直击中报会 | 越秀房托中期小考 下半年收入增长预期与白马大厦

观点地产网

2017-08-10 01:50

  • 管理层表示,公司上半年跑赢了恒生REITs指数,预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点,分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。

    观点地产网 自2016年业绩会上许下“千亿房企”的目标后,越秀房托可以说迎来了投资者的第一次大考。8月9日,公司执行董事及行政总裁林德良率领一众高层,在香港召开中期业绩会。

    据观点地产新媒体现场获悉,截至2017年6月30日,越秀房托总收入约为人民币9.09亿元,比去年同期下降约20万元;物业收入净额约6.45亿元,相当于收入总额约70.9%。

    由于“营改增”实施和国金中心商场业态结构调整,上半年越秀房托产生一次性非现金流租金减少。其中,酒店及服务式公寓直接开支1.50亿元,较2016年中期上升5.8%;租赁代理费用较2016年中期期间下降约1.8%;物业相关税项较2016年中期期间下降约32.7%。

    管理层表示,公司上半年跑赢了恒生REITs指数,预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点,分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。另外,上海越秀大厦预计今年会有25%的租金增长。

    融资层面,管理层透露9月将会对融资成本比较高的贷款进行重组,分别是1.07亿元美金和5亿元港币。预计重组完成后,平均融资成本将从2.98%下降到2.81%。

    与管理层的乐观不同,来自资本市场的声音则多了些许担忧的意味。据观点地产新媒体了解,上半年白马大厦租金同比下降6%。需要注意的是,白马大厦是越秀房托的业绩大头,约占总经营收入的20.9%,这也成为业绩会上投资者关注焦点。

    收入基本持平与批发商城

    整体来看,上半年越秀房托的收入基本与上年同期持平。在2017年2月14日的业绩会上,越秀房托主席林昭远曾表示,如遇到好项目,越秀房托的千亿目标或将在5到10年内实现。不过从上半年的情况来看,距离其定下的“千亿房企”目标,还有很长的距离。

    业绩报告显示,于2017年6月30日,越秀房托物业整体出租率约为97.4%,其中原有五项物业出租率98.8%,继续保持高位运行;国金中心物业综合出租率96.4%。其中写字楼出租率为96.2%,零售商场出租率为96.9%。

    物业收入净额方面约为6.45亿元,这一数字在2016年为6.09亿元。观点地产新媒体从中报获悉,扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的物业收入净额,相当于收入总额约70.9%。

    截至2017年上半年,越秀房托物业整体出租率约为97.4%,国金中心物业综合出租率96.4%,其中写字楼出租率为96.2%,零售商场出租率为96.9%。从零售商业经营情况来看,2017年上半年,越秀房托批发专业市场的收入约1.8亿元,同比微跌5.9%;零售商场收入达0.61亿元,同比下降11.4%。

    观点地产新媒体现场获悉,管理层预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点,分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。目前,国金中心经营收入约占总收入的56.9%。随着广州写字楼新增供应的缺失,以及越秀房托将有50%的物业于2017年到期,因此管理层表示对于下半年的业绩增长很有信心。

    需要注意的是,上半年越秀房托位于广州流花商圈的白马大厦录得6%的租金下降,按照业务结构,白马大厦约占总经营收入的20.9%。对此,投资者亦发出会否“牵一发而动全身”的担忧。

    管理层对此表示,虽然上半年白马大厦的租金收益有所下降,但是整体经营还是保持相对稳定的态势。出租率和租金收缴率仍然是100%,租金单价方面为650元左右,虽然和去年相比保持稳定,但是和周边商场相比有超过一倍的价差。

    此外,经过抽样统计越秀房托发现,上半年整个市场的成交总额超过50亿元,全年预计逾100亿元,“租金占我们整个成交总额的比例应该是处于比较低的水平,从这个指标来看,白马的运营还是比较稳定的。”

    不过随着生产地的内迁、服装采购商的分流等,恐怕连一众管理层也无法忽视流花服装商圈的寂寥,处于过去黄金商圈的白马也亟需找寻新的增长模式。

    面对投资者的焦虑,管理层表示,面对市场的压力,未来越秀房托将提升产品溢价能力,从单一的产地维护向深入运营转变,争取两三年时间后,将白马打造成一个以设计师品牌为主导的中高端商场。

    据了解,目前白马大厦实际落地的设计师品牌有82个,占总品牌数的4%。

    税费下降32.7%与贷款重组

    业绩会现场,税费和融资成本等财务问题也成为大家关注的焦点。观点地产新媒体从年报获悉,上半年受“营改增”政策影响,越秀房托的增值税价税分离核算方式导致报表层面收入下降,但成本费用也相应调整。

    年报显示,由于营业税无需缴纳,越秀房托的房产税、租赁代理费及预提所得税等因收入的下降而同比下降。同时由于国金中心商场业态结构的调整,在2017年上半年,产生一次性非现金流租金减少。

    其中,酒店及服务式公寓直接开支为1.5亿元,较2016年中期上升5.8%,主要由于酒店及服务式公寓的出租率提升所致;租赁代理费用较2016年中期下降约1.8%,主要由于批发及零售商场租金收入下降;物业相关税项较2016年中期下降约32.7%,主要由于营业税改增值税后,自2016年5月起,营业税无需缴纳。

    除此之外,管理层透露税费大幅下跌也得益于物业结构的调整。据悉,经营性物业中,酒店由原来的6%下降到2.9%,公寓由8%下调到,贡献很大。另外,投资性物业也由过去的是5%下降到现在的4.76%。

    融资层面,管理层则透露下半年将有贷款重组的计划,预计9月份,越秀房托将对融资成本比较高的贷款进行重组,分别涉及1.07亿元美金和5亿元港币,合约人民币11.41亿元。预计重组完成后,越秀房托的平均融资成本将从2.98%下降到2.81%。

    观点地产新媒体从公告获悉,于2017年5月,越秀房托向若干银行借入29.5亿港元贷款;截止2017年6月30日,以加盖期权货币掉期锁定若干外币贷款对人民币的汇价,贷款金额总数约人民币31.75亿元;借贷总额约为11,5.28亿元,相当于总资产约37.1%。

    对于现金流方面,公告显示于2017年6月30日,越秀房托的现金及现金等价物及短期存款结余约7.96亿元。另外据相关机构重估,越秀房托重估市值约为296.35亿元,较2016年12月31日的估值高出人民币9.77亿元,增长3.4%。

    撰文:陈朗洲,黎倩

    审校:徐耀辉

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