对话 | 主题讨论会之三:文旅热浪与特色小镇风口

观点地产网

2017-08-09 17:10

  • 改变进行时,从传统开发扩展到产业运营,包括文旅模式在内的产业热浪席卷全行业,小镇模式成为了房地产的新风口。当拿下大片土地之后,文旅地产和特色小镇应该怎样发展?

    主持嘉宾

    汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师 盛宇宏

    世联行首席技术官 黎振伟

    讨论嘉宾

    住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长 朱中一

    华联发展集团有限公司董事长 董炳根

    泰禾集团股份有限公司副总裁 沈力男

    星河产业集团副总裁 阎镜予

    隆鑫控股集团有限公司总裁 元磊

    富龙控股有限公司集团总裁助理、品牌运营中心及营销管理中心总经理 范晓刚

    凤岗天安数码城有限公司董事总经理 余安定

    思凯来文旅创新集团董事长、总设计师 李涛

    第一太平戴维斯华南区投资部高级董事 吴睿

    盛宇宏:非常荣幸和这么多产业以及文旅小镇的专家和领导一起共同探讨这个话题,也更加荣幸和黎振伟老师一起主持。今天我们两个是绿叶,关键还是在座的各位。

    黎振伟:我觉得刚才的嘉宾演讲非常精彩,中奥体的吴总十几年前已经在做这种项目,大家有很多的实践。我们这次的对话时间很短,只有40分钟,很难一一介绍,建议我们的嘉宾多讲一些我们今天面临的痛点、问题,以及解决的对策,各位企业家讲完,然后我们的专业机构也有一些意见,最后朱会长可以总结一些新的高度的东西。

    盛宇宏:产业和文旅小镇是一个极其热门的话题,应该说在座的都是非常赶潮流的企业和人物,但是里边有没有偷换概念?有没有一哄而上?我觉得还是有很多值得我们去关注的东西。首先请行业的老领导朱会长为我们先破破题。

    朱中一:我先讲一下特色小镇的由来。

    我们国家在城镇化或者城市发展方针里头一直是强调大中小城市协调发展,但在实践当中往往大家都关注大城市,小城镇这一块长期以来是一个短板,现在问题就出来了,怎么样把这个短板抓好?

    十八大以后在中共中央和国务院引发的国家新型城镇化规划里头,它专门有一部分讲到的是要有重点的发展小城镇,“要按照控制数量、提高质量、基于用地、体现特色的要求,推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合,与特色产业发展相结合,与服务三农相结合,对具有特色资源、区位优势的小城镇要通过规划引导、市场运作,培养成为专业特色镇”。

    在2014年国家研究新型城镇规划的时候就提出来了。2014年7月份,住建部、发改委、财政部等7个部门联合公布了3675个重点镇,我们国家除了县城关镇以外还有18800个镇,从这里面选了3675个重点镇。国务院在2016年2月关于推进新型城镇化建设的若干一见钟又专门提了要加快特色镇的发展。之后在总结浙江特色小镇经验的基础上,住建部、发改委、财政部于2016年7月1号印发了关于推进特色小城镇培育工作的通知。三部委的通知里头提出了在2020年前要培育1000个特色小城镇。

    朱中一:为什么要搞特色小镇?总书记的批示很清楚,它实际上是推进咱们的经济转型和新型城镇化的重要抓手,对大中小城市的协调发展意义比较大。

    抓特色小城镇有几个关键点,一是要注意特色,在注意这个镇的特色里头,尤其要注意的是特色产业,特色产业的发展有没有基础,有没有发展的潜力。而且要有规划,现在第二批有些规划还弱一点,最近住建部在印一个关于小城镇规划的指南,又想把这个工作强调一下,文旅是特色小镇的一块内容,在第一批的特色小镇里面,文旅的项目占了一半以上,正因为文旅的项目多,所以在第二批里头专门有一条规定,文旅的项目在申报的总项目里面不能超过1/3。

    所以有些特色小镇可能在国家那个盘子里头,有的可能是在体育总局,或者是国家旅游局的盘子里头,有的可能是地方的。所以人们现在反映特色小镇多,部门多,可能跟这个是有关系的。住建部和发改委在特色小镇里面也有一整套的文件,其中它要求的主要是5个方面,要有鲜明的产业特色、和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制。

    除了这5个方面之外,还有若干小的指标,这些若干指标就是评价的依据。另外还有两个是参与评分的,一个是发展目标,还有一个就是规划编制的情况,在规划编制情况里面,因为它强调的是产业为主的,所以它还要有若干个已经实施或正在实施的项目,按照住建部和发改委的文件走,我觉得这个思路是非常清晰的。

    而且从申报上面,以前是发了通知的,它是有一个时间的,报名也是有一个截止时间的,报名以后部里是组织专家评的,在组织专家评的时候还有一个前提,首先是特色镇主要的负责人要来,有的是县一级的领导,有的是市一级的领导,然后那个镇的负责人要答辩。包括第二批报的300个,实际上有些地方还有后备的,可能还超过300个,最后批下来是270多个。

    所以作为部里来说是非常严的。作为开发企业怎么进入呢?咱们既然强调是产城融合,强调的是产业为基础,房地产确确实实是一个配套服务商的角色,地产是一个载体,而且要强调如果是你报的镇里头以房地产为单一行业的是不批的。我们的角色一定是要做好,作为房地产的企业,除了处理好产业是基础,地产是载体以外,还要考虑融资的问题,考虑运营的问题,把这几个环节要想透,这样就好进入。

    黎振伟:刚才您说到18800个小镇,那是已经有的镇?

    朱中一:那是除了县城关镇以外的建制镇。

    黎振伟:国家新的镇是在这些镇之外重新搞一些镇,还是依托这些镇?

    朱中一:有一些镇如果在危险地区,你把这个镇迁出来也可以,这是另外一个课题。

    盛宇宏:朱会长讲的这个美好前景,在座的发展商都希望争取自己的项目能列进这1000个,事实上非常困难,大多数的发展商都是在自谋生路,自己想办法,怎么样想出一些好的主意、好的概念,怎么样把自己的镇做得更加出色。

    刚才几个主讲嘉宾,给我印象很深刻的就是富龙的范晓刚总,你们这个冰雪小镇特别有意思,而且你们是有全球招商的视野,特别强调了运营,请范晓刚总给我们再介绍一下富龙的实践。

    范晓刚:富龙做的不是产业地产,是度假型的特色小镇。在这里面有两点是比较重要的,一个是特色,特色很重要,要顺应大势,一个是时代的大势,一个是区域的大势,还有本地的特色,本地到底有没有可以挖掘的文化内容。

    第二个是运营,整个特色小镇的可持续发展,运营是至关重要的。包括盛总提到的,我们在商业层面的招商,以及我们和欧洲五国签约合作,还有就是我们和国际上的领军企业合作,因为它都是和地产、特色小镇完全无关的,比如说有百威、做电脑特效技术的数字王国,和各种各样的企业合作,目的是要打造内容,我们定义四季小镇是以音乐为主题的音乐小镇,我们要打造围绕儿童、家庭这样的客群,围绕着音乐,使他们在小镇里面能够逗留下来的主要内容,这是最主要的。

    一个开发商或者一个运营商自己的专业和能力毕竟是有限的,我们要整合更多这样的专业机构,打造出这个小镇独有的这些内容,才能够持续发展,才能够让已有的这些村民和业主能够持续的沉淀下来,同时吸引更多的游客进入到小镇,并且长时间逗留,这样才有可能实现整个小城镇的正常运营。

    能在半年时间就有11万游客,我觉得这是非常了不起的事情。

    范晓刚:100天。

    盛宇宏:范晓刚总在汇报中讲到你们有20万的商铺,你们是准备自持还是销售?

    范晓刚:这个商业面积基本上都是自持的,通过招商来合作,里面有我们大量自营的内容,同时也有通过招商,外部品牌进入的内容。

    盛宇宏:你们的资金怎么解决?

    范晓刚:做文旅地产、特色小镇、度假项目,应该说掀起投资都很重,必须要配套先行,不然大家不知道是什么样的东西,所以我们前期的滑雪场、酒店、商业都呈现出来了,这个投资是很大的。每个企业的资金情况不一样,我们自身来说,因为我们还有其它的产业可以支持,这是一个方面。

    另外一方面,就是通过在售的度假居所来实现快速的资金回笼。同时,我们引入的品牌都是比较高端的,都是比较知名的企业,他们自身能够带来稳定的客源和关注,同时我们给它相关的政策,对后续运行是一个保障。

    盛宇宏:我们是做建筑设计、规划设计的,我们最喜欢你们这样的发展商,最近做了很多的小镇和产业中心,开发商提出了很多的变现的需求,你必须要算多少套现,多少自持,这个帐是很难算的,像你们这样能投资进去做下去还是很不容易的,你们做好之后,我想我们也不用去飞到瑞士滑雪了,直接在崇礼就可以了,这也是造福大家的。

    接下来请泰禾的沈力男总介绍一下你们的情况,泰禾扎根福建本土,深耕一线,取得了非常辉煌的成绩,在产业和小镇这一块希望你也能根大家分享一下。

    沈力男:泰禾是在深圳主板上市的一家公司,目前福建大本营的规模也就占两三成,我们基本都在北上广深布局,借这个机会谈谈泰禾对特色小镇的看法。

    对开发企业来说,做特色小镇还是需要谨慎乐观,我上午也听了经济学家的报告,他说谨慎乐观是放之四海而皆准的一个词。不动产是不动的,但是心都在动,这两年的概念很多,比如说O2O、互联网+、特色小镇等等,但是并没有改变房地产开发的基本逻辑,它的操盘的规律也没有太多的改变。

    很多人讲特色小镇现在是国家在提倡,但是是不是适合每一个开发企业自身的特点,或者你的优势是什么,我觉得大家要去考量。就像国家讲东北老工业区振兴,但实际上它现在也很难做,这也是国家的一个战略。从我的角度来讲,我觉得小镇故事多,充满喜和乐,可能你已知和未知的风险也不少。

    从现在来看,城镇化依然是主流,农村到小城市、小城市到大城市应该还是一个主流的市,但是小城镇建设是逆向而为的,你能做到什么程度?比如说在座的各位嘉宾,你愿意到小城市去生活吗?你愿意去小城镇置业吗?你是像候鸟一样待个几天还是要待多久呢?我觉得这是需要大家思考的。

    另外,目前是不是有一哄而上的局面?我觉得是有的,现在大家有一个担心,特色小镇会不会也是千城一面到千镇一面,其实我们要做这个东西,我们要做一流的小镇,不能做九流的城市。另外,数量真的非常大,刚才听了吴总介绍,体育小镇可能搞一两百个,现在很多企业说我要搞一两百个,最少的规划都是两三万亩,这样风吹上去之后,到底是飞上去了还是掉下去了,我觉得需要讨论。

    从泰禾的角度来讲,我觉得特色小镇依然是一个比较好的机会,它应该有自己的资源,比如说海南这样的地方,它有旅游的资源,它不仅是海南的海南,它更是中国的海南,比如说富龙扎根崇礼,我相信冬奥会这个东风,它不但是河北的崇礼,它也是中国的崇礼。

    像泰禾现在布局的厦门的一些海湾型的文旅项目、福建的一些在三江口的文旅项目,包括我们在崇礼也进行了布局。另外,城市的溢出效应给特色小镇带来了机会,在特大型城市的周边都有很多的机会。另外从开发企业来说,要有产城融合和城市运营的能力。

    泰禾结合我们的医疗大健康的布局、文化产业的布局、教育医疗的布局,来一起打造这个特色小镇,我觉得才能够比较有效地进行落地。

    黎振伟:我补充一下,我们现在在给你们策划漳州的项目,那个项目很大,有几千亩,我觉得泰禾在做这个项目的时候,给我们策划公司提的最大的问题不是卖房子,而是怎么做旅游,这一点上其实给我们是有蛮大挑战的。

    盛宇宏:他们自持的比例有多少?

    黎振伟:那个还没算,但是他们的要求是不能资产太重,又要把旅游做出来。

    盛宇宏:泰禾会把中式的元素放进你们的项目里面,这个我还是蛮配合的。

    沈力男:这两年大家认识泰禾的形象是新中式的院子产品,确实我们带动了新中式的风潮,现在抄袭我们的也很多,所以我们也注册了专利,不久后会在上海发布我们的专利。

    盛宇宏:你们的专利如果通过的话,很多人都会哭的。

    下面请旁边的星河的阎总讲讲,刚才你已经做了很精彩的分享,我感觉星河是非常多元化的,而且你的各个马车是互相促进的,最后你是以股权来代招租,以服务来作为股权代招租,这些方式非常犀利,肯定大家都愿意进入你的园区,这方面您再细致地跟大家讲一下

    阎镜予:关于模式的问题我讲的比较多,刚刚我没有对特色小镇展开,我们也在做特色小镇,关于特色小镇,我主要有三个内容跟大家分享。

    第一,我认为特色小镇不是一个新东西,在我们很小的时候,我们家就有一个很牛的厂,是专门做硫酸的,这个厂里面就是企业办社会,厂里面有学校、大院,也有公安局,它就是通过一个大型的厂为依托,企业办社会做了一个小城镇。中国的特色小镇可以回溯到当年这种企业办社会的状态。

    这种状态其实是一个真正的特色小镇,因为它的产业特色很鲜明。它跟我们现在讲的特色小镇有什么不一样呢?当时开发的主体是企业,现在的开发企业变成了开发商,但开发商自己又没有产业,这中间就形式了一个脱节,当年的那些特色小镇,企业办社会为什么现在越来越少了呢?是因为在产业转型升级的过程里面,这些产业不行了,我们那个厂到最后也倒掉了,这些产业不行了,自然而然它周边的配套也就没有办法来支撑了。现在是要在新的一些产业的基础上,怎么能够通过开发商在中间做一个带动或者一个纽带,把新的产业和新的当地的特色融在一起。

    这里面就有第二个问题,就是谁来牵头的问题。现在我们第一批已经批过的特色小镇里面,有很多都是文化旅游为主的,为什么用文化旅游为主呢?因为这是当地可以自己主导的事情,这个旅游是我自己的,文化是我自己的,这个海滩就在这个镇里边,所以它能够自生,自生的东西某种程度来讲,开发商能介入的,或者说他能提供的附加值是不高的。

    第二种是要真正对接好产业,现在大家都缺产业,我有很好的基础,但是不为人知,所以开发商某种程度上来讲,他在里面做的就是信息对称的事情,把一些好的产能和适合这个产能落地的地方给他们对接到一起,这里面其实我的理解仍然是招商的问题。

    所以我想未来的特色小镇可能会有两种主导,一种是地方政府主导的,它就是依托我现有的资源做的,这里面做得最多的就是文化旅游小镇。另外一种就是产业小镇,这就必须要有招商能力来引进。现在有没有可能一个大企业自己再来做一个小镇呢?我觉得也有可能。

    可能企业自己拿地的时候就拿得很多,甚至配了一些住宅,最典型的代表就是华为的松山湖,华为在松山湖拿了上千亩地,这里面也有住宅,你也可以把它理解为是一个华为主导建立的特色小镇。所以可能未来的开发主体是谁也是一个很大的问题。

    第三个是做特色小镇,好像做住宅大家都看不起。现在在我们公司内部也有几大板块,有房地产板块,也有产业板块。我们房地产板块的说法都是说抱我们产业板块的大腿。

    我们整体来算这个帐,你要做特色小镇,要投入,必须要有骨头也有肉,光做产业你就饿死,光吃肉你就不是一个特色小镇,到最后就变成了大家炒房子,所以最关键是要“骨肉相连”,骨肉相连的核心是什么呢?你在房地产上赚了钱,但是不要拿走,继续留在这里投产业,继续留在这里做产业服务,通过当地资源变现的那个部分,政府来通过有效的方式让它留在这里继续做。

    我们现在也谈了很多的地方,比如说你的产业达到什么程度的时候,我才允许你卖房子,我才允许你销售,或者各种各样的捆绑的手段,可能会比较好地帮助到真正想做产业地产,想做特色小镇的企业。

    盛宇宏:我记得您刚才讲到,你们有用服务来入股,你们提供什么样的服务,能占人家多少比例?

    阎镜予:这个服务我们主要是讲孵化器的层面,像我们帮他们提供一些产业链的对接,帮他找到设计的单位,帮他做一些融资,这主要是孵化器层面的,大企业基本上用服务入股是不可能的。

    盛宇宏:我们已经有三位开发商发表了他们的意见,今天在座的各位专家里面还有专业认识,包括有第一太平、思凯来的代表。

    黎振伟:我就从专业机构来问一些问题。

    首先请问思凯来的李总,李总从一个设计公司转成一个多元的服务,你也是从国外回来的。我们今天讲特色小镇,它不是突然冒出来的,它的生长过程是蛮长的,如果没有一个过程,你想申报是没法申报的。我们今天在做这些特色小镇的时候,在规划的时候怎么给开发商、给政府一些好的意见?

    李涛:谢谢黎总的介绍,我们也是好朋友。我们是专注文旅方面的机构,进行大的文旅项目的开发。去年和我们投资的战略合作伙伴一起形成一个新的思凯来文旅创新这样一种新的服务模式,实际上我们也是想为未来文化旅游更多元的发展提供轻资产的服务和一个创意投资的服务。

    本身我们这个产业重,现在从很多大的企业前一段的变革大家也看到了,以地产来驱动文化旅游的发展不一定是一个未来可持续发展的好的方向,但是我们这个产业确实是摆在这儿,它是一个朝阳产业,未来一定会大力发展,它的基础、产业发展的未来是非常看好的,很多的资本方也特别关注文化旅游产业的投资。今天因为时间特别短,我就不能展开了。

    刚才黎总提的问题特别好,本身文旅小镇就是逆向的发展,在城市化发展到55%以后就会有很多的分化,这是城市化分化的一个部分,但是会不会成为今后的主流呢?我今天也逆向,我谈一谈文化旅游这个新的朝阳产业和我们未来55%到75%这个城镇化升级的结合。

    我认为这样的结合让我们的文化旅游产业在城市发展新的动能当中、新的提振当中有一个更好的推动,这也是我们这一年多公司转型以来,和我们的资本投资伙伴一起在研究的,现在有几个项目已经在开始策划和实践。

    文化旅游产业我们叫做文化旅游集聚区,推动文化旅游创新的课题。昨天很多专家和学者都讲到了,未来中国经济的发展和主要的动能应该是在城镇化的提升方面,城镇化提升主要发生在一二线城市和它相关的城市群,一定是率先来引领的,这个会带动我们相关行业的发展,我认为其中房地产行业就要跟着这个新的课题去走。

    因为过去造就了一批房地产的产业巨大的成就,未来从55%到75%的城市化的阶段,这才是凸显一个城市化真正的核心的能力,风势的丰富多彩,城市的文化、城市的宜居、宜游、宜业、宜商等等。现在我们的城市刚刚完成了55%的城市化率,所以我觉得未来在这个过程中,文化旅游的集聚型的发展,换言之就是通过文化、旅游、休闲、娱乐、体育等等综合性的生态。

    根据每个地区不同的属性和它的资源禀赋,我们去把它合理地策划、合理地植入资源,合理地用投资和金融的方式,和政府的城投的平台、旅投的平台,和我们这样创意投资的平台,和未来开发商有意进取,在文化旅游方面增加自己新动能的机构,采用这样的平台是一个方式,推动这样的发展。

    这样的发展有什么好处呢?它通过文化旅游目的地形成了一个城市的命脉,形成了一个城市宣传自己的文化、展现自己的形象、展现自己的魅力的空间,这样的空间在大量的二线城市以上,我们缺的是城市有魅力、有色彩的东西,目前我们在推进几个大的项目,也是政府非常关注的。

    文化旅游集聚的目的地,恰恰把这几个发展的势结合得很好,首先我们城市缺这个,政府大力推动新兴产业,同时它的粘合力,人流的集聚性、拉开能力和城市发展过程的催化力,它可以带动文化相关产业、教育产业、新型的研发产业等等很多现代的服务业,现代的产业,这些产业都是我们未来新型城市特别缺乏的。

    这个短短的时间,我就分享一下我们和我们的资本合作伙伴所关注的,在座的有很多的资本方,有创新能力的资本方,还有很多大的开发企业,已经涉足文化旅游这方面的大的开发的平台,实际上我觉得不叫转型,应该是在传统的做得很好的基础上增加新的动能,我们也希望用这样的平台,来跟金融的平台、开发的平台一起合作,在这个新的城市化提升的大课题当中,这个经济未来发展的大课题当中,找到一个新的结合点。

    黎振伟:接下来问天安的余总,天安已经做了很多年了,从你们的角度讲,中国今天需要的小镇一定是需要有人进去的,因为习大大讲了房子是住的,你不要搞一个小镇没有人住,怎么样才是一个有人的,有特色的小镇?从你做产业园这么多年,你给大家讲讲你的看法?

    余安定:我来自天安数码城,我们实际上是产业地产的老兵,天安数码城专注产业地产已经有接近30年的历史。我本人做产业地产也接近20年,以下的观点不代表天安数码城。

    刚才大家都讨论关于特色小镇的问题,我先讲两个我个人不太一样的观点。

    第一,我觉得大都市圈的发展理论和新型城镇化的发展理论,实际上在一定程度上是方向不同的,应该客观地讲,实践检验的结果,大都市圈的发展理论实际上是符合经济发展规律和产业发展规律的。

    第二,从特色小镇本身来讲,它可以成为产业地产的一个组成部分,但是从今天中国的发展现状来看,或者说我们已经做得比较成功的特色小镇来看,更多的是集中在文旅项目上。

    真正的跟实体经济、产业结合得比较锦的小镇往往更多的是聚焦在大都市圈,比如今天的海南,你能感受到得更多是文化和旅游层面的东西,产业的核心或者说真正的实体经济的核心并不太多。从这个角度来讲,我觉得我们发展特色小镇的方向,或者说对于文旅型的特色小镇,我们应该怎么样支持它的发展?真正好的项目,除了关注设计本身,关注开发层面的东西,是不是应该从国家层面关注人口素质怎么转变,环保怎么解决,我觉得这样对文旅型的特色小镇的支撑可能会来得更好。

    从产业本身来讲,我个人认为产业的发展,或者是产业地产的发展有它自身的规律,有它的更多需要考虑的要素,不是用一个特色小镇的概念就可以把它囊括的。特色小镇这个概念在产业地产发展的历史当中,它可能只是一个阶段性的,或者说只是一个小的组成部分,我们在今天讨论中国的产业地产未来的时候,不应该最后聚焦在特色小镇,我觉得是以偏概全了,或者说管中窥豹。

    另外回答一下黎总的问题,我个人做产业地产的经验,我觉得企业家的信心比黄金还宝贵,你要做好一个产业园区,或者特色小镇,如何让大量的产业进来,你一定要能够把企业家的信心,对你这个园区的发展信心,对你这个未来的信心建立起来。

    对这个信心的建立,我可以打一个形象的比方,我们都看过海洋捕捞,大洋的鱼群,你通过各种方法,让鱼群最后形成一个固定的线路的时候,你在前面张望就行了。

    盛宇宏:余总做产业园非常成功,对特色小镇也有很多话要说,其实天安数码城做得那么成功,和你们的T5、研发工程师等等方式是分不开的。

    接下来我想邀请我旁边的隆鑫的元磊总讲讲他们在特色小镇的实践,我知道他们在重庆有一个投资100亿的项目,你给大家讲讲是什么样的。

    元磊:台上有专业的地产开发商,也有投资机构,我在想我们隆鑫控股是什么样的机构,如果给我们一个临时的定义,我就把自己定义为产业投资运营商。其实这个名词也并不新鲜,大家也都希望往这个目标靠拢。

    隆鑫控股包括了工业、金融、环保等领域的四家上市公司,我们也成立了目前没有上市的文旅产业集团。把文旅产业这四个字放在一起,隆鑫在考虑这个产业发展的时候,我们主要考虑三个关键点和一个核心思维,作为一家之言供大家参考。三个关键点是:特点、产业、匠心。核心思维是资本思维。

    在做产业小镇或者文旅小镇的时候,首先我们要考虑特点,不管是历史的还是文化的还是地理的,一定要有特点,这个特点不是说我们花十年二十年就能培养起来的,它是有一个历史和文化积淀的,如果选对了地利和特点,再附着产业,做后期的运营,可能会事半功倍。如果完全没有任何特点,后面做起来肯定是比较艰难的。

    第二是产业,刚才说到特点,包括一些文化资源、旅游资源、温泉、溶洞、地理地貌,这些资源在咱们国家其实并不缺,最不缺的就是文化旅游资源,你选对了只是一个起点,怎么把人口留下来,把产业发展起来,这才是真正能把这个特色小镇做出特色和生命的关键点。

    但是产业也必须是一个宜居之地,所以你也不能忽略它的文旅资源。只有文化、旅游,没有产业也是没有生命力的。怎么去做产业?大家说招商,招商是什么?是凭口才去招商,还是说有一些国际国内的渠道资源?由我们的代理机构去招商?当然这些战术应该是有,但如果说做好这个产业,你必须一眼看到底,而且要把事情实干到底。

    这个事情的本质是什么?表象是招商,实际上要去做产业链,抓住一个核心的产业链,结合前面谈到的你在这个地理位置,你的交通,你是不是在长三角、珠三角,还是在西部大开发的关键要点上,你周边有什么样的产业,然后结合你手里面有的一点特色,某个名山,某个溶洞,这东西你要去做一个统筹的规划和组合,首先明确你这个产业链里面的主要环节,核心点你要做什么,这是第一步。

    第二步就看它的上游和下游,然后看它的关联企业,能不能在这里面落地和凝聚下来,能不能在这里面起码有几十年的发展,这个产业它是不落伍的,它能够把这个地方形成一个小气候、小环境、小社会,这是重要的。这个框架起来以后,还只是一个钢筋混凝土的初步框架,我们还要做精装修,填补内容。内容是什么呢?就是提供服务,提供内容。

    这种服务包括注册服务、纳税的服务,优惠的政策,包括发展方面的一些引导,也包括金融的服务,孵化的基金、种子的基金,金融机构的沟通和联系,这些里面都是我们精装修里面要丰富和完善的内容,同时你的文旅资源、宜居环境、商业配套,都是我们要做的精装修的内容,但是核心还是产业,一定要有一个核心的环节,然后打通它的上下游和它的关联企业,然后再去做精装修。仅有一个温泉、仅有一个溶洞是做不好的,我们在重庆的项目是有非常好的温泉,但是我们觉得仅仅靠它是做不好的。

    在做特色小镇除了天时地利以外,还要有匠心,大家容易看物理的外在的东西,而忽视了内在的东西。

    无论是三年磨一剑还是五年磨一剑,还了十年磨一剑,一定要回答出来你的核心竞争力是什么,在外地的政府,外地的同行大家一起来观摩和交流的时候,他能真正感受到你的核心能力是在哪里,不要急着去全国扩张,也不要急着去各个城市开拓领地,先回答一个问题,你做特色小镇,你形成了核心能力没有,如果形成了,你的机会是在三年五年以后,如果没形成,你现在做10个小镇,可能再过几年之后就有同行来问你,你有5个项目是不是要转让。

    所以匠心我认为是非常关键的一点。

    除了这三个关键点以外,还有一个核心的思维是资本思维。产业小镇、产业地产、文旅小镇,它的复杂程度已经远远超过原来开发商做的复杂的综合体,它不光是有商业、写字楼、创意空间,可能还有主题乐园等等其它的业态,这些业态的现金流拉的周期非常长,甚至比你在一些城市做一个综合体的现金流还要长,如果没有资本的思维,仅仅是有了特点,有了产业,有了匠心,那也是不够的。

    可能正是因为前两点你认为抓到了资源,你也有匠心做下去,但是走到最后的时候,资金链出了问题,职业经理人也没办法去发挥,地方政府也不开心。其实那个设想是很好的,初心也是好的,但关键走到最后的初心才是真正能得到政府、企业、就业居住的人口大家共同欢迎的点。

    资本的思维,现在大家也感觉很重要,怎么去对接?这里面需要有很强的资产管理能力,这里面既包括了开发、招商、运营,也包括了资产证券化的能力,它不完全是金融能力,也不完全是开发建设能力。

    如果说做这种产业小镇,周期那么长,业态那么丰富,一定要具备资产管理能力,这种资产管理能力表现在初期,你可以设立开发基金,两三年以后变成孵化基金,之后也可以做资产证券化,保险资金也可以进来,再过几年之后,你把这个资产做优良了,产业、氛围、人口也做好了,这时候你达到股性的REITs也就有可能了,所以这里面是层层传递的过程。

    在开发的横轴有创意园、商务园、科技园,包括特色小镇、文旅小镇,从纵轴,从它的开发期、孵化期,到运营、满租、现金流稳定,最后对接资本市场,在横轴和纵轴之间可以派生出无数的金融产品,这些金融产品有很多的机构可以对接,不仅仅靠银行贷款,如果仅仅靠银行贷款做这种十年、二十年的产业小镇的事业,那可能是很危险的。银行贷款是我们有力的支持,我们要合理的善待它、运用他,但是在它之前我们也要有融资的能力,这种能力是非常关键的。

     盛宇宏:谢谢元总,看来小镇比小区难做多了。下面有请华联的董总,现在华联在千岛湖有一个13.6平方公里的巨大的文旅小镇,请董总给我们分享一下。

    董炳根:现在特色小镇是一个热门话题,也是我们遇到的一个非常困扰的问题,我是旅游爱好者,特别是小镇旅游爱好者,国际上很多的小镇我都去过,国内的小镇也走得差不多了,但是我们现在提出来的特色小镇跟传统的特色小镇是两种概念,那些著名小镇都是有悠久的历史,都是自然形成的。

    它的人文环境、生活环境、景观、产业都是非常融合的,而我们现在面临的,要在短时期内建设一个小镇,而且要有特色的小镇,这是放在我们面前一个非常难的问题。怎么去破解这个难题?我们虚心地向各位学习,刚才大家讲了很好的经验,比如富龙讲的那些例子。

    我们现在在浙江杭州的千岛湖有一个规划面积13.6平方公里的旅游度假区项目,那个环境非常好,其中4平方公里是水面,山地是9平方公里多,三面环山,中间是湖,正面是城市,自然环境非常好,也是浙江省的重点建设项目。究竟怎么结合自然环境去打造这个特色小镇,这是放在我们面前的难题。

    尽管我们现在已经投了近30个亿,但是我们觉得还没有正式的破题,还在不断地探索,这个地方的开发建设难度也很大,因为它是国家二级水资源保护地,环境保护非常重要,同时千岛湖又是个国家5A级旅游景区,一年多以前我们又打出了温泉,这个温泉在海南可能不稀奇,在浙江还是很稀缺的,特别是浙江省现在有14个温泉,我们那里是唯一一个被列为5A级温泉的,出水量、矿物质、温度都大家5A级标准。

    条件很好,我们怎么做?我想做特色小镇要从三个方面努力去做,一个是从项目的定位、策划、规划设计,这个要做好,也就是硬件环境要做好。

    结合千岛湖的自然山水环境去做好这个文章。第二个是产业定位,你的内容是什么,当然千岛湖现在我们规划有水上运动,有山地运动,我们山地里面还规划有一个百草养生谷,也就是健康养生是一个内容。温泉出来了,温泉度假、休闲度假是一个内容,这个内容就是这个产业定位,当然这个旅游是更是少不了的,大概念还是文旅概念。

    第三是人流,怎么形成一个居住环境,形成非常好的和谐的生活氛围,这是小镇建设最重要的。

    建筑设计方面,尽管华联是地产行业的新兵,但是我们有信心,完全可以把它建设得很好。规划设计方面我们请了国际上一流的设计机构,做了几轮计划设计,这个舍得花钱、舍得花时间,完全能做好。项目内容定位我们在不断地完善,最重要的就是第三点,我觉得非常重要,就是你怎么能形成像我们去的一些旅游小镇,比如现在乌镇西栅非常热,它是自然形成的小镇,中青旅对它进行了定位和策划,我们去束河古镇、大理古镇,它都是自然形成的,它有非常好的生活氛围,我们这里怎么形成这样的氛围,这是需要我们考量的难题。

    盛宇宏:小镇故事多,不知道太不太平,请第一太平的吴总分享一下。

    黎振伟:吴总是来自五大行的,他可能未必是专门做旅游小镇,但是他们对招商,对商业运营很了解,商业怎么做,请吴总跟大家谈谈。

    吴睿:我来自第一太平戴维斯。这个话题我那天看到的时候,里面谈到要讲三个方面的内容,一个是园区,第二是特色小镇,第三是文旅小镇,拿到这个话题以后,我给跟我们的团队梳理了一下过去几年我们公司参与服务的一些相关的项目,不整理不知道,一整理吓一跳,我们一共做了上百个,所以这的确是风口,项目非常多,我们在全国各地都有一些项目,我们会参与到这些项目的前期策划、后期运营招商,所以说很多项目都有一些参与。

    我们团队也想找一些这些项目当中的共性的地方跟大家分享。第一点是这类项目要因地制宜,根据项目的先天条件做好它的定位、策划,包括后期的招商运营。

    比如说我们几年前服务中信国安,它当时在峨嵋山脚下拿了一块地,8平方公里,峨嵋山肯定是一个做文旅是很好的地方,但我们觉得仅仅做文旅可能内容不够,所以跟开发商团队一起研究,应该有一些抓手的东西,所以我们后来在文化上做了一条主线,就是因地制宜做峨嵋山的道教的文化,那个镇的就是道教文化,再结合了养生、养老、医疗,这是一个因地制宜的概念。

    投资商、开发商要充分的调动自身的资源,如果没有资源可能要有一个大大提高整合资源的能力。

    我们在这方面也做过几个案例,比较典型的是去年华谊兄弟和深圳坪山城投合作了一个项目,要在坪山做一个华谊兄弟影视城,那个项目占地是80万平方米,在深圳算非常大的项目,我们帮华谊兄弟做前期调研和策划,充分抓住了华谊兄弟本身的资源。

    那个项目落位了一些大师、导演的工作室,除了这些之外,我们还帮它整合了电影的外围的东西,比如说一些IP的内容,动漫、游戏等等的内容,所以把整个产业链做得更加丰富,整个落位的规划都放在这个产业园里面,我觉得这是开发商自身的资源,对项目的提升是非常重要的。

    另外还有一个就是资源整合的能力,如果自身没有资源,可能要去整合资源,我们现在也在帮一个在香港上市的内房股公司,它是传统的住宅开发商,我们在帮它做一个什么事情呢?我们帮它一起跟政府拿一个项目,这个项目非常大,本身那个地方是做印刷包装为特色的,我们抓了一些龙头企业的资源来跟它整合,现在这个项目正在推进当中,怎么去整合这些资源,我觉得也是一个非常大的学问。

    盛宇宏:第一太平全球几万员工,在客户的整合和管理方面都是非常强的。刚才各位发展商和专业的顾问公司都发表了自己的意见,最后请朱会长点评一下各位的发言。

    朱中一:我是属于彻底退休的老人,现在不代表建设部,但我是做了功课而来的。大家可以看一下7月27号人民网的一个专访,对住房和城乡建设部的一个司长的专访,那个专访大概有四五十分钟,那里面讲得非常透,而且也举了好多例子,他把那个来龙去脉和跟国外的对比进行了讲解,大家看了之后,好多思想上的疙瘩就可以解开了。

    我不能一个一个来点评,我还是简单讲我的几个观点。

    第一,特色小镇是党中央、国务院做的决策,不是拍脑袋的,在2014年3月份就开始有了特色小镇的文件,而且我们从18800个镇里面理出3000多个镇,然后又选出1000个镇,这是到2020年的规划。

    第二,咱们讲特色小镇,首先要有特色,而且要有产业特色。我一开始也讲了,要有产业基础和发展潜力,这跟你讲的搞产业园区是两个概念。

    产业园区本身是在大城市的,咱们现在的特色小镇不是讲一定要搞个产业园区,它要有产业的特色的元素。比如说包括广东东莞也有一些镇有特色,浙江也有一些特色小镇,有的是专门做钮扣的,有的是专门做领带的,它的市场销售量可能占了全球的一半以上,它已经形成特色了,而不是叫你去搞一个那个东西,所以它强调的是这一点。产业园区是大城市的开发模式,而且这次特色小镇还专门强调了,不能照搬大城市的开发模式,高大拆大建,盲目间高楼、大马路。

    第三,我们说特色小镇是逆城市化的,这一点可能欠妥。如果特色小镇搞了以后,可以解决很多人的当地就业问题,特色小镇弄好了,人们不一定都要到大城市去。

    盛宇宏:特色小镇作为战略肯定是没问题,关键是怎么做,有没有人偷换概念,有没有人一哄而上,这些是最关键的。

    朱中一:对于一些地方一哄而上的问题,我也比较担忧,所以我通过一些渠道建议过,我建议在国务院层面要好好地研究,做好部署,昨天我在会上提到,该协调的协调,该部署的部署。而且应该有住建部统一协调,应该从更高的层次去部署。

    黎振伟:最后请每人一句话总结一下。

    李涛:抓住文化旅游新兴产业发展的机遇,同时助力新的城镇化升级,我想这是未来我们要专注研究的课题。

    范晓刚:抓住小镇特色,重点考虑运营。

    沈力男:特色小镇看上去很美,少一点概念,少一点情怀,实干兴邦。

    阎镜予:希望出台更多的金融手段,让做产业小镇的人能有信心做下去。

    董炳根:不跟风,不跑偏,努力做出自己的特色。

    余安定:特色小镇是中国经济发展非常有力的措施,但是它不是产业的全部,所以我想应该我们还有更大的作为空间,特色小镇更适合的方向是文化和旅游,产业本身在特色小镇的方向上更应该跟大都市的产业相结合。

    吴睿:我讲一点建议,因为特色小镇是一个国策,现在是风口,特别是对于目前想做大规模的开发商,特别是那些想冲千亿的开发商,有一点是需要注意的,这个规模诱惑的背后,特色小镇和传统开发的快周转是不一样的,所以要解决经营和快周转之间的矛盾。

    元磊:分享一句话,关注产业,保持匠心,敬畏资本。

    黎振伟:特色小镇是老革命新问题。我们做小镇的要以终为始,要改变地产思维,如果说转型创新,这就是真正的转型创新。这是一个非常系统的工程,千万不能以大跃进的方式来做,更不要造成新的泡沫。

    盛宇宏:我最后也总结几句,台上各位都讲了很多金句,小镇故事多,我觉得小镇都不小。“骨肉相连”、“保持匠心”,都是各位对特色小镇语重心长之句。借用富龙刚才那个PPT里面的一句话,我们希望大家都能投身特色小镇的建设,不仅自己能盈利,为当地创造就业,同时也能让我们的山河更加美丽。

    审校:徐耀辉

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