博鳌特稿 | 合富辉煌谢宇晗:贴近需求 创新才有价值

观点地产网

2017-08-13 14:30

  • 从宏观的政策调控和规约的方向上来讲,目前的政策是要引导房地产带动相关行业,而不是完全去房地产化,远远没有到那个时期。

    观点地产网 在经历了将近两年的上扬行情之后,房地产行业步入了平稳运行的轨道。

    与房地产周期步调一致的代理行业也经历了一场行情的上扬,2016年全年,合富辉煌录得营业额39.66亿港元,同比上升约44%;股东应占溢利3.02亿港元,同比上升约35%。

    对于房地产后市发展预期,市场充满了各种声音,而合富辉煌集团副总裁谢宇晗则认为:"这一次调控很明显会影响房地产的投资收益率及兑现方式,会延长房地产的投资运营周期。同时,也强化房地产在其他相关产业上的投入,包括自持物业、商办去化以及对新兴产业的引导。"

    近几年,随着经济转型的深入和调控措施的持续,房地产行业出现了诸如长租公寓、特色小镇、养老地产、文旅产业等新兴经营性业态,引来的不仅是房地产开发商,还有跨行业企业。

    行业的潮水已涌向不同的方向,大趋势之下,合富辉煌也认为未来的房地产市场会更有意思。

    "房地产会处于劣势吗?我觉得不可能"

    2016年,一线城市和部分二三线城市的楼市,继续昂头向上。

    国家统计局发布的2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示,全年的商品房销售面积达到15.73亿平方米,较上年增长22.5%;商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,全国房地产开发投资10.26万亿元,同比名义增长6.9%。

    "这是2015年开始的去库存政策先导,带来了市场的阶段性爆发行情。"谢宇晗向观点地产新媒体总结道:"政策希望整体去库存,但是去库存的实际表现只是局部。"

    房地产会处于劣势吗?针对市场上对房地产后市的悲观情绪,谢宇晗说:"我觉得不太可能。"

    他继而指出,中国房地产才刚刚发展了30年,从宏观的政策调控和引导方向上来讲,目前的转型还是要引导房地产带动相关行业,而不是完全去房地产化,远远没有到那个时期。

    从政策的目的来看,谢宇晗认为,整体上调控政策还是在做经济发展动力的平衡,平衡房地产行业和其他相关经济领域的关系。在政策引导下其他新兴产业将会产生新动力"这样整个经济或者是产业发展就相对比较平衡,才能有效实现产业转型、经济转轨"。

    相比市场上存在的悲观情绪,谢宇晗则比较乐观:"物业自持、商办去化以及对新兴产业的引导政策,将强化房地产在相关产业上的投入和价值的延展"

    近几年,随着经济转型的深入和调控措施的持续,房地产行业出现了诸如长租公寓、特色小镇、养老地产、文旅产业等新兴业态。从本质上来看,这就是行业商业模式的转型,因为其中的资源、市场、产品、效率等等要素已经发生了很大的变化。

    我们也能看到,源源不断地有人加入,这些领域引来的不仅是房地产开发商,还有跨行业企业。

    "超前一步是先进,超前三步是先烈"

    从年报数据来看,合富辉煌盈利及财务相当稳健,但随着调控力度趋紧,特别是部分中介机构关闭门店现象的发生,外界对于波动性较大的代理行业的忧患之声渐起。

    对此,谢宇晗回应道:"如果说'拐点',我有保留意见。"

    他认为,行业处于成长状态下,"持续的创新服务转型必须得做,也一直在做。在目前的阶段,供应侧的发展要求发生变化,服务不能仅仅局限在传统模式上,得关注和预见一些需求变化。"

    对于所谓的"部分中介机构关闭门店现象",谢宇晗指出:中介门店主要分布在三级市场发达城市中心区域,主要受二三级市场供应结构变化的影响,合理合规的布点一般不会轻易关店,我们也未见"关店潮"。但不排除在新的市场及政策环境下,个别企业的重新布局,以及不合规门店的关闭。

    观点地产新媒体了解到,成立于1995年的合富辉煌,从最早的单一销售代理发展到全程顾问、营销服务、房产经纪、资产运管、金融服务和数据与信息服务。

    "现在对金融服务、资产评估以及物业托管,我们都在做相关的完善。"谢宇晗说道,这些"不是一天就可以把这些做起来,更多的是贴近客户的需求,更了解他们需求的变化"。

    "我们做了这么多年,资源或者能力上的充实提升一直没停步。"谢宇晗表示,在存量市场方面,合富辉煌也有一些不一样的想法,存量资产是一个热点,也是难点,不是所有的房地产企业都能够解决经营难题,我们正在尝试一些解决的路径和办法。

    2016年,合富加入了长租公寓"玩家阵营",首个品牌"创寓"坐落在深圳大运软件小镇内,目前已在深圳落地三个公寓项目,并在武汉等城市展开布局。

    行业存在的普遍看法是,长租公寓的利润水平与规模密切相关,针对自身的"缓行",谢宇晗回应称:"其实我们的目的不在于用这些去融资,我们更加多的是为了丰富自身的项目运营能力,为房地产项目提供新的价值兑现。"

    在近来,房企频频拆分物业上市,而合富辉煌也计划物业管理业务发行A股。

    "我们的名字正在改,可能不叫物业管理,而是针对不动产,叫不动产服务。"谢宇晗继而指出:"除了物业服务,一些资产上的运营服务,我们也在想办法扩张覆盖。"

    实际上,从长租公寓和物业的发展步调看来,合富辉煌依然表现出素来的稳健作风。谢宇晗是这么说的:"服务既要贴近需求,又要适度超前,但不能过度超前--超前一步是先进,超前三步可能就是先烈。"

    以下是观点地产新媒体对合富辉煌集团副总裁谢宇晗先生的专访实录:

    观点地产新媒体:合富辉煌在去年取得了比较好的业绩,您觉得是什么因素促成的?

    谢宇晗:内外环境因素都有。除了企业内部全体员工的努力和投入,和整体行情是相关的,也与我们前期对具上升潜力城市和区域的判断有关,所以说是顺势而为,抓到了和行情同步的业绩。

    还有就是我们和供求两边的客户形成了长期密切的服务合作关系,有行情的时候就有了加速度。

    观点地产新媒体:您怎么看待今年接下来的行情?

    谢宇晗:从行业发展的角度来讲,2015年开始的去库存政策先导,带来了市场的阶段性爆发行情。政策希望整体去库存,但是去库存的实际表现只是局部,中心城市居住物业去库存比较明显,商办去库存也没有达到效果,更不要说三四线城市了。中央觉得没有达到预期的效果,所以才有后期的调控政策。

    目前,整体经济发展动力是不协调的,其他实体行业的发展、效益都不高,但是房地产行业一枝独秀,吸引资本向这个行业倾注。如果房地产的发展非常景气,但是脱离了实体经济发展的基础,这样经济会转型不了,一直在原地打转。

    从宏观层面来看,调控政策还是在做整体上经济发展动力的平衡,平衡好房地产行业和其他相关经济领域的关系,平衡好不同区域间的发展关系,平衡好整体供需关系

    从行业层面来看,这一轮的调控很明显会影响房地产的投资收益率,所以投资预期会降低。同时,调控政策也强化房地产在其他产业上的投入,包括物业自持、商办去化以及对新兴产业的政策引导。目的还是以房地产行业为主流,影响、带动与之相关的产业。

    观点地产新媒体:调控政策是在平衡经济发展动力,您认为房地产行业会不会处于相对劣势的地位?

    谢宇晗:房地产会处于劣势吗?我觉得好像不可能。

    从宏观的政策调控和引导方向上来讲,目前的转型还是要依靠房地产带动相关行业,而不是完全去房地产化,远远没有到那个时期,中国房地产发展才刚刚30年。

    以前认为房地产带动上下游几十个行业,而现在在政策影响下房地产会对其他的相关新兴产业产生一些新的带动力,这样整个经济或者是产业发展就相对比较平衡,产业转型、经济转轨就可能有效实现。

    观点地产新媒体:针对今年的市场情况,合富辉煌会如何进行调整?

    谢宇晗:我们做了这么多年,资源或者能力的调整是一直存在的。

    从90年代中国房地产的起步开始,我们一直在资源集约和多专业协同上做功课,不是有产品就卖,没行情就不做,这种企业是不可持续的。我们很早就提出运营服务的理念,房地产价值兑现不能止步于交易、更不能止步于二级市场的交易动作,必须对整个房地产业与相关合作经济单元的价值闭环负责。

    合富辉煌作为综合服务运营商,从最早的单一的销售代理到全程服务,在市场环境波动和需求的不断变化下,针对资源以及服务能力进行的整合协调,我们做了很多功夫。现在,针对金融服务、资产评估以及资产托管的需求变化,我们还在做相关的完善,当中更多的是贴近客户的需求,更了解他们的需求。我们的客户不仅仅只是开发企业,还有政府、置业客户以及相关需求的终端客户。

    服务能力的构建要适度超前,但是又不能过渡超前--超前一步是先进,超前三步可能就是先烈--太过超前,过早布局,会导致你的成本增大或风险转嫁。对于我们这种注重持续经营的轻资产服务企业来说,资源管理效率上会是比较重要的考量。

    观点地产新媒体:近期市场上出现了这样的观点,认为代理行业将进入拐点,您怎么看?

    谢宇晗:如果说"拐点",我有保留意见。中国房地产才30年,我们和一些发展很成熟的市场相比,跟欧美市场相比,人家发展了多少年!因此,对行业来说不是拐点。

    但是,持续的创新服务转型必须得做,也一直在做。在目前的阶段,供应侧的发展要求发生变化,服务不能仅仅局限在传统模式上,得关注一些需求变化。

    现在房价高了,大家都在讨论中心城市的市场后续消化能力还会不会存在,会不会断掉,这其实是伪命题。从现在中国家庭的财富结构来看,城市中的传统家庭,基本上资产保有量都很高,每家都有自己的房产。但是,这种资产对于他们的生活要求来说,是不是已经能满足?相信很多还没有达到理想要求。

    房价高了之后,都去买新房子是不可能的,但是有产家庭的置换,其实可以通过资产的转化重新配置,把旧房卖掉再买新房,他们需要的是补充部分的购买能力,这类需求还有相当大的存在。

    观点地产新媒体:您认为调控政策会引导房地产新兴产业,合富辉煌在长租公寓方面也有布局,您如何看待长租公寓的发展现状以及有何发展计划?

    谢宇晗:长租公寓是对存量资产经营去化的一种方式。有些物业资产不可能实现短期销售,那么就持有经营。

    一方面,一些中心城市的白领是有需求存在的,也就是有市场的潜在价值;另一方面,很多开发企业之前开发的附属资产出来之后,需要有一个经营管理机构来帮助他们运作,因为发展商不是全能的,当然现在慢慢会越来越注重经营模式的多元化。

    我们还是贴近市场,适度超前。

    无论你说是尝试也好,是实际计划的展开也好,我们现在所做的,已经在深圳真正落地而且已经开始运作。其实不光是深圳,在其他城市也有。目前的已开业的项目运管效果还是非常好的,97%的出租率,基本上没有空置,这就是很理想的。

    当然介入方式也会注重自己的资本实力,我们还是以轻资产的整改为手段来介入,更主要的价值还是侧重于运管能力。

    有了整改和运管的能力,我们也接受了一些托管。

    观点地产新媒体:会在什么样的城市做长租公寓?

    谢宇晗:首先是从整体供需关系上考虑,其次要看市场供应有没有扎堆,如果供应太集中的话,可能会影响经营平效。还会考虑人群需求,比如说他们对公共交通的依赖,我们会更关注站点、场站附近的物业。另外还会考虑整改成本和管理成本。

    很多二线城市也是区域的经济龙头。比如说武汉,是大学生的产量非常高,质量也不错,而且武汉的城市定位已经变了。每个城市都在调整自己的发展结构,提升对高素质人群的吸引力,特别是对三产占比都有很大的触动。

    观点地产新媒体:代理行业跟随房地产周期波动,合富辉煌如何确保在各个周期、各个阶段保持公司的业务能力?

    谢宇晗:我们的服务是跨越了一二三级市场,包括对政府的服务、企业拿地的服务、企业拿地后的产品服务、产品前阶段的顾问服务以及产品后的营销服务,甚至产品从集中大产权变成分散产权之后的物业服务,都有涉足。

    我们的专业链很长,服务的体系相对完善。在行情波段中,上升行情的时候我可以给发展商做助力器,比如资源配合和金融服务,我们都可以做到;行情不好的时候,我们可以填补发展商内部的很多资源空缺,价值互补相得益彰。

    做了这么长时间,相对有影响的是08、09年,那个时候整个行业充满悲观情绪,很多持观望态度,无计可施,即使这样,我们还是通过合理的市场运作保证了业绩平稳,并没有出现大幅度的下滑。这么多年来,合富辉煌的业绩基本上是稳定上涨,目前资本市场上合富辉煌的股价保持涨势,我认为这是对企业良性运营的一种认同。

    撰文:陈泽旋

    审校:武瑾莹

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