金地北京两年再落子 62.9亿夺下河西宅地背后的操盘路径

观点地产网

2017-10-12 23:32

  • 在“狼多肉少”的北京土地市场,金地自然是继续沿用抱团方式获取项目,只是翻查过往资料可以发现,金地近两年来只拿到过一宗含有“R2二类居住用地”的地块。

    观点地产网 首都北京一直是无数打拼人士向往的梦想之城,因为这里有着数不尽的信息与资源,而除了这些,人的聚集也使北京成为了房企必争之地。

    在限定了最高地价、最高销售价格以及竞自持等多重要求的情况下,一宗住宅建面达16.57万平方米的北京经济技术开发区河西区X94R1地块,依然毫无意外遭到房企们的争夺。

    10月11日,竞拍结果显示,地块以62.9亿元花落金地-保利-首开联合体,溢价率35.6%,需自持2%。

    这对于坦诚“在北京很难拿得到地”的金地来说,无疑是迟来的大礼。

    在“狼多肉少”的北京土地市场,金地自然是继续沿用抱团方式获取项目,只是翻查过往资料可以发现,金地近两年来只拿到过一宗含有“R2二类居住用地”的地块。

    金地北京“宅地荒”

    观点地产新媒体查阅金地集团过往两年的年度报告发现,在2015年以联合体方式获取了3个北京项目后,2016年在北京土地市场完全空白,直至今年2月和4月才再次在京城获取项目。

    资料显示,金地在2015年9月获得一宗住宅用地——北京门头沟永定镇地块(电建·金地华宸项目)后,到今年2月的房山地块才再次出现了“R2二类居住用地”,其余均为商用或其它类多功能用地。

    所以此次拿得大宗纯宅地,对于金地而言,可谓是为其“宅地荒”及时输血。

    资料显示,金地联合体所摘北京经济技术开发区河西区X94R1地块,为二类居住用地,出让面积9.2万平方米,容积率1.8,规划建筑面积16.57万平方米;起始价46.4亿元,成交价62.9亿元,折算楼面价约达37960元/平方米,溢价率35.6%,需自持2%。

    早前金地集团相关人士就曾向观点地产新媒体透露,目前在北京很难拿得到地了。

    这当然不只金地一家有此感慨,但凡在北京有一席之地的房企恐怕都深有感触,以致抱团拿地已成为常态。

    北京亚豪机构市场总监郭毅向观点地产新媒体指出,金地在北京最近几年也有中高端的项目一直在销售,海淀的金地华著应该已经卖得差不多了。

    她直言:“无论哪个开发商在北京拿地都很困难,北京的地少、开发商多,而且都是大的开发商,所以这里的土地市场竞争很大。金地近几年联合拿地的情况比较多,而且各大开发商也已经意识到了这种情况。”

    除了减少竞争之外,联合拿地还可以平缓房价上涨压力,何乐而不为呢?

    “俗话说,竞争不如竞合,与其大家争得这么激烈,把地价抬得这么高,最后面临非常困难的销售前景,不如大家联合起来共同开发,这样不仅从成本上得到控制,同时各个开发商之间也可以优势互补,在未来的去化上的压力也会有所减缓,这个趋势从2012/13年就开始了。”郭毅表示。

    据观点地产新媒体查阅报告,金地北京所获项目大多以合作方式获取,而且也紧跟潮流,以“小股操盘”方式进行项目开发,这从2015年以来所获地块中即可窥到一二。

    小股操盘与高端难题

    这三年间,金地于北京所获项目虽然不算多,但除了今年4月份的北京朝阳金盏乡楼梓庄村1113-602地块是100%权益以外,其余地块无一例外是以小股东的角色参与开发。

    2015年年报显示,当年所获的北京顺义区26街区项目由四家房企联合获得,金地仅占12%权益;与电建联合竞得的北京门头沟永定镇地块,金地占20.37%权益;北京仁和镇地块(北京金地未未来)更是只占6.05%权益。

    至于今年2月携手旭辉竞得的房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块,金地也仅占权益11%。

    从金地本次西河项目的低容积率可预见,经济技术开发区河西区X94R1地块未来应该将发展为别墅项目。据北京亚豪机构市场总监郭毅向观点地产新媒体介绍,地块所处板块也正是别墅项目集聚区域。

    “经济技术开发区其实早在2003年左右起就主要是以低密度的别墅产品为主,后来开发到了亦庄河西区板块,早期是以改善型产品为主,这些产品经过2013-14年两年的去化后,也都在推出一些后期低密度的别墅产品。”

    她还表示,这个板块本身出让的地块也基本开发成了低密别墅项目,在售项目也以别墅项目为主,有合院、叠拼、联排等各种别墅产品形式,以总价来看,基本在两三千万一套的水平,所以在亦庄南海子公园周边的区域里,形成了“南中央别墅区”的整体区域现状。

    或许对于金地来说,开发别墅等高端项目已是驾轻就熟了。郭毅的评价是,“目前金地在这一块的产品经验和市场经验上都是具备的”。

    据观点地产新媒体了解,金地位于中央别墅区的中央世家、门头沟的西山艺境等都是低密度别墅;另外,金地最近几年也有中高端的项目一直在销售,其中电建·金地华宸是改善型的三居、四居,精装交付,另外的平墅总价为950万/套,院墅总价1300万/套起;海淀区的金地华著,9月份的参考均价高达17万元/平米。

    但值得注意的是,此次成交的河西区X94R1地块对未来房价又所限制——该地块商品住房销售均价不超过5.27万元/平方米;最高销售单价不得超过5.53万元/平方米。

    对此,业内人士认为,相对于接近3.8万元/平米的楼面价而言,中间的盈利空间的确不大。但其又指,别墅产品有一个特点,就是除了地上部分,还有地下部分。

    该人士认为,地下部分也能产生比较高的价值或者说溢价,地上、地下互为补充的话就可以满足别墅居住客群全面的居住需求,所以不能只按地上楼面计算整个项目未来可能产生的市值或者产品价值。

    “所以就整个项目来说,有地上限价5万多的部分,但还有地下的空间,地上有3万多的楼面价,但地下的楼面价就低很多了。”

    撰文:刘满桃

    审校:徐耀辉

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