”,从别人的错误里学习功课,这是陈启宗不止一次提到过的最经济的学习方法,而澳大利亚西田的变化正是恒隆的研究对象。

    2013年西田拥有全球最多数量的购物中心,在澳洲、美国等国家拥有或者投资99个商场。尔后,西田变得更加讲究效益而不是规模,2015年西田品牌购物中心数量锐减到87个,但市值已上升到700亿美元。目前其在全球的购物中心只有30多家。

    折让30%减持非核心物业

    继2017年5月传出计划出售香港3个非核心区域商业物业后,业内对恒隆商场的最终成交价就充满好奇。10月24日,据香港媒体报道,早前标售的何文田君逸山商场,以约2亿港元成交。

    作为3个物业中“打头阵”的一个,何文田君逸山商场连同23个车位,于上星期截标。该转手物业位于何文田迦密村街,附近均为住宅区,所以商户类型为民生所需。据悉该住宅项目由恒隆发展,于2003年落成,商铺部分则一直保留作收租,直至最近才放售。

    资料显示,何文田君逸山商场涉及君逸山地下及1楼,总面积约2.28万平方呎。地下铺位由超级市场以每月12.1万元租用,而1楼全层约1万余平方呎,由幼稚园以每月22万租用。另外该项目还提供23个车位,合共以约2亿元成交。

    作为仅两层的社区物业来说,2118平方米就售出2亿港元的价格也实属高价。不过年中传出推售时,长沙湾碧海蓝天商场、荃湾湾景花园商场以及本次成功出售的何文田君逸山商场,总估值则达到40亿港元。

    按照香港媒体的报道,接下来恒隆将再推售剩下的两个商场,其中长沙湾碧海蓝天商场价值较高,估值逾22亿港元,物业总楼面面积达24万平方呎。目前商场楼面均由永旺超级市场承租,租金每月约275万港元。

    荃湾湾景花园商场估值则为4亿港元,主要客源为湾景花园、丽城花园居民。该商场总楼面约6万平方呎,现时租客包括餐厅、保龄球场等,市场估值约4亿港元。

    对比计划推售时的40亿港元总估值,以上3个商场仅售28亿港元出现了30%的折让。在物业价值被低估30%的现实行情下,恒隆仍毅然选择“甩手”的原因不禁令市场燃生好奇。是上半年物业租赁收入下降使然,还是萦绕在港企周围的“保守论”?

    “从历史中学习”

    自1992年年底进军内地市场,恒隆就决定了专注发展租赁物业业务,而不是销售物业业务。这个完全独立于过往经历的决定,让恒隆得以在商业地产行业大展拳脚,并成为内地商业地产开发商争先效仿的对象。

    观点地产新媒体查阅资料显示,2016年恒隆的营业收入为130.59亿港元,同比涨长46%,总营业利润为89.19亿元,同比上涨36.21%。其中物业销售收入增长3.45倍至53.22亿元,物业租赁的租金收入持平录得77.37亿元,若撇除人民币贬值影响,租金收入升3%。

    虽然在过去的2017年上半年,由于部分项目仍在进行的优化工程,恒隆的物业租赁租金收入减少了2%,但是仍然录得38.35亿港元的高收入。

    这份令陈启宗“尚可接受”的表现,在内地商业地产商看来同样是优秀的,毕竟在过去市场低迷的几年里,很多同行都减租得厉害。

    “从业者需要从历史中学习”,一直以来在别人的错误里学习、避免重蹈覆辙,是陈启宗递交商业功课的窍门。而其选择的研究对象就有同样从事商业地产的澳大利亚西田集团。

    2013年西田是世界上拥有购物中心数量最多的企业,在澳洲、美国等国家拥有或者投资99个商场。尔后,西田发现规模不意味着效益,这些购物中心“群”并没有带来理想的收益。2015年西田开始将品牌购物中心数量锐减到87个,但市值却上升到700亿美元。

    观点地产新媒体查询资料获悉,目前西田拥有并运营在39个购物中心,其中包括澳大利亚排名前25名中的16家,资产管理额达474亿美元。2017年上半年,西田录得利润14亿美元,其中重估利润为9.29亿美元,主要由投资组合的营业收入持续增长以及重建优化来完成。另外西田的资产负债表强劲,为33.9%。

    “他们的老板跟我说,现在商场的数量少了,但总的盈利反而上升。”和西田执掌人的一次交谈让陈启宗更加笃定,只追求规模的方式,导致很多商场不赚钱或者盈利甚微。把好的留下来,把差的卖出去,才能保证收益增长和市值提升。这或许也是恒隆是次推售上述三家非核心物业的根本所在。

    除此之外,在市场饱和以及商业寒冬的大环境下,恒隆亦像西田一样开启资产升级计划。陈启宗曾在2017年中期业绩报告中和股东交流指出,“当世道不好,品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候,他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。”所以,只要恒隆在一个地方的商场做到了第一、二名,自然不怕零售萎缩、商家搬离的情况出现。

    观点地产新媒体此前获悉,自2012年起,恒隆斥资20亿港元对香港及上海项目进行资产优化工程,其中香港项目占4亿港元,其余则用于上海恒隆广场及港汇恒隆广场。当时恒隆地产集团董事陈家岳曾透露,目前整个资产优化工程正在按计划有序进行,预计完成后可为恒隆带来平均约30%的资金收入增长,回本期平均为3年。

    “矮个子难打篮球”

    在陈启宗的眼中,商业地产运营极其考验企业的能力,不仅要善于总结前人的失败之道,还需要具有优良“基因”加持。

    “矮个子(即基因错配)难打篮球,至少不在甲组班,而我们只对甲组赛有兴趣。”恒隆认为购物中心最核心的4个因素是地点、规模、设计和施工。因此在进入一个城市之前,如果自己没有把握做到最好,则不会冒险进入。

    “如果不是排第一,也不能比第二的差,排第三就完蛋了,因为回报率差距好大。没有把握做老大、老二,我劝你最好不要盖(商场)。”

    项目重要的是盈利能力,恒隆长远的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商业项目。因此不管是恒隆上海的恒隆广场及港汇恒隆广场,亦或是沈阳的市府恒隆广场,在项目选址上,都对城市经济、地段、面积、人口及地价作出了极高要求。

    以原始价看,位于上海的港汇恒隆广场、上海恒隆广场项目如今每年净收益率为47%,即最初投资100元,每年净收益47元;毛利率则高达85%。

    对于内地住宅行业来说,“规模即江湖地位”,这一金科玉律也被复制到了商业地产领域。因此快周转、高杠杆无可避免地成为内地商业运营商的普遍特质,这也导致扩张过快、产品同质化等问题泛滥开来。

    恒隆可能是特立独行的一个,与内地房企截然不同,买地、建设、租赁的“长租赁模式”是过往恒隆一直坚持的。陈启宗认为做高档商业房地产要么持有,要么整售出去,分单位出售是不可能成功的,“一定会死掉”。

    而他给出的理由也很简单。在陈启宗看来,大部分商业地产市场参与者都以很高的价格买入,最后再寻求更高的价格卖出。但是市场风险永远不可能提前预知,因此一旦暴挫便殆无缓冲。

    另外商业地产行业备受运营商推崇的高杠杆模式恒隆避之如蛇蝎。以美国著名的财务模型杜邦公式来看,ROE =销售利润率*资产周转率*财务杠杆比率,因此在同质化竞争逐渐削减销售利润率的前提下,大家只能在资产周转率和财务杠杆比率上着手。

    于是“借别人的钱,干自己的事”成为很多企业的优先选择。在陈启宗看来,这是“疯子”的行径。负债率高意味着一旦利息提升就会有风险,这些短线的威风也让企业牺牲了长远成功的可能性。

    观点地产新媒体从恒隆年报获悉,2014-2016年,其资产负债率分别为28.04%、26.7%、24.45%,呈逐渐降低的趋势。2017年上半年,恒隆的资产负债率则为22.88%。手握大把现金、多年不借债,这也让恒隆在面对机会时有了更多扩张的底气。

    撰文:陈朗洲

    审校:武瑾莹

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