演讲 | 杨剑凌:每一天都感受到长租市场的风口

观点地产网

2017-08-09 17:34

  • 这也就是摆在我们所有公寓运营商面前的挑战,是不是有很好的运营,有没有很好的利润,这是一个挑战。

    杨剑凌(优帕克集团互联网首席运营官):各位下午好!我是来自优帕克的杨剑凌,非常感谢主办方的邀请,也很荣幸参加这个讨论会,今天我们谈了很多跟存量市场有关的话题,无论是政府还是企业,都认为长租公寓市场是解决存量资产的一个重要问题。今天趁这个机会跟大家分享长租公寓市场。

    今天我的分享主要是两个部分,第一部分我想跟大家分享一下在存量市场下长租公寓的机会和挑战,这个部分主要是来自公开的数据。

    在中国未来15年,中国的住房自有率一定会下降,这个是跟中国的经济发展有关,跟我们的房价有关,当然这个下降对很多老百姓来说并不是一件好事,因为有房有车是大家的梦想,现在买房梦越来越难圆了,这是提到的住房自有率的问题,它决定了我们的住房人口。

    再看看租金的水平,我们用最近占比收入来衡量租金水平,这里对比的是美国,美国的租金占比是35%,也就是说美国人会拿收入的35%来租房子,中国人的水平是19%,不到20%,这是有非常大差距的,特别是拿上海这样的城市和洛杉矶对比的差距更大。

    最近收入对比为什么这么低呢?我觉得有两个原因,一个是客观条件下中美两国的经济发展水平,居民的购买力,中国的租金水平肯定是没有美国高的。

    另外一个值得大家研究的是从消费心理的角度来说,对中国的租房市场有一个很普遍的心理是我们叫做短期的过渡性。现在大部分的租客在租房子的时候,他们把租房的行为定义成一个短期的过渡的行为,他们会把他们住房的开支尽可能的压到最低,他们是要攒钱买房的,这也就造成了长期以来中国住房的平均租金价格是偏低的,我觉得这是有人为抑制的因素。

    换句话说,如果说中国有一天租金价格在增加,我觉得是有两类人群发生了变化,一类人群是我们现在所谓的刚需人群,就是我们的年轻人,本来租房的主力人群,他们不管是消费观念,或者是对于购房的遥遥无期,他们的消费升级会造成他们对租金价格的上涨。

    另外一个更重要的人群是之前没有进入到租房市场的,也就是说我们之前那些结婚的,或者是已经有小孩的家庭,他们之前都是买房的,现在可能越来越难,他们买房的时间可能越来越往后推,他们可能会进入到租房市场,他们对于租赁的房源,不管是产品还是价格还是服务,跟之前的刚需的市场一定不一样,他们的价格一定会更高。

    所以我们觉得未来一线城市的租金价格一定会上涨,这个上涨最重要的因素就是我之前说的后一类人群,这类人群什么时候能够大批量进入这个市场,才了对租赁市场产生很大的刺激作用。这是从租金规模谈到的住房自有率和租金水平。

    再看我们的租房市场预测,这是链家发的报告,它预测到2030年整个租房的市场规模能达到5万亿,基本上是现在的5倍。

    对于我们来说,也验证了我们之前说的,我们觉得从租房市场的市场规模,之所以能从1万亿翻成5万亿,它最大的变量就是来自增量人群,就是以家庭为代表的收入更高的人群,这部分人群在前15年是很少进入租房市场的,他们都是靠买房解决住房的问题,后面15年会有越来越多的人进入这个市场,这样就会造成我们整个市场GMV的增加,不管是人口还是租金,总的GMV会产生很大的变化,这是我们对租房长租市场的预测。

    再看一下品牌公寓,现在很多都是在做品牌公寓,这里有一个市场占有率的对比,包括中国、美国、日本,中国的比例非常低,只有2%,这是什么概念呢?你到一个小区租房,有100套房源可以租,可能只有两套房源是由公寓运营商提供的,剩下98套都是个人房东。

    中国品牌公寓的市场刚刚开始,今天早上我们跟媒体聊,媒体也在问,现在很多开发商进入公寓市场,自己做运营,你们作为专业的运营商有没有压力呢?其实我们真的没有压力,因为这个市场刚刚开始,我们的市场占有率还非常小,我们现在共同的竞争对手是小业主,因为我们要跟小业主比性价比,要跟他们比服务,要让更多的用户意识到他如果租房选择公寓运营商,他会得到更好的保障,这是我们公寓市场面临的挑战,也是一个机会。

    这个数字在我们行业内大家预测,我们觉得可能中国15年之内大概会介于美国和日本之间,我们品牌公寓的占比应该在20%左右,这个比例是非常诱人的,如果能达到这个比例,品牌公寓市场,相信每一个品牌都能有一个很好的收益。

    最后看一下我们的挑战,这个挑战是一个样本数据,它对品牌公寓的成本进行了拆分,我觉得是非常有代表性的。

    这里有几个数字,一个数字是利润10%,我们觉得这是非常理想化的数字,从我们公司15年的运营下来,我们可以非常坦诚地跟大家说,公寓行业不是一个暴利行业,它是需要非常精细的专业化的运营,你可以看到你的拿房成本跟你的装修摊销合在一起大概占了70%到80%的成本,你的空置率每上升一个点,你的全年的利润都有可能被吃掉,所以这是一个非常讲究运营的行业。

    这也就是摆在我们所有公寓运营商面前的挑战,是不是有很好的运营,有没有很好的利润,这是一个挑战。

    最后我们做一下总结,其实就是四点,第一是住房自有率会下降,租赁人口在增加,这个勿庸置疑,大家都比较认可。第二是我们优帕克的观点,我们觉得原来适婚年龄的人群会进入租房市场,中高端市场需求增加。

    第三品牌公寓市场方兴未艾,发展空间巨大。第四,品牌公寓的发展对运营的专业要求更高,我前面也提到,这不是一个暴利的行业,需要大家精细化运营。

    这是第一部分,让大家从宏观层面对长租公寓有一个了解。

    第二部分聚焦到优帕克中高端品牌公寓运营的特点。我先从优帕克的数据里面摘了几个数据跟大家做一个分享。

    这是我们10年变化的数据,先看第一个数据,这是优帕克自己的数据,灰色的是我们租客的国籍的占比,2006年的时候,中国国籍的是0,我们2002年开始进入这个市场,到2006年的时候,没有一个租客是中国籍,大部分的租客是欧美和日韩,我们当时主要在上海,主要是一些外资公司的租客。

    2016年的时候,中国籍占到了将近一半,也就是说我们现在每个月新增的租客里面有一半来自中国籍,这是一个非常大的变化。中国籍租客的增加,当然并不是说欧美籍顾客在减少,因为我们的房源在增多,也就是说蛋糕在变大,中国籍的租客这几年增速非常快,这张图基本上能够表明我们优帕克为什么看好接下来中国的中高端租赁市场,因为中国的中产阶级在逐渐的形成。

    再看年龄,2006年的平均租客年龄42岁,工作将近20年,可能是管理层,有小孩,是一个家庭,这是我们非常理想的目标租客的画像。到现在年龄下降到34岁。这个占比再结合前面的中国籍的人口,大家可以看到,最近这5年中国的更年轻、更高收入的人群这个增速是非常大的。

    最后看一下我们的获客渠道,10年之前我们是没有任何互联网的获客渠道,10年之后我们互联网的占比占到了15%,也就是说这部分更年轻的中国籍人群本身就是互联网的主力人群,他们来了之后,我们的获客渠道发生了很大的变化,互联网来的人群对我们最大的好处是获客成本在降低,现在每个公寓品牌运营商都在大力发展自己的互联网营销体系,这是最重要的原因。

    最后简单分析一下优帕克的三个运营体系,先说一下营销体系,第一层是引流,通过互联网的工具来做一个引流,这个引流会到我们的平台,在这个平台层我们正在搭建一个互联网的平台,这上面有我们所有的房源,引流过来会根据房源再回流到我们下面每一个项目里面,最后完成一个获客销售。

    最后我们再通过互联网工具对租客进行二次营销,这样就构成很好的线上线下的营销的体系,这是第一部分。

    第二部分是IT体系,长租公寓的运营是非常复杂的过程,牵涉到的人力、物力非常大。我们建立了一个ERP系统,这是基于优帕克15年固化下来的标准和流程,我们把它形成一个ERP系统,现在我们更进一步,我们把它发展成一个基于云端的SaaS系统,接下来它会支持我们所有新开的项目,他们只要做模块化的定制就可以很快的投入进来。

    我们现在还有一块,因为每天的业务数据会产生,会进入我们第二层,就是在我们的一个Pagoda分析系统,它可以给我们提供各种管理工具和报表。最后一层是我们的AI,它就是通过机器不断地学习人的决策,最终对我们的决策提供支持,以后随着人流越来越大,这一层的作用会越来越大。

    最后一层是我们的服务体系。房屋是一个入口,怎么把它变成你的衣食住行的原动力呢?我觉得这个主要还是在你的服务体系,这个服务体系不是等同于我们说的基本的服务,比如说打扫、维修这些基本服务,它是机遇租客的更高一层的,这个一定是要符合客户圈层和预期的服务,比如说一个简单的洗衣的服务,我们对接的是上海金茂酒店的洗衣房的服务,对租客来说,一般的洗衣他自己可以解决,如果更高级的,他可以通过我们的服务。

    比如说教育,我们很多租客有子女教育的问题,我们对接的是上海的国际学校,我们可以从招生的咨询到报名,提供整个链条的服务,这种增值服务对租客来说就是非常有价值的,你也能够有溢价的收入,所以这是最终的一个服务体系。

    这就是我今天的分享,从我们优帕克自身来说,我们15年下来,现在我们每一天都感受到整个长租市场的风口,我们也希望在接下来的15年能够跟在座的各位一起携手共创未来。

    撰文:杨剑凌

    审校:徐耀辉

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